高层住宅与超高层住宅
房屋种类的划分
1．住宅的种类：住宅的种繁多，主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、别墅等。
〔1〕按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。
〔2〕按楼体结构形式分类，主要分为砖木结构、砖混结构、钢混框架结构、钢混剪刀墙结构、钢混框架一剪刀墙结构、钢结构等。
〔3〕按楼体建筑形式分类，主要分类低层住宅、多层住宅、中高层住宅、高层住宅、其他形式住宅等。
〔4〕按房屋型分类，主要分为普通单元式住宅、公寓式住宅、复式住宅、跃层式住宅、花园洋房式住宅、小户型住宅〔超小户型〕等。
〔5〕按房屋政策属性分类，主要分为廉租房、已购公房〔房改房〕、经济适用住房、住宅合作社集资建房等。
9．低层住宅低层住宅主要是指〔一户〕独立式住宅、〔二户〕联立式住宅和〔多户〕联排式住宅。
与多层和高层住宅相比，低层住宅最具有自然的亲合性〔其往往设有住户专用庭院〕，适合儿童或老人的生活；住户间干扰少，有宜人的居住气氛。
这种住宅虽然为居民所喜爱，但受到土地价格与利用效率、高政与配套设施、规模、位置等客观条件的制约，在供给总量上有限。
10．多层住宅多层住宅主要是借助公共楼梯垂直交通，是一种最具有代表性的城市集合住宅。
它与中高层〔小高层〕和高层住宅相比，有一定的优势：〔1〕在建立投资上，多层住宅不需要像中高层和高层住宅那样增加电梯、高压水泵、公共走道等方面的投资。
〔2〕在户型设计上，多层住宅户型设计空间比拟大，居住舒适度较高。
〔3〕在结构施工上，多层住宅通常采用砖混结构，因而多层住宅的建筑造价一般较低。
但多层住宅也有缺乏之处，主要表现在：〔1〕底层和顶层的居住条件不算理想，底层住户的平安性、采光性差，厕所易溢粪返味；顶层住户因不设电梯而上下不便。
此外屋顶隔热性、防水性差。
〔2〕难以创新。
由于设计和建筑工艺定型，使得多层住宅在结构上、建材选择上、空间布局上难以创新，形成“千楼一面、千家一样〞的弊端。
如果要有所创新，需要加大投资又会失去价格本钱方面的优势。
关于超高层住宅的研究
关于超高层住宅的研究一、有关概念1、规X中明确的定义、概念的条文。
不同规X的定义（1）、超高层住宅——高度超过100米的住宅。
高层住宅——≥10层的住宅。
（2）、高层、超高层建筑的划分，不同国家有不同的规划。
联合国1972年国际高层建筑会议将高层建筑按高度分为四类：（1）9～16层（最高为50米）；（2）17～25层（最高到75 米）；（3）26～40层（最高到100米）；40层以上（即超高层建筑）。
2、明确的定义和概念的总结（1）根据我国《高层民用建筑设计防火规X GB 50045-95》，在我国民用高层建筑分为四类：10-18层住宅，19层-100米住宅，100米以上的住宅。
（2）《民用建筑设计通则》（GB 50352—2005）将住宅建筑依层数划分为：一层至三层为低层住宅，四层至六层为多层住宅，七层至九层为中高层住宅，十层与十层以上为高层住宅。
除住宅建筑之外的民用建筑高度不大于24m者为单层和多层建筑，大于24m者为高层建筑(不包括建筑高度大于24m的单层公共建筑)；建筑高度大于100m的民用建筑为超高层建筑。
（注：建筑高度指地面到檐口或屋面面层的高度，屋顶上的水箱间，电梯间，排烟机房和楼梯间出入口不计入建筑高度。
）3、超高层住宅设计三需要应用什么特殊规X?城市居住区规划设计规X（GB50180-93）（2002版）；高层民用建筑设计防火规X（GB50045-95）（2005版）；（简称《高规》）建筑设计防火规X（GB50016-2006）；民用建筑热工设计规X（GB50176-93）；住宅设计规X（GB50096-1999）（2003版）；住宅建筑规X（GB50368-2005）；汽车库建筑设计规X（JGJ100-98）；汽车库、修车库、停车场设计防火规X（GB50067-97）；城市道路和建筑无障碍设计规X（JGJ50-2001）；民用建筑设计通则（GB50352-2005）；地下工程防水技术规X（GB50108-2008）；当地规X（例如《XX省住宅设计标准》DGJ32-J26-2006）二、平面布局的形式1、核心筒形式核心筒比较多采用”二室合一“的形式，就是消防电梯前室和剪刀梯的一个前室合并，剪刀梯的另一个前室为一个单独的前室。
低层、多层、高层住宅比较
低层、多层、高层住宅比较低层、多层、高层住宅比较按建筑高度划分，房屋可分为低层房屋、多层房屋和高层房屋。
低层房屋低层房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1・3层建筑物，如平房、别墅等。
低层房屋一般建筑结构简单，施工期短，建造成本低廉, 给人以亲切安宁、有天有地的感觉，它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。
人们特别喜欢以此为住宅。
但是，低层房屋占地多，土地利用率低，特别是在寸土寸金的城市难以广泛开发。
多层房屋多层房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。
多层房屋一般为4 -8 层，一般采用砖混结构，少数釆用钢筋混凝土结构。
多层房屋一般规格（房型）整齐，通风釆光状况好，空间紧凑而不闭塞。
与高层相比，多层房屋公用面积少，得房率相应提高，这是很多人喜欢多层房屋的主要原因。
高层房屋高层房屋是指高于24米的建筑。
8层以上（可含8层）的建筑体，一般可分为小高层、高层和超高层。
人们一般把8层至12、13层的建筑称为“小高层”。
小高层住宅一般采用钢筋混凝土结构，带电梯。
小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点，又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高，污染程度低等优点，很受购房人欢迎。
同时，小高层对土地的利用率提高，土地成本相对下降，很受房地产开发商的青睐。
所以，近年来中心城区小高层如雨后春笋，越来越多，高层房屋（指15层以上、24层以下的建筑体）因为建筑结构和建筑形态（点状居多）的局限，房型设计难度大，要做到每套室内全明、采光通风良好是有很大难度的。
在城市中心区，高层有它的优势：对开发商来说，单位建筑面积土地成本（即“楼面地价”）低；对住户来说，视野开阔，景观系数高，尘土、噪音、光线污染也少,建筑结构强度高，整体性强。
但高层房屋也有明显的缺点：结构工艺比较复杂，材料性能要求高，自重大，对基础要求高，施工难度较大，建筑造价相应提高；高层房屋电梯、楼道、机房、技术层等公用部位占用面积大，得房率低；如果电梯质量不可靠，物业管理不正常，就很令人担心。
超高层的界定、特点及弊端
超高层的界定、特点及弊端
地上层数或高度分类划分应符合下列规定：1、住宅建筑按层数分类：一层至三层为低层住宅，四层至六层为多层住宅，七层至九层为中高层住宅，十层及十层以上为高层住宅；
2、除住宅建筑之外的民用建筑高度不大于24m者为单层和多层建筑，大于24m者为高层建筑(不包括建筑高度大于24m的单层公共建筑)；
3、建筑高度大于等于100m的民用建筑为超高层建筑。
1972年8月在美国宾夕法尼亚洲的伯利恒市召开的国际高层建筑会议上，专门讨论并提出高层建筑的分类和定义。
1、第一类高层建筑：9-16层（高度到50米）；
2、第二类高层建筑：17-25层（高度到75米）；
3、第三类高层建筑：26-40层（最高到100米）；
4、超高层建筑：40层以上（高度100米以上）。
超高层住宅的特点
超高层住宅多为30层以上。
超高层住宅的楼地面价最低，但其房价却不低。
这是因为随着建筑高度的不断增加，其设计的方法理念和施工工艺较普通高层住宅和中、低层住宅会有很大的变化，需要考虑的因素会大大增加。
例如，电梯的数量、消防设施、通风排烟设备和人员安全疏散设施会更加复杂，同时其结构本身的抗震和荷载也会大大加强。
另外，超高层建筑由于高度突出，多受人瞩目，因此在外墙面的装修上档次也较高，造成其成本很高。
若建在市中心或景观较好地区，虽然住。
高层超高层住宅调研报告
高层超高层住宅调研报告目录一、超高层住宅简介 2二、超高层住宅客户心理分析 6 三．超高层案例分析 8 四、超高层住宅与高层住宅设计案例比较研究 33 五．2046项目高层和超高层单栋成本分析 34 六．武汉超高层住宅市场调研 36 七．结论 50随着城市的迅猛发展和人口的集中，住宅的需求量扩大，城市中心地段的土地越来越稀缺。
超高层住宅建筑通过“竖向型”增长，对有限土地高效集约的利用，提高了规模效益，为城市发展创造了新的空间。
因此，对超高层住宅市场的探讨和研究具有十分重要的意义。
在国外，超高层住宅与别墅一样成为财富人群权利和身份的象征；在香港，寸土寸金导致的超高层常态逐渐“传染”给内地；在上海、深圳、广州等一线城市，超高层住宅从起初出现时客户的抗拒，发展到现在的逐渐接受。
一、超高层住宅简介1.1 超高层建筑的定义超高层的界定在不同国家有所不同：a、在中国，建筑规范规定100米以上高度，属于超高层建筑。
b、联合国1972年国际高层建筑会议上将40层以上即定超高层建筑。
1.2超高层住宅的发展背景1.3 超高层住宅的特点城市经济发展水平越高，越促进超高层住宅的开发建设，一般来说，城市的GDP总量达到3000亿元以上，超高层开始出现，GDP总量达到6000亿元以上，超高层或将大量出现。
2008年全国城市GDP及城市化率对照表1.4超高层的价值特征1.5超高层住宅的技术特征1.6超高层的平面布局1.7超高层住宅产品产品分类二、超高层住宅客户心理分析2.1 客户特征超高层客户群存在某些共性特征：a、大城市生活背景 b、视野开阔、见多识广 C、愿意尝试新鲜事物 d、经济实力较强2.2 客户抗性探究国内部分消费者仍存在不安全感。
客户在超高层住宅上放眼眺望时，向下看到变得渺小的街道、房屋、景观、行人，总有飘浮在半空中的不安全感，在心理上产生对高度的恐惧，同时对后期物管、配套服务等也存在质疑。
开发商应从居住感觉上主动引导，强化超高层优势，淡化劣势。
建筑分类-高低多层以及一二类高层的总结
高层分类
居住建筑:19层和19层以上（一类） 10层~18层（二类）
公共建筑:
一类：建筑高度超过50m或每层建筑面积超过1000m2的商业楼、展览楼、综合楼、电信楼、财贸金融楼；或每层建筑面积超过1500m2的商住楼；医院
二类：除一类建筑以外商业楼、展览楼、综合楼、电信楼、财贸金融楼、商住楼、图书馆、书库
民用建筑分类
民用建筑按使用功能可分为居住建筑和公共建筑两大类。
民用建筑按地上层数或高度分类划分应符合下列规定：
1 住宅建筑按层数分类：一层至三层为低层住宅，四层至六层为多层住宅，七层至九层为中高层住宅，十层及十层以上为高层住宅（两部电梯）；
2 除住宅建筑之外的民用建筑高度不大于24m者为单层和多层建筑，大于24m者为高层建筑(不包括建筑高度大于24m的单层公共建筑)；
3 建筑高度大于1OO居住建筑(包括设置商业服务网点的居住建筑)；
2 建筑高度小于等于24m的公共建筑；
3 建筑高度大于24m的单层公共建筑；
4 地下、半地下建筑(包括建筑附属的地下室、半地下室)；
高层建筑
1.0.3.1 十层及十层以上的居住建筑(包括首层设置商业服务网点的住宅)
多层、小高层、高层和超高层优缺点整理
多层、小高层、高层和超高层优缺点整理不是专业的房产界的人员，听到这些描述楼层的专业术语，还真有点区分不开，比如，多少层算是多层？多高的楼才算是高层？作为一个买房XXX，你是不是急切的想要知道多层、小高层、高层和超高层之间的区别，它们有什么优缺点，从而根据自己的自身情况，选择适合自己的楼层。
下面小编就为大家详细整理了一下，有用的可以收藏起来了!一、多层、小高层、高层和超高层之间的区别：1.多层多层一般指多层建筑，多层住宅为四层到六层由两个或两个以上户型上下叠加而成的住宅。
多层住宅不设电梯，楼梯往往作为多层住宅的主要上下楼通道，因此多层公摊面积也相对较小。
2.小高层通常人们理解的小高层住宅是指建筑层数在7-12层的有电梯的住宅，不过现在小高层的范围已经在不断扩大，广义上的小高层是指18层以下（7层以上）的住宅。
小高层融合了多层和高层的优点，将舒适性和经济性结合在一起，因具有楼间距大、得房率高、通风好、采光条件好、建筑结构强度高等优点而受购房者青睐。
3.高层简单的理解，比小高层还高的就称为高层了。
以前的高层是指12层以上，而现在18层以上的高层叫做高层的说法更被大家所认可。
因为高层住宅的楼层高，通常采用电梯来作为住宅内部上下的主要交通工具，不太方便。
也因为整体建筑楼层高，所以建筑结构强度并没有小高层好，但因其经济性及时代所趋，高层也成为购房者的主要选择之一。
4.超高层超高层住宅指30层以上或高度为100米以上(满足一种即可)的住宅,其它就是你知道的了"住宅建筑按层数分类：一层至三层为低层住宅，四层至六层为多层住宅，七层至九层为中高层住宅，十层及十层以上为高层住宅。
二、它们的优缺点：多层室庐优点1、高层的得房率比多层低，即采办相同建筑面积的住房，高层的套内建筑面积低于多层的套内建筑面积。
在扶植投资上，多层室庐不需要像中高层和高层室庐那样增加电梯、高压水泵、公共走道等方面的投资。
2、高层的物业管理费比多层的物业管理费高。
低层、小高层、高层、超高层
建筑类型,简单来说就是:根据楼房的高度分为低层、多层、小高层、高层和超高层。
1-3层称低层、4-7层为多层、8-12层为小高层、12层以上为高层、总高度为100米以上为超高层。
按规定7层以上必须配电梯。
低层房屋低层房屋是指高度低于或等于10米的建筑物,一般是1-3层建筑物,如平房、别墅等。
低层房屋一般建筑结构简单,施工期短,建造成本低廉,给人以亲切安宁、有天有地的感觉,它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。
人们特别喜欢以此为住宅。
但是,低层房屋占地多,土地利用率低,特别是在寸土寸金的城市难以广泛开发。
多层房屋多层房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。
多层房屋一般为4-7层,一般采用砖混结构,少数采用钢筋混凝土结构。
多层房屋一般规格(房型)整齐,通风采光状况好,空间紧凑而不闭塞。
与高层相比,多层房屋公用面积少,得房率相应提高,这是很多人喜欢多层房屋的主要原因。
高层房屋高层房屋是指高于24米的建筑。
8层以上(含8层)的建筑体,一般可分为小高层、高层和超高层。
小高层人们一般把8-12层的建筑称为“小高层”。
小高层住宅一般采用钢筋混凝土结构,带电梯。
小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点,又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高,污染程度低等优点,很受购房人欢迎。
同时,小高层对土地的利用率提高,土地成本相对下降,很受房地产开发商的青睐。
所以,近年来中心城区小高层如雨后春笋,越来越多,高层(指12层以上、24层以下的建筑体)因为建筑结构和建筑形态(点状居多)的局限,房型设计难度大,要做到每套室内全明、采光通风良好是有很大难度的。
在城市中心区,高层有它的优势:对开发商来说,单位建筑面积土地成本(即“楼面地价”)低;对住户来说,视野开阔,景观系数高,尘土、噪音、光线污染也少,建筑结构强度高,整体性强。
但高层房屋也有明显的缺点:结构工艺比较复杂,材料性能要求高,自重大,对基础要求高,施工难度较大,建筑造价相应提高;高层房屋电梯、楼道、机房、技术层等公用部位占用面积大,得房率低;如果电梯质量不可靠,物业管理不正常,就很令人担心。
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弱电机房 只在地下一层或一层设置弱电机房 还要在跨越避难层处增加分弱电间
造价对比
210元/平米
240元/平米
高层住宅与超高层住宅建筑设计区别
方案一 33层住宅
方案二 39层住宅
建筑高度
H = 99m<100m A级高度高层建筑
H = 117m>100m但<120m A级高度超限高层建筑
供水方式 自喷系统
可能超限（新规尚在试行中） 需要设置避难层，50米间隔设置
结构构件大小
小，得房率高
大，得房率低
高宽比H/B
较大
更大
楼板耐火极限时间 外墙保温材料 是否设置停机坪 公摊面积
1.5H
2.0H
B1级
A级
否
规范没有规定（视当地主管部门）
新增加公摊面积5.4%
新增加公摊面积5.4%
高层住宅与超高层住宅建筑设计区别
方案一 33层 住宅
建筑高度
H = 99m<100m A级高度高层建筑
抗震等级 加强区高度 楼盖最小宽度 轴压比限值 混凝土等级
二级 ≥10m 17m
0.6 C30～ C40
钢材选用
HPB300、 HRB400
结构规则性要求 约束暗柱配筋率 构造暗柱配筋率 剪力墙配筋率
正常 ≥1.0% ≥0.6% ≥0.25%
电子信息设备机房为一级负荷
电缆
用于消防设施的供电干线应采用阻燃 用于消防设施的供电干线应采用矿物绝
耐火线缆，宜采用矿物绝缘电缆
缘电缆
电
防雷类别
一般按第三类防雷建筑物采取相应的 应按第二类防雷建筑物采取相应的防雷
防雷措施
措施
气 设 计
变配电室 电源来源
只在地下一层或一层设置主变配电室
还需宜根据负荷分布情况，在顶层或中 间层设置分变配电室
建筑高度 暖通防排烟设计
造价对比
方案一 33层住宅
H = 99m<100m A级高度高层建筑
方案二 39层住宅
H = 120m>100m但<120m A级高度高层建筑
高层住宅的防烟楼梯间 及其前室、消防电梯间 前室或合用前室当足现 有防排烟规范要求时可
采用自然排烟方式
超高层住宅的防烟楼梯间 及其前室、消防电梯间前 室或合用前室必须采用机
剪力墙厚度
250mm,200mm
基底平均压力 基础最小埋深 标准层含钢量 单方钢筋成本（元） 混凝土用量（m3/m2) 模板用量（m2/m2)
造价对比
530KPa 5.6m 45～50 275
0.37/177.6 3.00/180
632.60元/平米
方案二 39层住宅
H = 120m>100m但<120m A级高度高层建筑
排水管管材
一般采用UPVC管或卡箍式排水铸 铁管
污水、雨水管材均采用给水铸铁管，并且 考虑到建筑太高，立管上隔几层设置消能 装置
造价对比
150元/平米
180元/平米
给水系统所有供水设备可以全部 设置于建筑地下室设备间
不需要设置自喷系统
给水系统采用串联供水方式，需在超高层 的避难层设置中转水箱+变频泵 除不设集中空调且户门为甲级防火门的住 宅的户内用房和不宜用水扑救的部位外， 均应设置自动喷水灭火系统
给 高位消防水箱
不小于18m3
不应小于36m3
排 屋面雨水排除系统 管材采用87雨水斗+耐压塑料立
水 管材
管
雨水管材在普通钢管压力范围内选用普通 钢管，承压比较高的部分采用给水铸铁管
设 屋面雨水设计重现 不应小于50年重现期的雨水量来 屋面雨水的设计重现期取50年，同时按100
计期
消防给水方式
考虑
自喷及消火栓系统消防水池及消 防泵设置于地下室
年校核雨水系统的排水能力
采用串联消防给水泵分区给水系统，需在 避难层设置中间转输水箱+转输泵，水箱有 效体积不小于60m3
械排烟。
24元/平米
42元/平米
高层住宅与超高层住宅建筑设计区别
方案一 33层住宅
方案二 39层住宅
建筑高度
H = 99m<100m A级高度高层建筑
H = 117m>100m但<120m A级高度超限高层建筑
消防控制室 只在地下一层或一层设置消防控制室 还要在跨越避难层处增加分消防控制室
负荷等级 电子信息设备机房为三级负荷
一般采用一路独立市电电源，再另设 一般来说应至少需要两路独立市电电源，
应急电源或备用电源
还需要另设应急电源或备用电源
防雷击防护等级
建筑物电子信息系统防雷击电磁脉冲 防护等级为D级
电子信息系统防雷击电磁脉冲防护等级 宜按A级设计
航空障碍照明标 志灯
航空障碍照明标志灯应装设在建筑物 或构筑物的最高部位
还应在其外侧转角的顶端分别设置
高层住宅与超高层住宅 建筑设计区别
方案一：33/34 层 建筑高度100米 以下
整体建模
方案二： 36层
建筑高度100120米
高层住宅与超高层住宅建筑设计区别
建筑高度 是否消防超限 是否需要设置避难层
方案一 33层住 宅
H = 99m<100m A级高度高层建筑
否
否
方案二 39层住宅
H = 120m>100m但<120m B级高度高层建筑
二级 ≥12m 20m
0.6 C30～ C50
HPB300、 HRB400
较严 ≥1.0% ≥0.6% ≥0.25%
300mm,250mm,200mm
620KPa 6.7m 50～55 303
0.42/201.6 3.26/195.6 700.20元/平米
方案三 46Βιβλιοθήκη 住宅H = 140m>120m但<140m B级高度高层建筑
一级 ≥14m 24m
0.5 C30～ C60 HPB300、 HRB400、
HRB500 很严 ≥1.2% ≥0.9%
≥0.25% 400mm,300mm,250mm,2
00mm 720KPa
7.8m 55～60
330 0.55/264 3.57/214.20 808.2元/平米
高层住宅与超高层住宅建筑设计区别