上海国金中心

概述
• 店面位置清晰，商场外部也可直 观的看到，与商场本身定位相符
GUCCI
购物
L1-5
麦当劳
餐饮
LG1-17
• 国际性的连锁快餐品牌
兰 俏江南
餐饮
L4-6&7 LG2-
• 是中国最具发展潜力、值得信赖 的国际餐饮服务管理集团
哥蒂梵
餐饮
36&37
• 已有83年历史的甜品品牌
路易威登
购物
L1-1
威登是皮箱与皮件领域数一 • 大热的奢侈品牌，是时尚界的常青 • 路易· 树，大众认可的品牌,与商场定位相 数二的品牌，并且成为上流社会 符 的一个象征物
建筑高度
开发构成
4
项目位于陆家嘴金融贸易区内。东邻金茂大厦，西接正大广场，与其 构成了陆家嘴商业商务中心
地铁站及 中银大厦陆家嘴 来自地正大 广场金茂 大厦
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项目由香港新鸿基地产发展有限公 司开发，多家知名国际性房地产服 务公司参与合作 项目相关企业背景
发展商：香港 新鸿基地产开 发有限公司 • 于1969年由冯景禧先生创立，近年更采纳新鸿基金融 集团这个名称以覆盖多元化的金融业务；总干事处设 于香港，于大中华地区各地也设有办事处，以全面拓 展亚洲区业务，为本集团的业务及策略推行提供支援
12
C. 项目各物业介绍
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项目由购物中心、写字楼、服务式 公寓、酒店四部分物业构成，写字 楼是项目核心驱动物业，购物中心 居次，具体比例如下图所示：
国金中心二期 汇丰银行大楼 丽思卡尔顿酒店
国金中心商场 国金汇服务式公寓
编号
一 二 三 四
物业类型
写字楼 商场 酒店 公寓
体量（平方米）
200,000 110,000 45,000 43,000
• 这是上海首家、大陆第二家苹果专卖店, 店舖面积
概述
• 其标志性12米高的 圆柱形玻璃幕墙及 旋转玻璃楼梯，全 透明的钢化玻璃未 来感十足 • 新引入国内的顶级 餐饮店 • 老品牌休闲咖啡店
Apple苹果专卖
购物
LG2-27
达1500平方米；新潮的设计加上独此一家的地位 足以吸引众多眼球
超· 生活 Starbucks
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写字楼 项目的两座办公楼 ——汇丰银行大 楼（国金中心一期）及国金中心二 期，占地为64,406平方米，总建筑 面积超过20万平方米。
1
汇丰银行大厦
项目高度 办公楼楼层数目 总面积 250米 30层 80,190平方米
国金中心二期 项目高度 办公楼楼层数目 总面积 260米 45层 122,284平方米
• 车辆直达方便
• 道路交通、公共交通路线多在世纪大道上 停车场规划合理
行驶，容易造成世纪大道这条主干道拥堵
• 项目的停车场位于项目四边，有1900多个停
车位，便于驾车直达
8
项目车辆到达方便，围绕项目四周 都有停车场入口
项目车行图
围绕项目四周都设
有停车场出入口，
车辆可以从任一出
入口到达四周路面
2 3
2
4 5 6 7 8 9 10
7 6
24
总体而言，莫尔顿牛排坊周边业态 西式正餐 以中西式正餐为主，突显浓厚的商 务餐饮氛围
F4平面图 结论分析
莫尔顿牛排坊位于L4站旁， 处于自动扶梯旁，可视性 强
餐饮店铺设置
莫尔顿 牛排坊
1 3 8 4 9 5 10 2
2F周边店铺设置
由于F4整体定位于商务餐 饮，因此莫尔顿牛排坊分 布着中西正餐店铺，档次 为高档，提高其商务氛围
9
人流方向主要从陆家嘴环路、世纪 大道、地铁出口进入项目
项目周边人行分析
项目人行图
黄浦江 • 人流可以陆家嘴站地下进入 • 从陆家嘴地铁站内出至地面由天 桥至正大广场方向进入 • 从银城中路上入口进入
• 由南面进入的人流相对较少，多
为白领至此进餐为主 黑色箭头：路面人行 红色箭头：地下人行
10
项目周边车辆公交系统发达，与三 个公交站点距5分钟路程以内
6
B. 交通情况分析
7
项目交通优势在于具有便捷的道路 交通、轨道交通和公共交通，停车 位充足；劣势在于上下班高峰期交 项目交通情况概述 通拥堵
交通类型多样 • 通过地铁二号线直达 • 公交系统线路较多 高峰期交通拥堵 • 陆家嘴站是作为陆家嘴区域通往浦西的重 点交通枢纽，上下班高峰期易拥堵
F1平面图
PRADA简介
•品牌介绍： 1913年，Mario· Prada在米兰市中 心创办了首家精品店，所设计的时尚而品质卓 越的手袋、旅行箱、皮质配件及化妆箱等系列 产品，得到了来自皇室和上流社会的宠爱和追 捧。今天，这家仍然备受青睐的精品店依然在 意大利上层社会拥有极高的声誉与名望，Prad a产品所体现的价值一直被视为日常生活中的非 凡享受 •定位人群：高收入人群 •面积：150m²
•品牌介绍：利苑酒家，(Lei Garden)，由国民 党军政大老陈济棠的幼子陈树杰先生于1973年 创办，是香港著名企业之一，现有14间分店， 业务横跨香港、新加坡、中国及澳门，员工多 达2,200人 •定位人群：中高档商务人群 •面积：350m²
利苑
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利苑位于项目F3西侧边角，与太和殿精致麻辣火锅相对，前方为5家设计 时尚店铺，档次为中高档
大阪章鱼小丸子位于B2陆 家嘴地铁站旁，处于“筷 食通”中心位置
9 8
餐饮店铺设置
7
4
1
6 5 3 10
2
2F周边店铺设置
由于整体定位于“筷食通” 大阪章鱼小丸子周边基本 为休闲餐饮店铺，以“快 速”“休闲”为主打
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中式正餐
利苑位于项目F3，面积约为350m²，是利苑在上海唯一分店
F3平面图
利苑简介
F3平面图 结论分析
两边角位置为4家餐厅，档 次为中高档
利苑
1 2 5 6 7 8 9 3 4
餐饮店铺设置
4F周边店铺设置
中庭附近聚集5家购物类店 铺，购物类店铺紧邻着餐 厅，如此混合业态的配置 提高了消费者购物餐饮感 知
31
PRADA位于项目F1，面积约为150m²，为世界著名奢侈品牌，受众
多高收入人群喜爱
7 6
25
大阪章鱼小丸子位于项目B2层中 “筷食通”区域，面积约为35m²
B2平面图
大阪章鱼 小丸子
休闲餐饮
大阪章鱼小丸子简介
•品牌介绍：大阪章鱼小丸子来自日本，是日本 民间流传很久的风味小吃
•定位人群：大众客群
•面积：35m²
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章鱼小丸子周边店铺均为休闲餐饮 休闲餐饮 店铺，凸显其“筷食通”的定位， 以快速、休闲为主要卖点
15
1
写字楼
国金中心以其高端的项目定位及品牌效应，吸引了大量国际知名企 业入驻，其中汇丰银行总行租用其南座写字楼53,000平方米的20层办 公楼面，并获得冠名权。其它入驻租户包括以下公司：
16
1
写字楼
汇丰银行大楼于2010年开始对外出租，仅半年时间出租率达到100%， 同时国金中心二期启动对外租赁，目前出租率已达70%，整体租金水 平也达到了近100%的增长。
写字楼分期 汇丰银行大楼
租金（元/天/平方米) 6-7(2010年）
入住率 100%
国金中心二期
高区：12-13 低区：10-11 70%
17
1
写字楼
国金中心写字楼：双子塔楼基本参 数
办公楼具体情况
标准层面积 (平方米建筑面积) 汇丰银行大楼2,443- 2,510 国金中心二期2,243-2,506
得房率
整层
分割单元
74-78% 待定
楼内净高
3.0米 （标准层） 3.30米(交易层) 150毫米架空地板（标准层） 350毫米架空地板（交易层）
架空地板
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项目商场，总面积达到11万平方米， 2 商场 由众多国际奢侈品牌及一线品牌构 成，同时引进了一部分尚未进入中 国的国际顶级品牌，结合高端餐饮、 电影院及相关服务，成为上海高端 消费的新地标。
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莫尔顿牛排坊周围店铺多为高档餐 西式正餐 厅，面积均在200-300m²，形成以中 西正餐为主的商务氛围
F4平面图
莫尔顿牛排坊 苏浙总会 意索娜意大利餐厅 釜山料理 IL COLPO 炉匠炉短烧 Enoteca Whittard of Chelsea 天家 银座梅林 1 莫尔顿 牛排坊
1 3 8 4 9 5 10
INDEX
上海国际金融中心（IFC） 综合体案例分析
1
内容
A. 案例基础资料 B. 交通情况分析 C. 项目各物业介绍 D. 配套设施及服务介绍 E. 项目关键成功因素
2
A. 案例基础资料
3
上海国际金融中心（IFC）于2010年底开业，位于上海浦东陆家嘴，是 包括甲级写字楼、酒店、公寓及商场的综合大楼
F3平面图
利苑 金牛苑越南菜馆 太和殿精致麻辣火 锅 正斗粥面专家 Thomas Sabo Agnes b Juicy Couture Marc by Marc Jacobs Max&Co
利苑
1 2 5 6 7 3 4
1 2 3 4 5
8 9
6 7 8 9
30
购物店铺分布于两侧餐厅中间的设 置为典型的混合业态，如此规划提 高了消费者购物餐饮的感知
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莫尔顿牛排坊位于项目F4，面积约 为350m²，定于与高档商务人群
F4平面图
莫尔顿牛排坊简介
莫尔顿 牛排坊
西式正餐
•品牌介绍：莫尔顿餐厅集团（Mortons Restau rant Group, Inc.）是世界最大的高级牛排餐 厅拥有者及经营者。集团旗下的牛排餐厅一贯 秉承创始人当初的远见，恪守严格标准，烹调 顶级美食，确保真材足量，提供优质服务，让 客人在舒适的环境中享用尽享美食 •定位人群：高档商务人群 •面积：350m²