营销策划-香港合景泰富-合景·江海院别墅地产项目年度营销策略提报方案
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[强烈推荐]2016年房地产高端别墅豪宅市场定位营销策划销售推广活动建议总结计划执行方案
![[强烈推荐]2016年房地产高端别墅豪宅市场定位营销策划销售推广活动建议总结计划执行方案](https://img.taocdn.com/s3/m/53893419ba1aa8114431d974.png)
别墅市场定位营销策划
销售推广活动建议总结计划执行方案
地产痴人 2016年
地产销售团队
[案场业务管理制度]
针对项目，在业务体内制定各类执行制度，在人多，事多，固 定环节和特殊环节同时出现时，仍然保障一切业务顺利流畅进 行。
项目营销总控图——
时间 营销节点 销售节奏 5月 6月 7月 8月 9月 15月 开盘 15月 12月 新春答谢
本阶段工作内容方向
【品牌需要持续证言！】
——利用老客户答谢活动&艺术展&产品跨界推广 通过政府&城市利益点赞助全市性活动；艺术及产品跨界活动，以 地产集团品牌为主，进而推出XX谷独栋产品。
500强 地产品牌 文化城 半山 巨制
【品质需要切身亲见！】
——现场持续小活动—— 通过第三方乐居、搜房、北晚等，邀请老客户， 针对不同产品目标客群，做小型的主题答谢活动， 老客户可带朋友参见，以促成老带新的拓展目的。
短信/户外 项目开盘 后续其它活动
临时接待中心开放 暨政府答谢酒会 形象折页、模型、DM、户型
样板房展示
形象楼书、礼品、VIP系列
3 3
项目定位
■整体定位■形象定位■客户定位■产品策略■价格策略■推广策略
客户需求
本项目对 应的价值 体现
地理位置优 越 黄金地段商 铺有着唯一 性、稀缺性、 不可复制性 的特点 重点工程 政府保障回 报稳定
宣传为主，不进行大规模投放。
项目可以利用的资源 国际会议：如全球经济峰会、世界脑库论坛 私人会所：VIP会员
名车经销商：捷豹、雷克萨斯、宾士、法拉利等VIP会员
游艇经销商 各大商会：新加坡、香港、台湾等 民间企业：民营经济高峰论坛等 整合媒体活动、协会活动、峰会活动、论坛活动进行全方位的事件推广。
销售推广活动建议总结计划执行方案
地产痴人 2016年
地产销售团队
[案场业务管理制度]
针对项目，在业务体内制定各类执行制度，在人多，事多，固 定环节和特殊环节同时出现时，仍然保障一切业务顺利流畅进 行。
项目营销总控图——
时间 营销节点 销售节奏 5月 6月 7月 8月 9月 15月 开盘 15月 12月 新春答谢
本阶段工作内容方向
【品牌需要持续证言！】
——利用老客户答谢活动&艺术展&产品跨界推广 通过政府&城市利益点赞助全市性活动；艺术及产品跨界活动，以 地产集团品牌为主，进而推出XX谷独栋产品。
500强 地产品牌 文化城 半山 巨制
【品质需要切身亲见！】
——现场持续小活动—— 通过第三方乐居、搜房、北晚等，邀请老客户， 针对不同产品目标客群，做小型的主题答谢活动， 老客户可带朋友参见，以促成老带新的拓展目的。
短信/户外 项目开盘 后续其它活动
临时接待中心开放 暨政府答谢酒会 形象折页、模型、DM、户型
样板房展示
形象楼书、礼品、VIP系列
3 3
项目定位
■整体定位■形象定位■客户定位■产品策略■价格策略■推广策略
客户需求
本项目对 应的价值 体现
地理位置优 越 黄金地段商 铺有着唯一 性、稀缺性、 不可复制性 的特点 重点工程 政府保障回 报稳定
宣传为主，不进行大规模投放。
项目可以利用的资源 国际会议：如全球经济峰会、世界脑库论坛 私人会所：VIP会员
名车经销商：捷豹、雷克萨斯、宾士、法拉利等VIP会员
游艇经销商 各大商会：新加坡、香港、台湾等 民间企业：民营经济高峰论坛等 整合媒体活动、协会活动、峰会活动、论坛活动进行全方位的事件推广。
港基城市经典年度营销工作方案
销售配合
为了能够完成本年度销售任务，需要开发公司尽快解压房源（10月份前解压完 毕），保证已成交客户的银行按揭工作顺利开展，进而实现回款，保证销售任务的 圆满完成。
三、推广策略及计划
目前的形势和任务 之形势
• 楼市政令即将再度趋紧，消费群观望态势更浓，广告效力趋弱 • 周边区域内存量产品较多，同质化产品较高，竞争激烈 • 降价，打折，送精装修……等竞品楼盘以价格为触点的广告频现（以恒大绿洲、鲁商 常春藤等为代表） • （我们的）工程进度顺利实施，准现房实景呈现，可观可感 • …… ……
在售房源分析
关于本项目剩余一层与顶层房源统计如下：
一楼 顶楼
1号楼 1 0
2号楼 4 6
3号楼 4 3
4号楼 3 4
5号楼 4 2
6号楼 3 3
7号楼 8号楼 合 计
7
3
29
0
1
19
从上表可以看出，剩余48套一层和顶层房源中，一层房源29套，约占60%；顶层房源19套，约占 40%，顶楼销售状况相对好于一楼的销售状况，因此在销售过程中更加强化对一楼房源的推售力度。
11月
确定现场工作小组，并组织集中交付现场培训，介绍工程、销售、设计、物业方面情况，房屋交 付现场做好异议客户处理和客户入伙存档工作。
Thanks！
7月
8月
9月
10月
11月
12月
1、《中邮广告》 《晨鸣信息》 《金点子》 《都市信息》 每周各1期，共16期； 2、派单海报每月2万份，共8万份； 3、短信每月2万条，共8万条； 4、户外广告牌更换
1、《中邮广告》 《晨鸣信息》 每月各2期，共6期； 2、派单海报每月2万份，共6万份； 3、短信每月1万条，共3万条；
别墅年度营销推广整合方案
别墅年度营销推广整合方案随着社会经济的不断发展，人们对于居住环境的要求也越来越高。
别墅作为高端住宅形式之一，一直以来都备受追捧。
然而，如今的别墅市场竞争激烈，如何让自己的别墅项目得以脱颖而出，成为消费者的首选呢？本文将提出一份别墅年度营销推广整合方案，助力别墅项目在市场中获得更好的表现。
一、营销定位营销定位需要根据消费者需求和市场竞争情况来制定。
对于别墅项目，营销定位应该聚焦于高端住宅市场，强调其豪华与尊贵的内在特质，通过率先胜出目标消费群体的口碑宣传，不断扩大品牌影响力。
二、市场细分别墅市场的消费者主要集中在那些对于生活品质有较高要求的人群中，因此我们需要通过市场调查来对这个区域内的目标群体进行细分，分析他们的消费能力、消费心理、消费习惯、购买决策等各方面的信息，进一步确定消费者画像和行为特点。
三、整合渠道别墅项目的推广渠道应该多样化、具有专业性，并且能够覆盖到目标消费者所在的社会经济群体。
具体措施包括：1.找到专业的地产代理机构合作，让他们负责项目的推广和销售。
2.利用各大门户网站，如房天下、搜狐焦点等，发布项目的详细信息。
3.通过新媒体平台，比如微博、微信等社交媒体，对别墅项目进行微营销的推广，吸引潜在消费者。
4.通过建立线下展示中心，让消费者直观了解别墅项目的设计、规划、环境等信息，结合VR技术提供沉浸式体验，进而增加他们购买的决策信心。
5.利用环球旅游业务带动别墅销售，为客户提供更优质的旅游度假体验。
例如，在度假村内建立一定规模的别墅展示中心，引导旅客参观并购买别墅，从而推动旅游业务和别墅销售的实现双赢。
四、品牌建设别墅项目需要不断塑造品牌形象，在消费者心中留下鲜明、积极、亲切的印象。
针对别墅项目的品牌建设，应针对以下方面进行努力：1.提高服务质量，尽量满足消费者的需求。
2.定期开展活动，如品鉴会、招商会等，吸引潜在消费者及业内人士来体验，进而深化品牌印象。
3.加大品牌推广力度，通过活动、广告、宣传等多渠道、全方位地展示别墅项目的亮点。
合景泰富花都别墅项目策略
一种足以满足一生的别墅，一种更纯粹的别墅生活，翩然出世，敬请期待！
合景·山水一墅 南中国山水第一墅
山水之间一生一墅 解悬/亮相
一生一墅！LIFETIME<BE POSSESED OF>
这一生，总在追求，把一切的美好，抓在手心——一番事业，可以淡看云卷云 舒；一个位置，可以别人看我叱咤风云，我自淡定从容；一份财富，可以高雅 的品味物质；一段爱情，可以身心愉悦沉醉其中；一种友情，可以互相扶持， 互为知音；一个家庭；可以幸福美满，和谐相守；一座别墅，可以满足一生， 可以山水之间，一生一墅！
南航碧花园：地处芙蓉嶂旅游渡假区内，区内有芙蓉公园、芙蓉峰、芙蓉水库、西山瀑布、 通天河等自然景观，还有水上乐园、漂流等健康、休闲设施，800万平方米的王子山，60 万平方米的天鹅湖，2000亩大型生态别墅社区，双网球场、双篮球场，并拥有6000平方米 水上乐园，十个主题景点。南航碧花园欧式高尚洋房，一梯两户、三面单边的户型设计， 首层私家大花园……
形成城市话题，成为被关注和议论的话题 C：现场包装 打破传统的包装思路，创造一片阶层归属的接待享受空间
媒介组合：
广州日报、南方都市报等主流媒体；《明珠会员杂志》等高端人群杂志；人 流密集的户外广告点
合景·山水一墅 南中国山水第一墅
山水之间一生一墅 悬念/造势
THE END！<FOREVER>
只是第二居所的别墅，The end！只是居住在别处的别墅，The end！只是一周 一次度假的别墅，The end！只是无数次置业中的一次的别墅，The end！只是 屈于城市尘嚣的别墅，The end！只是隐居于山间的别墅，The end！只是尊重 一位主人的别墅，The end！只是一种园林享受的别墅，The end！只是陶醉于 传统东方审美的别墅，The end！只是享受于西方生活的别墅，The end！
合景·山水一墅 南中国山水第一墅
山水之间一生一墅 解悬/亮相
一生一墅！LIFETIME<BE POSSESED OF>
这一生，总在追求，把一切的美好，抓在手心——一番事业，可以淡看云卷云 舒；一个位置，可以别人看我叱咤风云，我自淡定从容；一份财富，可以高雅 的品味物质；一段爱情，可以身心愉悦沉醉其中；一种友情，可以互相扶持， 互为知音；一个家庭；可以幸福美满，和谐相守；一座别墅，可以满足一生， 可以山水之间，一生一墅！
南航碧花园：地处芙蓉嶂旅游渡假区内，区内有芙蓉公园、芙蓉峰、芙蓉水库、西山瀑布、 通天河等自然景观，还有水上乐园、漂流等健康、休闲设施，800万平方米的王子山，60 万平方米的天鹅湖，2000亩大型生态别墅社区，双网球场、双篮球场，并拥有6000平方米 水上乐园，十个主题景点。南航碧花园欧式高尚洋房，一梯两户、三面单边的户型设计， 首层私家大花园……
形成城市话题，成为被关注和议论的话题 C：现场包装 打破传统的包装思路，创造一片阶层归属的接待享受空间
媒介组合：
广州日报、南方都市报等主流媒体；《明珠会员杂志》等高端人群杂志；人 流密集的户外广告点
合景·山水一墅 南中国山水第一墅
山水之间一生一墅 悬念/造势
THE END！<FOREVER>
只是第二居所的别墅，The end！只是居住在别处的别墅，The end！只是一周 一次度假的别墅，The end！只是无数次置业中的一次的别墅，The end！只是 屈于城市尘嚣的别墅，The end！只是隐居于山间的别墅，The end！只是尊重 一位主人的别墅，The end！只是一种园林享受的别墅，The end！只是陶醉于 传统东方审美的别墅，The end！只是享受于西方生活的别墅，The end！
地产项目高端别墅洋房叠墅项目年度推广品牌策略方案【房地产】【全案】
—近在咫尺完美配套—
交通：文昌大道贯穿内城东西、南部快速路、运河快速路延伸 外城两端 医疗：东区市人医、武警医院、扬州妇幼、苏北医院、扬州中 医院 商业：大润发、文昌金鹰商圈、曲江商圈、吾悦商圈、东关街 商圈、SM大商业
—万人追逐优质学区—
梅岭学校资源：近梅岭本部，虽不属于梅岭学区，但对于本土 富人而言，满足了远离老破小，不误下一代学业的烦恼。 周边学校林立：东关小学、文津中学、田家炳学校等。
文昌主轴 博古通今枢纽
—不可复制历史人文—
旅游资源：古运河、东关街、北城河、荷园、个园、汪氏小苑、 史公祠、扬州八怪馆、皮市街、仁丰里、天宁寺、乾隆御码 头。。。。。。 乾隆皇家图书馆：文汇阁全国七座之一 餐饮娱乐文化：冶春、富春、寅春、水包皮、扬州三把刀、扬州 脚艺 扬州工艺艺术：剪纸、玉器、漆器、扬剧非遗文化，穿越时空
29%
边缘客户
4%
偶得客户
偶得客户：周边乡镇客户（4%）
认可项目位置及产品，高净值客户。
客群特征
1、地缘改善客户，集中在项目周边，看中完善的居住改善生活、配套、交通。注重产品品质追求，相信品牌的 力量； 2、全城改善客户，资金实力雄厚，注重品质感和仪式感。 3、叠墅客户：多改后的再次置业或者终极置业，注重品牌服务及品质。
品牌·源璟
202X年度推广提报
目录
CONTENTS
Chapter 1 策略微雕 Chapter 2 视觉微雕
Chapter 3 推广微雕
Chapter 1 策略微雕
本案位于广陵城芯，文昌主轴，广陵的精髓烙印早已刻入基因
但，仅仅广陵还不够
这里
还有一条路
一条贯穿东西，发展源远流长的大道
文昌
天下三分明月夜，二分无赖是扬州 一座文昌阁，一条文昌路 记载了扬州城的繁荣与历史 承连起一城的贯通与发展
合景中新知识城营销策划案终资料
22
近17万平方米为商业面积，规模将近1个“天河城”，包含大型商 家、商场、餐饮、办公和公寓等，生活配套齐全。
项目总体投资超过20亿元，将规划建设成为集工作、生活、购物、 娱乐于一体的标志性大型商住区。
私家山体公园
借鉴意义：高举“城市综合体”旗帜，以集工作、生活、购物、娱乐于一体的配套，作为 卖点引起市场关注
盘
17000元/㎡
装修
万科东荟城 雅居乐富春山居
洋房、公寓 洋房、公寓
85㎡-120㎡两三房，公寓产 品 “云BOX”36㎡-60㎡单
间及一房一厅
天河、萝岗刚需自住客， 科学城中心区的地 洋房：17000元/㎡
投资客
标性住宅楼盘 公寓：13000元/㎡
洋房：装修 公寓：毛坯
公寓45－88平方米的单间至 两房，洋房134－241平方米
区域价值：园区以占苏州市3.4%土地、5.2%人口创造了15%左右的 经济总量，成为了苏州市经济社会发展的重要增长极。
“再次蜜月”助推国家级滨海新区
地点：天津滨海新区范围内，毗邻天津经济技术开发区、天津港、海 滨休闲旅游区，地处塘沽区、汉沽区之间，距天津中心城区45公里， 距北。京150公里，
规模：总面积约31.23平方公里，规划居住人口35万。
26
交通优势——未来路网完善四通八达
地铁14号线和知识城专线已被明确列为优先实施线路之一； 穗莞深城际轨道线二期工程也初步确定由新塘向北经知识城 后再接入白云机场； 知识城外围道路中的广汕路（大观路-长平）建设工程已施工。 接下来，开发区将寻求广州市的支持，加快推进知识城外围 包括永龙隧道、广汕路扩建等6条市政道路的立项和建设
科学城中心区的地 标性住宅楼盘
成交均价
14000元/㎡
近17万平方米为商业面积，规模将近1个“天河城”，包含大型商 家、商场、餐饮、办公和公寓等，生活配套齐全。
项目总体投资超过20亿元，将规划建设成为集工作、生活、购物、 娱乐于一体的标志性大型商住区。
私家山体公园
借鉴意义：高举“城市综合体”旗帜，以集工作、生活、购物、娱乐于一体的配套，作为 卖点引起市场关注
盘
17000元/㎡
装修
万科东荟城 雅居乐富春山居
洋房、公寓 洋房、公寓
85㎡-120㎡两三房，公寓产 品 “云BOX”36㎡-60㎡单
间及一房一厅
天河、萝岗刚需自住客， 科学城中心区的地 洋房：17000元/㎡
投资客
标性住宅楼盘 公寓：13000元/㎡
洋房：装修 公寓：毛坯
公寓45－88平方米的单间至 两房，洋房134－241平方米
区域价值：园区以占苏州市3.4%土地、5.2%人口创造了15%左右的 经济总量，成为了苏州市经济社会发展的重要增长极。
“再次蜜月”助推国家级滨海新区
地点：天津滨海新区范围内，毗邻天津经济技术开发区、天津港、海 滨休闲旅游区，地处塘沽区、汉沽区之间，距天津中心城区45公里， 距北。京150公里，
规模：总面积约31.23平方公里，规划居住人口35万。
26
交通优势——未来路网完善四通八达
地铁14号线和知识城专线已被明确列为优先实施线路之一； 穗莞深城际轨道线二期工程也初步确定由新塘向北经知识城 后再接入白云机场； 知识城外围道路中的广汕路（大观路-长平）建设工程已施工。 接下来，开发区将寻求广州市的支持，加快推进知识城外围 包括永龙隧道、广汕路扩建等6条市政道路的立项和建设
科学城中心区的地 标性住宅楼盘
成交均价
14000元/㎡
某豪宅项目营销推广提案报告
启示：
顶级私人俱乐部，顶级豪车，……是他们圈层身份的象征 奢华旅游，时尚派对，极限运动，高尔夫……是他们对时尚元素的追求 艺术品收藏，奢侈品……体现他们对稀缺事物的偏好
关键词：
身份
Status
时尚
Fashion
稀缺
Rare
决定豪宅级别的不是“卖点”，而是“符号”
颠覆成都财富阶层的居住价值观，就需要寻找
• 拉德方斯广场和新区的代表建筑“大拱门”与凯旋门、香 榭丽舍大道在同一条中轴线上；
• 法国最大的企业一半在这里； • 拥有欧洲最大的商业中心，包括很多的国际总部大厦； • 欧洲最大的公交换乘中心。
拉德方斯价值核心：
HOPSCA价值典范
什么是 HOPSCA？
OFFICE
PARK
HOTEL
HOPSCA Convention
在塔尖客群中再细分客户对“誉峰”没有任何意义，我们 要做的是引领塔尖人群的生活方式。
影响中国CEO的十大生活方式
No.1 顶级私人俱乐部 No.10 高尔夫 No.9 顶级豪车
No.8 奢侈品
No.7 奢华旅游
No.2 挑战极限的奢侈运动 No3 博客秀
No.4 公益慈善 No.5 艺术品收藏 No.6 时尚派对
典型案例：紫 檀
紫檀的价值创造
项目原点 南二环·桐梓林 非凡尺度的豪宅产品
目标点 炫富阶层聚焦点
成都豪宅典范
以地段·产品为核心价值的电梯豪宅
紫檀营销方式索引
推广语：
营销活动：
>>起价403万/套，我不是别墅 >>成都，凯宾斯基旁——紫檀 >>紫檀，不知楼市冷暖 >>紫檀不是炫耀，无非是一种人生态度 >>别墅之后，城中紫檀 >>紫檀，一座城市的楼王 >>不是紫檀选择桐梓林，而是桐梓林选择了紫檀
别墅项目整合营销企划提案.pptx
➢ 整体上本项目的价格将呈“低开高走”之势；
营销推广
项目开发策略及营销核心思路
➢ 开发策略：项目分三期建设 ➢ 营销核心：所有的营销手段组合都将围绕
推广“纯正美国别墅生活精神”为出发点； ➢ 营销理论支撑：全程整合营销；
整合营销传播
➢ 形象总纲领 身处翠屏旖丽山水； 坐拥北美风情人文； 一方纯正美国风情的高档别墅社区；
➢ 及时求变，着重公关活动的变化； ➢ 发掘新的优势资源，寻找突破的机遇；
补充规划建议
➢ 在区域与区域的连接点处，设立中等规 模的美式生活主题共享环境区域，将使 本项目所倡导的美式生活精神内容的展 开，在产品规划上得到更好的支持。而 其主题可围绕反映美国生活及环境特征 的元素提炼。
20.11.316:26:4016:2 616:2620.11.320.11. 316:26
翠屏山区域竞争对手分析结论
➢ 本案最大的竞争对手，并非翠屏山庄， 而是翠屏山版块后期启动的几个项目。 目前尚未启动的几个项目，在规模和自 然条件等方面与本案十分类似，且项目 启动较晚，其市场定位、产品设计以及 营销手段等可以本项目作为参考，在未 来竞商或销售商对市场认识的不够充分； ➢ 部分开发商的项目前期定位比较混乱； ➢ 营销代理公司对项目的整体形象包装力度
大大欠缺；
项目定位
用地分析
➢ 优势
未来的南京高档别墅生活区； 相比于南京的其他别墅版块（如：汤山版
块、百家湖版块），整体规划较为先进； 地块就在翠屏山脚下，自然生态环境比较
好，无污染； 随着共青团路的开通，交通便利程度得到
➢ 上市策略
➢ 在前期南京媒体对本案的形象代言人 费翔进行预热后，是本案入市的最佳 时机；
➢ 以形象代言人为主要营销传播策略进 入市场；
营销推广
项目开发策略及营销核心思路
➢ 开发策略：项目分三期建设 ➢ 营销核心：所有的营销手段组合都将围绕
推广“纯正美国别墅生活精神”为出发点； ➢ 营销理论支撑：全程整合营销；
整合营销传播
➢ 形象总纲领 身处翠屏旖丽山水； 坐拥北美风情人文； 一方纯正美国风情的高档别墅社区；
➢ 及时求变，着重公关活动的变化； ➢ 发掘新的优势资源，寻找突破的机遇；
补充规划建议
➢ 在区域与区域的连接点处，设立中等规 模的美式生活主题共享环境区域，将使 本项目所倡导的美式生活精神内容的展 开，在产品规划上得到更好的支持。而 其主题可围绕反映美国生活及环境特征 的元素提炼。
20.11.316:26:4016:2 616:2620.11.320.11. 316:26
翠屏山区域竞争对手分析结论
➢ 本案最大的竞争对手，并非翠屏山庄， 而是翠屏山版块后期启动的几个项目。 目前尚未启动的几个项目，在规模和自 然条件等方面与本案十分类似，且项目 启动较晚，其市场定位、产品设计以及 营销手段等可以本项目作为参考，在未 来竞商或销售商对市场认识的不够充分； ➢ 部分开发商的项目前期定位比较混乱； ➢ 营销代理公司对项目的整体形象包装力度
大大欠缺；
项目定位
用地分析
➢ 优势
未来的南京高档别墅生活区； 相比于南京的其他别墅版块（如：汤山版
块、百家湖版块），整体规划较为先进； 地块就在翠屏山脚下，自然生态环境比较
好，无污染； 随着共青团路的开通，交通便利程度得到
➢ 上市策略
➢ 在前期南京媒体对本案的形象代言人 费翔进行预热后，是本案入市的最佳 时机；
➢ 以形象代言人为主要营销传播策略进 入市场；