土地一级开发成本构成

土地一级开发项目成本构成一、项目前期费用1.立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费2.委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用3.工程勘察、测绘、定桩费用4.环境影响评价分析费用5.交通影响评价分析费用6.地震影响评价分析费用7.地价评估费用8.工程设计费及施工图审查费9.招标代理费、招标服务费10.工程保险费（一）项目前期费用1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费◆立项报告、可研报告的编制费◆土地一级开发实施方案的编制费◆项目前期的各种工程咨询费2、委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用→2001年国家计委《关于放开和下放部分商品和服务价格的通知》（计价格[2001]1218号）中取消了1993年由建设部、国家物价局联合颁布的《城市规划设计计费标准》，放开了规划设计市场。

→2004年6月，为了规范规划设计市场计费，中国城市规划协会在全国范围内进行调查研究，制定并发布了《城市规划设计计费指导意见》，作为城市规划设计计费的参考依据。

3、工程勘察、测绘、定桩费用2002年1月7日国家计委、建设部以计价格[2002]10号文发布了《工程勘察设计收费管理规定》，从2002年3月1日起执行。

应根据该文件规定核算工程勘察费用。

建筑用地拨地定桩：依据《关于申请房产测绘全野外数据采集及成图、平图控制测量及测绘成果利用费的函》（津房计[2003]308号）4、环境影响评价分析费用2002年10月28日全国人大通过了《中华人民共和国环境影响评价法》，规定：在中华人民共和国领域和中华人民共和国管辖的其他海域内建设对环境有影响的项目，应当进行环境影响评价。

随后，国家计委、国家环境保护总局发布了《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计价格［2002］125号）。

该通知中规定了项目前期进行建设项目环境影响评价分析，包括编制环境影响报告书（含大纲）、环境影响报告表和对环境影响报告书（含大纲）、环境影响报告表进行技术评估的费用标准，可以作为核算环境影响评价分析费用的依据。

5、交通影响评价分析费用《天津市城市道路管理条例》规定需要进行交通影响评价的项目需由项目业主方委托符合资质的设计或咨询机构进行交通影响评价。

进行建设项目交通影响评价咨询工作的机构应具有城市规划和交通咨询甲级资质。

但对委托编制交通影响评价报告的取费标准没有明确规定，实践中可以参照委托规划设计咨询的标准及市场行情协商（目前收费标准通常在0.5～2元/平米不等）。

6、地震影响评价分析费用2002年1月1日起施行、中华人民共和国国务院令（第323号）公布的《地震安全性评价管理条例》规定：新建、扩建、改建建设工程，依照《中华人民共和国防震减灾法》和本条例的规定，需要进行地震安全性评价的，必须严格执行国家地震安全性评价的技术规范，确保地震安全性评价的质量。

建设单位应当将建设工程的地震安全性评价业务委托给具有相应资质的地震安全性评价单位。

地震安全性评价单位对建设工程进行地震安全性评价后，应当编制该建设工程的地震安全性评价报告。

目前，全国各省市对地震安全性评价收费标准都有不同的规定，天津市的工程可依据《天津市地震安全性评价收费标准》的规定进行核算。

7、地价评估费用1994年12月12日，国家计委和国家土地管理局联合发布了“关于土地价格评估收费的通知”，通知规定：“土地价格评估收费是房地产市场重要的经营性中介服务收费行为，评估机构要按照‘自愿委托、有偿服务’的原则与委托方签订合同，开展评估服务工作，收取合理费用。

凡具备土地估价资格并经土地、物价部门确认的单位，可接受土地所有者或使用者的委托，对土地价格进行评估，并按本通知的规定收取土地评估费。

”8、工程设计费及施工图审查费工程设计费的测算可依据2002年1月7日国家计委、建设部以计价格[2002]10号文发布的《工程勘察设计收费管理规定》中的有关标准结合实际情况测定。

施工图审查是目前基本建设程序中必须的环节。

2004年8月23日，建设部134号令发布的《房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法》中再次明确规定“施工图未经审查合格的，不得使用”。

但相应的图纸审查收费标准，国家没有统一规定。

9、招标代理费、招标服务费原国家计委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知计价格[2002]1980号文中明确了招标代理服务收费标准。

10、工程保险费建设部和中国保险监督管理委员会于2005年8月出台了《关于推进建设工程质量保险工作的意见》建质[2005]133号，指出：“建设工程质量保险是一种转移在工程建设和使用期间由可能的质量缺陷引起的经济责任的方式，它由能够转移工程技术风险、落实质量责任的一系列保险产品组成，包括建筑工程一切险、安装工程一切险、工程质量保证保险和相关职业责任保险等。

其中，工程质量保证保险主要为工程竣工后一定期限内出现的主体结构问题和渗漏问题等提供风险保障。

”因此在项目前期阶段，估算工程质量保险费非常困难，可以暂按建安工程造价的1%-2%估算。

二、（征地补偿费）1、土地补偿费《天津市12个区县各村镇具体征地补偿标准》，北淮淀乡补偿标准2万/亩2、青苗物补偿费《天津市土地管理条例》6-10倍于近三年产值的平均值3.地上及附着物补偿4、征地税费（1）新增建设用地有偿使用费《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》新增建设用地为农用地和未利用地转为建设用地。

新增建设用地土地有偿使用费，由市、县人民政府按照国土资源部或省、自治区、直辖市国土资源管理部门核定的当地实际新增建设用地面积、相应等别和征收标准缴纳。

新增建设用地土地有偿使用费的征收范围为：土地利用总体规划确定的城市（含建制镇）建设用地范围内的新增建设用地（含村庄和集镇新增建设用地）；在土地利用总体规划确定的城市（含建制镇）、村庄和集镇建设用地范围外单独选址、依法以出让等有偿使用方式取得的新增建设用地；在水利水电工程建设中，移民迁建用地占用城市（含建制镇）土地利用总体规划确定的经批准超出原建设用地面积的新增建设用地。

宁河为十等，补偿标准为28元/平方米（2）有收益的非耕地占用费《天津市土地管理条例》3-6倍于近三年产值的平均值（3）菜地补偿《天津市土地管理条例》6-10倍于近三年产值的平均值（4）新垦菜地基金《国家建设征用菜地缴纳新菜地开发建设基金暂行管理办法》新菜地开发基金是指国家为保证城市人民生活需要，向被批准使用城市郊区菜地的用地单位征收的一种建设基金。

它是在征地单位向原土地所有者交纳征地补偿费、安置补助费、地上建筑物和青苗补偿费等费用之外，用地单位按规定向国家交纳的一项特殊用地费用。

新菜地开发建设基金应交款额确定办法:以建设征用的菜地亩数乘以规定的纳费标准。

按城市市区和郊区非农业人口数的多少，分为三种：●100万人口以上的城市，每征用1亩菜地，建设单位应交纳7000—10000元人民币；●城市人口在50万到100万之间的，每征1亩建设单位应交纳5000—7000元人民币；●城市人口不足50万的，每征1亩建设单位应交纳3000—5000元人民币。

（5）防洪费防洪费是堤围防护建设费的简称，也有叫堤围费或围堤费的（因刚开始时叫防洪费，后改为堤围防护建设费，习惯上称防洪费）。

是按照企业的销售收入的一定比例由地税部门收取的专门用来防洪（堤围）建设的费用。

它在企业的管理费用中列支，每半年申报征收一次。

《天津市防洪工程维护费征收使用办法》防洪工程维护费采用防洪工程维护费附加的办法，按缴费单位和个人应纳流转税税额的1％计征。

（6）耕地占用税《天津市实施〈中华人民共和国耕地占用税暂行条例〉办法》在东丽区、津南区、西青区、北辰区、塘沽区、汉沽区、大港区行政区域内占用耕地的，每平方米适用税额为40元。

在武清区、宝坻区、静海县、宁河县、蓟县行政区域内占用耕地的，每平方米适用税额为30元。

占用基本农田、基本菜田的，在规定适用税额的基础上提高50%征收。

占用其他农用地的，在规定适用税额的基础上减按70%征收。

铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地和其他农用地的，减按每平方米2元征收。

农村居民经批准在户口所在地按规定标准占用耕地和其他农用地建设自用住宅的，按所在地适用税额减半征收。

（7）耕地开垦费《天津市耕地开垦费管理办法》占用外环线以内的区耕地的，耕地开垦费每平方米２０元；占用外环线以外地区耕地的，其中基本农田的耕地开垦费每平方米１５元，其他耕地的耕地开垦费每平方米１０元。

三、拆迁安置补偿费1、拆迁补偿费（1）民宅拆迁补偿费（2）非民宅拆迁补偿费折合（万元/被拆迁M2）2.临时安置补偿费临时安置补偿期限从搬迁之日至安置房交付使用之时3、拆迁公司服务费(三)农民失地保险费用四、公共区域市政基础设施建设费用包括：1.场地平整费用及为各二级开发单位提供施工临时供水、供电设施、临时道路的铺设及维护费用1.电力工程建设费多层住宅（含底商）按设计容量50瓦/平米计算 83元/平方米用户提出需多路电源供电，92元/平方米津价房地（2003）582号公建项目10KV供电工程建设费 1280元/千伏安；原有增容的，增加部分收取；35KV以上的按实际发生的工程费据实收取。

不含施工路由及赔偿费。

2.工程范围：由公用线路10千伏出线到用户红号变电站高压开关柜入口，包括10千伏供电线路、开闭间设备（不含土建费用）的施工、安装和调试。

津价房地（2005）77号3.一户一表费一户一表（10-20A）约660元/部。

4.土建站、箱式站土建变电站、箱式变电站、CF站、配电间设备1.5-3元自来水工程建设费住宅建筑面积*25元/平方米 [2000]津价房地448号5.水表费远程水表 435元/门洞约-5.5元/平米磁卡表 470元/户普通表 35元/户9 市政排水工程建设费建筑面积*19元/平方米；如将排水工程交给排水四所来做，对方负责一切手续；委托养护管理每年费用为1万元。

28元/平米，协商22-23元/平米，自建按预算。

2.区域内永久性道路、桥梁建设费用项目单位成本基数（约）费用备注xx道路400 万/公里2-3 公里1200 双向4 车道、水泥路面xx路500 万/公里 1.5 公里750 双向4 车道、沥青路面3.市政管线建设费用(包括雨水、污水、中水、上水、电力、天然气、电信、热力等)1.供热工程建设费（热源费）住宅 92元/平方米津价房地（2004）460号公建 130元/平方米；如热源为第一热电厂热电联产的为150元/平方米财政投资的公益性建设项目 100元/平方米2. 内网费出换热站1.5米到入楼口处1.5米的供热施工二次网费用为25-28元/平方米。