土地一级开发研究
浅谈土地一级开发与二级开发
浅谈土地一级开发与二级开发近年来，各大城市纷纷兴起了城中村改造和城市更新的热潮，民众对土地的关注度亦提升到了一个新的高度。
根据相关法律法规的规定，我国的土地所有权性质分为国家所有土地和集体所有土地，无论是何种性质的土地，在其开发过程中均伴随着一级开发与二级开发。
土地一级开发与二级开发都是一个复杂的过程，本文将从土地一级开发和二级开发的概念、程序出发，进行简要分析论述。
（一）土地一级开发的概念土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或农村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，按期达到土地出让标准的土地开发行为。
“三通一平”是指：通路、通电、通水及宗地内土地平整；“五通一平”是指：通路、通电、通给水、通讯、通排水及宗地内场地平整；“七通一平”是指：除了五通一平外，实行市政供热和供气的地区还应该达到宗地外通燃气、通热力。
土地一级开发是土地出让前的运作方式，开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业，而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。
在大多数城市主要是由政府来操作，也有政府委托企业来做，政府负责管理和监督，或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构实施。
（二）土地一级开发的流程土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划（国有土地不受年度土地利用计划的制约）及土地储备开发计划。
具体流程如下：1/原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向市国土局提出土地一级开发申请。
2/市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。
3/通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。
一级土地开发分析
一级土地开发分析一级土地开发是指对原始农田进行整理、改造和开发利用的过程，旨在提高土地的生产力和经济效益。
一级土地开发具有重要的经济和生态意义，对于保障粮食安全、促进农业现代化、改善农民生活水平以及保护生态环境都具有重要作用。
本文将从土地开发的目的、方法和要素等方面进行详细分析。
一、土地开发的目的1.提高土地产能：通过对土地进行整理、疏浚、改造等手段，提高土壤肥力和通透性，增加土地的产量和产值。
2.解决粮食安全问题：一级土地开发可以使土地面积增加，提高土地的利用率，增加粮食生产，从而保障国家的粮食安全。
3.发展农业现代化：一级土地开发可以提供农业生产所需的基础设施，如灌溉系统、道路交通等，促进农业的现代化进程，推动农业产业化发展。
5.保护生态环境：通过有效的土地整治和开发，可以减少土地的退化和污染，保护生态系统的稳定性和生物多样性，实现可持续发展目标。
二、土地开发的方法1.开展土地整治：包括土地平整、固土保水、排灌建设等，通过改善土地结构和环境条件，提高土地的适宜度和耕作质量。
2.实施灌溉工程：通过修建灌溉渠道、水库蓄水和引水设施等，保证耕地的充分灌溉，提高土地的利用效率和产量。
4.推广现代农业技术：通过引进先进的种植、养殖技术和设备，提高农业生产效益和产品质量，实现农业的可持续发展。
5.发展农业产业化：通过整合农业资源，推动农产品的加工和销售，形成农业产业链，提高农产品的附加值和市场竞争力。
三、土地开发的要素1.政策支持：政府应制定相关政策和措施，鼓励土地开发，加大资金投入和政策支持力度，提供土地整治和开发的技术指导和经济奖励。
3.资金投入：加大对土地开发的资金投入，包括土地整治、基础设施建设、农业技术推广等方面，保障土地开发的顺利进行。
4.农民参与：鼓励农民积极参与土地开发活动，加强农民的意识培养和能力提升，增强他们的参与意愿和主动性。
5.生态环境保护：注重土地开发与生态环境保护的统筹，采取科学的土地利用规划和环保措施，防止土地的过度开发和环境破坏。
土地一级开发模式存在问题与对策研究_以北京市为例
北京房地产交流２００８－５编辑符轩８７土地一级开发模式近年来，土地一级开发受到政府以及学者越来越多的重视，尤其是关于土地一级开发主体的选择得到了较多研究。
由于各个地区的经济发展水平不同，因此在确定土地一级开发主体时，就要充分考虑区域差异，选择适合当地的方案。
笔者以北京市为例，分析北京市土地一级开发模式的现状，探讨土地一级开发主体确定中存在的问题，并提出相应的对策建议。
土地一级开发是指通过征地、拆迁和大市政建设，使建设用地达到宗地内平整、市政配套管线铺设到宗地红线的状态，完备的土地一级开发应该符合城市规划的要求，应对土地进行基础设施的建设和投入，其结果应达到可以熟地出让的要求。
土地一级开发的模式就是指政府和企业在一级开发中各处于什么位置，发挥怎样的作用，即主体是谁的问题。
土地一级开发的模式的选择关键就是主体的确定。
一、北京市土地一级开发模式现状按照《北京市土地储备和一级开发暂行办法》的规定，土地储备开发坚持以政府主导、市场化运作的原则，可以由土地储备机构承担或者通过招标方式选择有相应资质等级的开发企业承担。
但现实情况并非都如规定的那样，要么是储备机构亲自来做，要么通过招标选择企业来做，而是由于历史的原因形成了多种开发主体并存的局面。
１．储备机构为主体并实施。
在２００２年《北京市土地储备和一级开发暂行办法》出台以前，许多土地一级开发工作都有市、区土地储备机构来做，在开发过程中，作为开发主体的政府能够有效地控制开发进度、开发成本和开发过程，完成控制性详细规划和修建性详细规划等城市规划要求，能够较好地保证经济效益和社会效益，同时避免城市基础设施改善带来的增值收益大部分流入开发商的口袋，实现对土地市场的宏观调控，保证土地供需平衡的目标。
２．储备机构为主体，委托国有企业实施。
由于开发数量大，每个项目都由储备机构来做显然是不可能的。
因此有的地区采取了储备机构做主体，委托国有企业来进行实际开发的办法。
这种方式可以充分发挥政府和企业双方的优势，在专业化程度高灵活性强的基础上最大程度地保证了政府对土地一级开发的控制，但由于这种委托的方式与后来出台的《北京市土地储备和一级开发暂行办法》有冲突，因此暂停了这种运作方式。
浅议土地一级整理开发的特点及收益分配
浅议土地一级整理开发的特点及收益分配1. 引言1.1 土地一级整理开发的重要性土地一级整理开发是指对农村土地进行统一规划、整合和开发利用的过程。
其重要性主要体现在以下几个方面：土地一级整理开发可以提高土地资源的利用效率，实现土地的合理配置和优化布局，有效保障土地资源的可持续利用。
通过土地一级整理开发，可以促进农村土地的集约利用，提高土地的经济价值和产出效益，从而增加农民的收入和改善农村生活水平。
土地一级整理开发还可以推动农村产业结构的升级和优化，促进农村经济转型升级，实现农业现代化和农村可持续发展。
土地一级整理开发在促进农村经济发展、提升农民生活水平和促进农村振兴等方面具有重要意义和价值。
【200字】2. 正文2.1 土地一级整理开发的特点1. 综合利用资源：土地一级整理开发不仅仅是简单的土地开发和建设，更重要的是要综合利用资源，充分挖掘土地的潜力，实现资源的最大化利用。
通过规划和设计，可以使整个区域的资源得到合理配置和有效利用。
2. 提高土地利用效率：土地一级整理开发可以通过科学规划和整合，提高土地的利用效率。
通过合理布局和设计，可以最大限度地减少土地浪费，提高土地的经济效益和社会效益。
3. 促进城市规划与建设：土地一级整理开发是城市规划和建设的重要组成部分，可以有序地引导城市的发展，提升城市的品质和形象。
通过土地整理，可以实现城市建设的优化和升级，提高城市的整体竞争力。
4. 保护环境和生态：土地一级整理开发需要充分考虑环境和生态问题，通过合理布局和设计，可以减少对自然环境的破坏，保护生态环境的完整性和稳定性。
可以改善环境质量，提升居民的生活品质。
5. 促进社会经济发展：土地一级整理开发可以带动当地经济的发展，创造就业机会，促进社会资源的有效配置。
通过土地整理开发，可以吸引更多的投资，推动当地产业的发展，实现经济效益和社会效益的双赢。
2.2 土地一级整理开发的收益分配方式土地一级整理开发的收益分配方式是指在土地整理过程中，收益如何分配给相关方。
城市更新背景下城镇土地一级开发绩效评价研究的文献综述
城市更新背景下城镇土地一级开发绩效评价研究的文献综述城市更新背景下城镇土地一级开发绩效评价研究是一个涉及多个学科领域的综合性研究课题。
以下是对该主题的文献综述：1. 理论基础：城市更新和土地一级开发的理论基础主要涉及城市规划、土地经济学、区域经济学和公共管理学等学科。
这些理论为城市更新和土地一级开发提供了重要的指导思想和理论基础。
2. 研究现状：目前，国内外学者对城市更新和土地一级开发的研究主要集中在更新模式、开发策略、利益分配机制、融资模式等方面。
然而，关于城镇土地一级开发绩效评价的研究相对较少，尚未形成完整的理论体系。
3. 研究方法：对于土地一级开发绩效评价，常用的研究方法包括文献综述法、定量分析法、案例分析法等。
这些方法有助于全面了解土地一级开发的过程、效果和问题，为制定有效的政策和措施提供科学依据。
4. 指标体系：土地一级开发绩效评价指标体系是评价土地一级开发效果的重要工具。
目前，国内外学者在构建指标体系时，通常考虑经济、社会和环境等方面的影响因素。
其中，经济效益指标主要包括投资回报率、土地出让收入等；社会效益指标关注居民生活质量、城市功能完善等；环境效益指标则涉及生态保护、绿色发展等方面。
5. 实践经验：国内外一些城市在城镇土地一级开发方面积累了丰富的实践经验。
这些经验可以为其他城市提供有益的借鉴和参考，促进城市更新和土地一级开发的良性发展。
综上所述，城市更新背景下城镇土地一级开发绩效评价研究是一个具有重要理论和实践意义的课题。
未来研究可以从以下几个方面展开：进一步完善土地一级开发绩效评价指标体系；加强土地一级开发利益分配机制研究；探索多元化的融资模式；总结国内外成功经验，为我国城镇土地一级开发提供借鉴和参考。
城市土地一级开发融资模式及渠道分析
一、引言城市土地一级开发是针对城市功能定位及城市规划要求，由政府统一组织开展的一系列土地行为。
土地一级开发具体定义是指政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
随着我国城市化进程的加快，建设用地需求量不断增加，政府对土地一级开发工作也越来越重视。
城市土地一级开发属于资金密集型行业，土地一级开发能够得以顺利开展，必然要获取足够的资金支持。
土地一级开发主体的融资渠道主要有银行贷款、政府部门的财政拨款和自有资金。
从各项融资来源占比来看，政府财政拨款和自有资金所占比例较小，债务融资占比较高，这也决定了信贷政策对土地一级开发主体获取资金难易及成本有非常大的影响。
当政府采取强有力的宏观调整政策，紧缩银根时，土地一级开发就会受到来自资金方面的很大限制，面临较大的融资困难。
因此，有必要就土地一级开发融资模式展开讨论，根据不同地区土地一级开发面临的不同条件，有效地选择不同的融资模式，同时相关部门要完善土地一级开发相关法律法规制度，以便于一级开发融资主体根据现有情况创新出新的融资方式，这样有利于拓宽土地一级开发的融资渠道，降低融资成本和风险，保障项目得以顺利开展，加快推进我国城镇化建设。
二、城市土地一级开发存在的四种模式（-）模式一：一二级联动开发的传统模式，由企业主导一二级联动开发模式主要由企业主导，一家企业先后承担土地开发及其上物业开发两道工序，面对土地出让及物业租售双重市场的一种开发模式。
房地产开发商通过这种开发模式，不仅在一级开发阶段获得了收益，而且会保证企业所获取的土地在未来升值时，给企业带来二级开发的丰厚收益。
然而这种模式也有一定的缺陷，例如不利于政府对市场地价进行控制等。
当前华夏幸福产业新城开发模式属于这种类型。
土地一级开发项目成本审计研究——以北京市为例
土地一级开发项目成本审计研究——以北京市为例来源：《中国房地产》作者：邵福军俞国泰密亚洲发布时间：2010-01-10邵福军俞国泰北京天鸿房地产开发有限责任公司密亚洲中船建筑工程设计研究院一、土地一级开发项目成本概述土地一级开发成本，是指土地一级开发主体开发一定数量土地达到可售或可用状态，即实现由“生地”向“熟地”的转换，所发生的各项费用支出。
按照现行会计制度和准则，房地产开发企业的土地开发成本是在一级会计科目“开发成本”中核算的。
土地一级开发成本的核算，是指开发主体自身将开发一定数量土地所支出的全部费用进行归集和分配，最终计算出某个项目总成本或单位成本的过程。
通过一级开发成本核算，开发主体可以检查、监督、考核预算和成本计划的执行情况，反映成本水平，为其进行成本管理、编写财务报告奠定基础。
真实可靠的土地一级开发成本核算是进行成本审计工作的前提。
二、土地一级开发项目成本审计土地一级开发项目成本审计，可分为一级开发企业的内部审计和针对一级开发企业经济投入活动进行的外部审计。
土地一级开发项目成本企业内部审计，是在本单位的领导下开展工作，是对企业自身的一级开发项目成本核算结果进行鉴定，为企业接受并通过外部审计认可奠定基础。
其出具的内部审计报告，服务于企业管理层，只能作为本单位进行经营管理的参考，对外不起鉴证作用，一般不能向外界公开。
由于它是对内提供服务的，因此在经济、组织等方面都受到本单位的制约，独立性受到局限，内部审计机构与其他内部部门只是相对独立。
而外部审计的意义在于监督土地一级开发经济活动的合法合规性，鉴证土地一级开发主体会计报表的真实公允性，评价经济活动的效果和效益状况，并审定确认土地一级开发项目的熟化成本额，确保项目成本额真实可靠，为土地整理储备中心掌握土地一级开发成本提供充分依据，为后期制定合理的土地出让价格奠定基础。
因此，土地一级开发成本的审核认定是国土资源局将土地上市供应的前提条件，也是政府实现对企业监督的重要手段。
土地一二级联动开发模式研究及案例赏析41P
厚黑学 诸如在土地出让公告中设置竞争条件之类的浅层运用。犹如中国的厚黑学般讲究技巧，但很容易落人口实。
“酒桌上的段子”
具体策略
（一）在招拍挂文件中设置苛刻条件，为一级开发商量身定做 （二）虚增土地成本，阻退外部开发商 （三）给自己画皮，另外注册一家房开公司参与招拍挂 （四）与其他拟拍地企业组成竞拍联合体/项目公司共同参与竞拍
——变电站、垃圾处理场、焚烧厂，先规划后修改。
具体策略
（六）在出让文件中要求竞得者就具体规划指标、设计方案等与一级开发商或相邻业主进行协调一致
高级黑
——对老板而言，要遵照别人的意志行事总是困难的。
（五）预先建设规划指标所要求的配套设施，在出让文件中要求竞得者与一级开发商协商补偿
——补偿成本不确定，对二级开发商拿地决策形成阻遏。
8.31大限
传统的房地产开发模式基本上都属于土地、房屋两级市场联动开发。即开发商寻求协议出让的土地，然后获得土地开发权，再进行房屋开发。
土地价格
2004.8.31之前
发展现状
在现实发展中，由于市国土局直属的土储中心已难以满足高速城市化所带来的巨量土地一级开发需求，这为房地产企业进入土地一级开发领域分取一杯羹撕开了裂口。
二级对一级的补助
二级以标杆物业入市，支撑起区域的地价标准 二级物业租售收入为一级开发提供稳定现金流
一二级联动优势-整体优势
一二级联动开发就好比老客户维护，效益总要比新客户开发高些。——（漏斗原理）
整体优势 1
1.上下游资源嫁接，节省成本
根据经验，一般情况下，一二级联动开发能节省开发成本近10%，甚至更多。
可控制用地规划编制及后期调整 可控制土地出让价格 可协调土地上市时间 可协调获取优质地块与大规模用地 可要求政府控制红线外周边地价水平 ……
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主导者 投入 政府收益时间 收益来源
风险 功能实现
政府独立开发模式 政府
城市运营开发模式 开发商+政府
主题型项目带土地开发模 一级开发招投标模式 式
开发商
开发商+政府
由政府承担
由开发商承担
由开发商承担
由开发承担
熟地招拍挂
熟地招拍挂
生地挂牌
熟地招拍挂
政府获得土地增值收益 高
政府与开发商分享土地增 值收益
高利润项目
非成熟区域的整体开发 旅游主题区域或社区 利润稳定的成熟区域
3
华侨城地产有限公司
主题型带土地开发模式案例—华侨城
挂牌
一
生地
级
开
用地性质为旅游主题公园用地
发
二级开发
主题公园 文化配套 公共设施
住宅 酒店 商业
深圳华侨城 4平方公里
深圳东部华侨城 7平方公里，预计投资30亿
深圳华侨城 2.6平方公里，预计投资30亿
政府委托下属企业进行 一级开发
要求政府有相对雄厚的 资金实力
政府承担前期大量资金 投入的风险
操作不透明,土地一级 开发的利润率计算方式 很难确定
政府和企业合作进行一 级土地开发,并分享土地 一级开发后土地增值的 收益
企业和政府签定合作协 议,明确双方的责任、权 利和义务，可加快区域 开发的速度
一般适合大规模、高起 点规划的区域开发，需 要大量的资金投入，当 地政府希望减少财政投 入
项目
建设周期长
社会福利性项目，如学 校、医院
5
开发模式 模式特点
适用项目
商品房开发模式介绍
常规地产项目开发模式
捆绑项目开发模式
复合型地产开发模式
一般规模适中或较小项目的开发、政府带控规出让地块，并设定附 地产开发与其它资源的整合或产
功能比较单一
加条件，如规定开发商兴建星级 业嫁接，如旅游休闲、教育、运
复合型地产开发模式
主题型项目带土地开发模式 TOT(移交-经营-移交)模式 捆绑项目开发模式
政府主导的传统开发模式
工业开发商主导的工业地产 模式
一级开发招投标模式
PFT(私营机构融资)模式
2
开发模式 模式特点
适用项目
一级开发模式分类
政府独立开发模式
城市运营开发模式
主题型项目带土地开发 一级开发招投标模式 模式
公建配套
商品房
政府 民营机构 公私合营公司 复合地产开发商
一般开发商 代建开发商 复合地产开发商
旅游 专业运营商
政府 复合地产开发商
1
土地开发模式介绍
土地一级开发模式
公建配套开发模式
土地二级开发模式
商品房开发模式
工业园开发模式
政府独立开发模式
PPP(公私合营)模式
常规项目开发模式
城市运营开发模式
BOT(运营-移交)模式
键 锦绣中华
文化设施建设
举 世界之窗
生活配套建设
措 民俗村
欢乐谷
开发房地产项目 住宅区全面启动
16000
14000
12000
10000
8000
房价
6000
4000
2000
0 1994年
1996年
1999年
2000年
8
土地开发模式比较与总结1
在现金流吃紧的情况下，可部分采取城市运营开发模式、主题型项目带土地开发模式和一级开发招投标模式
常见于主题型地产开发，通过招投标方式，由一
如旅游主题地产，文化 级开发公司具体实施
主题地产等
政府指定土地一级开发
常以招标或挂牌形式出 的时间、流程
让生地，引进具备一级 开发和二级开发能力的 专业开发商
降低一二级联动可能性， 使二级市场竞争环境更 加公平
要求企业具备丰富的一 级开发经验和实力，协 助政府进行整体规划、 土地推介等
政府并不是把项目的责 政府在此期间则拥有对
任全部转移到私人企业， 项目的监督权、调控权
而是合作各方共同承担 当特许期限届满，所有 投资、风险、责任以及 权将无偿移交给政府部
分享回报
门
政府将已经建成投产运 营的基础设施项目移交 给投资方进行运营
政府凭借移交的基础设 施项目未来若干年的权 益，一次性地从投资方 融通到一笔资金，再将 该笔资金用于新的基础 设施项目建设
土地一级开发 土地增值收益
项目开发 出售/出租/代建工程收益
工业 政府 工业开发商 工业企业(自建) 复合地产开发商
土地开发模式介绍
委托
生地/拆迁地块
委托/招投标
政府下属开发企业
一级开发商
可建设用地(熟地)
国土整理储备中心
公开招拍挂/土地储备 二级开发土地使用权
二级开发商
同系二级开发商
各功能性质用地
政府收益时间 收益来源
深圳华侨城 1.5平方公里，预计投资20亿
深圳华侨城 2平方公里，预计投资30亿
政府获利 •减少政府土地一级开发的投入 •发展商专业性强，经验丰富，提高主题项目开发运营的成功率 •政府无须投入和承担风险便获得区域升值，并实现社会效益
开发商获利 •政府支持力度大，较易获得成片开发的土地 •规模大，门槛高，拿地竞争小 •土地交割较低 •主题项目经营前景乐观，并为房地产开发带来高附加值
当经营期届满是，投资 方再将项目移交回政府 手中
政府部门发起项目，由 财团进行项目建设和运 营，并按事先的规定提 供所需的服务
政府在合同期限内因使 用承包商提供的设施而 向其付款
在合同结束时，有关资 产的所有权或者留给私 人承包商，或交给政府， 取决于原始合同的条款 规定
同时具有风险和利润的 低利润项目，投资较大， 高利润项目
开发商获得公建设施日常 运营的管理收益
政府获得生地出让收益
开发商获得土地增值收益 和地产开发收益
政府与开发商分享土地增 值收益
低
低
低
区域带动性弱
区域带动性强
区域带动性强
区域带动性弱
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土地开发模式比较与总结2
建议通过市场化手段开发公建配套，引进私人机构参与，缓解政府资金压力，并提高项目执行效率
主导者 投入
4
开发模式 模式特点
适用项目
公建配套开发模式分类
PPP（公私合营）模式 BOT（建造—运营—移交） TOT（移交—运营—移交） PFI（私营机构融资）模
模式
模式
式
政府、营利性企业和非 营利性企业达成相互合 作关系，签署合同明确 双方的权利和义务，以 确保项目的顺利完成
BOT项目的所有权、运 营权在特许期限内属于 项目公司。项目公司可 把项目的运营权分包给 运营维护承包商
酒店、大型商业等
动等
设施运营提升地产项目的整体价 值
地产销售回笼资金，填补设施前 期开发的投入和后期运营支出， 形成功能嫁接
形成良好的品牌和复制模式
利润空间较大的普通项目
相对非成熟区域的建设
相对非成熟区域的主题型地产项 目，类似捆绑开发
7
启动期
丰富期
增值期
复合型地产开发模式—深圳华侨城
关 全面启动华侨城旅游区 完善基建配套