开发区农贸超市工程项目策划可行性研究报告

第一章项目概况

1、建设项目名称：古田县大桥镇开发区农贸超市市场

2、项目承办单位：大桥镇大桥村

3、项目负责人：陈阿培

4、建设地址：大桥镇下安章开发区

内容：建设规模为占地5亩建筑面积为4000平方米的集农产品、小商品为一体的农贸超市。

（1）建一条500米，宽12米水泥路；

（2）建一座4000平方米，底层为农贸市场、二层为小商品、服装、鞋、帽市场。

5、项目进展情况：

项目所需水泥、砂石料等建材差不多购备。差不多具备了供水、供电、通讯设施等基础条件。

6、项目功能：

农贸超市是以超市为载体和平台，按照优质农产品（无公害、绿色、有机）的要求和标准进行生产、加工、储运和包装，以品牌的形式进入现代超市连锁销售的一种现代农业经营模式。它是农产品销售的一种先进业态，是农业产业化的一种最新形式，也是现代农业进展的重要方式。研究超市农业进展的趋势和方向，提出进展的思路和对策，对经济欠发达地区尤其是传统农业地区现代农业的进展具有重大的理论意义和现实意义。

第二章项目建设的理由和必要性

1、行业进展的现状及必要性

泥泞不堪的地面，夹杂着腥臭的气息，高声叫卖的摊贩……曾几何时，传统的农贸市场，在人们的心目中成了脏乱差的代名词。农改超，即建设农贸超市，将逐步改变这种低层次的商业态势。就在近一两年，蔬菜、鲜肉、水产等菜篮子商品纷纷进入古田县一些超市。整洁的包装、品牌化的农产品、加上大商场的购物环境，令消费者大开眼界——原来买菜也能够这么优雅！农贸市场逐步取代了马路菜摊，其丰富的商品、灵活的经营，使农贸市场成为居民购买菜篮子商品的要紧场所。随着经济的进展和人们生活质量的提高，消费者开始对市场提出了更高的要求：结算最好一条龙，东西要百分百让人放心，环境可否更好一些，净菜可否上市……

而就治理而言，原有的农贸市场摊位多，进货渠道广而杂，规范化治理难度专门大，因而，对农贸市场进行改革势在必行。据了解，目前在发达国家，80％的肉菜等新奇菜篮子商品均来自超市。超市以其洁净卫生的购物环境、安全放心的商品品质及配送渠道，正被越来越多的市民所认可。因此我们应该看到，农改超是大势所趋。目前农产品的营销业态正悄然进行着变革，一些品牌蔬菜已开始进入超市，与传统农贸市场争夺客源。同时，批发型的农贸市场上出现了许多配送网点。一些农贸市场

内设立的放心肉、品牌蔬菜专柜，越来越受到人们的青睐。这些事实上差不多上市场需求对农贸市场改革发出的信号。

大桥镇全镇总面积为202平方公里，辖36个行政村、130个自村，总人口4.3万人，是古田东部的山区农业大镇、交通重镇、商贸重镇，为彼邻乡镇村物资集散地。大桥镇原有旧街区的农贸市场建于上世纪八十年代末，面积小、规模小，而且离下安章开发区比较远，差不多不适应现在的市场需求。因此有必要在下安章人口集中的开发区建设一个农贸超市，便利开发区及周边村庄人民的生活条件需要。大桥镇开展农改超，有其经济基础和社会基础，消费者对消费环境及菜篮子商品的要求不断提高；迫切需要一个全新的农贸超市的出现以全方位的迎合农民的需求，提高农民的生活质量。

2、项目的前景分析

随着都市改造的纵深进展，以往沿街菜市的简陋情形以及脏乱差的环境都将得到改变，因此，从今年开始，农贸市场用地可作为商业用地的一种全新形式进入了拍卖市场。沿街菜市场升级换代后，不管从环境、市场配置依旧市场治理来讲都大大上了一个台阶，因此，它不仅仅受到消费者的青睐，关于投资者、经营者也是极大地吸引。据了解，该市场一楼近4000平方米的标准摊位租金在700-800元之间，二楼的标准摊位租金在

450-600元之间，在位置口岸较好的区域租金高达1000-1500元左右，业内人士认为，投资者偏爱成熟的市场；另外，这些农

贸市场，抓住了机遇，改造也专门成功，再加上这些市场本身人流量大，商家经营有利可图。因此，招商应该不是问题。在这块地上开发的农贸市场是有产权的，开发商能够卖产权，也可用于经营，出让经营权，因此经营上较为灵活。

第三章项目建设条件

1、自然条件及交通地理位置

大桥镇地处古田县中部偏东，翠屏湖东岸和吉巷、泮洋合称为“小东”，全镇总面积202平方公里，辖36个行政村，130个自然村，总人口4.3万人，镇区是古宁线、福汾线、古屏线交叉点，是古田的东部山区农业大镇、商贸重镇，因海外华侨多，且盛白木耳、柿、桃等而享有闽东第一侨乡、银耳之乡、柿子之乡的美誉。大桥镇农贸市场位于大桥镇区下安章，市场共有面积4000平方米，是我镇唯一一个综合性质的新型农贸超市。

2、人力、资源条件：按照大桥镇农贸超市的总体规划要求，农贸市场建在下安章开发区，项目所需水泥、钢材、砂石料运输方便，已具备了供电、供水、通讯设施等基础施工条件。

3、社会经济进展状况：

2005年，大桥镇工农业总产值2.78亿元，比上年同期增长

7.6 %,其中工业总产值1.38亿元，增长15.6%，农业总产值1.4亿元，增长4.29%，其中规模工业企业2家，农民人均纯收入3672元，全镇财政收入465.86万元。

4、建设的软环境：为促进大桥镇农贸市场的可持续进展,大桥镇农贸市场将进一步加大基础设施建设,因为农贸超市的建设是提高大桥镇居民生活质量的关键,故党委,政府特不重视农贸超市的建设,政府部承诺,给予项目配套优惠措施,既土地使用优惠政策,以扶持超市的建设。并成立项目建设领导小组,协助开发商处理建设过程遇到的各种问题。

第四章项目方案设计

1、方案设计:依照初步测量规划,大桥镇农贸超市包括一层农贸市场，二层为小商品、服装、鞋帽市场,每层按作用合理规划为具体一个个符合实际需求的摊位。

2、要紧技术指标：

（1）建一条500米，宽12米水泥路；

（2）建一座4000平方米，底层为农贸市场、二层为小商品、服装、鞋、帽市场。

3、结构设计：

（1）农贸超市内土方开挖及土方运送

（2）农贸超市内水,电,通讯设施,气管道铺设

（3）地基及主建筑

（4）辅助用房

（5）设备的安装

第五章组织结构和劳动定员

1、组织结构：

项目立项后,镇政府将专门成立建设领导小组,负责招商引资及项目招投标和工程监督,项目动工后领导小组办公室将与建筑承包商一起合作,监督工程施工质量及工程进度,全面协调施工中遇到的各种问题。

2、劳动定员和人员聘用：工程施工上,将严格按照设计要求,聘请相当资质的建筑单位前来施工,严把质量关,操纵工程进度,保证工程达标.综合大楼建成后,将聘请资深的物业公司,对农贸超市的卫生日常使用实行治理。

第六章建设工期

开发区农贸市场先期预备工作为3个月，打算施工期1年6个月争取2007年底完成交付使用。

第七章投资估算与资金筹措

1、估算依据：

（1）项目估算依据省建委颁发的有关福建省建筑工程预算定额工料表规定进行。

（2）省建委建筑工程部公布各地市要紧材料最高限价。（3）要紧材料按当地市场平均价格估算。

2、投资估算：

（1）征山荒地5亩赔偿林、木果等30万元。

其中：杉木松木补偿金额为5万桃、李树、柿、柚子等各种水果树木按国家规定的标准补偿金额为25万元。

（2）建500米宽12米长水泥路一条，开挖路基7000多平方米，16CM片石调整层，12CM调整层，以及22CM厚水泥砼路面6000M2，合计人民币46万元，浆砌路边小洞以及水盖板，沥清路面及其它各项费用大约4万元。

（3）建一座二层4000平方米农贸市场造价大约480万元，具体项目为以下几项①平坦场地3000万平方米，以及挖填土方2000M3，合计金额20万元。②地基按照设计要求和地质勘查的土质报告，需开挖运大量的土石方，依照省建委颁发的有关福建省建筑工程预算定额工料表规定，大概造价约为40万元。③主体工程为钢筋框架结构，材料价格按当地市场平均价估算，造价大约800元/平方米，计320万元。④装饰为简单装修按市场的一般标准适合市场的需求每平方造价200元/平方米，计80万元。⑤水、电设施、消防设施等按图纸设计的要求估算为20万元。

（4）其他配套设施如摊位、柜台、灯光等等大约需要50万元。（5）征地费用：①青苗补偿费；②附着物补偿费；③土地补偿费；④安置补偿费；⑤拆迁临时搭盖补偿费等。以上各项均按照国家规定的征地拆迁补偿标准进行估算，大约补偿金额为200万元。

员尽管分工不同, 但都融合在驾校的统一体内。

治理人员。治理人员制定驾校的宏观战略, 考虑战略实施的每个细节, 比如每个人的工作安排实现量化，标准量化标准要求合理，核实工作汇报等等。实行人性化治理，治理人员注重工作人员的沟通协调, 定期进行亲自问候、关怀，亲自了解学员的意见、方法等等。

教练员。教练员是驾校的一线人员, 也是核心人员, 是最能对驾校的服务质量产生全然阻碍的。因此本校将重点加强对教练人员的治理。比如, 对教练员的再培训再教育再提高是否形成制度并贯彻执行对教练员的奖惩是否如实兑现、实行是否经常组织体育竞赛或其他文体活动是否到教学现场查看教练员的教学情况是否注意到某个教练员的教学效果如学员考试通过率等提高或降低了是否分析、总结其缘故等等。

业务员与招生员。业务员在办理各项业务时必须严格按照规章制度，遵守考核标准，办理各项考试业务时必须认真核对每一份表格，接待学员时保持优质的服务态度，下班前确保把所有档案都归类整理好并放置在合理的位置，下班时检查了所有的水电开关。

后勤保障人员。后勤保障要紧包括车辆维修维护、安全治理、场地维护与卫生、物资与油耗治理等。

九、财务成本预算

1、要紧设备成本（教学车辆）拟申请购置普桑型教练车30部，估算价300万元。

2、购置电化教学设备（包括教学挂图、程控电教板、模型教具

和规定配置的其他教学设备课桌椅）等，估算价30万元。

3、基础设施建设教练场地8000平方米60万元

道路建设包括路障等设施80万元

雨水管、污水管等排水设施10万元

搭建办公用房、学员休息室200平方米10万元

租用电教室、会议室、食堂等1500平方米15万元

土地租赁费32亩6万元，缴土地使用税10.5万元

4、周边环境、场地空间绿化植树10万元

财务成本汇总：525.5万元

资金来源：全部由昆山市宏力工程有限公司多年工程积存自筹。

十、项目风险分析与规避

1、项目风险因素

不可抗力因素风险。驾校是一个对市场需求、对政府政策依靠性专门强的行业，在本驾校进展期间，不可抗力因素必定存在，例如自然灾难、政府行为以及社会异常事件。本校在固定设施和设备上投入力度大，假如遭遇自然灾难，损失将是十分严峻。在驾驶行业上，政府的政策一直在更新、规范，要适应政府的政策和由此带来的消费者的心理变化，也是我们要面对的不可抗力因素。

市场风险。作为新建项目，在市场开发上存在一定风险。在驾校行业，口碑与信誉是十分重要的，在本市那个市场上，差不多存在许多建校多年的驾校，也占据了一定份额的市场，有固定的客户，也隐藏着固定客户带来的隐形客户，这关于本校开发市场具有一定

的风险。

2、风险规避对策

不可抗力因素风险规避对策。不可抗力因素关于每个企业公司而言差不多上存在的，也是不可幸免的。关于政府的政策，我们能够采纳用之并利己的规避对策。现在，政府的政策逐渐向学员的利益偏向，而作为重视质量、重视教学的本校，能够利用政府的政策，提高本校的声誉，严格按照政策办事，从学员的切身利益动身。

市场风险规避对策。市场开发是企业进展重要的一个环节，甚至关系到企业的生存。作为新建学校，我们就要首先从未被开发的资源动身，查找新一片领域。传播本校的宗旨，发扬本校“打造优质驾校”的品牌，通过营销传播的手段为本校开发忠诚度高的客户，再由固定客户发挥连带作用。

十一、结论

从江苏先进的汽车行业市场、本项目建设区域的市场和经济进展状况分析，本项目的可行性高。

在政策方面，国家的相关政策出台为驾校的进展起到了规范作用，也整顿了驾校的不良风气，为本校的建立提供了一个专门好的环境。针对江苏驾驶行业的进展，优质驾校的建立成为了迫切的需要，成为了解决驾驶行业进展瓶颈的重要举措。本报告通过市场摸底、调查分析，进一步提高了本建设项目的可行性。

通过对市场以及消费者的分析，本校决定坚持科学化治理、正规化教学、高质量服务。建立系统的治理制度，坚持严格训练，严格要

求，严把教学质量关，以“优质的驾校”打造***驾校的黄金品牌。员尽管分工不同, 但都融合在驾校的统一体内。

治理人员。治理人员制定驾校的宏观战略, 考虑战略实施的每个细节, 比如每个人的工作安排实现量化，标准量化标准要求合理，核实工作汇报等等。实行人性化治理，治理人员注重工作人员的沟通协调, 定期进行亲自问候、关怀，亲自了解学员的意见、方法等等。

教练员。教练员是驾校的一线人员, 也是核心人员, 是最能对驾校的服务质量产生全然阻碍的。因此本校将重点加强对教练人员的治理。比如, 对教练员的再培训再教育再提高是否形成制度并贯彻执行对教练员的奖惩是否如实兑现、实行是否经常组织体育竞赛或其他文体活动是否到教学现场查看教练员的教学情况是否注意到某个教练员的教学效果如学员考试通过率等提高或降低了是否分析、总结其缘故等等。

业务员与招生员。业务员在办理各项业务时必须严格按照规章制度，遵守考核标准，办理各项考试业务时必须认真核对每一份表格，接待学员时保持优质的服务态度，下班前确保把所有档案都归类整理好并放置在合理的位置，下班时检查了所有的水电开关。

后勤保障人员。后勤保障要紧包括车辆维修维护、安全治理、场地维护与卫生、物资与油耗治理等。

九、财务成本预算

1、要紧设备成本（教学车辆）拟申请购置普桑型教练车30部，

估算价300万元。

2、购置电化教学设备（包括教学挂图、程控电教板、模型教具和规定配置的其他教学设备课桌椅）等，估算价30万元。

3、基础设施建设教练场地8000平方米60万元

道路建设包括路障等设施80万元

雨水管、污水管等排水设施10万元

搭建办公用房、学员休息室200平方米10万元

租用电教室、会议室、食堂等1500平方米15万元

土地租赁费32亩6万元，缴土地使用税10.5万元

4、周边环境、场地空间绿化植树10万元

财务成本汇总：525.5万元

资金来源：全部由昆山市宏力工程有限公司多年工程积存自筹。

十、项目风险分析与规避

1、项目风险因素

不可抗力因素风险。驾校是一个对市场需求、对政府政策依靠性专门强的行业，在本驾校进展期间，不可抗力因素必定存在，例如自然灾难、政府行为以及社会异常事件。本校在固定设施和设备上投入力度大，假如遭遇自然灾难，损失将是十分严峻。在驾驶行业上，政府的政策一直在更新、规范，要适应政府的政策和由此带来的消费者的心理变化，也是我们要面对的不可抗力因素。

市场风险。作为新建项目，在市场开发上存在一定风险。在驾校行业，口碑与信誉是十分重要的，在本市那个市场上，差不多存