最新土地一级开发费用标准
土地一级开发成本测算汇总
10 前期费用 万元 11027.87 3%（评、测、调查、规划等）
11 公益性基础设施建设费 万元 53622.68 学校、医院等5000元/建筑面积
17 财务成本 万元 79693.29 约21%详见现金流量
18 增值税 万元 4960.55 11%+3%（不可预见）
21 分摊到可出让用地成本： 万元/亩 274.03 含政府性收益
22 楼面地价 元/建筑平米 2834.68
23 商品房建设成本 பைடு நூலகம் 元/建筑平米 8659.29 建成商品房成本，不含利润
7 政策性费用 万元 95095.75
7.1 高铁建设费 万元 36524.00 200元/㎡（可出让占地面积）
7.2 市容环境费 万元 1.85 70元/㎡（建筑面积）
5 规划建筑面积 m2 2647990
6 土地整理储备成本 万元 272500.00 土地收储单价万元/亩
6.3 工矿企业征地拆迁 万元 19700.00 41.67公顷，合32万/亩征地+拆迁 31.52
6.4 土地整理中心收储土地 万元 15000.00
6.1 上古林村集体土地（东） 万元 210000.00 203.05公顷，合69万/亩征地+拆迁 68.95
6.2 上古林村集体土地（西） 万元 27800.00 23.16公顷，合80万/亩征地+拆迁 80.02
2 可整理出让土地/公顷 公顷 182.62
3 涉及农用地 公顷 227.21 数据指标
4 容积率 % 1.45
12 土地整理中心管理费 万元 2940.77 0.8%（如由整理中心收储）
土地一级开发成本的组成
土地一级开发成本的组成土地一级开发成本的构成主要包括两个部分：项目前期费用和征地、拆迁费用。
在项目前期，需要进行立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制，以及各种工程咨询费，包括委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用、工程勘察、测绘、定桩费用、环境影响评价分析费用、交通影响评价分析费用、地震影响评价分析费用、地价评估费用、工程设计费及施工图审查费、招标代理费、招标服务费、工程保险费等。
在征地、拆迁阶段，需要支付征地补偿费用和拆迁补偿费用。
征地补偿费用包括土地补偿费和安置补助费，以及青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。
征地补偿费最低保护标准由市土地行政主管部门以乡镇为单位结合被征地农村村民的生活水平、农业产值、土地区位等因素确定，并应根据社会、经济发展水平适时调整。
拆迁补偿费用根据房屋所属的不同区域和属性进行计算。
此外，还需要支付房屋拆迁评估费、拆迁服务费和房屋拆迁管理费，费用不超过房屋拆迁补偿安置费用的0.5%。
因此，土地一级开发成本的构成较为复杂，需要综合考虑多个因素。
房屋拆迁服务费不得超过房屋拆迁补偿安置费用的 1.5％。
拆除工程费用应根据实际需要估算拆除工程量，并考虑渣土运输、消纳等因素进行测算。
古树保护及文物古建修护、还建费用应根据相关方案和估算指标或概算定额进行费用测算。
其它费用包括各种政府要求的费用，如耕地开垦费、耕地占用税、菜田基金、防洪费、提前搬家奖、支援重点工程费等。
公共区域市政基础设施建设费用应根据不同阶段的规划或设计图纸参考相应工程的估算指标、概算定额或预算定额测定。
区域内公共环境景观建设费用包括绿化、微地形、艺术小品、喷泉、地下出入口的处理、休息座椅等，是土地一级开发成本中的重要组成部分。
这部分费用应根据不同阶段的规划或设计图纸参考相应工程的估算指标、概算定额或预算定额测定。
区域内公共配套设施建设费用包括市政管理用房建设费用、机动车停车场（库）、非机动车停车设施建设费用以及规划中其它须纳入土地一级开发成本的配套设施建设费用。
土地一级开发项目成本费用组成
临时水、电、路、
14 按有关规定执行 估计工程量×单价
房屋费
15 其它 ຫໍສະໝຸດ 工程勘察收费基价×调整 13 设计费 计价格[2002]10 号
系数
2 青苗补偿费
其它土地附着物补
3
偿费 市政府[2004]148
6.5 城市设计 中国城市规划协 规划费的 40%-80%
6.6 单项专业规划 会 人口×计费单价
第 1 页 共 20 页 6.7 城市综合交通规划 2004 年 6 月 人口×计费单价
1、投资估算额在相应区间
环境影响评价报告 计价格[2002]125 内用 插入法计算
7
编制费 号 2、估计工程量乘以工日费
率计算
交通影响评价报告 计规发[2001]1001 可参照规划设计咨询的取
8
编制费 号 费标准
6.2 修建性详细规划 号 用地面积×计费单价
6.3 风景区规划 《城市规划设计 用地面积×计费单价
6.4 环境景观规划 计费指导意见》 规划费的 30%-40%
安全影响评价报告
9
编制费
国务院令 323 号
地震影响评价报告
制费 内用 插入法计算
号
可行性研究报告评 2、估计工程量乘以工日费
4 见附表二
10 京价字[2002]361
编制费
号
11 测量费
二 征地拆迁费
（一） 征地补偿费
第 2 页 共 20 页 1 土地补偿费
号
一 前期费用
1 项目建议书编制费
2 项目建议书评估费
可行性研究报告编 1、投资估算额在相应区间
土地储备一级开发效益分析要点
土地储备一级开发效益分析要点一、土地成本土地成本的构成共分三个部分，即用地指标（计划）取得费、土地征收补偿费和土地整治费。
（一）用地指标（计划）取得费：若有计划指标，按当前政策需缴纳新增建设用地有偿使用费等5项规费，约9万元/亩；若无计划指标，则需通过增减挂钩造地票或直接购买地票解决。
当前造地票成本价大致为13.6万元/亩，市场购买地票约需20-25万元/亩。
(二)土地征收补偿费：该项补偿费的计算是以拟征收地块面积，对应人口安置数量及实际拆迁安置量等。
根据当地政府当前征地补偿标准进行计算，区县储备地征收补偿费一般在15万元-30万元/亩。
（三）土地整治费：土地整治是指将土地由生地变成熟地。
整治分“九通一平”、“七通一平”、“五通一平”、“三通一平”及土石方场平几个层级，具体按哪一层级进行整治，需要根据地块区位配套及供地需求等情况综合确定。
一般情况下，土地整治往往只针对土石方场平，土石方场平造价就重庆丘陵地区而言，一般在5万元/亩。
二、土地出让收入（一）土地出让收入：是指土地通过“招、拍、挂”方式出让所形成的总成交款。
（二）可出让土地（净用地）：是指规划性质上定为商业、居住或工业用地的土地，其他市政道路、绿化等用地为公共设施用地不能出让。
而一宗储备地往往只有40%-60%的面积规划为商业、居住或工业用地，即储备地中只有40%-60%的土地可供出让，其他不能出让，但要全额征收。
（并非储备多少面积就可以出让多少面积）三、土地纯收益土地纯收益=土地出让收入-土地成本四、各项基金计提是指土地出让后按国家有关政策从土地纯收益中计提的国家土地收益基金及各项费用，共有7项。
其中铁路和农田水利基金为市财政收取，其他5大项大部分留在区县级财政，具体计提比例见附表。
五、净收益净收益=土地出让收入-土地成本及其利息-各项基金计提土地出让规费缴纳明细表。
土地一级开发项目成本费用组成
计算方法
1、投资估算额在相应区间内用 插 入法计算
2、估计工程量乘以工日费率计算
用地面积×计费单价
用地面积×计费单价
用地面积×计费单价
规划费的 30%-40% 规划费的 40%-80%
人口×计费单价
人口×计费单价
1、投资估算额在相应区间内用 插
入法计算 2、估计工程量乘以工日费率计算
可参照规划设计咨询的取费标准
耕地面积×单价 耕地面积×单价 菜地面积×单价 可转让面积×单价 新增建设面积×单价 根据项目复杂程度和实际， 1 至 4 项合计×一定比例
房屋拆迁补偿价＝宅基地区位 补偿价×宅基地面积＋被拆迁
房屋重置成新价
非住宅房屋拆迁补偿价=区位 价格×K1×K2×K3×建筑面
积+地上物补偿价
或按实际协议价格执行
按实际或经验计算 按实际或经验计算
补偿价款的 1-1.5%
根据项目复杂程度和实际， 1 至 5 项合计×一定比例
根据规划或设计图纸，参考
工程量×定额子目单价×综合费率计
算
根据规划或设计图纸，参考
相应定额或经验估算指标估算:
3
4
5
6
7
8
9
10 11
12
13
14
15
16
17
五
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
京政办发[2002]51 号 京政办发[2002]51 号 市政府[1999]30 号令 市政府[1994]21 号令 财综字[1999]117 号
根据项目实际情况酌定
集体土地： 市政府[2003]124 号令 京国土征[2003]606 号
湖北土地一级开发费用标准
在征地统一年产值标准中，宜昌城区I区的征地补偿标准最高，为万元/亩，区域为西陵区窑湾乡、峡口风景区、伍家岗区伍家乡、宜昌经济技术开发区。最低的是长阳IV区，万元/亩。
武汉耕地每亩2000元，非耕地每亩1500元；市州城区（含省直管市城区）耕地每亩1500元，非耕地500元；乡镇耕地每亩500元，非耕地300元。
湖北省人民政府令182号
《湖北省水利建设基金征收使用管理办法》
财政部门
土地登记费
国有土地使用者，集体土地所有者，集体土地建设用地使用者
企业土地使用面积1000平米（含1000平米）以下每宗地收100元 ，每超过500平米以内加收40元，最高不超过４万元。
国土部门
建设用地有偿使用费
中央与地方30：70分成（按省20%、当地50%分成）；地方分成的70%部分，一律全额缴入省级国库。
1等140元/平米，2等120,3等100,4等80，5等64，6等56,7等48,8等42,9等34,10等28，11等24，12等20,13等16，14等14,15等10
《湖北省人民政府关于公布湖北省征地统一年产值标准和区片综合地价的通知》（鄂政发〔2009〕46号）
2、安置补助费
3、地上附着物
4、青苗补偿费
青苗补偿标准一般为统一年产值的1倍，大棚蔬菜可适当提高标准
耕地开垦费
按实际占用耕地面积，一次性缴纳耕地开垦费
基本农田保护区内耕地的，耕地开垦费为土地补偿费总额的２倍；使用其他耕地的，耕地开垦费为土地补偿费总额的１倍。
湖北省物价局湖北省财政厅《关于发布省土地管理系统行政事业性收费项目及标准的通知》（鄂价费字〔1992〕130号）
一级开发业务涉及哪些税金
一级开发业务涉及哪些税金
一级开发业务涉及哪些税金
房地产企业一般涉及的税种有:契税、土地使用税、土地增值税、营业税、个人所得税、企业所得税、教育费附加、印花税、城建税、房产税、耕地占用税等税率的情况就比较复杂了契税:3-5%土地使用税:按平方算(0.6-30不等)土地增值税:一般平时预缴1-3%左右,最后用四级超率累进税率进行清算,营业税:5%个人所得税:累进税率企业所得税:25%,也可能是核定税率教育费附加:营业税的3%印花税:购房合同的万分之五城建税:营业税的1-7%房产税:租12%房价值1.2%耕地占用税:当地规定的多少一平方;想具体了解,还需要查相关税种的暂行条例及实施细则,并给合当地税务部门来确定.
1。
土地一级开发成本预算标准
1.1土地补偿费(直）
1.2安置补助费（直） 1.3林木补偿费（直） 1.4迁坟费用（直） 1.5地上附着物和青苗补偿费（直） 1.6土地报批等涉及各项税费（直） 其他费用 二、房屋征收补偿支出 2.1搬家奖励费、过渡费、快速签约费、附属设施补偿费（直） 2.2旧房拆除费用（直） 2.3电力设施迁改费用（直） 2.4电信等通讯设施迁改费用（直） 2.5房屋征收补偿费（直） 2.6房屋摸底调查费（间） 2.7回迁房费用（直） 2.8设备搬家费（间） 2.9停业损失费（间） 2.10人员安置费（直） 其他费用 三、土地开发支出 3.1场地平整费用（直） 3.2地灾评估费（间） 3.3测绘费（间） 3.4新增建设用地有偿使用费（直） 3.5耕地占用税（直） 3.6耕地占补平衡费（直） 3.7耕地指标费用（直） 3.8社保资金（直） 3.9新菜地开发基金（直）
直代表直接支出间代表间接支出土地储备成本明细表11土地补偿费直12安置补助费直13林木补偿费直14迁坟费用直15地上附着物和青苗补偿费直16土地报批等涉及各项税费直21搬家奖励费过渡费快速签约费附属设施补偿费直22旧房拆除费用直23电力设施迁改费用直24电信等通讯设施迁改费用直25房屋征收补偿费直26房屋摸底调查费间27回迁房费用直28设备搬家费间29停业损失费间210人员安置费直31场地平整费用直32地灾评估费间33测绘费间34新增建设用地有偿使用费直35耕地占用税直36耕地占补平衡费直37耕地指标费用直38社保资金直39新菜地开发基金直310测量勘界收放线环评等费间311国有土地收购费用直41规划市政道路建设预算资金间42规划市政大沟建设预算资金间43已投入大市政建设资金间44银行利息间51市政府批准摊入土地成本的市政基础设施建设费用其六储备中心管理费一二三四五2七一级开发单位利润111213141516212223242527210313435363738393118八一级开发单位管理费111213141516212223242527210313435363738393112九征地服务费一4十房屋征收补偿工作经费二2
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2、安置补助费
3、地上附着物
4、青苗补偿费
青苗补偿标准一般为统一年产值的1倍，大棚蔬菜可适当提高标准
耕地开垦费
按实际占用耕地面积，一次性缴纳耕地开垦费
基本农田保护区内耕地的，耕地开垦费为土地补偿费总额的２倍；使用其他耕地的，耕地开垦费为土地补偿费总额的１倍。
土地征收及房地产税费简表
项目
何时征收
计费基数
征收标准
征收依据
收取部门
耕地占用税
占用耕地时发生
固定税额标准
20元—50元/㎡
湖北省耕地占用税适用税额标准鄂财税发〔2008〕8号
地税部门
契税
国有土地使用权出让、转让（出售、赠与和交换），房屋买卖、赠与、交换
房屋、土地交易市场价格，交换为差额部分，划拨为补缴土地出让收益
《湖北省耕地开发专项资金征收和使用管理办法》的通知 鄂政发〔１９９９〕５２号
国土部门
土地复垦费
在生产建设过程中，因挖损、塌陷、压占等原因造成破坏的土地
按破坏土地面积
采矿砖瓦1.5-2.25万/公顷；废弃地1.2-1.5万/公顷；废弃工程0.9-1.2万/公顷；其他0.6-0.9万/公顷
鄂政发（1999）52号
鄂价费字（1990）130号
国土部20%、当地50%分成）；地方分成的70%部分，一律全额缴入省级国库。
1等140元/平米，2等120,3等100,4等80，5等64，6等56,7等48,8等42,9等34,10等28，11等24，12等20,13等16，14等14,15等10
湖北省土地复垦实施办法
国土部门
土地闲置费
超过出让合同约定的动工开发日期未动工开发的
超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可由土地管理部门征收相当于土地使用权出让金２０％以下的土地闲置费。
鄂价费字（1990）130号规定同类地年产值1-2倍
湖北省实施《中华人民共和国城市房地产管理法》办法（１９９６年３月２９日湖北省第八届人民代表大会常务委员会第１９次会议通过）
湖北省物价局湖北省财政厅《关于发布省土地管理系统行政事业性收费项目及标准的通知》（鄂价费字〔1992〕130号）
《湖北省蔬菜基地建设保护法》（湖北省人民政府令1998年第146号）《湖北省人民政府关于进一步加强蔬菜产销工作的通知》（1996年1月16日）
财政部门
水利建设基金
非农业建设征用土地，向用地单位按亩征收一定数额的水利建设基金
中华人民共和国土地增值税暂行条例（国务院令138号）
地税部门
征地管理费
凡办理各类建设项目而征用集体所有土地的单位和个人必须向土地管理部门缴纳征地管理费
土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、地上地下附着物和折迁补助费
耕1000亩其他2000亩以上0.7%；耕500-1000，其他1000-2000,按1.1%；耕100-500，其他200-1000按1.4%；耕100，其他200以下按1.8-2.1%，最高不超过2.8%
国家土地管理局测绘局物价局财政部关于土地登记收费及其管理办法国土(籍)字[1990]93号
国土部门
土地交易费
国有土地使用权出让（租赁）、转让；探矿权、采矿权出让（租赁）、转让；
按照成交价格总额，采取差额定率分档累进计收
10以下（含10），2.5%；10以上至100（含100），2.0%；100以上至500（含500），1.2%；500以上至1000（含1000），1.0%；1000以上至5000（含5000），0.8%；5000以上，0.65%
武汉:东西湖汉阳洪山江岸江汉硚口青山武昌4级
黄石（黄石港西塞山）襄樊市（襄城区樊城区）6级
荆州（沙市荆州）宜昌（西陵伍家岗点军猇亭）7级
十堰（茅箭张湾）8级
鄂州鄂城区潜江市仙桃市武汉江夏区为9级
黄冈黄州区孝感孝南区武汉蔡甸黄石（铁山下陆）鄂州华容荆门东宝10级
武汉（汉南黄陂新洲）鄂州梁子湖天门市为11级
《省物价局、财政厅关于征用土地管理收费的通知》（鄂价房地字[1995]44号），省物价局省财政厅关于降低部分住房建设行政事业性收费标准的通知鄂价房服[2002]47
国土部门
征地补偿费
1、土地补偿费
修正系数：菜地、果园、茶园、精养鱼池等（抢栽、抢种、抢挖的除外）一般要高于1 0，林地一般为0.7，未利用地一般为0.3
武汉耕地每亩2000元，非耕地每亩1500元；市州城区（含省直管市城区）耕地每亩1500元，非耕地500元；乡镇耕地每亩500元，非耕地300元。
湖北省人民政府令182号
《湖北省水利建设基金征收使用管理办法》
财政部门
土地登记费
国有土地使用者，集体土地所有者，集体土地建设用地使用者
企业土地使用面积1000平米（含1000平米）以下每宗地收100元，每超过500平米以内加收40元，最高不超过４万元。
武汉、襄樊、荆州、黄石四地的主城区实施征地区片综合地价。最高的为武汉市I区，30万元/亩，范围在江岸区后湖、花桥、红桥等地，最低的在黄石IV区，3.718万元/亩。
在征地统一年产值标准中，宜昌城区I区的征地补偿标准最高，为4.9497万元/亩，区域为西陵区窑湾乡、峡口风景区、伍家岗区伍家乡、宜昌经济技术开发区。最低的是长阳IV区，1.62万元/亩。
契税税率为４%
湖北省契税征收管理实施办法（修订）（190号令）
地税部门
土地增值税
转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（房地产）并取得收益
转让取得收入减去土地出让、开发成本、税金等成本后余额
四级超率累进税率，增值额为扣除项目，小于50%部分为30%，50-100%为40%，100-200%为50%，超过200%为60%
《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》（2006.11.9）
国土部门
新菜地开发基金
占用蔬菜地的建设项目
菜地占地面积*1.5*征收标准
鄂价费字（1992）130号，武汉市0.7-1.5万元/亩，省辖市0.5-1万元，县级市县城关镇0.3-0.5万元。
【加强蔬菜产销通知：大城市，长期保留区，6万；严格控制征用、占用区，5万；控制征用、占用区，3万。中等城市，分别按每亩4万、3万、2万元的标准征收。县（市）郊区，1至2万。】未执行