土地一级开发成本的组成
土地一级开发基本流程及成本构成分析
土地一级开发基本流程及成本构成分析作者：严峻来源：《今日财富》2017年第28期房地产市场的高速发展，造成一二线城市用地紧张，为顺利拿到城市核心区域的优质土地，一些社会投资人积极参与到土地一级开发项目中，但由于对土地一级开发基本政策流程及成本构成认识的不足，许多土地一级开发项目开发周期过长，资金成本过重，导致最后项目停滞或转手。
本文将从四个方面对土地一级开发基本流程及成本构成做一个探讨。
首先了解一下昆明市城中村改造现状，2008年，昆明城中村改造“五年计划”横空出世：原计划要在五年之内也就是2013年年底完成382个城中村改造，然而计划却远远赶不上变化，自城中村改造启动至今近9年的时间，别说列入改造名录的382个城中村全部完成，即便是已启动的208个城中村改造，现如今仍处于步态蹒跚阶段，实际完成情况仍与初时规划的浩大工程相去甚远。
所以，不深入了解土地一级开发政策和资金实力不强的社会投资人，要谨慎介入城市的土地一级开发。
一、什么是土地一级开发土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并依照批准的规划要求组织实施市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”（通水、通电、通路、平整土地）、“五通一平” （通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地）或“七通一平” （通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地）的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程，一级开发后的熟地通过招牌挂形式公开上市。
生地是指可能为房地产开发与经营活动所利用，但尚未开发的农地和荒地。
熟地指经过“几通一平”的开发或已经拆迁完毕，可供直接建设的土地，即建筑地块产品。
毛地主要指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地。
土地一级开发整理坚持政府主导、市场化运作的原则，其本身是一个政府高度控制与主导的市场，而并非是一个完全市场化的活动，政府主导、市场化运做的原则决定了社会投资人参与土地一级开发活动必须认真研究政府的相关政策，充分理解和利用相关规定，以保证自身利益的最大化。
土地一级开发成本的组成
土地一级开发成本的组成土地一级开发成本的构成主要包括两个部分：项目前期费用和征地、拆迁费用。
在项目前期，需要进行立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制，以及各种工程咨询费，包括委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用、工程勘察、测绘、定桩费用、环境影响评价分析费用、交通影响评价分析费用、地震影响评价分析费用、地价评估费用、工程设计费及施工图审查费、招标代理费、招标服务费、工程保险费等。
在征地、拆迁阶段，需要支付征地补偿费用和拆迁补偿费用。
征地补偿费用包括土地补偿费和安置补助费，以及青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。
征地补偿费最低保护标准由市土地行政主管部门以乡镇为单位结合被征地农村村民的生活水平、农业产值、土地区位等因素确定，并应根据社会、经济发展水平适时调整。
拆迁补偿费用根据房屋所属的不同区域和属性进行计算。
此外，还需要支付房屋拆迁评估费、拆迁服务费和房屋拆迁管理费，费用不超过房屋拆迁补偿安置费用的0.5%。
因此，土地一级开发成本的构成较为复杂，需要综合考虑多个因素。
房屋拆迁服务费不得超过房屋拆迁补偿安置费用的 1.5％。
拆除工程费用应根据实际需要估算拆除工程量，并考虑渣土运输、消纳等因素进行测算。
古树保护及文物古建修护、还建费用应根据相关方案和估算指标或概算定额进行费用测算。
其它费用包括各种政府要求的费用，如耕地开垦费、耕地占用税、菜田基金、防洪费、提前搬家奖、支援重点工程费等。
公共区域市政基础设施建设费用应根据不同阶段的规划或设计图纸参考相应工程的估算指标、概算定额或预算定额测定。
区域内公共环境景观建设费用包括绿化、微地形、艺术小品、喷泉、地下出入口的处理、休息座椅等，是土地一级开发成本中的重要组成部分。
这部分费用应根据不同阶段的规划或设计图纸参考相应工程的估算指标、概算定额或预算定额测定。
区域内公共配套设施建设费用包括市政管理用房建设费用、机动车停车场（库）、非机动车停车设施建设费用以及规划中其它须纳入土地一级开发成本的配套设施建设费用。
土地一级开发成本的组成
土地一级开发成本的组成（一）项目前期费用立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用工程勘察、测绘、定桩费用环境影响评价分析费用交通影响评价分析费用地震影响评价分析费用地价评估费用工程设计费及施工图审查费招标代理费、招标服务费工程保险费1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费◆立项报告、可研报告的编制费◆土地一级开发实施方案的编制费◆项目前期的各种工程咨询费（测算标准可参考国家计委制定的《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》及地方物价局、计划委员会《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》中的有关计价标准。
2、委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用3、工程勘察、测绘、定桩费用4、环境影响评价分析费用5、交通影响评价分析费用6、地震影响评价分析费用7、地价评估费用8、工程设计费及施工图审查费9、招标代理费、招标服务费10、工程保险费（二）征地、拆迁费用1、征地补偿费用根据土地所属的不同区域及其被征用前的不同用地性质相应发生不同的征地费用。
本市行政区域内依法征用农民集体所有土地的，地方建设征地补偿安置办法进行补偿安置。
征地补偿费包括土地补偿费和安置补助费。
涉及青苗和其他土地附着物的，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。
青苗是指尚未收获的农作物。
其他土地附着物包括房屋、水井、道路、管线、水渠等建筑物、构筑物以及林木和其他经济作物等。
征地补偿费最低保护标准由市土地行政主管部门以乡镇为单位结合被征地农村村民的生活水平、农业产值、土地区位以及本办法规定的人员安置费用等综合因素确定，报上级人民政府批准后公布执行。
征地补偿费最低保护标准应当根据社会、经济发展水平适时调整。
2、??拆迁补偿费用根据房屋所属的不同区域及其不同属性相应发生不同的拆迁补偿费用，计取依据亦不同。
(整理)土地一级开发项目成本费用组成.
土地一级开发项目成本费用组成
一、土地一级开发项目成本费用组成见下表
土地一级开发项目成本测算通用模板
二、总投资测算汇总表详见下表
总投资测算汇总表
三、建设项目前期工作咨询收费标准
一、按建设项目估算投资额分档收费标准单位：万元
二、按建设项目估算投资额分档收费的调整系数（以表一所列收费标准为1）
注：工程复杂程度具体调整系数由工程机构与委托单位根据各类工程情况协商确定。
（三）、工程咨询人员工日费用标准单位：元
京价(房)字[1999]第487号文《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》
（一）、投资额在3000万元以下的建设项目的前期工作咨询服务收费标准如下：（单位：万元）
招标代理服务收费标准
服务的，可按规定标准的30%计收。
2.招标代理服务收费按差额定率累进法计算。
例如：某工程招标代理业务中标金额为6000万元，计算招标代理服务收费额如下：
100万元×1.0%=1万元
（500-100）万元×0.7%=2.8万元
（1000-500）×0.55%=2.75万元
（5000-1000）×0.35%=14万元
（6000-5000）×0.2%=2万元
合计收费=1+2.8+2.75+14+2=22.55（万元）
工程建设监理收费标准
注：1、按所监理工程概(预)算的百分比计收，见上表；
2、按照参与监理工作的年度平均人数计算：3.5万～5万元／人•年；
3、不宜按上述两项办法计收的，由建设单位和监理单位按商定的其它方法计收。
四、土地一级开发计费的相关文件
土地一级开发相关文件目录。
土地一级开发项目成本费用组成.
土地一级开发项目成本费用组成
一、土地一级开发项目成本费用组成见下表
土地一级开发项目成本测算通用模板
二、总投资测算汇总表详见下表
总投资测算汇总表
三、建设项目前期工作咨询收费标准
一、按建设项目估算投资额分档收费标准单位：万元
二、按建设项目估算投资额分档收费的调整系数（以表一所列收费标准为1）
注：工程复杂程度具体调整系数由工程机构与委托单位根据各类工程情况协商确定。
（三）、工程咨询人员工日费用标准单位：元
京价(房)字[1999]第487号文《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》
（一）、投资额在3000万元以下的建设项目的前期工作咨询服务收费标准如下：（单位：万元）
招标代理服务收费标准
服务的，可按规定标准的30%计收。
2.招标代理服务收费按差额定率累进法计算。
例如：某工程招标代理业务中标金额为6000万元，计算招标代理服务收费额如下：
100万元×1.0%=1万元
（500-100）万元×0.7%=2.8万元
（1000-500）×0.55%=2.75万元
（5000-1000）×0.35%=14万元
（6000-5000）×0.2%=2万元
合计收费=1+2.8+2.75+14+2=22.55（万元）
工程建设监理收费标准
注：1、按所监理工程概(预)算的百分比计收，见上表；
2、按照参与监理工作的年度平均人数计算：3.5万～5万元／人•年；
3、不宜按上述两项办法计收的，由建设单位和监理单位按商定的其它方法计收。
四、土地一级开发计费的相关文件
土地一级开发相关文件目录。
土地一级开发成本测算
3. 建设期区域管理费用
→包括安保、环境保洁、临时绿化、美化等费用。
这部分费用在项目建设初期很难估算。不同的 土地一级开发项目建设区域的面积、基本状况、 区域周边的环境一定面积的临时绿化，整个区域的建设期 几年等，再据以测算相应费用。
1.
项目建议书、可研报告、土地一级开发实施方案 等的编制费及项目前期的各种工程咨询费
测算标准可参考1999年9月10日国家计委制定的计价格 ［ 1999 ］ 1283 号《建设项目前期工作咨询收费暂行规 定》及 各地区《关于建设项目前期工作咨询收费的补 充通知》中的有关计价标准。
→
◆项目建议书、可研报告的编制费 ◆土地一级开发实施方案的编制费 ◆项目前期的各种工程咨询费
4. 拆除工程费用
→拆除工程费用应按照工程实际需要估算拆除工程
量，并套用相关估算指标或概算定额，充分考虑 渣土运输、消纳等因素进行测算。
5. 古树保护及文物古建修护、还建费用
→ 根据古树保护方案和文物古建的修护、还建方案，
套用相关估算指标或概算定额，充分考虑修缮、 保护、还原等因素进行费用测算。
6. 其它
2. 拆迁补偿费用 →住宅房屋：
房屋拆迁补偿价=（基准地价×Ｋ＋基准房价）×被 拆迁房屋建筑面积＋被拆迁房屋重置成新价
→非住宅房屋：
非住宅房屋拆迁补偿价=区位价格×K1×K2×K3× 建筑面积+地上物补偿价
3. 房屋拆迁评估费 ——因征用拆迁对房屋进行价格评估的，按补偿价款金
额的1～1.5• %向征用拆迁单位收取评估费
→本部分费用是指在土地一级开发区域内，各二级
包括： 市政管理用房建设费用 机动车停车场（库） 非机动车停车设施建设费用 规划中其它须纳入土地一级开发成本的公共配套 设施建设费用
关于土地一级开发项目的成本测算(doc 8页)
关于土地一级开发项目的成本测算(doc 8页)有关土地一级开发项目的成本测算工作一、土地一级开发成本的概念：土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。
由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。
二、土地一级开发成本测算的作用：土地一级开发项目所需资金量较为巨大，要求项目的投资者必须有很强的融资能力，以保证土地一级开发的资金需求。
土地一级开发成本基本决定了土地一级开发的资金需求量，从而为筹集资金提供了依据。
土地一级开发从不同融资渠道筹集资金时，金融机构在对项目进行融资评价和决策的主要依据是土地一级开发成本。
三、土地一级开发成本是决定土地交易价格的依据：土地出让交易价格是指出让使用权的地块上已经完成征地拆迁，土地开发程度为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整（简称“七通一平）（或“五通一平”及其他情况），可直接用于建设的土地价格。
土地出让交易价格是由毛地价（土地出让金、四源费和大市政费）和土地一级开发成本构成。
毛地价是在基准地价的基础上由专业评估机构评估并报国土局审定，毛地价水平较为稳定，对土地出让交易价格的影响程度较小。
四、土地一级开发成本的组成（一）项目前期费用立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用工程勘察、测绘、定桩费用环境影响评价分析费用交通影响评价分析费用地震影响评价分析费用地价评估费用工程设计费及施工图审查费招标代理费、招标服务费工程保险费1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费◆立项报告、可研报告的编制费◆土地一级开发实施方案的编制费◆项目前期的各种工程咨询费（测算标准可参考国家计委制定的《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》及地方物价局、计划委员会《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》中的有关计价标准。
土地一级开发成本测算汇总
土地一级开发成本测算汇总土地一级开发成本是指对一块未经开发的土地进行规划、建设和配套设施的投资费用。
土地一级开发是房地产开发的第一阶段，其开发成本对于项目的盈利和风险控制起着重要的作用。
下面将对土地一级开发成本进行测算和汇总。
一、土地取得成本1.土地购置费用：土地购买价款+交易费用（印花税、土地增值税等）。
2.土地征用费用：在土地征用时需要向农民或原土地使用者进行补偿，补偿金额包括被征用土地的占有权价值、临时用地费和搬迁费等。
3.土地整理费用：包括土地平整、清理和绿化等费用。
二、土地规划和设计费用1.土地勘测费用：进行地质勘测、地形勘测和地下管线勘测等。
2.土地规划设计费用：进行土地规划、建筑设计和设备规划等。
3.监理费用：对土地规划和设计的实施进行监督和管理。
三、基础设施建设费用1.道路交通费用：包括道路规划、修建和绿化等费用。
2.给排水设施费用：包括供水、排水和污水处理等费用。
3.电力通讯费用：包括供电设施和通讯网络的建设费用。
4.绿化环境费用：包括绿化带、公园和绿地的建设和维护费用。
四、项目建设费用1.建筑物费用：包括房屋、办公楼、商业综合体和公共设施等建筑物的建设费用。
2.室内装修费用：对建筑物进行室内装修、装潢和布置等费用。
3.设备购置费用：购买项目所需的设备、机械和工具等费用。
4.基础设施设备购置费用：购买给排水设备、电力设备和通讯设备等费用。
5.环保设备费用：购买项目所需的环保设备和污染治理设备等费用。
五、土地运营费用1.物业管理费用：包括安保、保洁、绿化和维修等物业管理费用。
2.项目宣传费用：进行项目宣传和营销活动的费用。
3.运营费用：对项目场地进行运营和管理的费用。
此外，还需考虑项目的融资成本、税费影响以及风险控制费用等。
在土地一级开发成本的测算中，需充分考虑地理、环境、市场和法律等因素，进行合理的预算和风险评估。
总结起来，土地一级开发成本包括土地取得成本、土地规划和设计费用、基础设施建设费用、项目建设费用和土地运营费用等方面的投资。
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土地一级开发成本的组成
（一）项目前期费用
立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费
委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用
工程勘察、测绘、定桩费用
环境影响评价分析费用
交通影响评价分析费用地震影响评价分析费用
地价评估费用
工程设计费及施工图审查费
招标代理费、招标服务费
工程保险费
1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费
◆立项报告、可研报告的编制费
◆土地一级开发实施方案的编制费
◆项目前期的各种工程咨询费
（测算标准可参考国家计委制定的《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》及地方物价局、计划委员会《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》中的有关计价标准。
2、委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用
3、工程勘察、测绘、定桩费用
4、环境影响评价分析费用
5、交通影响评价分析费用
6、地震影响评价分析费用
7、地价评估费用
8、工程设计费及施工图审查费
9、招标代理费、招标服务费
10、工程保险费
（二）征地、拆迁费用
1、征地补偿费用
根据土地所属的不同区域及其被征用前的不同用地性质相应发生不同的征地费用。
本市行政区域内依法征用农民集体所有土地的，地方建设征地补偿安置办法进行补偿安置。
征地补偿费包括土地补偿费和安置补助费。
涉及青苗和其他土地附着物的，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。
青苗是指尚未收获的农作物。
其他土地附着物包括房屋、水井、道路、管线、水渠等建筑物、构筑物以及林木和其他经济作物等。
征地补偿费最低保护标准由市土地行政主管部门以乡镇为单位结合被征地农村村民的生活水平、农业产值、土地区位以及本办法规定的人员安置费用等综合因素确定，报上级人民政府批准后公布执行。
征地补偿费最低保护标准应当根据社会、经济发展水平适时调整。
2、拆迁补偿费用
根据房屋所属的不同区域及其不同属性相应发生不同的拆迁补偿费用，计取依据亦不同。
3、房屋拆迁评估费、拆迁服务费
部分地方规定“因征用拆迁对房屋进行价格评估的，按补偿价款金额的1～1.5%向征用拆迁单位收取评估费。
”
房屋拆迁管理费：不超过房屋拆迁补偿安置费用 0.5%。
房屋拆迁服务费：不超过房屋拆迁补偿安置费用的1.5％。
4、拆除工程费用拆除工程费用应按照工程实际需要估算拆除工程量，并套用相关估算指标或概算定额，充分考虑渣土运输、消纳等因素进行测算。
5、古树保护及文物古建修护、还建费用
根据古树保护方案和文物古建的修护、还建方案，套用相关估算指标或概算定额，充分考虑修缮、保护、还原等因素进行费用测算。
6、其它
指根据国家或地方政府要求在征地、拆迁过程中还需发生的各种费用，如：耕地开垦费、耕地占用税、菜田基金、防洪费、提前搬家奖、支援重点工程费等等。
（三）公共区域市政基础设施建设费用
应在不同阶段根据控制性详细规划，或修建性详细规划，或初步设计图纸，或施工图纸，参考相应工程的估算指标，或概算定额，或预算定额测定。
（四）区域内公共环境景观建设费用
包括：绿化（花草、树木的种植）、微地形、艺术小品、喷泉、地下出入口的处理、休息座椅等。
本部分费用是指在土地一级开发区域内，各二级开发地块红线范围外的公共区域的环境景观建设费用。
这是土地一级开发成本中的一项重要组成部分，应在不同阶段根据控制性详细规划，或修建性详细规划，或初步设计图纸，或施工图纸，参考相应工程的估算指标，或概算定额，或预算定额测定
（五）区域内公共配套设施建设费用
包括：市政管理用房建设费用；机动车停车场（库）、非机动车停车设施建设费用；规划中其它须纳入土地一级开发成本的配套设施建设费用。
在不同阶段根据控制性详细规划，或修建性详细规划，或初步设计图纸，或施工图纸，参考相应工程的估算指标，或概算定额，或预算定额测定。
（六）工程建设其他费用
1、工程监理费
2、竣工图编制费
3、建设期区域管理费用
包括安保、环境保洁、临时绿化、美化等费用。
这部分费用在项目初期很难估算。
不同的土地一级开发项目建设区域的面积、基本状况、区域周边的环境一定后，即基本明确每年需要多少保安、保洁人员进行公共区域的管理，需要做多少面积的临时绿化，整个区域的建设期几年等，再据以测算相应费用。
4、项目竣工后移交管理单位前的维护管理费用
这部分费用主要是由于目前土地一级开发项目完成后，形成了大量的资产，而这些资产的管理主体比较复杂，例如：道路、水、电、（天然）气、热、交通设施、园林景观绿化设施等都分别归属不同的管理单位，产权移交尚未有规范的模式和程序。
这就造成在土地一级开发任务基本完成后，可能还会对资产进
行一段时间的照管，对有些项目还要从社会利益角度出发，进行运营。
为此，土地一级开发主体还要支出一笔管理费和运营费。
这笔费用根据不同一级开发项目的情况，千差万别，不一而足，须慎重对待，认真估算。
5、项目后评价费用
指在土地一级开发工作完成后，由土地一级开发主体组织，委托专业咨询公司从经济效益、社会效益、环境效益出发对整个土地一级开发项目和开发过程进行公正、客观的评价。
该费用可参考国家有关工程咨询的收费标准测算。
6、其他
指其他归属项目前期及其他费用的项目。
比如：委托代建的项目还会发生“代建工程管理费”等。
污染区域，还需要环境整治费用。
（七）管理费
指土地一级开发主体在土地一级开发全过程中所发生的管理费，包括土地一级开发的建设期和代政府进行土地出让的销售期。
该费用应根据项目的具体情况和土地一级开企业的管理水平、资源投入情况等进行核算。
有关地方规定通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。
以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。
（八）财务费用
指一级开发过程中所发生的相关财务费用。
其测算依企业（或项目）的资本结构和融资能力不同而有不同的融资方案，因此融资渠道、金额和期限完全不同，其融资成本应视具体情况分别测算。
（九）销售费用
包括土地一级开发主体为提升开发区域的土地价值，吸引二级开发商和最终用户，完成土地出让任务，尽快收回开发成本而进行的策划、推广活动，和因此发生的各种广告、宣传费用等。
目前政府对土地一级开发的销售费用提取比例没有专门规定，而且市场中二级开发的销售经验不适用于土地一级开发的销售，已实施完成的土地一级开发项目尚不多，因此没有太多的经验数据可供借鉴。
这就需要企业根据自己项目的土地出让计划分别测算。
也可以按预计销售收入的1%计取。
（十）应纳税费
土地一级开发涉及的应纳税种主要有：增值税、城市建设维护税、教育费附加、印花税、进口设备关税等，所得税。
具体纳税额计算方法详见国家相关税收政策的规定。
（十一）不可预见费
包括基本预备费和涨价预备费。
视不同阶段的测算精度不同，而以开发成本为基数，适当计取一定比例。