土地一级开发模式及经验分享
关于区域土地一级开发的经验分享+
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特色小镇土地一级开发模式及盈利模式
特色小镇土地一级开发模式及盈利模式特色小镇是指在城乡统筹发展的背景下，利用城乡资源优势和特色产业发展，以满足人们对美好生活的需求为导向，构建起一座具有独特特色和鲜明个性的小镇，形成了独特的发展路径和经济模式。
土地一级开发是特色小镇建设的首要任务，是特色小镇的基本盈利模式。
本文将从土地一级开发模式和盈利模式两个方面进行探讨。
一、土地一级开发模式土地一级开发是特色小镇建设的起点和基础，主要涉及土地的供应、规划、开发和出让等工作。
在土地一级开发中，需要确定特色小镇的定位和发展方向，制定适应特色小镇发展的规划和政策，进行土地的整理和配置，以及招商引资等工作。
1.定位和规划特色小镇的定位是非常重要的，它直接决定了小镇的发展方向和发展内容。
定位需要根据本地的资源优势和特色产业，以及人文环境等因素进行分析和综合评判，确定了特色小镇的定位和发展目标。
在规划阶段，需要制定特色小镇的规划方案，明确土地的用途和功能分区，确定开发的重点和方向。
2.土地整理和配置土地整理是指对特色小镇区域内的土地进行研究和筹备，包括土地的调查、测量、评估和征收等工作。
土地整理的目的是为了优化土地资源的利用，提高土地的开发和使用效益。
土地配置是指将整理好的土地按照不同的用途进行分配和配置，包括商业用地、居住用地、工业用地等。
土地整理和配置工作需要根据规划方案和用地需求进行操作。
3.招商引资招商引资是土地一级开发的关键环节之一，通过吸引优质的企业进驻特色小镇，实现特色产业的发展和壮大。
招商引资需要根据特色小镇的定位和规划，明确招商的重点和方向，制定招商政策和措施，积极开展营销和推介活动，吸引资金和技术等资源。
二、盈利模式特色小镇的盈利模式是特色小镇建设的核心和保障，它决定了特色小镇的经济发展水平和可持续性。
特色小镇的盈利模式主要包括以下几个方面。
1.特色产业发展2.土地出让和租赁3.文化旅游和商业开发特色小镇可以举办各种文化旅游活动，吸引游客和消费者，创造经济价值。
城市土地一级开发融资模式及渠道分析
一、引言城市土地一级开发是针对城市功能定位及城市规划要求，由政府统一组织开展的一系列土地行为。
土地一级开发具体定义是指政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
随着我国城市化进程的加快，建设用地需求量不断增加，政府对土地一级开发工作也越来越重视。
城市土地一级开发属于资金密集型行业，土地一级开发能够得以顺利开展，必然要获取足够的资金支持。
土地一级开发主体的融资渠道主要有银行贷款、政府部门的财政拨款和自有资金。
从各项融资来源占比来看，政府财政拨款和自有资金所占比例较小，债务融资占比较高，这也决定了信贷政策对土地一级开发主体获取资金难易及成本有非常大的影响。
当政府采取强有力的宏观调整政策，紧缩银根时，土地一级开发就会受到来自资金方面的很大限制，面临较大的融资困难。
因此，有必要就土地一级开发融资模式展开讨论，根据不同地区土地一级开发面临的不同条件，有效地选择不同的融资模式，同时相关部门要完善土地一级开发相关法律法规制度，以便于一级开发融资主体根据现有情况创新出新的融资方式，这样有利于拓宽土地一级开发的融资渠道，降低融资成本和风险，保障项目得以顺利开展，加快推进我国城镇化建设。
二、城市土地一级开发存在的四种模式（-）模式一：一二级联动开发的传统模式，由企业主导一二级联动开发模式主要由企业主导，一家企业先后承担土地开发及其上物业开发两道工序，面对土地出让及物业租售双重市场的一种开发模式。
房地产开发商通过这种开发模式，不仅在一级开发阶段获得了收益，而且会保证企业所获取的土地在未来升值时，给企业带来二级开发的丰厚收益。
然而这种模式也有一定的缺陷，例如不利于政府对市场地价进行控制等。
当前华夏幸福产业新城开发模式属于这种类型。
土地一级开发的内容,模式与流程
土地一级开发的内容，模式及流程
一，土地一级开发
土地一级开发是由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）、乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，使之成为净地，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”（通水、通电、通路和土地平整），"五通一平"（通水、通电、通路、通讯、通气、土地平整），或“七通一平”（通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力、土地平整）的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
二，土地一级开发的模式
（一）一级开发项目模式具体可细分为八大类：
1，旧城改造项目
2，城中村改造项目
3，旧厂房改造项目
4，国有土地收购储备项目
5，土地一级开发项目
6，中心城区棚改项目
7，一次性招标棚改项目
8，土地开发棚改项目。
虽然项目模式名称存在差异，但实际中有些模式只是由于历史原因导致项目模式发生变化，项目性质并未改变。
（二）各模式对比
三，土地一级开发的流程
（一）、土地一级阶段包括“前期手续阶段”、“组织实施阶段”和“土地入市阶段”。
（二）一般而言，规范的一级开发主要子工作阶段包括取得授权、完成立项核准、融资、签订征地补偿协议、取得征地批复、取得拆迁许可证、完成拆迁、市政工程施工许可证获取、市政工程移交、供地验收、成本与地价审核、土地入市交易和一级市场投入回收。
在实际操
作中，这些节点在时间上存在交叉性。
土地一级开发模式和二级开发模式总结
土地一级开发模式和二级开发模式总结土地一级开发模式和二级开发模式是指在土地利用中的两种常见模式。
一级开发模式是指在原始土地上进行的首次开发和利用。
二级开发模式是基于一级开发的基础上，再次对土地进行改造和利用的模式。
本文将对这两种模式进行总结，并探讨它们的差异和优劣势。
一级开发模式是指对尚未开发或利用的土地进行首次改造和利用。
常见的一级开发模式包括农业开发、工业开发和城市化进程中的城市建设等。
在一级开发中，通常需要进行大规模的土地清理、平整和基础设施建设等工作。
一级开发的优势在于可以充分利用土地资源，满足人们的居住、生产和发展需求。
然而，一级开发也存在一些问题，比如破坏原始生态环境、浪费土地资源，以及可能造成的环境污染等。
因此，对于一级开发，应采取科学合理的规划和管理，以最大限度地减少负面影响。
二级开发模式是在一级开发的基础上，对已经开发利用的土地进行再次改造和再利用的模式。
这种模式多见于城市化进程中，随着城市的不断发展，原有的城市功能和用地需要进行调整和重新规划。
二级开发的常见形式包括城市更新、旧工业区改造和土地复垦等。
二级开发的优势在于能够使土地资源得到更加充分的利用，提高城市功能和用地效益。
二级开发还有助于改善城市环境，提升居民生活质量。
然而，二级开发也存在一些挑战，包括旧城区保护、历史文化遗产保护、土地复垦技术和成本等问题。
因此，在进行二级开发时，需要充分考虑这些问题，制定相应的政策和措施。
综上所述，一级开发模式和二级开发模式在土地利用中具有不同的特点和优势。
一级开发是对原始土地进行首次改造和利用，可以满足人们的居住和生产需求，但也存在一些问题和挑战。
二级开发是在一级开发的基础上，对已经开发利用的土地进行再次改造和再利用，能够进一步充分利用土地资源，提高城市功能和效益，同时也要面对一些挑战和难题。
因此，在土地开发中，应根据具体情况选择适合的开发模式，并加强规划和管理，以实现可持续发展的目标。
土地一级开发盈利模式及风险问题浅析
最新【精选】范文参照文件专业论文土地一级开发盈余模式及风险问题浅析土地一级开发盈余模式及风险问题浅析【纲要】跟着城镇化进度的加速，“政府主导、市场化运作”的土地一级开发模式逐渐盛行，愈来愈多的房地产公司涉及土地一级开发。
新局势下，怎样能借势发力，创新一级开发盈余模式，有效躲避项目开发风险，将成为土地一级开发公司要点关注的问题。
【要点词】一级开发、盈余模式、风险浅析一、土地一级开发操作模式的发展及演变趋向1）政府垄断开发模式政府垄断开发模式是政府指定开发公司或许以建立项目公司的形式进行土地一级开发。
此模式能够保证政府完整控制地价，同时保证土地开发为熟地后的增值利润不流失，且土地一级开发法律关系纯真，便于政府实行土地一级开发的各项事务。
该模式主要缺点是政府的土地开发资本压力较大，融资渠道窄。
2）公司主导开发模式公司主导开发模式又称一二级联动开发模式，政府第一将待进行一级开发的土地一次性（或按地块）出让给土地一级开发公司，由土地一级开发公司依据土地使用权出让协议的商定，对协议范围内土地实行包含拆迁布置赔偿，公建配套设备建设在内的土地一级开刊行为，使协议范围内土地达到建设条件，再面向市场转让土地使用权。
房地产公司经过土地一二级联动开发，在获取一级开发阶段利润的同时，既保证了公司将来的可连续发展，也保证了可获取土地在将来增值给公司带来的二级开发的优厚利润。
但该模式不利于政府控制市场所价，政府宏观调控土地市场的能力降低。
3）政府主导市场化运作模式由政府主导的市场化运作模式是指政府“抓两端，放中间”。
“抓两端”即由政府控制土地贮备计划和供给计划，“放中间”，即充足利用社会力量实行土地一级开发。
这类模式中，政府依据土地市场检查确立土地需求情况，以招拍挂方式将拟开发的土地依据“熟地”出让，提早确立土地使用权受让人，并由土地使用权受让人分期支付土地受让价款用于土地一级开发。
政府经过招标等方式确立具备资格的公司，在土地出让合同规定的限期内将出让的土地开发为切合土地受让人要求的条件（熟地），土地开发达成经查收合格后，政府与土地受让人正式移交土地。
土地一级开发及盈利模式分析
土地一级开发及盈利模式分析一、土地一级开发因何炙手可热，主要表现在三个方面一是影响太大了。
不仅是因为项目规模大，少则上千亩，多则数十平方公里，还因为土地一级开发作为房地产产业的最上游，对整个城市各种资源的运用发挥着至关重要的作用，撬动着整个城市的宏观经济的发展，土地一级开发很大程度上决定了城市化的进程、效率和质量。
现在能够参与一级开发的都是实力雄厚、信誉良好的大型企业。
二是诱惑太大了。
越来越多的品牌大开发商热衷于土地一级开发，觊觎的并非是土地一级开发不到10%的利润，随着土地市场的日趋完善及土地政策进一步紧缩后，拿地压力越来越大，开发商凭借一级开发的优势获得二级开发权已成为“曲线拿地”的新途径，三是弹性太大了。
按《宪法》和《土地管理法》对土地征用的规定，土地一级开发的主体应是当地政府，各地也出台了一些相关政策，但究竟谁可以成为操作主体、开发成本如何界定、利润如何分配，基本上依然无法可依，尽管有个约定俗成，即所谓的“谁投资、谁受益”，但一级开发中的交易黑洞、甚至各方共损（而非共赢）的现象时有发生。
土地一级开发涉及三个利益集团：代表土地所有权的政府、一级开发企业（授权、组建或招标）、原驻地企业/居民/农业生产者（一级开发前土地使用者）。
土地一级开发的过程，也是协调、处理和重新调整三者利益关系的过程。
普遍认为，征地和拆迁是土地一级开发的核心问题，也是难点问题，其实，归根结底依然在于利益的分配之上。
只要利益保障了，多难也能征、也能拆。
原驻地企业、居民、农业生产者已经不满足于仅有的征地、拆迁补偿了，但是如果让政府或者一级开发企业在无法预知未来收益的情况下给他们足够的补偿不仅是不现实的，而且也加大了一级开发成本。
在遭遇无法回避的征地和拆迁尴尬时，一方面是因强行拆迁而丢官入狱的闹剧不断上演，一方面是因失地又失业的农民上访旷日持久。
二、土地一级开发模式分析从空间上来讲，土地一级开发主要可分为成片（或连片）开发及分片开发两类。
土地一级开发经营模式
VS
市场趋势预判
在洞察市场需求的基础上，还需要深入分 析和预判市场发展趋势，包括政策走向、 经济周期、人口流动、科技创新等多方面 因素，以便及时调整土地一级开发经营策 略，把握市场机遇。
04
土地一级开发经营模式的实践案例
案例一：某大型城市的土地一级开发项目
要点一
背景介绍
位于我国东部沿海的某大型城市，经 济发展迅速，人口持续增长，土地资 源日益紧缺。为满足城市发展需求， 该市政府决定实施一项大规模的土地 一级开发项目。
05
土地一级开发经营模式的挑战与展望
面临的挑战与对策
01 02 03
挑战一
资金需求量大。土地一级开发需要大量的资金投入，用于 土地征收、拆迁、基础设施建设等方面。对策：可以通过 引入社会资本、建立土地基金等方式，多元化资金来源， 降低财政压力。
挑战二
开发周期长。土地一级开发涉及多个环节，包括规划、征 收、拆迁、建设等，开发周期长，不确定性因素多。对策 ：可以通过提高规划设计水平、优化开发流程、加强政府 协调等方式，提高开发效率，缩短开发周期。
该项目采用“农业+”模式，将农业 与旅游、教育、文化等产业相结合， 打造特色农业产业链。在土地征收和 拆迁安置过程中，充分保障农民利益 ，通过土地流转、股份合作等方式， 让农民分享开发红利。同时，加强农 村基础设施建设，提升农村公共服务 水平。
经过土地一级开发，该地区农业产值 显著提升，农民收入大幅增加。特色 农业产业链吸引了众多游客前来参观 游玩，带动了农村第三产业的发展。 此外，农村基础设施和公共服务水平 得到明显改善，农民生活质量得到提 升。
水、供电、供气、通信等。
公共服务设施建设
建设教育、医疗、文化、体育等 公共服务设施，提升区域居民的
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认知-权属
土地一级开发中涉及的权属关系
土地所有权
土
地
权
属 关
土地使用权
系
•是土地所有人对其拥有的土地依法享有的占有、使用、收益 和处分的权利。 •我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和集体所有 制。
•是指民事主体在法律允许的范围内对国有土地或集体土地占 有、使用和收益的权利。
市 24 取 得 市 政 道 路 及 管 线 设 计
政
方案
实 施
26
取得规划意见书用地工程 许可证
阶 段
27 与 市 政 口 签 订 接 用 协 议
28 施 工 招 投 标
29 取 得 开 工 证
30 市 政 工 程 建 设
31 市 政 工 程 验 收
验 32 一 级 开 发 验 收
收 33 地 价 评 估 报 告
入 34 上 会 确 定 土 地 出 让 价 格
市 交
35 招 标 文 件 制 定
易 36 招 标 出 让 确 定 中 标 人
阶 37 各 方 签 订 合 同
房段地3产8 资智金 回库收
一期二期三期四期五期六期七期
报告框架
1.土地一级开发认知 2.土地一级开发流程 3.土地一级开发成本 4. 土地一级开发融资 5.土地一级开发模式 6.土地一级开发关注点
土地一级开发权
•土地一级开发实施单位依照法定程序，对特定土地实施征收、拆迁、 规划设计、市政基础设施建设、公共服务设施建设、管理、服务的 权利。 •应该是土地使用权衍生出的一项权能，是一种特殊的受限土地使用 权。目前尚无定论。
•上海市给予上海市地产集团暂时的成片土地使用权，有利于融资； •仅是土地一级开发权，难以获得抵押贷款。即使开发企业通过一级开发权权属证明抵押 而获得信贷支持，本质上也是通过政府担保而获得贷款。
编制市政方案 组织市政建设 完成市政验收
土地一级开发验收
房地产智库
土地供应
获取土地一级开发权的方式：招标委托、直接授权、收购
• 招标委托：土地一级开发项目通过公开招标方式确定项目承担主体；如在一级开发成熟城市较 多使用，北京大望京地块等
• 直接授权：授权委托就是在项目所在区政府规划分局组织办理项目用地控制性详细规划批复后， 区县政府提出土地一级开发主体授权申请，经市国土局批复后，企业获得土地一级开发权。城 市新区建设开发较多使用此方式，如济南小清河区域整治开发。
房地产智库
认知-工作内容
一
8.土地一级开发项目验收
政府组织实施，一级开发企业准备相关材料
级
开
9.土地一级开发项目的招商推广交易
发
城市级别或大规模宣传推广，专题论坛、多种媒体、土交会等
跟
10.二级开发项目建设的后续服务
进
与二级企业做好土地交接工作
阶
11.一级开发项目完成后的经营管理服务
① 拆迁服务费<1.5%拆迁总额
② 拆迁评估费<1.5%拆迁总额 4.拆除工程费用、耕地复垦费
5.古树保护及文物古建修护、还建费
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（三）公共区域市政基础设施建设费用 1.开发范围内的“三通一平”费用
2.道路、桥梁建设费用
3.各种市政管线建设费用
4.市场场站建设费用 （四）区域内公共环境景观建设费用 （五）公共配套设施建设费用
房地产智库
认知-权属
土地一级开发中权利主体与权属关系
权利主体 政府
熟 地 出
生 地
让
协 助
一级开发主体
服 务 二级开发单位
房地产智库
权属 土地所有权
收 回 土地一级开发权 （受限土地使用权）
土地使用权
认知
前期投入资金巨大
难
区域认知度一般较低
房地产智库
认知-权属
土地一级开发流程
联 席 会 审议
办 理 规划 条件
明确具 体范围
办 理 授权 批复
明确开 发主体
用地预审（国土分局） 项目核准（市发改委） 交通评价（市交通委） 规划许可证（市规划委）
签订征地协议 办理征地批复 办理征地结案
办理拆迁许可证 组织实施拆迁 办理拆迁结案
1.成本审计费用 2.营销费用 3.地价评估费用 4.委托入市交易费用
（十） 应缴纳的税费
（十一）项目后评价费用
（十二）不可预见费
房地产智库
分类 序号
（一） 1 .1 1 .2 1 .3 1 .4 1 .5
1 .6
直 1 .7
接
1 .8
Байду номын сангаас
1 .9
投
1 .1 0
（二）
资
2 .1
深耕城市
项目开发
土地出让 开发模式 特色项目 产业招商 …
经营城市
区域运营
品牌构建 区域推广 特色运营 区域增值 …
整合最具有效价值的资源
房地产智库
报告框架
1.土地一级开发认知 2.土地一级开发流程 3.土地一级开发成本 4. 土地一级开发融资 5.土地一级开发模式 6.土地一级开发关注点
房地产智库
（二）征地拆迁费用
1.征地补偿费用
①土地补偿
主要三部分 ②劳动力安置及超转人员、残疾人员安置费
③地上物麦苗补偿费 相关税费——耕地占用税、防洪费、新增建设用地有偿使用费等。 2.拆迁补偿费用
① 住宅拆迁补偿费：
② 非住宅拆迁补偿费（国有企业和集体企业） 3.房屋拆迁服务费、评估费用
5246 31343 142884 84106
农民拆迁补偿 集体企业拆迁补偿 国有企业拆迁补偿
其它费用 征地、拆迁不可预见费
市政基础设施费用
财务费用 小计 土地一级开发企业收益
两税一费
合计
成本总额 （万元）
4067 148 297 200 311 311 200
2000
200 200
200
1786054 624143 1161911 779699 345623
实质：多元资本与城市建设的有机结合 宗旨：政府主导，统一规划，市场化运作 目的：多方参与，完成区域总体发展目标
房地产智库
认知-工作内容
1.土地一级开发项目的前期调研和分析
工作内容——对项目进行分析，评价项目的地理位置，区域经济环境，周边环 境，道路交通，规划条件，市政配套设施，地上物现状等
10 项 目 核 准
11 建 设 用 地 预 审
12 签 订 征 地 补 偿 安 置 协 议
征 13 交 费 、 取 得 用 地 批 复
地 阶
14 安 置 补 偿
段 15 征 地 结 案
16 建 设 用 地 批 准 书
17 拆 迁 许 可
拆 18 入 户 调 查
迁 阶
19 拆 迁 补 偿
段 20 拆 迁 结 案
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认知
概念——城市土地一级开发是按照国民经济和 社会发展规划，城市总体规划，土地利用总体规 划和城市土地储备供应计划的要求，将列入城市 土地储备开发，土地供应计划的项目，在确定土 地开发实施方案后，以政府委托或公开招标的方 式确定一级开发主体，获得土地项目一级开发的 主体再根据“政府主导，统一规划，市场化运作” 的原则，运用现代项目管理的理论系统和方法， 组织实施土地一级开发项目的征地、拆迁、规划 设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环 境建设和投融资，并为二级开发商服务，提供土 地开发项目完成后的经营管理方案，对土地开发 项目实施的速度、品质、成本全过程把握和控制， 达到土地开发项目社会效益、环境效益、经济效 益高度统一的动态过程。
学校、邮局、派出所、消防站、市政管理用房等。
（六）工程建设其他费用 1.工程监理费 2.竣工图编制费 3.建设期区域管理费用 4.竣工前的维护管理费用
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（七）管理费
政府投资、市、区储备中心实施取2%
自筹资金委托实施 自筹资金招投标
取5% 取8%
（八）财务费用
（九）上市交易费用
阶
段
4.组织土地一级开发团队
一级开发企业组织架构——
职能部门：办公室，财务部;业务部门：土地部，成本合约部，工程部，规划设 计部，企划部
工作成果——企业目标、计划梳理，企业组织制度等
房地产智库
认知-工作内容
5.土地一级开发的融资
（1）需要通过各种渠道和方式进行融资（贷款、债券、基金、股权等）
• 收购：对一级开发企业的股权收购。
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思源对一级开发流程的解读与服务模块
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阶序 段号
项目
1 区局初审
2 市国土局审核
3 委办局联席会 前 4 授权确定一级开发主体
期 5 地质灾害危险性评估
6 初步设计 阶 7 规划意见书
段 8 办理环境评价批复 9 办理交通评价批复
工作成果——编制可行性报告
一
2.获取土地一级开发权
级
两种方式——（1）通过招投标，中标获取。（2）通过授权获取。
开
3.编制（细化）土地一级开发实施方案
发
介
工作内容——指定区域基础设施、公共配套、拆迁安置、土地收储上市等实施 方案，制定一级开发进度计划，经区县政府同意，报市土地储备中心核定。
入
工作成果——一级开发实施方案
21 拆 除 及 土 地 平 整
22 市 政 工 程 方 案 咨 询
23 市 政 方 案 综 合 及 纪 要
24 委 托 市 政 施 工 图 设 计
2008
2009
2010
2011
2012
12341234123412341234
一期 二期
三期 四