杜星星：土地一级开发模式及融资模式汇总整理
土地一级开发拓展融资渠道
土地一级开发拓展融资渠道土地一级开发是资金密集行业，参与土地开发必须要解决资金问题。
对此，海口城投提出如下构想：“封闭运作，分段开发，多渠道融资，逐步回收资金”。
（一）与政府签订土地一级开发协议，明确收益分成模式。
依据《海南省人民政府关于规范企业参与土地成片开发的通知》，土地开发商的分成收益最高为70%%。
城投公司通过与政府协商，签订土地一级开发协议，明确分成比例，获得分成权，由此奠定融资基础。
（二）与原土地使用者签订协议，通过赋予其“期权”方式降低前期开发资金需求量。
土地一级开发资金主要用于征地补偿、房屋拆迁、土地平整、基础设施配套、税费支出等，其中征地拆迁费用占总资金量的50%%以上。
征地拆迁工作往往是难点问题，原因在于给予原土地使用者的拆迁补偿费用远远低于政府出让土地获得收益，很大程度上损害了原土地使用者的权益，导致原土地使用者产生敌对情绪，增加拆迁难度。
针对此问题，海口城投公司提出一种新设想，即赋予原使用者一定比例土地“招、拍、挂”收益分成权（期权）方式，来保障其合法权益。
这种方式改变了预先支付征地拆迁费的通行作法，既避免了前期拆迁补偿资金的沉淀，又最大限度保障了原土地使用者权益，有利于推动拆迁工作顺利进行。
（三）拓展多渠道的融资方式，筹措一级开发所需资金。
与政府签订的土地一级开发协议保证了土地开发项目具有稳定收益，加上项目封闭运作，为多渠道融资创造了可能：1．财政拨款与政府协商从财政预算中拨出一定数量资金，作为启动资金，推动项目进行。
2．开行贷款国家开发银行是直接从事政策性融资活动的金融机构。
根据国家有关支持土地储备贷款的规定，土地一级开发贷款为土地储备贷款，使用期限2年，要求自有资金投入不低于30%。
海口城投历年来同开发银行建立了良好合作关系，可以就土地开发项目向开发银行申请一定比例土地储备贷款。
3．商业银行贷款土地一级开发具有稳定的收益，银行放贷是建立在国有土地出让收入担保基础上的，因此银行放贷的资产呆账、坏账风险小，城投公司可以用“分成权”质押向商业银行申请贷款。
地产实务┃土地一级开发的主要模式
地产实务┃土地一级开发的主要模式摘要：土地一级开发的主要模式包括土地储备机构自行开发模式、以企业为主体的开发模式，在以企业为主体的开发模式下，房企的盈利模式包括以土地储备机构主导的模式和企业为主导的模式两种。
企业主导的情况下，盈利模式主要有固定收益方式、土地出让收益分成方式、开发企业投资公建配套设施方式和一二级联动开发方式。
土地一级开发的主要内容包括筹措资金、办理规划和项目核准（立项）等各种审批手续、征地、拆迁、组织实施市政基础建设并接受验收等。
一、土地一级开发的主要模式分类根据一级开发实施主体的不同，可以将土地一级开发的主要模式分为两种：一种是土地储备机构自行开发，但是可以委托企业进行管理；另一种是企业通过招投标方式取得土地一级开发权。
鉴于土地储备机构在资金筹措方面的困难，目前市场上无论是何种模式，参与土地一级开发企业的参与几乎都必不可少。
（一）土地储备机构自行开发模式政府作为土地的所有者代表，将土地一级开发列为土地整理储备中心的一项职能，由土地整理储备中心或其组建机构完成全部的一级开发工作。
土地储备中心一级开发实施机构由政府财政专项拨款（或国有股本）进行土地一级开发，开发完成后将熟地交由土地管理部门，面向市场以招拍挂方式公开出让。
这种模式中，土地储备机构充当政府土地一级开发机构，开发土地的权属登记在该机构名下。
如《上海市土地储备办法》规定：“土地储备机构围垦滩涂成陆并经验收合格后，或者与有关企事业单位签订国有土地使用权收购储备协议后，或者取得储备地块的建设用地批准文件并拆除该地块上的建筑物、构筑物和其他附着物后，可以向市房地资源局申请土地登记，领取土地储备的房地产权证。
储备地块交付供应时，土地储备的房地产权证应当由市房地资源局收回”。
（二）以企业为主体的开发模式以企业为主的开发模式是指土地储备机构委托开发企业实施一级开发，由开发企业负责筹集资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。
土地一级开发模式及盈利模式分析
土地一级开发及盈利模式分析一、土地一级开发因何炙手可热，主要表现在三个方面一是影响太大了。
不仅是因为项目规模大，少则上千亩，多则数十平方公里，还因为土地一级开发作为房地产产业的最上游，对整个城市各种资源的运用发挥着至关重要的作用，撬动着整个城市的宏观经济的发展，土地一级开发很大程度上决定了城市化的进程、效率和质量。
现在能够参与一级开发的都是实力雄厚、信誉良好的大型企业。
二是诱惑太大了。
越来越多的品牌大开发商热衷于土地一级开发，觊觎的并非是土地一级开发不到10%的利润，随着土地市场的日趋完善及土地政策进一步紧缩后，拿地压力越来越大，开发商凭借一级开发的优势获得二级开发权已成为“曲线拿地”的新途径，三是弹性太大了。
按《宪法》和《土地管理法》对土地征用的规定，土地一级开发的主体应是当地政府，各地也出台了一些相关政策，但究竟谁可以成为操作主体、开发成本如何界定、利润如何分配，基本上依然无法可依，尽管有个约定俗成，即所谓的“谁投资、谁受益”，但一级开发中的交易黑洞、甚至各方共损（而非共赢）的现象时有发生。
土地一级开发涉及三个利益集团：代表土地所有权的政府、一级开发企业（授权、组建或招标）、原驻地企业/居民/农业生产者（一级开发前土地使用者）。
土地一级开发的过程，也是协调、处理和重新调整三者利益关系的过程。
普遍认为，征地和拆迁是土地一级开发的核心问题，也是难点问题，其实，归根结底依然在于利益的分配之上。
只要利益保障了，多难也能征、也能拆。
原驻地企业、居民、农业生产者已经不满足于仅有的征地、拆迁补偿了，但是如果让政府或者一级开发企业在无法预知未来收益的情况下给他们足够的补偿不仅是不现实的，而且也加大了一级开发成本。
在遭遇无法回避的征地和拆迁尴尬时，一方面是因强行拆迁而丢官入狱的闹剧不断上演，一方面是因失地又失业的农民上访旷日持久。
二、土地一级开发模式分析从空间上来讲，土地一级开发主要可分为成片（或连片）开发及分片开发两类。
简析土地一级开发融资模式方面存在问题及建议[整理]
![简析土地一级开发融资模式方面存在问题及建议[整理]](https://img.taocdn.com/s3/m/c7a604d6de80d4d8d05a4fcf.png)
简析土地一级开发融资模式方面存在问题及建议[整理]土地一级开发，是指由政府或其授权托付的企业，对必定区域规划内的城市国有土地、村庄集体土地进行共同的征地、拆迁、安顿、补偿，并进行恰当的市政配套设备建造，使该区域规划内的土地到达“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建造条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的进程。
关于开发企业，介入土地一级开发能够同享二级开发无法企及的利益，一起也面对更大的不承认性，这就要求土地一级开发主体采纳有用战略，前进抗危险才干。
一、土地一级开发办法因为城市化进程的加速和社会经济活动的不断打开，以及土地的肯定稀缺性，导致了有必要科学规划和布局，以合理、高效、经济地开发运用土地。
现在，土地一级开发首要有以下几种典型办法：办法一：一二级联动开发办法。
因为房地产作业显着受制于方针要素，因而大型房地产开发商往往将一级土地收拾和二级开发相结合，以获取全体收益最大化。
这种办法由企业主导，所以在开发初期就承认进行土地一级与二级联动开发。
房地产企业经过土地一二级联动开发，在取得一级开发阶段收益的一起，既保证了企业未来的可持续打开，也保证了可获取土地在未来增值给企业带来的二级开发的优厚收益。
但该办法也存在必定的问题，如不利于政府操控商场所价，政府宏观调控土地商场的才干下降一级。
该办法在前期比较遍及，近期或许存在机遇，但久远看，其空间越来越窄。
办法二：彻底政府操控办法。
彻底政府操控办法是指政府经过严厉的计划和规划处理，彻底操控熟地开发及供给商场，构成“共同规划、共同征地、共同开发、共同出让、共同处理”的“五共同”格式。
该办法彻底由政府安排施行土地一级开发，仅以招标办法承认施工企业。
这种办法能够保证政府彻底操控地价，土地开发为熟地后的增值收益不丢失，且土地一级开发法令联络单纯，便于政府施行土地一级开发的各项事务。
其首要缺点是政府的土地开发资金压力较大，融资途径窄。
办法三：政府和法定安排协作办法。
土地一级开发的五种模式@开发模式
土地市场
本报告是严格保密的。
模式二：“协议模式”开发企业承担从拆陪谈判 到土地平整成为净地的所有环节，然后获得土地
某公司独立完成从拆陪谈 判到土地平整成为净地的 所有环节，并最后拥有土 地，支付给政府地价款。 该过程并未经过土地出让 环节； “8〃31”大限后该模式 已经失去法律效力，目前 操作该模式的企业为2004 年8月31日前与政府签定的 开发协议。
本报告是严格保密的。
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以集体土地为出发点的土地开发的五种模式
模式一
城投模式
代表政府进行土地的一级开发
“协议”模式
模式二
开发企业通过与政府签订框架协议获得土地控制权，进行一二 级开发
“市场化”模式（“北京”模式）
模式三
“政府主导、市场化运作”通过招标方式选择有相应资质等级 的房地产开发企业承担土地储备和土地一级开发
本报告是严格保密的。
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模式三： “北京模式”市场化的土地一级开 发模式
开发企业承担从拆陪谈判 到土地平整成为净地的所 有环节，然后交还政府出 让，政府返还其成本和部 分增值收益；
拆赔谈判
签订协议
拆迁补偿
土地平整
净地
该模式仅适用于北京。
返还部分 增值收益
政府
土地一级 开发公司
土 地 出 让 资金流程 土地流程
模式四
“征地出资”模式
开发企业出资政府出力进行征地，开发企业通过出让方式获得 毛地进行二级开发
模式五
“股份公司”模式
开发企业与政府成立政府背景的股份公司进行土地一级开发
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本报告是严格保密的。
模式一：“城投模式”城投自主进行土地一级 开发
城投单独进行一级开发， 政府将净地出让之后的收 益部分或全额返还给城投； 该模式适用于市场化运作 以城市建设为主的“国字 辈”开发企业。
土地一级开发整理流程及融资渠道选择
土地一级开发整理融资渠道选择
• 融资需求 • 开发融资模式及优缺点 • 土地一级开发渠道的现状及未来前景 • 其他融资渠道现状及未来前景 • 如何拓宽和创新融资渠道
第一章节
土地一级开发整理流程
土地一级开发的概念
土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业， 对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地 进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当 的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到 “三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建 设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的 过程。
BT模式
土地补偿模式
利润分成模式
PPP模式
BT模式
BT模式又称固定收益模式或 工程总包模式，指土地一级 开发企业接受土地储备中心 的委托，按照土地利用总体 规划、城市总体规划等，对 确定的存量国有土地、拟征 用和农转用土地，统一组织 进行征地、农转用、拆迁和 市政道路等基础设施的建设， 土地储备中心按照总建设成 本的一定百分比作为经营加 成。
的比例进行分成。
工程总承包模式
土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托， 市土地储备中心按照总建设成本的一定百分比作为
经营利润。（利润率不高于预计成本的8%）
土地储备机构负责实施开发的， 其为主体。通过招标方式选择开 发企业负责整理的，开发企业的 管理费用不高于土地储备开发成 本的2%，并由土地储备中心同开 发企业签订土地一级开发管理委 托协议。
2018
土地一级开发整理流程及融资渠道选择
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流程and融资渠道
目录
土地一级开发整理流程
• 土地一级开发的概念 • 土地一级开发整理流程 • 土地一级开发主要内容 • 土地一级开发整理费用 • 土地一级开发成本 • 土地一级开发模式 • 土地一级开发盈利模式总括 • 土地一级开发整理模式对比
土地一级开发模式和二级开发模式总结
土地一级开发模式和二级开发模式总结土地一级开发模式和二级开发模式是指在土地利用中的两种常见模式。
一级开发模式是指在原始土地上进行的首次开发和利用。
二级开发模式是基于一级开发的基础上，再次对土地进行改造和利用的模式。
本文将对这两种模式进行总结，并探讨它们的差异和优劣势。
一级开发模式是指对尚未开发或利用的土地进行首次改造和利用。
常见的一级开发模式包括农业开发、工业开发和城市化进程中的城市建设等。
在一级开发中，通常需要进行大规模的土地清理、平整和基础设施建设等工作。
一级开发的优势在于可以充分利用土地资源，满足人们的居住、生产和发展需求。
然而，一级开发也存在一些问题，比如破坏原始生态环境、浪费土地资源，以及可能造成的环境污染等。
因此，对于一级开发，应采取科学合理的规划和管理，以最大限度地减少负面影响。
二级开发模式是在一级开发的基础上，对已经开发利用的土地进行再次改造和再利用的模式。
这种模式多见于城市化进程中，随着城市的不断发展，原有的城市功能和用地需要进行调整和重新规划。
二级开发的常见形式包括城市更新、旧工业区改造和土地复垦等。
二级开发的优势在于能够使土地资源得到更加充分的利用，提高城市功能和用地效益。
二级开发还有助于改善城市环境，提升居民生活质量。
然而，二级开发也存在一些挑战，包括旧城区保护、历史文化遗产保护、土地复垦技术和成本等问题。
因此，在进行二级开发时，需要充分考虑这些问题，制定相应的政策和措施。
综上所述，一级开发模式和二级开发模式在土地利用中具有不同的特点和优势。
一级开发是对原始土地进行首次改造和利用，可以满足人们的居住和生产需求，但也存在一些问题和挑战。
二级开发是在一级开发的基础上，对已经开发利用的土地进行再次改造和再利用，能够进一步充分利用土地资源，提高城市功能和效益，同时也要面对一些挑战和难题。
因此，在土地开发中，应根据具体情况选择适合的开发模式，并加强规划和管理，以实现可持续发展的目标。
土地一级开发融资、盈利模式
土地一级开发融资、盈利模式探讨一、前言随着二级市场拿地成本越来越高，万科、龙湖、恒大等房地产开发企业更多地介入到土地一级开发之中,土地一级开发逐渐趋向由政府主导的市场化运作。
我们集团目前进行的大连卫星城土地一级开发项目具有明显的代表性。
对于房地产开发企业，介入土地一级开发可以分享二级开发无法企及的利益，如从一级土地开发本身获利、分享土地增值收益、持有部分公共建筑和为二级拿地铺垫等。
其中，盈利的关键在于严格控制住各项成本费用。
相比房地产二级开发,土地一级开发面临更大的不确定性和风险性,譬如拆迁成本风险、长期占用大量资金风险，以及来自政府的违约风险和政策风险等等。
这就要求土地一级开发主体有效控制成本,优化运作流程，提升管理能力，同时妥善处理好与政府方面的关系，准确解读政策法规，提升抗风险能力。
二、主要观点1、由政府主导的市场化运作模式是我国土地一级开发的主要发展趋势。
2、土地一级开发的赢利点包括从一级土地开发本身获利，分享土地增值收益,持有部分公共建筑，为二级拿地铺垫等。
3、一级土地开发获利的关键是严格控制住各项成本费用。
其中，比重与控制难度最大的是征地拆迁费用。
4、具有土地一级开发业务收入企业，其土地一级开发业务大都集中在企业注册地或主要发展区域，它们通过充分发挥自身特定区域内的综合优势，集中力量进行房地产综合开发业务.5、房企参与土地一级开发的策略包括:优化运作流程，提升管理能力，有效控制成本；加强规划能力、挖掘区域潜在的价值;把握行业波动周期,控制开发节奏。
三、土地一级开发的典型模式由于城市人口增加和社会经济活动不断发展，人们对城市土地的需求不断扩大，而可供城市利用的土地又非常有限.同时,由于具有特定用途的土地非常稀缺，所以，必须科学规划和布局，以合理、高效、经济的开发利用土地。
目前土地一级开发主要有以下几种典型模式：模式一：一二级联动开发模式由于房地产行业明显受制于政策因素，因此大型房地产开发商往往将一级土地整理和二级开发相结合，以获取整体收益最大化.这种模式由企业主导，所以在开发初期就确定进行土地一级与二级联动开发。
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参与主体土地储备机构
一级土地开发主体
金融机构/地方平台公司施工方
开发商
授权委托获得
招标委托获得
开发模式模式特点政府控制力度企业参与度企业全程开发模式从一级到二级，企业全程开发较低参与力度高度参与
完全政府控制模式政府垄断型开发高度参与仅作为施工方参与政府主导的市场运作型政府主导企业参与政府捉两头放中间积极参与
政府和法定机构协作模
式政府和法定机构组成合作平台或合作
公司
积极参与积极参与
融资模式融资主体模式特点
土储机构直接融资土地储备机构土储机构直接向金融机构借钱融资，与现今法规相符合，但融资能力受制约
一级土地开发主体直接
融资一级土地开发主体
土储机构或委托其他担保机
构承担担保责任，一级开发
主体进行融资，金融机构风
险和融资能力仍受制约
土地开发主体自行安排
融资并担责一级土地开发主体
一级开发主体以自有资产抵
押或信誉担保向金融机构借
款
一级土地开发主体成立项目公司进行融资
一级土地开发项目公司
一级开发主体提供担保责
任，项目公司进行融资
政府土储机构直接将土地一级开发权委托给土地一级开发企业，签订委托合同（获得政府融资支持）
公开招标方式确定中标企业，再行签约
盈利模式盈利特点
从土地一级开发获利直接从土地一级开发中获利，尤其土地增值收益
从二级开发获利持有部分产权和物业，或以土地入股以股份比例获得二级开发收益
盈利模式模式特点
固定收益模式盈利为开发成本的固定比例
土地出让金分成模式1.签订开发协议，约定分成比例，土地上市直接盈利
2.企业和政府成立项目公司，土地出让金归属项目公司，企业按占公司的股权比例进行盈利
土地增值部分分成模式开发成本由土地出让金先行补偿，企
业再按协议约定比例，共同分享土地
增值部分收益（政府提取各项费用先
行扣除）
与出让金分成类似，差异在
于先扣除一级开发成本返还
企业后，再按协议比例分成
土地增值部分
优质配套设施及物业运
营模式按规定，允许企业在部分土地上投资公共配套设施并实施方案，开发企业不直接从土地出让金盈利，而通过运营管理提供服务获利
一二级联动开发模式以地抵资，用一级开发的投资获取等值的地块的二级开发权或低于市场价格拿下地块，实现一二级联动开发盈利
企业土地一级开发盈利模式。