中税协培训《土地增值税清算鉴证实务解析》
土地增值税清算培训企业培训讲课文档
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• 二、清算单位
• 土地增值税的清算单位为国家有关部门审批的房 地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的 项目，以分期项目为单位清算。
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• 对于符合应进行土地增值税清算的项目，纳税人 应在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理 清算手续。对于税务机关可要求清算的项目，由 主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要 进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知， 纳税人应在收到清算通知之日起90日内办理清算 手续。
土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人 的。 • ②房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内 非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地 使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事 业的。 • 上述社会团体是指中国青少年发展基金会，希望 工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国
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公式中的5%、15%、35%分别为速算扣除率。
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• 五、主要免税政策
• 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣 除项目金额20%的，免征土地增值税；
• 因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征 土地增值税；
• （摘自《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 第八条）
• 因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，由纳税 人自行转让原房地产的，比照条例第八条（二） 项规定免征土地增值税。
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• 具体的建筑物和附着物如下： • 地上和地下的各种建筑及各种附属设施，建筑有
土地增值税清算鉴证业务培训班课件
扣除项目金额的审核
（二）房地产开发成本
6、开发间接费用
开发间接费用，是指直接组织和管理开发项目发生的 费用。
主要内容包括：管理人员工资；职工福利费；折旧费； 修理费；办公费；水电费；劳动保护费；周转房摊销；发 生的其他间接费用。
在会计核算上，企业发生的开发间接费用，先通过“开 发间接费用”账户进行核算。期末，按照一定标准，分配转 入有关开发项目的成本，借记“开发成本——××”科目， 贷记“开发间接费用”科目。
第三种情况：企业全部使用自有资金，没有利息支出的， 比照第二种情况确定房地产开发费用。
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扣除项目金额的审核
（三）房地产开发费用
需要说明的问题 按照会计准则的规定，开发企业“取得土地使用权所支 付的金额”（土地出让金或地价款，按国家统一规定交纳的 有关费用包括契税），计入“开发成本”。 企业为开发房地产借入资金发生的借款利息支出，在房 地产开发期间发生的，计入“开发成本”；开发完成后发生的， 计入“财务费用”。
审核时，应当重点关注以下问题： 第一，是否取得合法有效凭证。 第二，同一宗土地有多个开发项目的，是否予以分摊； 分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。 实际操作时，一般采用“占地面积法”分摊土地成本。 第三，有无将房地产开发费用记入取得土地使用权支付 金额的情形。
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扣除项目金额的审核
（二）房地产开发成本
（2）关联方交易行为 在审核收入和扣除项目时，应当重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营
业常规进行业务往来。 （3）清算后再转让房地产的处理 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按
规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用 乘以销售或转让面积计算。
中税协培训土地增值税清算鉴证实务解析
案例三
总结词
该案例以某城市更新项目为背景，对其土地增值税清算鉴证过程进行了详细的阐述，重 点关注了城市更新项目中的土地增值税清算方法和相关政策。
详细描述
在清算鉴证过程中，该项目根据国家相关政策和规定，结合实际情况制定了具体的清算 方案。同时，针对城市更新项目的特殊性质，采取了一系列针对性的处理措施，确保了 清算工作的准确性和公正性。此外，该项目还对清算过程中遇到的问题进行了深入分析
详细描述
自上世纪90年代以来，随着中国房地产市场的兴起和 发展，土地增值税清算鉴证业务逐渐受到重视。最初， 该业务主要由会计师事务所提供，随着税制改革的深入 和税收法规的完善，税务师事务所逐渐成为主导力量。 同时，国家也出台了一系列法律法规和规范，对该业务 进行规范和管理。未来，随着中国经济的持续发展和税 制改革的深入推进，土地增值税清算鉴证业务将继续发 展壮大，为企业、税务机关和社会提供更加专业、高效 的服务。
土地增值税清算鉴证中的特殊问题及处理方法
特殊问题包括
土地使用权转让、土地用途变更 等。
处理方法
根据相关法律法规和政策，结合 实际情况，制定具体的处理方案 ，确保土地增值税清算鉴证的准 确性和合规性。
土地增值税清算鉴证中的争议问题及解决途径
争议问题包括
税负不公、税收征管不规范等。
解决途径
加强政策宣传和培训，提高税务人员的业务素质和执法水平，同时建立健全争 议解决机制，保障纳税人的合法权益。
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土地增值税清算鉴证案例分 析
案例一
总结词
该案例主要介绍了某房地产企业土地增值税 清算鉴证的详细过程，包括鉴证前的准备工 作、鉴证过程中的重点和难点以及鉴证后的 总结和反思。
详细描述
该企业在鉴证前进行了充分的资料收集和整 理，明确了鉴证目的和范围。在鉴证过程中 ，重点关注了土地增值税的计税依据、扣除 项目和增值额的计算等方面，并针对存在的 问题进行了深入分析和处理。最后，该企业 根据鉴证结果进行了总结和反思，为今后的
土地增值税清算实务课件
包括利息支出和其他房地产开发费用，其 中利息支出应按房地产项目计算分摊并提 供金融机构证明。
土地增值税税额计算
税额计算方法
土地增值税税额的计算公式为 “应纳税额=增值额×适用税率 -扣除项目金额×速算扣除系数
”。
增值额
增值额是指纳税人转让房地产 取得的收入减除规定的扣除项 目金额后的余额。
适用税率
案例分析
根据相关税法规定，对该住宅小区进 行土地增值税清算，计算出应纳税额 。
05
CATALOGUE
土地增值税清算风险防范
土地增值税清算风险识别
土地增值税清算风险定义
01
指在土地增值税清算过程中，因各种原因导致清算结果不符合
预期目标的风险。
土地增值税清算风险来源
02
包括政策法规变化、税务机关监管、企业财务管理不规范、市
房地产开发项目全部竣工、完 成销售的；
整体转让未竣工决算房地产开 发项目的；
直接转让土地使用权的。
土地增值税清算步骤
01
02
03
04
确定清算时间
在达到清算条件后，纳税人应 在30日内向主管税务机关提 出清算申请，并提交相关资料
。
编制清算报告
纳税人应按照主管税务机关的 要求，编制土地增值税清算报
告，并提交相关资料。
案例概述
某商业地产项目需要进行 土地增值税清算。
案例分析
根据相关税法规定，对该 商业地产项目进行土地增 值税清算，计算出应纳税 额。
案例结论
该商业地产项目需要缴纳 土地增值税税款。
案例三：某住宅小区土地增值税清算案例
案例概述案例结论某 Nhomakorabea宅小区需要进行土地增值税清算 。
土地增值税处理与清算实务培训课程
对取得土地使用权时未支付地价款或不能 提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除 取得土地使用权所支付的金额。
国税发[1995]48号
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自用时限
第七条 房地产开发企业纳税人建造商品房 ，已自用或出租使用年限在一年以上再出 售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规 定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税 清算的范围。
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政策梳理
国家税务总局关于房地产开发企业土地增 值税清算管理有关问题的通知
国税发〔2006〕187号 对土地增值税的清算提出了具体的要求。
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二、
清算实务
一、收入的确认问题
（1)纳税人转让房地产所取得收入，包括货 币收入、实物收入和其他收入
（摘自国务院第138号令发布的《土
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税法上“ 收入”的确认
（1）、采取一次性全额收款方式销售开发 产品的，应于实际收讫价款或取得索取价 款凭据（权利）之日，确认收入的实现；
（2）、采取分期收款方式销售开发产品的 ，应按销售合同或协议约定的价款和付款 日确认收入的实现。付款方提前付款的， 在实际付款日确认收入的实现；
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政策梳理
1999年12月24日，财政部、国家税务总局发 布《关于土地增值税优惠政策延期的通知 》，规定：“‘1994年1月1日以前已签订房 地产开发合同或已立项，并已按规定投入 资金进行开发，其在1994年1月1日以后5年 内首次转让房地产的，免征土地增值税’ 的税收优惠政策已于1998年底到期。
） 思考:房地产企业销售旧房能否加计扣除?
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代收费 用的处理
财税字[1995]48号）的规定，对于县级及县级以上人 民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费 用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取 的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代 收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的 ，可以不作为转让房地产的收入。
土地增值税清算实务(DOC 37页)
土地增值税清算实务(DOC 37页)第一部分房地产企业土地增值税清算中的“5”项收入确定技巧及相关法律解析目录第一部分房地产企业土地增值税清算中的“5”项收入确定技巧及相关法律解析（10月11日下午录）第二部分房地产企业土地增值税清算中的“5”项成本确定技巧及相关法律解析第一部分房地产企业土地增值税清算中的“5”项收入确定技巧及相关法律解析一、有关销售发票开具与否的收入确定（一）全额开具销售发票的销售收入（二）未开具发票或未全额开具发票但签订销售合同的收入确定（三）未开具发票，未签订销售合同但实际已投入使用的收入确定（四）未开具发票，未签订销售合同但实际未投入使用的收入确定（一）全额开具销售发票的销售收入《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第一条规定：人来说，在进行土地增值税清算时，必须注意将发票金额与合同金额进行比对，并按照合同金额进行调整，以避免直接按照发票金额确认收入而少缴纳土地增值税，进而避免被税务机关处罚的风险。
（三）未开具发票，未签订销售合同但实际已投入使用的收入确定。
应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认土地增值税清算时收入（即按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定）。
（四）对未开具发票，未签订销售合同但实际未投入使用的收入确定应不确认收入的实现（这样处理和国税发[2009]31号文件相附），待实际投入使用时再按上述办法确认收入。
二、房地产代收费用的收入确认（一）代收费用计入房价或由房地产企业开发票的收入确定（二）代收费用不计入房价并由房企以外的单位开发票的收入确认（一）代收费用计入房价或由房地产企业开发票的收入确定财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第六条规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税。
土地增值税清算实务解析
土地增值税出台的背景
为扭转这一局面，国家当时采取了一系列宏观调控 措施，其中一项就是开征土地增值税。因此，从上 面可以看出，土地增值税从开征之初，就具有很强 的调控色彩，开征目的就在于规范土地、房地产市 场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权 益，具有很强的目的性和针对性。土地增值税的政 策和征管也是随着房地产市场的起伏而不断变化的 。 从1994年制定土地增值税后,一直到1998年底都没有 实际征收。
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税收要素：征税范围
凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附 着物并取得收入的行为，都是土地增值税的征 税范围。 判断标准： 转让的是否为国有土地使用权。 是否发生产权转让。 是否取得收入。 不包括以继承、赠与方式转让房地产的行为。
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税收要素：征税范围
细则所称的“赠与”是指如下情况:Байду номын сангаас1.房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土 地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。 2.房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非 营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用 权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。 上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工 程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十 字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区 促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公 益性组织。
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税收要素：课税对象
土地增值税的课税对象是转让国有土地使用权、 地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。
成本
收入
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税收要素：计税依据
土地增值税以转让房地产的增值额为税基，依据超率累进税率 ，计算应纳税额，其计算原理与超额累进税率基本相同。 土地增值税以转让房地产的增值额为税基，依据超率累进税率 ，计算应纳税额，其计算原理与超额累进税率基本相同。 土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产取得的收入减除条 例规定的扣除项目的余额。条例规定的扣除项目主要有5项， 分别是：取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本和费 用、新建房及配套设施的成本和费用，或者旧房及建筑物的评 估价格、 与转让房地产有关税金以及财政部规定的其他扣除 项目。
第五章土地增值税清算的鉴证doc讲解
第五章土地增值税清算的鉴证2011年，中国注册税务师协会依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《注册税务师涉税鉴证业务基本准则》（国税发【2009】149号）、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发【2010】53号）和《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函【2010】220号），按照新修订的《注册税务师执业准则制订工作规划纲要》（中税协发【2011】61号）兼顾实体业务与程序技术的思路，调整了土地增值税鉴证的关注重点和程序，特别增加了证据采集要求，为注税从业者开展土地增值税鉴证业务提供具有可操作性的指导规范，中国注册税务师协会印发了《土地增值税清算业务指导意见【试行】》（以下简称“指导意见”）。
在税务总局正式发布《土地增值税鉴证业务准则（修订稿）》前，要求各地方税协及时印发“指导意见（试行）”，并结合当地实际情况组织税务师事务所认真学习研究，贯彻执行。
各地税务师事务所承办土地增值税鉴证业务时，要遵照执行“指导意见（试行）”。
为了房地产开发企业正确、规范地进行土地增值税的清算，也便于广大注册税务师学习贯彻，本书在此将“指导意见（试行）”全文介绍。
第一章清算鉴证业务准备第一条鉴证人承接清算鉴证业务，应当具备下列条件：(一)具有实施清算鉴证业务的能力；(二)质量控制制度健全有效，能够保证执业质量；(三)能够获取有效证据以支持其结论，并出具书面鉴证报告；(四)能够承担执业风险。
第二条鉴证人承接清算鉴证业务，应当初步了解业务环境，判断被鉴证人拟清算项目是否符合税法规定的清算条件，决定是否接受委托。
业务环境包括：约定事项，委托目的，报告使用人的需求，被鉴证人遵从税法的意识，税务稽查处理、纳税争议救济的情况，企业所得税汇算清缴对土地增值税清算业务的影响，被鉴证人的基本情况、房地产资质情况、财务会计制度及其执行情况、内部控制及其执行情况、关联企业、重大经济交易事项、清算项目减免税审批等情况。