卓越集团多层及高层住宅景观成本限额指标
高层住宅景观成本限额标准
高层住宅景观成本限额标准在城市的发展进程中，高层住宅如雨后春笋般涌现。
而高层住宅的景观设计不仅能够提升居民的生活品质，还能为整个社区增添魅力。
然而，在进行景观设计和建设时，成本控制是一个至关重要的因素。
制定合理的高层住宅景观成本限额标准，既能保证景观效果，又能有效控制开发成本，实现经济效益和环境效益的平衡。
一、高层住宅景观成本的构成高层住宅景观成本主要包括以下几个方面：1、绿化工程这是景观成本的重要组成部分，包括各类植物的采购、种植、养护等费用。
不同品种、规格的植物价格差异较大，而且后期的养护成本也不可忽视。
2、硬质景观如道路、广场、停车位等的建设费用。
这部分的成本取决于材料的选择、施工工艺以及面积大小等因素。
3、水景工程包括喷泉、水池、溪流等水景设施的建造和维护费用。
水景的设计和施工较为复杂，成本相对较高。
4、景观照明涵盖路灯、地灯、灯带等照明设备的采购和安装费用，以及后续的电费支出。
5、景观小品如雕塑、亭台楼阁、休闲座椅等的购置和安装成本。
6、给排水工程确保景观区域的给排水系统正常运行所需的费用。
7、土方工程涉及地形改造、土方运输等方面的成本。
二、影响高层住宅景观成本的因素1、项目定位和品质要求高端项目往往对景观品质有更高的要求，会采用更昂贵的植物品种、复杂的景观设计和高质量的材料，从而导致成本增加。
2、项目规模一般来说，规模较大的项目可以通过批量采购和规模施工来降低单位成本，但总体成本可能仍然较高。
3、地理位置不同地区的物价水平、人工成本以及植物资源等存在差异，会对景观成本产生影响。
4、设计方案复杂的设计方案需要更多的材料和施工工艺，成本相应提高；而简洁实用的设计则能有效控制成本。
5、施工周期施工周期越长，人工成本、设备租赁费用等就越高，同时也可能增加养护成本。
三、高层住宅景观成本限额标准的制定原则1、合理性原则成本限额标准应根据项目的实际情况和市场行情制定，既要考虑到景观效果的实现，又要确保成本在可控范围内。
示范区景观、样板间、售楼处成本限额标准(2015年试行版)
①本标准作为编制启动会、方案成本以及年度样板间计划时的参考标准上限；如有超出本参考标准，须在启动会时单独说明，或者在实施前与集团沟通；②启动会阶段，装修面积可用户型含公区面积*得房率计算；③方案目标成本和样板间实施阶段，装修面积根据户型面积计算；④目标成本测算时，建造成本内需考虑售楼处、样板间和示范区的全部费用，且不考虑销售冲抵。
另需按集团的核算口径，单独统计在建造成本内核算的营销费用，并考核相关部门；⑤本标准适用于毛坯销售住宅产品，硬装、软装标准之间可以相互平衡，但合计不得超出参考标准；⑥对于成品房销售的样板间，硬装标准应与交付标准一致，考虑到样板间工程量小价格高、施工时间紧措施费高等原因样板间单方不能超出交付成本标准500元/㎡；⑦硬装、软装标准口径与成品房精装修单方标准一致；硬装成本不含改造费用；⑧装修面积口径，包括户内装修地面积，围护可使用的户内空间面积，不包括不封闭阳台、露台；⑨项目分期临时样板间不得多于2个；⑩本标准不适用一线城市标杆项目（启动会时明确）；⑪别墅不包括独栋/双拼改独栋、合院产品；⑫在销售面积口径中，对于别墅产品，本参考标准对应的面积包括地下建筑面积；⑬在销售面积口径中，对于重庆公司，本参考标准为户型建筑面积单方（含公摊）。
⑭硬装涵盖内容包括瓷砖墙地面、石材墙地面、地板、涂料、壁纸、饰面板、吊顶、灯具、控制面板、成品门（含五金件）、卫浴、橱柜、厨房电器、卫生间电器、五金、固定家具、智能家居、空调等；⑮软装涵盖内容包括可移动家电、活动家具、装饰物品等，如可移动家电：除厨房卫生间外的电视、吸尘器、空气净化器等；家具类物品：茶几、床、沙发、床头柜、餐桌椅、书桌等；装饰物品：壁画、挂毯、服装、餐具、相框、花瓶、床品、摆件等；样板间成本限额标准（2015年试行版）（装修面积单方）样板间成本限额标准（2015年试行版）（销售面积单方）。
住宅建安成本限额设计指标
住宅建安成本限额设计指标一、土地购置成本土地购置成本是住宅建设项目的主要成本之一，包括土地出让金、土地转让费、土地租赁费等。
根据不同的地区和政策，土地购置成本的差异较大，因此需要在项目初期进行详细的调研和评估。
二、建筑设计成本建筑设计成本包括设计费用、图纸制作费用等。
优秀的建筑设计可以提高住宅的品质和价值，但也需要付出较高的设计成本。
因此，需要在保证设计质量的前提下，合理控制建筑设计成本。
三、建筑材料成本建筑材料成本是住宅建设中的重要组成部分，包括钢筋、水泥、砖块、玻璃、瓷砖等。
不同的材料价格和质量对建筑成本和品质都有影响，因此需要选择符合要求的材料，并合理控制材料成本。
四、建筑施工成本建筑施工成本包括施工队伍的费用、施工机械的费用、施工现场管理费用等。
在保证施工质量的前提下，需要合理控制建筑施工成本，选择有经验和能力的施工队伍。
五、建筑设备成本建筑设备成本包括电梯、空调、照明、给排水等设备的购置和安装费用。
在选择设备时，需要考虑设备的质量、性能和价格，并合理控制设备成本。
六、人工成本人工成本包括建筑工人的工资、福利、保险等费用。
随着劳动力市场的变化，人工成本也在不断变化，需要合理确定人工成本，并加强人工管理。
七、水电安装成本水电安装成本包括水暖安装费用、电气安装费用等。
在水电安装过程中，需要选择符合要求的专业队伍，并加强质量监督和管理。
八、物业管理成本物业管理成本包括物业公司的管理费用、维护费用等。
物业管理是保证住宅正常运行的重要环节，需要选择符合要求的物业公司，并加强物业管理成本控制。
九、环境绿化成本环境绿化成本包括小区绿化、景观设计等费用。
环境绿化可以提高住宅的品质和舒适度，但也需要付出较高的环境绿化成本。
因此，需要在保证环境质量的前提下，合理控制环境绿化成本。
十、其他间接费用其他间接费用包括管理费用、营销费用等。
这些费用虽然不是直接建设成本，但对于住宅建设项目而言也是必要的支出，需要合理控制和管理。
景观工程限额设计指引
景观工程限额设计指引为实施景观工程而发生的工程费用，包括硬景（消防道路、园路及广场、水景、景墙园建、外围墙、组团围墙等）、绿化、雕塑小品、室外泛光、室外照明、人工湿地、500mm以内厚种植土回填等。
软硬景及按照景观面积单价均为刚性指标。
备注：（1）山地景观视情况可按展开面积作适当调整。
（2）保障性住房、廉住房项目的景观费用不适合本限额指标范围内。
一、园林建议成本限额措施（3）屋面景观费用、空中花园、架空层景观费用、别墅类产品中的庭院内景观费用适合本限额范围内。
（4）硬质景观的界定为消防通道、园路、广场、围墙、构筑物、有硬铺的水景面积、泳池铺装面积等。
（5）园林景观成本控制应该从软景，硬景和园林构筑物等主要方面着手，通过控制比例，把控质量和把握细节等方面，在不影响景观设计效果的情况下，对成本进行控制：A合理空间布局，成本投入到重点展示区域B控制水景面积C兼顾好本土特色与招商特色，用好本土饰材及植物D充分利用现有地势，避免过多造坡造山E植物种类及配备合理，加大草坪面积F控制硬景的面积比例G控制重点景观面积占总景观面积的比例二、景观分项成本限额展示区景观分项建议成本限额大区景观分项建议成本限额（低档）备注：（1）上述表格限额适用于展示区面积控制在2000㎡-5000㎡之间，少于2000㎡或大于5000㎡成本限额相应减少或提高。
（2）其他档次产品大区参考成本限额指标模板，硬景及绿化单方造价相应增加。
（3）大区景观设计除商业综合体、空中花园、架空层外，合理控制比例：A软硬比例7:3B重点景观区域面积占总体面积10%C草坪面积≥15%D贵材料比例≤15%E主要以点状水景为主，除重点区域外不设置水景。
房地产景观、室内造价限额
定性规定
硬装：前场≤1500元/m2，后场≤500元 /m2 软装：1500元/m2，后场办公软装费用 含在开办费中 空调：≤350元/m2
1、前场面积≤600m2； 2、营销后场面积：临时搭建 售楼处 ≤150m2，实体售楼 处≤200m2。
面积口径
三四线再改、 一二线刚需
C标
硬装：前场≤2000元/m2，后场≤500元 /m2 软装：1800元/m2，后场办公软装费用 含在开办费中 空调：≤350元/m2
积）
1）红线内景观投影面积：红线
内用地面积-建筑占地面积-小区
内沥青车行道面积+屋顶绿化面
积+架空层面积；
2）景观指标口径：景观成本指
标含软景、硬景、水景、儿童游
乐设施、建筑出入口铺装面(结
构面归属单体建筑成本)、小区
及庭院围墙、小区出入口大门
（非计容）、景观安装、景观灯
1、除北上广深、华东区省会城市、苏州、天 津、西安、重庆、成都、武汉、郑州外，其它 一二线城市景观单方≦400元/m2，大区景观≧ 300元/m2； 2、北上广深、华东区省会城市、苏州示范区 景1、观除控北制上值广≦8深0、0元华/东m区2；省会城市、苏州、天
序 限额 号 内容
定性规定 指标名称 指标说明
指标描述
产品线
景观指标控制值（元/m2）
备注
定性规定
面积口径
整个景观区域 ≦350元/m2
三四线首 示范区
≦500元/m2
改
非示范区
≧300元/m2
红线外（不计 样板区：≤300元/平米；
入示范区面 非样板区：≤100元/平米
积）
整个景观区域 ≦450元/m2
高层及多层住宅主要设计指标限额标准(融创2017修订版 )
- /50/48/46/43/39
1.9/1.6 1.45/1.25
0.95/1.05/1.15 0.85/0.95/1.05 1.15/1.25/1.35 1.05/1.15/1.25
170/150 150/130 190/160 170/140
100/105/120 90/95/105
140/145/160 130/135/150
面积
0.15m3/m2；如果仅局部设置夹层时，按夹层面积占地下室建筑面积的比例折算。
170/150 150/130 190/160 170/140
100/105/120 90/95/105
140/145/160 130/135/150
非人防塔楼地下室工程钢筋总量÷非人防塔楼 1.塔楼指标中数值分别表示：“塔楼高度60~100米/小于60米”时的钢筋含量限值； 地下室建筑面积（按上部塔楼投影范围） 车库指标中数值分别表示：“桩基/独基条基/天然筏基及桩筏基础”时的钢筋含量限额。 2.含二次结构工程钢筋，不含措施筋、钢筋损耗。
房地产标杆企业全套成本控制限额标准范例
1、对于4500以下的楼盘，赠送面积的比例原则上不得超过8%；
2、对于8000元以下的楼盘，赠送面积的比例原则上不得超过10%；
3、对于8000元以上的楼盘，赠送面积的比例原则上不得超过15%；
4、根据楼盘档次不同及当地政府规定、竞争对手等市场情况，可在以上比例的基础上上下浮动20%~30%；
2、因地库与主楼地下室间的不规则面积，通过将主楼地下室规则调整，划分后以储藏室对外销售或作为设备用房；
3、6000元以下的楼盘，原则上取消围合式主楼的布局，控制主楼与道路见存在的大角度而增加地库的无效面积；
4、地下室的设备用房，如配电箱、机房、消防泵房、水池等房间布置，尽可能不占用车库停车位位置，尽量放在主楼与地库过度空间内。
2、首层层高宜为3.9-4.2米。
B
建筑方案阶段
序号
降本内容
基础指标
降本率
降本措施和细化方案建议
1
建筑风格
1、5000元以下楼盘，为现代简约风格[原CBD项目E区组团风格]；
2、8000元以下楼盘，为artdeco风格；
3、8000元以上楼盘，为简化版西班牙或法式风格；
4、10000元以上楼盘，为现西班牙或法式风格。
B、地下车库最大防火分区面积4000平方米；
C、大型商业最大防火面积2500平方米，地方特殊规定除外；
2、车库设计中会有很多防火门，只有在防火墙上开门或者在一些设备机房上开门采用甲级防火门，其他防火门为乙级或者丙级。
8
会所建设的规定
1、低于50万平方开发量的楼盘取消独立会所的建设；且售价低于6000元的楼盘取消独立会所的建设；
3、对于售价低于6000元/m2的楼盘高宽不宜超出规范要求；售价高于6000元/m2低于10000元/m2的楼盘高宽不宜超出规范要求；售价大于10000元/m2的楼盘高宽不宜超出规范要求的15%。
【成本管理】房地产开发各类费用限额指标汇总
住宅地上标准层指标（该指标含阳台、凸窗等常规赠送面积）：适用标准层及不含转换层的地上结构。
（1）住宅地上部分综合指标：适用有露台赠送及转换层结构。
该限额为地上部分的限额指标，做面积赠送及结构转换时，需要满足以下指标（超大面积赠送的，需控股产品管理委员会明确有赠送，并明确赠送面积及赠送方式，考核指标以控股成本管理委员会在审议并下发的第二阶段成本目标为准）。
（4）公建类项目地上部分综合指标：适用于独立商业、独立商务中心（会馆、会所）、写字楼、酒店、产业园区研发楼等项目。
备注：（1）计算基础面为地下室顶板面以上（不含地下室顶板）。
（2）地上部分不含砌体拉结筋、屋面刚性防水钢丝网，含建筑构件内钢筋及砼。
计算范围从地下室底板以上，含屋面女儿墙及其他建筑构件。
分母为GB/T50353—2005《建筑工程建筑面积计算规范》计算的建筑面积。
（3）地上部分限额指标制定的前提为：住宅标准层层高2.9-3.1米，公建类项目层高参照公建类项目地上部分综合指标表中所列层高执行。
若住宅项目确定标准层层高超过3.1米，公建类项目层高超过指标表中所列层高的，该限额指标由控股产品管理委员会确定，考核指标在第二阶段成本目标下达时明确。
（3）为了控制不合理的架空转换，地上面积综合含量指标为刚性控制上限。
（4）除入户阳台、生活阳台、客厅阳台、凸窗以外的面积赠送，赠送经过控股产品管理委员会确定并在会议纪要中明确，可以根据实际赠送的类型，在成本目标中报成本委员会审议，能在改造后形成封闭房间的，参照标准层限额指标，不能形成房间的按照结构板建面积计算，控制指标为钢筋10kg/平米，砼0.16立方/平米。
其他赠送方式均不调整限额设计指标。
（5）公建类项目地上部分综合指标按7度抗震设防考虑，若为6度抗震设防时，钢筋降低3-5kg/平米，若为8度抗震设防时，提高5-8kg/平米控制。
地下室钢筋、混凝土限量设计标准：以下各项指标均以“建筑面积”为基数，即采用GB/T50353—2005《建筑工程建筑面积计算规范》计算的建筑面积。
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目录
1.1总则 (3)
1.2指标定义 (3)
1.3园林景观单方（元/㎡）成本配置指标 (3)
1.4成本费用口径 (5)
1.5关键成本分项控制建议 (6)
1.6限额指标应用及管理办法： (7)
1.1总则
1）编制目的
为满足集团战略发展要求，提升集团景观成本控制的综合能力、加强成本景观设计前期预控、提升公司产品竞争力，结合集团实际情况以及外部对标调研结果，整理出相应的成本数据后，编制《卓越集团多层及高层住宅景观成本限额指标》（试行版）。
2）适用范围
适用于集团及下属独资、控股或具经营权合资公司开发的所有住宅开发项目。
1.2指标定义
多层及高层住宅项目（红线内及红线外）中园林景观工程成本与园林景观面积的比值，单位：元/㎡，园林景观面积为园林景观工程覆盖的水平投影面积。
优展区景观成本={红线内优展区景观面积+架空层地面面积（若有）+红线外优展区景观面积（若有）+屋顶花园及露台景观面积（若有）}×优展区景观成本单方限额。
备注：红线内优展区中永久景观结构和硬景成本计入项目景观成本，其它应计入营销费用。
大区景观成本={红线内非优展区景观面积+架空层地面面积（若有）+屋顶花园及露台景观面积（若有）} ×大区景观成本单方限额。
备注:由室内负责设计及施工的首层大堂（含大堂、电梯厅、泛大堂及泛会所）区域不计入景观面积。
1.3园林景观单方（元/㎡）成本配置指标（含景观变更成本）
Top项目：暂无成本限额，项目景观成本由城市公司拟定后，上报集团营销、集团成本、集团设计组会共同确定。
指标说明及控制原则：
a.经集团营销、集团成本、集团设计共同商定，城市等级分类参考18年上半年城市均价情况，
并对部分城市如广州、佛山、成都、重庆、西安、长沙、郑州等因新房限价严重、与市场脱节的城市进行调档。
b.景观成本为集团成本专项控制指标，原则上景观成本不允许超出相应产品线对应的高限值，且
大区景观成本和示范区景观成本应分开管理，不得互相占用，以避免示范区成本超标、占用大区景观成本带来后续大区效果无法保障。
个别项目如需提高景观成本标准，须向集团的营销、成本、设计进行景观专项汇报会共同确定。
c.在考虑市场竞争环境，并满足项目经营需要的前提下，前期的景观定位及成本配置标准可以做
适当的调配。
如某项目定位为卓系高端再改项目，但若是完全采用卓系景观成本配置标准则满足不了利润率或IRR的要求，城市公司经过综合评判可以将景观成本采用悦系的配置标准来替换，并需报备集团营销、集团成本、集团设计。
d.优展区景观面积原则上不大于项目规划用地面积的10%，并建议最大不超过6000㎡（大区做
示范区不受此限制）；优展区景观面积小于2500㎡的限额调整：在原限额基础上可上调20%。
e.优展区景观设计阶段建议预留优展区景观总成本的10%作为后期景观变更费用，大区景观设计
阶段建议预留大区景观总成本的5%作为后期景观变更费用。
f.红线外的代征绿地（红线外示范区除外）政府无特殊要求，原则上按照300元/㎡控制；红线
外以硬景为主的铺装场地（商业街、硬质铺装广场等），原则上按照500元/㎡控制。
1.4成本费用口径
注：
1）优展区种植的时令花卉、精神堡垒及因安全原因设计的安全连廊不计入景观成本，计入营销费用。
2）天津等高盐碱地区建议底土排盐，但该费用不在本次下发限额内，但需在项目开发策略会阶段成本单列，同时目标成本编制时加以说明。
3）景观成本包括配合消防验收、绿化验收、规划验收造成的景观二次改造费用。
4）景观成本包括配合项目结转造成的景观其他二次改造费用。
5）景观成本包括项目分期开发造成一些不同分期之间工程衔接部位重复施工，二次改造费用；若
由于建筑、精装等施工导致的改造费用不归属景观成本，按谁破坏谁复原的原则归属改造费用。
1.5关键成本分项控制建议
1）优展区景观：统筹规划各分期、标段的销售需求，避免重复建设，优展区面积要求详见第1.3的d条款说明。
2）软、硬景比例：应重点关注大区景观设计，注意软、硬景的面积比例搭配，硬景（本区地块总占地-建筑投影面积-沥青车行道路-地面硬化停车位；墅类项目不含分隔院墙内面积）面积比例不宜超过30%，且硬景的成本单方比例宜控制在60%左右。
3）构筑物、树池、连廊等部位内、外装饰材料选择：
①非可视及非近人尺度部位：不外贴石材，宜采用真石漆或其它便宜材料替换；
②可视及近人尺度部位：可根据景观需要选择石材饰面，但不宜大面使用昂贵石材，同时控制
石材厚度。
4）水景：造价高，后期运行维护费用高，设计时需控制其面积及规模；在大区景观设计时，其中卓系项目：水景面积/硬景面积≤10%，悦系项目：水景面积/硬景面积≤6%，蔚蓝系项目只考虑点式水景：水景面积/硬景面积≤4%。
5）绿化工程：
①少用名贵苗木，多用当地乡土苗木，增加设计层次，不宜堆砌；
②控制乔木及灌木品种，为苗木集采提供条件。
6）硬质地面
①非车行道路，以正常模数规格铺装为主；
②非车行道路路面石材厚度不超过20mm（荔枝面不超过30mm）；
③花池、墙体压顶等装饰性石材厚度选择一般不超过50mm，小区入口、大堂门口、会所等重
要部位酌情加厚。
7）围墙：形式简洁，铁艺围墙减少镂花，砌筑围墙饰面材料不宜选用石材。
8）园林灯具、泛光照明：应按需设置、合理设置，避免浪费，非优展区尽量少用照树灯及泛光照明，需要采用的应该进行论证。
9）园林岗亭设计：合理设计出入口，尽量减少岗亭布置，岗亭设计时需征询物业管理部门的意见，综合考虑后确定方案。
10）在结构施工图设计前，需完成园林方案定位图（明确水景、泳池、构筑物、大乔木位置）、覆
土厚度分区布置图并提供建筑结构专业审核；园林造坡考虑架空等措施，以减少地下室顶板集中荷载过大及增加结构成本，大的乔木种植应结合结构柱网布置在柱顶，减小板面结构荷载。
11）高层建筑消防登高场地与消防车道之间按建筑规范要求、不得布置高大乔木，满足消防验收要求。
12）所有相关价格的参数，由城市公司成本部牵头、与景观设计人员根据当年地区的市场行情，每半年调整一次。
1.6限额指标各阶段应用原则：
1）项目拿地测算：根据地块的主要技术经济指标、市政状况、产品定位等信息，城市公司结合景观成本限额指标，测算出项目优展区面积、优展区及大区的景观单方作为V0成本测算依据。
如指标不在标准值与高限值的范围内，应报集团营销、集团成本、集团设计共同审核。
2）新项目获取后，城市公司设计部填写附件1《卓越XX项目景观启动定位策划》及附件2《卓越XX项目景观启动基础信息表》，并在项目开发策略会前3天，将附件上报集团设计项目负责人审核。
3）项目开发策略会阶段：根据开发策略会确定的主要技术经济指标、优展区选址及策划、建造标准、产品配比、市政状况等信息最终确定项目景观目标成本。
若景观面积或单方成本比V0阶段超支，应按照主张及受益原则分摊成本，归属费用。
4）实施方案交圈会阶段：城市公司在明确三专业方案成果、向集团汇报时，应对所报景观方案完成初步成本测算，并列出与目标成本的差异。
5）工程招标：由设计部提供签字版本景观设计材料样板至招采部门供施工单位取样，施工单位须带施工材料样板进行投标，且合格的施工材料样板须由设计部签字确认。
设计不得指定独家材料，设计材料样板上不得带任何厂家信息。
6）竣工结算：项目竣工验收前7天，城市公司完成对预结版成本的梳理，并将梳理结果上报集团审核。
本限额指标自正式发布后实施，适用于执行日起后新拿地及目标责任书尚未签订的项目。