浅谈土地一级开发企业成本之控制——以北京市土地一级开发企业为例
土地一级开发项目成本控制
【财经观点】住宅与房地产2019年8月土地一级开发项目成本控制谢永刚（中国铁建投资集团甘肃公司，甘肃 兰州 730050）摘要：土地一级开发的项目成本主要由建设用地收储成本、手续办理过程中的前期费用、市政基础设施工程费用、施工过程中的税费及其他支出、资金占用费（融资利息）等组成。
企业对土地进行一级开发，要获得最大开发利润、获取二级开发权利，需要最大程度地降低项目成本。
文章通过解读土地一级开发项目成本的构成和相关计费依据，提出降低成本的建议，旨在合理规划开发方案，有效控制项目成本，获得最大预期收益。
关键词：土地一级开发；项目规划；成本控制中图分类号：F301 文献标志码：A 文章编号：1006-6012（2019）08-0038-011 土地一级开发的定义及成本构成土地一级开发是指在出让土地前，对其进行一定程度的整理和开发。
具体来说，就是由政府控制和主导，根据城市规划功能、竖向标高等要求，通过征地、收购等方式储备国有建设用地，继而进行征地补偿、安置、土地整理、基础设施建设等，使土地达到出让标准的土地开发行为。
土地一级开发项目成本主要由两部分组成：一是直接投资，主要包括征地费用及人员安置费用、拆迁补偿费、前期基础设施建设费用、工程施工费用；二是间接费用，主要包括项目投入的资金在使用期间所产生的利息费用，除此之外还有项目开发过程中需要缴纳的规费、税费，以及相关政府部门核准的土地占用费、防洪费、植被恢复费等其他费用。
经查阅大量资料和多个实例，将土地一级开发成本构成及各构成部分所占比例做成图表，如图1所示。
拆迁费用在一级土地开发成本中占有较大比重，而且投入时间较为集中、数额波动空间大，所以地方政府果断、明确的态度在很大程度上可以减轻项目企业征收土地的阻力和成本。
以上两项是施工企业不可控的外在因素，对项目成本的影响具有极大的不确定性，企业能把控的主要还是企业的管理水平。
项目公司资本周转的能力、经营管理能力、项目规划能力都直接决定了土地一级开发项目的抗风险水平，采用科学的成本计算方法、组建稳定的项目团队、保证工程项目设计的效率和质量是控制项目成本的前提条件。
对土地一级开发项目成本控制的思考解析
对土地一级开发项目成本控制的思考解析摘要：本文在研究中以土地一级开发项目成本控制为核心，分析土地一级开发项目的成本组成，分析当前土地一级开发项目成本控制中存在的问题，提出合理的解决对策，加强成本控制，构建完善的成本管控体系，提高成本管理效率，实现土地一级开发项目最大效益，并为相关研究人员提供一定的借鉴和帮助。
关键词：土地一级开发项目；成本控制；成本构成房地产行业发展中，为了实现可持续发展，必须积极响应国家号召，坚持“抓产能、去库存、降成本”的战略目标。
由于当前房地产市场不容乐观，一二线城市房价大幅度上涨，在一定程度上抑制了市场需求，而房价过高的根源在于房地产企业土地开发成本过高，其中包括土地成本、建安成本和其他成本，受到国家政策和企业项目管理等方面的影响，土地成本不断攀升，使得房地产销售市场并不乐观。
在这种市场环境下，企业为了生存和发展，必须谋求新路径，加强对土地一级开发项目成本的控制，降低产品开发总成本，保证市场竞争优势，实现“抓产能、去库存、降成本”的发展目标。
基于此，本文探究对土地一级开发项目成本控制的思考具有非常重要的现实意义。
一、土地一级开发项目的成本组成要素土地一级开发主要是土地出让前的整理与开发，以政府控制为主导，结合城市各个区域的规划功能与竖向标高，以征地、收购的方式，储存国有建设用地，通过一系列的征地补偿、土地整理、征地安置以及基础建设等措施，让土地符合出让标准，这一开发行为就是土地一级开发。
如图1所示，为土地一级开发项目的成本组成结构，土地一级开发项目成本包含两大类，第一，直接投资，其中包含征地费用、人员安置费用、拆迁补偿费用、基础设施建设费用、工程施工费用；第二，间接费用，其中包含项目投入资金使用中的利息费用，项目开发中的规费与税费，政府部门审批的土地占用费、植被恢复费和防洪费等。
图1 土地一级开发项目的成本组成结构二、土地一级开发项目成本控制中存在的问题（一）成本管理机制缺失当前，土地一级开发项目都是根据合同要求和国家政策法规进行成本管控，企业会制定招投标管理制度、合同管理制度和工程款支付方式等管理制度，但缺少对土地一级开发项目的整体规划，出现“走一步算一步”的情况，使得土地一级开发项目始终处于不可控的状态，无法达到成本控制目标。
浅谈土地一级开发成本控制
浅谈土地一级开发成本控制摘要：本文从对土地一级开发概念的分析入手，从多个侧面论述了土地一级开发过程中成本控制的策略。
笔者希望借此能够总结一些土地一级开发过程中的成本控制经验，为今后的类似或相关工作提供一定的借鉴和参考。
关键词：土地一级开发、概念、成本控制、策略1、前言土地一级开发是我国土地制度下的一个特殊现象，也是我国现行土地储备制度的一个重要组成部分。
由于我国土地储备制度是在借鉴国际经验的基础上所推行的，因而关于土地一级开发过程中的成本控制的研究尚不完善，实际操作中土地一级开发成本控制手段也相对有限。
因而加强对土地一级开发成本控制理论及方法的研究和探讨具有非常重要的现实意义。
2、概念分析土地一级开发第一次出现在政府文件中是2000年12月8日北京市人大常委会通过的《中关村科技园区条例》。
此后北京市陆续出台了一些指导和规范土地一级开发的文件。
目前，对土地一级开发的定义是：所谓土地储备和一级开发，是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政建设，达到土地供应条件的行为。
由此可见，土地一级开发的目的都是为了二级开发而服务，因此我们认为，从广义上说，所有为使土地满足上市供应条件而做的工作，都可以纳入土地一级开发的范围。
而土地一级开发主体是整个土地开发实施的核心，是关系到项目融资的关键问题。
土地一级开发的主体按类型通常可以分为三类：1）政府作为开发主体。
即土地一级开发所需的全部费用和风险均有政府承担，而且政府也同时享有土地开发的所有收益。
2）企业作为开发主体。
在由企业作为开发主体的情况下，政府仅负责前期城市规划的颁布、土地利用规划的编制和土地利用政策的制定等宏观实物，具体开发项目的运作模式、融资渠道、施工简易、经营管理等都由企业独立完成。
3）政府和企业共同作为开发主体当政府缺乏土地开发资金或管理经验的时候，可以选择企业共同作为开发主体，一起负责整个开发项目的运作实施。
这种投资主体确定的实质是由于双方共同入股参与土地开发而设立的，并按照各自投资股份的比例来合理分配未来的土地收益和投资风险。
北京土地一级开发项目成本分析PPT课件
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一、土地一级开发项目成本的概念、作用
◆ 作用：
是决定土地出让交易价格的依据
土地出让交易价格是指出让使用权的地块上已经完成征地拆迁， 土地开发程度为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、 通燃气、通热力及宗地内土地平整（简称“七通一平）（或 “五通一 平” 及其他情况），可直接用于建设的土地价格。
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一、土地一级开发项目成本的概念、作用
◆ 作用：
土地一级开发成本是项目决策的依据
土地一级开发项目投资巨大、建设周期长等特点决定了 土地一级开发成本对土地一级开发项目决策的重要性。政 府或土地一级开发企业是否有足够的资金实施土地一级开 发项目，是土地一级开发项目决策中主要考虑的问题。如 果土地一级开发成本超过投资者的财务能力，就会使决策 者放弃土地一级开发项目。因此，在土地一级开发项目决 策阶段，土地一级开发成本就成为项目财务分析和经济评 价的重要依据。
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一、土地一级开发项目成本的概念、作用
◆概念：
1、 土地一级开发
定义：按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和 城市土地储备供应计划的要求，将列入城市土地储备供应计划的开发项目， 在确定土地开发综合策划方案后，以政府委托或公开招标的方式确定一级开 发主体;获得土地项目一级开发权的开发主体，再根据“政府主导、统一规划、 市场化运作”的原则，运用现代项目管理的理论、系统和方法，组织实施土 地开发项目的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、 环境建设和投融资，并为二级开发商服务，提供土地开发项目完成后的经营 管理方案，对土地开发项目实施速度、品质、成本全过程把握和控制，达到 土地开发项目社会效益、环境效益、经济效益高度统一的动态过程。
北京土地一级开发项目成本分析共71页
25、学习是劳动，是充满思想的劳动。——乌申斯基
谢谢！
北京土地 57、春秋多佳日，登高赋新诗。 58、种豆南山下，草盛豆苗稀。晨兴 理荒秽 ，带月 荷锄归 。道狭 草木长 ，夕露 沾我衣 。衣沾 不足惜 ，但使 愿无违 。 59、相见无杂言，但道桑麻长。 60、迢迢新秋夕，亭亭月将圆。
21、要知道对好事的称颂过于夸大，也会招来人们的反感轻蔑和嫉妒。——培根 22、业精于勤，荒于嬉；行成于思，毁于随。——韩愈
土地一级开发项目成本审计研究_以北京市为例
53中国房地产2009.12总第348期房地产开发一、土地一级开发项目成本概述土地一级开发成本，是指土地一级开发主体开发一定数量土地达到可售或可用状态，即实现由“生地”向“熟地”的转换，所发生的各项费用支出。
按照现行会计制度和准则，房地产开发企业的土地开发成本是在一级会计科目“开发成本”中核算的。
土地一级开发成本的核算，是指开发主体自身将开发一定数量土地所支出的全部费用进行归集和分配，最终计算出某个项目总成本或单位成本的过程。
通过一级开发成本核算，开发主体可以检查、监督、考核预算和成本计划的执行情况，反映成本水平，为其进行成本管理、编写财务报告奠定基础。
真实可靠的土地一级开发成本核算是进行成本审计工作的前提。
二、土地一级开发项目成本审计土地一级开发项目成本审计，可分为一级开发企业的内部审计和针对一级开发企业经济投入活动进行的外部审计。
土地一级开发项目成本企业内部审计，是在本单位的领导下开展工作，是对企业自身的一级开发项目成本核算结果进行鉴定，为企业接受并通过外部审计认可奠定基础。
其出具的内部审计报告，服务于企业管理层，只能作为本单位进行经营管理的参考，对外不起鉴证作用，一般不能向外界公开。
由于它是对内提供服务的，因此在经济、组织等方面都受到本单位的制约，独立性受到局限，内部审计机构与其他内部部门只是相对独立。
而外部审计的意义在于监督土地一级开发经济活动的合法合规性，鉴证土地一级开发主体会计报表的真实公允性，评价经济活动的效果和效益状况，并审定确认土地一级开发项目的熟化成本额，确保项目成本额真实可靠，为土地整理储备中心掌握土地一级开发成本提供充分依据，为后期制定合理的土地出让价格奠定基础。
因此，土地一级开发成本的审核认定是国土资源局将土地上市供应的前提条件，也是政府实现对企业监督的重要手段。
政府虽然不作为土地一级开发的直接责任主体，但通过一级开发成本的审计，依然能够强化对土地一级开发项目的管理与控制；保障土地储备机构在使用土地储备开发资金返还土地一级开发主体土地熟化成本及支付企业开发利润时资金的安全性。
土地一级开发模式存在问题与对策研究_以北京市为例
北京房地产交流２００８－５编辑符轩８７土地一级开发模式近年来，土地一级开发受到政府以及学者越来越多的重视，尤其是关于土地一级开发主体的选择得到了较多研究。
由于各个地区的经济发展水平不同，因此在确定土地一级开发主体时，就要充分考虑区域差异，选择适合当地的方案。
笔者以北京市为例，分析北京市土地一级开发模式的现状，探讨土地一级开发主体确定中存在的问题，并提出相应的对策建议。
土地一级开发是指通过征地、拆迁和大市政建设，使建设用地达到宗地内平整、市政配套管线铺设到宗地红线的状态，完备的土地一级开发应该符合城市规划的要求，应对土地进行基础设施的建设和投入，其结果应达到可以熟地出让的要求。
土地一级开发的模式就是指政府和企业在一级开发中各处于什么位置，发挥怎样的作用，即主体是谁的问题。
土地一级开发的模式的选择关键就是主体的确定。
一、北京市土地一级开发模式现状按照《北京市土地储备和一级开发暂行办法》的规定，土地储备开发坚持以政府主导、市场化运作的原则，可以由土地储备机构承担或者通过招标方式选择有相应资质等级的开发企业承担。
但现实情况并非都如规定的那样，要么是储备机构亲自来做，要么通过招标选择企业来做，而是由于历史的原因形成了多种开发主体并存的局面。
１．储备机构为主体并实施。
在２００２年《北京市土地储备和一级开发暂行办法》出台以前，许多土地一级开发工作都有市、区土地储备机构来做，在开发过程中，作为开发主体的政府能够有效地控制开发进度、开发成本和开发过程，完成控制性详细规划和修建性详细规划等城市规划要求，能够较好地保证经济效益和社会效益，同时避免城市基础设施改善带来的增值收益大部分流入开发商的口袋，实现对土地市场的宏观调控，保证土地供需平衡的目标。
２．储备机构为主体，委托国有企业实施。
由于开发数量大，每个项目都由储备机构来做显然是不可能的。
因此有的地区采取了储备机构做主体，委托国有企业来进行实际开发的办法。
这种方式可以充分发挥政府和企业双方的优势，在专业化程度高灵活性强的基础上最大程度地保证了政府对土地一级开发的控制，但由于这种委托的方式与后来出台的《北京市土地储备和一级开发暂行办法》有冲突，因此暂停了这种运作方式。
浅谈土地一级开发之成本控制
浅谈土地一级开发之成本控制【摘要】土地一级开发指的是土地在出让前所进行的开发建设，开发的主要负责人一般是政府，或者政府委派的特定企业。
土地一级开发的主要目的是为了让土地可以达到出让的标准。
本文围绕着土地一级开发的问题，对开发过程中的造价控制和管理进行了详细分析。
【关键词】土地一级开发；成本控制；造价管理一、前言土地一级开发是我国土地管理制度中的一个重要的组成部分，直接影响土地出让成本的高低，因此，对一级土地开发过程中的成本控制就显得尤为重要。
由于我国各地的土地一级开发成本控制体系还不够完善，所以，强化开发过程中的造价管理具有重要意义。
二、我国城市土地一级开发概述土地一级开发是政府在国有建设用地土地使用权出让前对土地的综合开发建设，涵盖了土地征购、土地整治及土地储备三个环节。
政府应完成土地收回、收购、置换、征收等土地手续，将土地权属性质改变为国有建设用地，并确定地块的规划条件和指标，进行一定程度的市政配套设建设等一系列开发事项，主要包括四个方面。
1、改变土地权属性质。
政府依据确定的土地供应计划、土地利用年度计划和土地收购储备计划，对涉及的集体土地办理农转用征收，对符合条件的国有土地通过无偿收回、置换、收购等方式收回，改变拟开发土地的权属性质，使政府拥有所开发土地的所有权和使用权，从而具备土地一级开发的权属基础。
2、确定土地规划条件、指标及市政配套要求。
政府应根据城市总体规划、控制规划及土地市场需求，确定开发土地的规划条件、指标及市政配套要求。
主要包括确定规划用地性质、规划建设内容、宗地详细规划方案、水电暖气等配套设施实施条件。
如果说土地一级开发是形成进入土地一级市场的产品即“熟地”，那么确定土地规划条件、指标及市政配套要求就是制定“生产标准”。
3、土地平整及市政基础设施建设。
土地平整，包括村民（居民）拆迁补偿与安置、宗地内地形地势的平整、拆除地上建筑物等。
随着城市发展要求、技术水平以及环保意识的提高，大市政建设的内容不断发展，主要表现在配套市政设施的种类不断增多、建设用地的功能不断完善。