土地一级开发成本核算问题

土地一级开发成本核算问题

一、引言

土地资源作为人类生存与发展的基础，具有有限性、不可再生性，合理地优化和配置土地资源已经成为市场经济发展的重要基石。在我国的土地管理制度中，最明显的特征就是所有权与使用权的分离，由于我国特殊的社会主义性质，土地实行的是社会主义公有制的形式，即土地的所有权归国家或集体所有，任何单位和个人只拥有对土地的使用权。在我国计划经济时期，需要土地的单位主要是通过协议的方式来获得土地，然后再进行征地拆迁、市政建设、房屋建设等。土地的存在只能作为生产建设的附属品，并不能充分体现出土地的真实价值。这就造成土地的使用效率低下、闲置浪费现象严重的问题。为了提高我国土地的使用效率，国家先后出台了一系列政策和法规，使得土地一级开发成为土地上市的必要条件，并实现了土地的一级、二级分离。我国一级土地的开发在经历了从无到有的运作模式、开发流程、资金管理等方面的不断实践与探索后得到了完善与发展。在实践的过程中成本核算问题一直贯穿于项目运作的全过程，但是，近年来频繁出现在全国各地的“地王”现象使得房价居高不下，造成了土地一级开发过程中拆迁成本高涨、项目周期延长、项目资金压

力增加，土地一级开发预测成本与实际成本之间严重脱节，一级成本也是多次变化。实践中的这些问题严重影响了土地一级开发

的运作与实施，严重阻碍了我国土地市场的正常运行。目前，有针对性地探寻一级土地开发成本管理中存在的问题，有针对性地找到解决问题的思路，探索行之有效、切合实际的成本管理方法，是指导企业对土地一级开发成本进行管理的重要手段。

二、土地一级开发成本核算中存在的问题分析

（一）成本管理环节严重缺失

成本管理是现代企业在微利时代的企业管理中重要的核心

内容，成本管理更加注重全面性、科学性、合理性、系统性实施。土地一级开发成本的发生是一个过程性的内容，从土地前期的准

备开始，到征地拆迁、进行市政建设、进行房屋建设等，始终贯穿于项目实施的全过程。因此，对于一级开发成本核算的管理从项目一开始的每一个阶段都必须进行细致的管理，每个阶段之间相互联系、相互衔接、各自的侧重点不同，因此，企业的项目实施过程中的成本核算管理与控制将是全过程的成本核算与管理。但是，就目前一级土地成本核算的现状来看，很多企业缺乏全过

程成本管理的意识，对于成本管理中各流程之间的衔接认识不足，从而使得一级土地成本核算中问题频出。例如：在企业的可行性研究环节，企业先进行成本预测，然后在项目立项获得批复后就形成了成本决策，在这里我们可以看出，进行成本决策的主体并不是企业，而是政府部门。对于企业而言，在该环节中认为成本决策与企业毫无关联，进行成本预测的意义也就不大，这就造成很多企业将成本预测与可行性研究合并在一起完成，或者是

委托给咨询公司来完成，这种错误的认识和成本管理环节的缺失增加了土地一级成本核算的难度。

（二）成本预测流于形式

进行成本预测是企业进行成本核算与管理的基础环节，也是企业进行成本决策、成本规划的首要环节。企业通过对成本的预测，对成本的水平有了一个最基础和初步的认识，这避免企业在成本核算中出现盲目性、未知性，对于自己所得的土地项目中存的实施难度、实施重点有了最基本的估计。进行土地一级开发需要企业投入大量的资金，并且投资的规模较大。在成本预测阶段，企业首先确定的是成本规模，并根据成本的规模大小进行资金的筹措规划，以免出现资金使用不合理、资金储备不足等现象的发生，有效规避企业资金链断裂问题的出现。但是，由于土地一级开发成本预测要求必须具有较高的专业性，并且成本预测的偏差

较大、项目周期的安排对预测有着巨大的影响等因素的存在，使得成本预测与实际发生成本之间存在较大差异，企业成本预测流

于形式，对企业成本核算与管理毫无作用。例如：土地一级开发成本预测中对征地补偿支出一定要区分宗地内国有土地和集体土地，国有土地按照权利人取得方式的不同区分为土地收购补偿费或土地收回补偿费，集体土地中主要包括土地补偿费、安置补助费、青苗及地上附着物补偿费、征地的相关税费等。再例如：在可行性研究阶段，按照前期准备的工作开始征地、拆迁、进行市政建设、验收入市等环节的安排后，就可以安排项目实施进度

来计算项目的周期了，然后再结合资金需求的规模、企业制定的融资方案来推算出企业的财务费用数额。这时如果对项目的实施

进度安排过于粗略、线条化，那么很难在实际中顺利实施，这将对企业的融资方案、财务费用等带来影响。

（三）一级土地开发成本控制缺乏力度

在一级土地成本管理的过程中，对成本进行有效控制是一项核心环节，也是成本管理中耗时最长、所占比重最大、成本核算任务最艰巨的环节，也是最有效的一个环节。在企业的管理中，对成本控制这一环节十分重视，但是，在实际工作中，由于很多企业的领导者和员工缺乏对成本控制重要性的认识，只是简单的局限于降低成本这一表面现象。例如：有的企业成本控制的依据缺乏细致化。进行成本控制的基本原则就是实现成本控制的精细化管理，在控制中需要明确目标，进行成本规划，这是成本控制的主要依据。但是，很多企业的成本控制计划过于宽泛，造成目标成本模糊不清、难以执行等问题。土地一级开发过程中，如果企业不能针对成本控制在成本计划的框架内制定细化的成本标准，那么一定会使成本控制无所适从、无从下手。再例如：在一级土地开发的过程中，经常存在一些不可预见的费用支出情况，如果无法对这些费用进行严格管理，一定会出现成本超支情况的发生，这也就造成开发成本控制与管理滞后性问题的发生。

三、土地一级开发成本核算与管理的有效对策

（一）转变思想，树立全成本管理意识

首先，企业应成立专门的成本管理部门，积极参与成本决策

各企业应根据自身的实际情况，将成本管理进行独立归口管理，并成立专门的成本职能部门，其他职能部门在成本管理方面一定要积极配合该部门的工作，并明确各部门在成本管理中的职责。其次，加强成本分析与考核。我国政府部门已经意识到进行成本审计对于企业成本管理中存在的一些负面影响，先后出台了针对

一级开发成本管理的规范性文件，进一步明确了以一级成本的范围、核算方法、商讨的渠道等。因此，企业目前对于项目费用是否能够计入此成本有了更为明确的认识，已经将成本分析与考核纳入到了企业的成本管理体系中，全面提升了企业成本管理的水平和能力。

（二）立足基础，扎扎实实做好成本预测

首先，为参与可行性研究积极培养专业人才。目前，我们不可能要求成本管理部门全部摆脱咨询公司的帮助，不可能全部接手成本预测的工作，因此，这就要求企业必须培养专门的人才，深入了解成本预测的关键环节和主要工作，这样在很大程度上解决了咨询公司的可行性研究思路与企业的开发思路不一致的问题。其次，科学、合理地安排项目周期，准确推算财务费用。在可行性研究节段，企业的成本管理部门换应当将研究的重点放在对项目周期的研究上。必须科学、合理安排项目周期，这对企业项目的整体融资计划的规划、项目成本计划的编制、年度成本计划的编制等极为有利。

（三）强化成本控制力度，实现动态化成本管理

由于在成本核算与管理中存在一些不可预见的费用，一定要进一步明确不可预见事项的范围，例如：可能发生的工程事故、在经营中出现的意外情况、利率标准的变化、税率的变化等。在项目实施的过程中，通过动态化的成本管控与检测，能够及时启动成本管理预警机制，向企业的相关部门提出成本预警信号。为企业成本核算与管理扫清道路。

总之，随着我国土地管理市场的逐渐规范化和一级开发政策

的不断深入改进，在土地一级开发成本核算与管理过程中，一级开发企业应结合自身的实际情况，改变目前这种粗放式的管理模式，在高度重视成本核算与管理在一级开发过程中的重要作用，认真梳理在土地一级开发成本核算与管理中存在的问题，并积极探讨造成这些问题的本质原因，在提高自身管理能力的同时，提高企业的成本管理水平，全面提升企业的核心竞争力。