一级土地开发成本核算
土地一级开发成本控制的内容及其相关策略探讨
土地一级开发成本控制的内容及其相关策略探讨刘伟珍湖南湘江新区管理委员会财政局摘要：随着现代社会的不断发展，针对城市的规划建设也在不断发展和完善。
城市规划建设中，土地一级开发是目前最为凸显的内容。
土地一级开发主要是土地在出让运用前的开发和建设，涉及的内容较多、程序较复杂、资金需求量大；同时，土地一级开发往往与地区的经济效益息息相关。
因此，在土地一级开发中，对土地一级开发成本进行有效的管理和控制，有利于合理降低土地开发中的成本费用，提升土地一级开发的经济效益。
本文主要探讨土地一级开发成本控制的内容及其相关策略。
关键词：土地；一级开发成本；内容；相关策略土地一级开发过程中，开发建设主体需清楚的掌握土地一级成本控制影响的主要因素，通过因素分析，采取有效的策略控制土地一级开发成本。
同时，在土地一级开发成本的控制上，一方面，开发建设主体应落实好土地一级开发的财务管理工作，从各项成本费用上进行清楚地核算，合理、科学的控制土地一级开发的成本；另一方面，开发建设主体应审时度势，依据当前的政策制定相应的成本管理制度，促使成本管理能够有效地进行实施。
一、土地一级开发成本控制的内容(一)土地一级开发成本的概念土地一级开发主要是城市规划建设中，政府或者授权委托的开发建设主体对于划定区域的城市土地、乡镇土地进行一定的征地、拆迁、安置、补偿，同时在地块区域内，按规划要求进行市政基础设施配套建设，最终促使区域符合“六通一平”的土地建设条件，然后将土地进行转让或二级开发的过程。
土地一级开发成本是在宗地进行征地、拆迁、安置、补偿和市政基础设施配套建设过程中，产生的各项成本和费用。
(二)土地一级开发成本的组成土地一级开发成本主要由项目前期勘察设计及前期工作费、征地拆迁安置补偿费用、公共基础设施配套（含道路、小学、幼儿园、绿化设施、垃圾站等）建设费用、利息、不可预见费、业务工作费用和产生的相关税费等组成。
(三)土地一级开发成本的特性土地一级开发资金需求集中，资金量大。
土地一级开发成本核算的科目设置
土地一级开发成本核算的科目设置土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用.会计核算上仍设置“开发成本”一级科目核算，二级科目由“项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、区域内公共环境景观建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费用、财务费用、销售费用、应纳税费、其他—不可预见费用”等构成,明细核算内容和费用归集分配如下：（一）项目前期费用1.立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费2。
委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用3.工程勘察、测绘、定桩费用4.环境影响评价分析费用5.交通影响评价分析费用6。
地震影响评价分析费用7。
地价评估费用8.工程设计费及施工图审查费9。
招标代理费、招标服务费10.工程保险费（二)征地、拆迁补偿费用1、征地补偿费用2、拆迁补偿费用3、房屋拆迁评估费、拆迁服务费4、拆除工程费用5、古树保护及文物古建修护、还建费用6、其它（三）公共区域市政基础设施建设费用1。
场地平整费用及为各二级开发单位提供施工临时供水、供电设施、临时道路的铺设及维护费用2.区域内永久性道路、桥梁建设费用3.市政管线建设费用（包括雨水、污水、中水、上水、电力、天然气、电信、热力等）4.市政场站建设费用（包括雨水泵房、燃气调压站、热力站、开闭站、区域中水站、区域管理中央监控室及涉及城市安全的公共设施等,其建设费用视规划情况而定 )5.配套公共设施建设费用 (区域内的交通智能化系统、公共标识指示系统、安防监控系统、公共卫生间、垃圾收集转运站、消防站、派出所、邮局等（四）区域内公共环境景观建设费用包括：绿化(花草、树木的种植）、微地形、艺术小品、喷泉、地下出入口的处理、休息座椅等。
本部分费用是指在土地一级开发区域内，各二级开发地块红线范围外的公共区域的环境景观建设费用。
这是土地一级开发成本中的一项重要组成部分，应在不同阶段根据控制性详细规划，或修建性详细规划，或初步设计图纸,或施工图纸，参考相应工程的估算指标，或概算定额，或预算定额测定。
一级土地开发会计核算
一级土地开发会计核算一、成本加成模式（一）代收转付部分1、成本支出借：开发成本/ 征地拆迁补偿款贷：银行存款等2、结转长期应收借：长期应收款贷：开发成本/ 征地拆迁补偿款3、确认收入借：长期应收款代收转付开发成本*利润率* （1+6% ）贷：营业收入代收转付开发成本*利润率其他应付款—待转销项税代收转付开发成本* 利润率*6%（二）非代收转付部分1、成本支出借：开发成本/ 前期费用、基础设施费等贷：银行存款等2、结转成本借：营业成本贷：开发成本/ 前期费用、基础设施费等3、确认收入借：长期应收款非代收转付开发成本*（1+ 利润率）*（1+5% 或11% ）贷：营业收入非代收转付开发成本* （1+ 利润率）其他应付款—待转销项税非代收转付开发成本*（1+ 利润率）*5%或11%（三）融资费用1、借：开发成本/ 间接费贷：银行存款2、借：长期应收款贷：开发成本/ 间接费（四）公司人员及办公费用1、借：管理费用贷：银行存款（五）结转本年利润1、借：营业收入代收转付开发成本* 利润率营业收入非代收转付开发成本* （1+ 利润率）贷：本年利润2、借：本年利润贷：营业成本管理费用二、分享土地出让金模式（一）成本支出借：开发成本/ 征地拆迁补偿款开发成本/ 前期费用、基础设施费等贷：银行存款等（二）融资成本借：开发成本/ 间接费贷：银行存款等（三）公司人员及办公费用借：管理费用贷：银行存款（四）结转成本借：营业成本贷：开发成本/ 征地拆迁补偿款开发成本/ 前期费用、基础设施费等开发成本/ 间接费（五）确认收入借：应收账款贷：营业收入（六）结转利润1 、借：营业收入贷：本年利润2、结转利润借：本年利润贷：营业成本管理费用。
土地一级开发项目成本审计研究_以北京市为例
53中国房地产2009.12总第348期房地产开发一、土地一级开发项目成本概述土地一级开发成本，是指土地一级开发主体开发一定数量土地达到可售或可用状态，即实现由“生地”向“熟地”的转换，所发生的各项费用支出。
按照现行会计制度和准则，房地产开发企业的土地开发成本是在一级会计科目“开发成本”中核算的。
土地一级开发成本的核算，是指开发主体自身将开发一定数量土地所支出的全部费用进行归集和分配，最终计算出某个项目总成本或单位成本的过程。
通过一级开发成本核算，开发主体可以检查、监督、考核预算和成本计划的执行情况，反映成本水平，为其进行成本管理、编写财务报告奠定基础。
真实可靠的土地一级开发成本核算是进行成本审计工作的前提。
二、土地一级开发项目成本审计土地一级开发项目成本审计，可分为一级开发企业的内部审计和针对一级开发企业经济投入活动进行的外部审计。
土地一级开发项目成本企业内部审计，是在本单位的领导下开展工作，是对企业自身的一级开发项目成本核算结果进行鉴定，为企业接受并通过外部审计认可奠定基础。
其出具的内部审计报告，服务于企业管理层，只能作为本单位进行经营管理的参考，对外不起鉴证作用，一般不能向外界公开。
由于它是对内提供服务的，因此在经济、组织等方面都受到本单位的制约，独立性受到局限，内部审计机构与其他内部部门只是相对独立。
而外部审计的意义在于监督土地一级开发经济活动的合法合规性，鉴证土地一级开发主体会计报表的真实公允性，评价经济活动的效果和效益状况，并审定确认土地一级开发项目的熟化成本额，确保项目成本额真实可靠，为土地整理储备中心掌握土地一级开发成本提供充分依据，为后期制定合理的土地出让价格奠定基础。
因此，土地一级开发成本的审核认定是国土资源局将土地上市供应的前提条件，也是政府实现对企业监督的重要手段。
政府虽然不作为土地一级开发的直接责任主体，但通过一级开发成本的审计，依然能够强化对土地一级开发项目的管理与控制；保障土地储备机构在使用土地储备开发资金返还土地一级开发主体土地熟化成本及支付企业开发利润时资金的安全性。
土地一级开发成本清算
土地一级开发成本清算概述土地一级开发是指从原始土地到可以进行建设的开发阶段，包括土地的选址、规划和开垦等过程。
土地一级开发成本清算是对土地开发过程中产生的各项费用进行核算和整理的过程，通过对成本进行清算，可以为土地开发项目的决策和计划提供依据，确保项目的可行性和经济性。
具体步骤1. 土地选址和取得费用土地选址是土地一级开发的第一步，需要考虑土地的区位条件、交通便利性、用地规划等因素。
与土地选址相关的费用包括土地调研费用、土地评估费用、土地流转费用等。
在进行土地选址时，需要考虑土地所处的行政区划，以及该行政区划对土地出让和流转的要求，进而确定土地取得的费用。
2. 土地规划设计费用土地规划设计是土地一级开发的关键环节之一，需要编制土地详细规划和总体规划。
土地详细规划涉及土地的分区、土地用途、道路布局、绿化设计等，需要请专业规划设计单位进行编制。
土地总体规划则是指对土地进行宏观规划，并确定土地的开发指标。
土地规划设计费用包括编制土地规划的设计人员费用、勘察测量费用等。
3. 石方开采和场地平整费用在土地一级开发过程中，常常需要进行石方开采和场地平整。
石方开采是指将原始土地上的石方进行清理和挖掘，以便进一步的开发利用；场地平整是指对原始土地进行平整和填土，以保证土地的稳定性和建设的顺利进行。
石方开采和场地平整费用包括人工费用、机械设备使用费用以及土方运输费用等。
4. 基础设施建设费用基础设施是土地一级开发的重要组成部分，包括道路、给水、排水、电力等设施的建设。
基础设施建设费用包括施工人员的工资、材料采购费用、设备租赁费用等。
在进行基础设施建设时，需要注重节约成本和合理使用资源，以保证基础设施的质量和使用寿命。
5. 环境保护和景观设计费用土地开发过程中需要考虑环境保护和景观设计，以保护自然环境和提升项目的整体形象。
环境保护费用包括环境影响评价费用、环境治理费用等；景观设计费用则包括景观设计师的设计费用、景观材料的采购费用等。
土地一级开发成本核算存在的问题及对策建议
重要依据袁 这种情况下必须最大程度的确定预算方案
坛 的 准 确 性 遥 一 方 面 袁 开 发 企 业 在 预 算 方 案 制 定 的 过 程
中袁 需要了解周边类似项目的预算成本状况及其核算
标准袁因为周边项目的成本预算方案最接近计划项目袁
虽然受开发时间长的影响袁可能有一定的变化袁但是这
种变化是可以预测的袁 可以起到非常好的预算标准借
的一些研究成果和资料袁本文认为前期成本费用应该包
括为土地一级开发项目开发建设所做的准备活动中产
生的所有成本的综合袁除了勘察尧测绘尧定桩等前期费
用之外袁还包括项目调查尧人员准备尧车辆交通等等遥 另
外袁在勘察尧测绘尧定桩等前期费用的核算上袁为了确保
核算结果与实际费用的一致性袁在进行前期的成本预算
中袁需要与上述费用的相关单位进行核实袁确定一个大
概的服务价格袁作为前期费用核算的重要依据遥
总之袁 土地一级开发成本核算是一个相对比较复
杂的过程袁在成本核算过程中袁因为很多核算数据都需
要通过分析预测的方式确定具体的标准袁 分析预测的
依据就显得尤为重要遥 对于开发企业来说袁要正视土地
一级开发成本核算中的问题袁 同时针对每一种问题采
取积极的预防控制措施袁 还需减少这些问题对土地一
三尧土地一级开发成本核算建议
1 .优 化 成 本 预 算 方 案 流 程 遥
财
在土地一级开发项目开发之前袁 开发企业按照规
审 定 需 要 编 制 成 本 预 算 袁 并 向 发 改 委 等 有 关 部 门 报 批 遥 由
于报批以后的成本预算袁 将成为开发企业成本预算的
论 重 要 依 据 袁 也 成 为 发 改 委 等 单 位 确 定 土 地 出 让 价 格 的
土地一级开发成本核算存在的问题及对策建议
土地一级开发成本核算存在的问题及对策建议发布时间：2022-07-26T04:02:49.372Z 来源：《新型城镇化》2022年15期作者：赵杰[导读] 在我国建筑市场中，土地一级开发是非常重要的内容。
土地一级开发涉及到征地、拆迁、基础设施建设以及测绘评估等过程，成本核算需要对上述各个过程中的成本费用种类进行核算、归集和分类。
当前我国的土地一级成本核算体系还不够完善，本文结合我国土地一级开发成本核算现状，对于核算过程中的常见问题进行了分析，希望以此能够促进提升我国建筑市场土地一级开发管理水平。
青岛城市建设投资（集团）有限责任公司山东省青岛市 266000摘要：在我国建筑市场中，土地一级开发是非常重要的内容。
土地一级开发涉及到征地、拆迁、基础设施建设以及测绘评估等过程，成本核算需要对上述各个过程中的成本费用种类进行核算、归集和分类。
当前我国的土地一级成本核算体系还不够完善，本文结合我国土地一级开发成本核算现状，对于核算过程中的常见问题进行了分析，希望以此能够促进提升我国建筑市场土地一级开发管理水平。
关键词：土地一级开发；成本核算；完善对策一、土地一级开发成本核算的特点分析土地开发的一项重要功能是将土地由之前的“生地”转变为“熟地”，这一过程中涉及费用、各种税费和其他不可预见费用。
而对这些费用的核算，便是土地一级开发成本核算的主要工作内容。
受到工程项目规模大、涉及内容多、建设周期长的特点的影响，土地一级开发成本核算也具有典型的成本核算时间长、成本构成复杂的特点。
土地一级开发的周期一般都比较长，平均在3~5年左右。
这一特点让土地一级开发成本核算运作难度较大，在土地开发过程中，一旦某一环节成本核算出现问题，会影响后续的其他环节，甚至会影响整个工程项目的进展，而如果延迟的时间较长，则可能导致之前办理的土地审批手续全部到期，需重新办理相关手续，大大增加了工程的建设周期和运行成本。
在土地成本核算构成上，由于土地一级开发中涉及的环节较多，而不同的费用种类、支付对象和归集方式上也都具有显著的差异，所以构成比较复杂，既包含有土地征迁补偿服用、工程建设费用等直接性建设费用，同时也包含有咨询费、审计费、以及运作过程中的财务费等间接性费用。
房地产企业土地成本核算方法
国家税务总局于2009年3月印发的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2０0９]31号)对土地成本的分配作了如下规定:土地成本一般按占地面积法进行分配。
如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。
土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先整。
在实际工作中,一次性取得土地并开发房地产时,不存在土地成本分配问题，但一次性取得土地分期开发房地产时，土地成本如何在各期分配问题较多。
故本文对房地产企业一次性取得土地分期开发房地产的土地成本分配问题作一探讨。
房地产企业在一次性取得土地分期开发房地产的过程中会出现以下三种情况：ﻫ情况一:分期项目实际建筑面积与规划部门批准的建筑面积相同，最终整个项目实际建筑面积之和与规划部门批准的建筑面积之和相同。
情况二：分期项目实际建筑面积与规划部门批准的建筑面积不相符,但这只是各期开发楼宇间的局部调整，待全部项目完工后，实际建筑面积之和与规划部门批准的建筑面积之和相同。
这样的差异可定义为时间性差异．情况三：分期项目实际建筑面积与规划部门批准的建筑面积不相符。
少建或多建面积不能在未建项目中补建或少建，待全部项目完工后,实际建筑面积之和与规划部门批准的建筑面积之和不相符,这样的差异可定义为永久性差异.ﻫ一、土地成本分配的方法公共用地不需分配土地成本。
公共用地主要包括小区中的户外休闲场所、假山湖泊、景观水道等用地和不可出售建筑物用地。
公共用地是为全体小区业主共有或服务的,其土地成本最终要分配到可售建筑面积土地成本之中.如果分配公共用地土地成本,必然存在二次分配问题,因此公共用地不需分配土地成本。
根据以上三种情况合理分配土地成本,应按照会计准则的基本要求及税法的基本原则分两大类六种方法进行土地成本的分配:ﻫ第一大类，按各期占用土地面积分摊。
有三种方法可供选择:①以全部规划建筑面积计算建筑面积容积率,按各期规划建筑面积和建筑面积容积率计算各期占用的土地面积，依此分配各期土地成本；②以全部规划建筑面积计算建筑面积容积率,按各期实际建筑面积和建筑面积容积率计算各期占用的土地面积，依此分配各期土地成本；③以分期实际的建筑面积与未建楼宇的规划建筑面积之和计算建筑面积容积率,按建筑面积容积率计算各期占用的土地面积，依此分配各期土地成本。
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万元
六、土地储备开发供应过程中发生的可研、设计、审计、律师、工程监理等费用，不可预见费以及经同级财政和土地主管部门核准的其它支出。
1
可行性研究
万元
2
拨地钉桩
万元
3
勘测定界
万元
4
地勘
按设计工作量和收费标准计算
5
规划设计
万元
按建安成本的3%提取
6
土地一级开发实施方案
万元
7
环评编制费
万元
8
交评编制费
小计
万元
(二)拆迁安置补偿费
1
拆迁补偿费
民宅拆迁补偿费
元/平米
非民宅拆迁补偿费
元/平米
回迁安置用房亏损
元/平米
2
搬迁补助费
万元
3
拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费
万元
4
被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额
万元
5
拆迁公司服务费
万元
小计
万元
二、收购和置换过程中发生的有关补偿费用
收购或置换土地需要支付的土地价款
一级土地开发成本估算表
流程
收费项目
计量单位
工程量
费率
费用（万元）
收取标准
一、征地、拆迁安置补偿费及有关税费
(一)征地
1
征地补偿费
元/亩
按国家标准收取
2
青苗及地上物补偿费
元/亩
6-10倍于近三年产值的平均值
3
征地税费
有收益的非耕地占用费
元/亩
3-6倍
菜地补偿
元/亩
6-10倍于近三年产值的平均值
新垦菜地基金
元/平米
三、市政基础设施建设有关费用
1
给水
万元/延米
2
雨水
万元/延米
3
污水
万元/延米
4
电力
万元/延米
5
电信
万元/延米
6
天然气
万元/延米
7
供热
万元/延米
8
道路
万元/延米
9
地面平整
元/平米
小计
万元
四、招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用
1
招标、拍卖和挂牌交易服务费
万元
2
土地出让底价评估费
万元
小计
万元
五、财务费
万元
9
地质灾害评估费
万元
10
拆迁评估
万元
11
审计费
万元
12
律师费
万元
13
监理费
万元
14
不可预见费
万元
取1-13之和的5%
小计
万元
七、管理费及其他
1
管理费
万元
取一 ～ 六之和的2%
2
物价上涨
按建安成本的6%计提
小计
万元
八
合计
万元
元/亩
100万人以上按7000-1000元/亩缴纳
防洪费
元/平米
20元/建设用地平方米
开垦费
元/亩
非农业建设项目占用耕地的，耕地开垦费按10－14元／平方米收取。其中，占用望天田的按10元／平方米收取，占用旱地的按12元／平方米收取，占用水浇地、灌溉水田、菜地的按14元／平方米收取。非农业建设项目占用基本农田的，耕地开垦费按20－24元／平方米收取。其中，占用望天田的按20元／平方米收取，占用旱地的按22元／平方米收取，占用水浇地、灌溉水田、菜地的按24元／平方米收取。