天津商业地产发展现状及趋势分析 PPT课件
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2000 年，和平路商业街经过大规模的改造，已经成为了 一条现代化的商业步行街，被命名为金街。和平路商圈的经 营定位为中、低档百货及专卖；客源辐射范围涉及市内六区、 郊县顾客及外地wk.baidu.com客；消费群体适合各年龄层次，消费群体 以中、低收入为主。
和平路商圈的最大问题是由于和平路及与其交叉的滨江道 均为半封闭的步行街，且与滨江道商圈业态、定位趋同，而 和平路的商业气氛长期以来都不及滨江道，在顾客首选滨江 道的前提下，和平路往往因为顾客的体力原因被选择放弃。 万达商业广场竣工一定程度上丰富了原有业态。但是，与滨 江道商圈定位趋同而互相抢夺客源的局面并未发生实质性改 变，同时该商圈位于南市商圈和滨江道商圈的中间，交通拥 挤、通达性差。
天津市商业逐年增量图
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2006年，本市商业地产投资将增加超过400万 平方米的供应量，这使得本市人均商业设施面积 将达到1.2平方米，接近中等发达国家水平。而 在今后几年内，本市还将继续加快商业设施建设， 提升服务水平，更好地满足群众日益增长的消费 需求。天津“十一五”规划纲要指出：2006年 天津将通过优化布局、完善功能和提升水平，加 快建设内外贸融合、结构优化，充分体现大都市 繁荣繁华的现代商贸中心特色。“十一五”期间， 商业设施投资总额将达900亿元，年均增长20%。
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（二）两大轴心商业地产整体形势分析
目前中心城区与滨海新区的商业物业仍处于发 展的初期阶段，尚不具备成熟市场的特征和发展 规模。但最近几年，在逐步开放和激烈竞争的宏 观形势中，天津经济持续发展，商业市场在其自 身多次结构调整的推动下，发展水平已明显升级。 天津市商业市场开始呈现出现代化、市场化、多 元化的发展趋势，同时，居民对消费品的需求呈 逐年上升趋势，消费品价格指数持续下降，为商 业物业的快速发展奠定了较好的市场基础，同时 市场细分得到加强。
商业地产这一房地产业态具有投资回报率高、 升值空间大、投资数额大、投资回收期长、受内、 外部环境影响大等特征，因此，研究商业地产发 展现状，预测未来商业地产发展趋势对科学进行 投资决策，降低经营风险具有重要意义。
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一、天津商业地产总体发展现状概述
近几年，天津的各项经济指标都呈大幅度上升 趋势，2005全市生产总值达到3665亿元，年均 增长13.9%，人均生产总值4300美元，年均增 长12.7%；经济结构调整迈出重大步伐，整体素 质明显提高，服务业增加值1485亿元，年均增 长11.4%；商品购销总额8300亿元，年均增长 27.7%，社会消费品零售总额在2005年已达到 了1190亿元；现代物流、商贸会展、房地产等 行业规模不断扩大。这些都刺激了商业的发展， 随着天津市建设力度的不断加大、环渤海经济圈 中心地位的确立，天津商业地产已进入了厚积薄 发的快速发展阶段。
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近5年来，全市5000平方米以上大中型商业设 施达到220个，比5年前增加123个；大中型商业 设施建筑面积达到562万平方米，比5年前增加 374万平方米。年成交额超亿元的商品批发市场 57个;全市连锁经营企业达到80多家，新型业态 店铺达2600多个。
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2004年以来，天津商业地产进入了发展的快 车道，投资力度明显加大，新增商业设施数量逐 年增多。天津市商业逐年增量如下图所示：
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二、天津商业地产区域布局分析
（一）天津商业地产区域布局特征 天津未来几年，商业地产区域布局将会呈
现出“两轴、两线、多点”组成的城市商业网 络框架。两轴，即以城市中心商业区和滨海新 区商业中心为全市商业布局的轴心；两线，即 以海河开发沿线和地铁沿线形成新的商业带； 多点，即以机场、火车站等交通枢纽和市郊大 型居住区为节点形成次级商业中心。
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1、中心城区商业地产形势分析 （1）中心城区商业地产概况
中心城区从开发商项目操作的成长速度看， 2005年、2006年进行营销的商业地产项目数量 比较大，但真正开业估计集中在2007年、2008 年。其中，中大型商业地产项目的数量占市场的 主体，中小型商业地产项目的市场结构比较稳定。 在区域方面，中心城区集中分布的五大知名商圈： 和平路商圈、滨江道商圈、南京路商圈、小白楼 商圈、东马路商圈依然占据着天津商业格局的主 力位置，将继续成为未来天津商业地产激烈竞争 的区域。中心城区中环线以外的区域，是天津城 市面貌变化最快的地方，随着天津市城市基础设 施升级和居住条件的改善，大批市民选择在新建 居住区生活，这些地区的商业活动也随之兴旺起 来。
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（2）中心城区商圈分析
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滨江道商圈的经营定位为中、低档百货及专卖； 客源辐射范围涉及市内六区、郊县顾客及外地游 客；消费群体适合各年龄层次，其中三大百货商 场主要面向35岁以上群体，新兴商场面向20岁左 右群体，消费群体以中、低收入为主。优势在于： 知名度最高、业态较丰富、交通四通八达。劣势 在于：停车位设计不足，严重制约了有车一族的 行动，导致部分顾客流向其他新兴商圈，同时传 统卖场休闲体验功能较差，对年轻人吸引程度降 低。
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在环渤海经济圈和京津联动趋势的作用下，伴 随海河综合开发改造和城市基础设施大跨步的建 设进程，天津在房地产市场开发上一路高歌猛进。 商业地产这种复合性的地产发展模式在经过 2004、2005年的变革与激增之后，逐步进入发 展整合的关键阶段。天津商业地产面临前所未有 的发展机遇，投资价值日益凸显，但同时，由于 短期内商业地产供给量的激增，也带来了竞争的 加剧。
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随着海河开发的全面实施，未来3至5年内，海 河两岸商贸设施总建筑面积达到600万平方米； 城区原有商圈经过新的整合和扩大，将逐步形成 以和平路—滨江道、小白楼2个中心商业区为核 心，全市24个区域商业中心为骨干，功能完善， 设施先进，结构合理的大都市商业框架；随着宜 居生态滨海新城的建设与发展，以商贸、金融、 信息、文化等现代服务业为代表的滨海新区商业 中心将日趋完善。
天津商业地产发展现状及趋势分析
天津财经大学工商管理研究中心
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引言
目前，商业地产正成为我国房地产开发的新 热点，许多大、中城市商业地产开发已进入高速 发展期。据统计，近5年来，国内商业地产投资 以年均28.9%的速度增长，开工面积以年均 28.4%的速度扩大。天津作为我国特大城市和直 辖市，日益成为我国北方经济中心。滨海新区在 “十一五”规划中的战略性地位，极大推动了天 津城市的建设步伐和经济的飞速发展。
2000 年，和平路商业街经过大规模的改造，已经成为了 一条现代化的商业步行街，被命名为金街。和平路商圈的经 营定位为中、低档百货及专卖；客源辐射范围涉及市内六区、 郊县顾客及外地wk.baidu.com客；消费群体适合各年龄层次，消费群体 以中、低收入为主。
和平路商圈的最大问题是由于和平路及与其交叉的滨江道 均为半封闭的步行街，且与滨江道商圈业态、定位趋同，而 和平路的商业气氛长期以来都不及滨江道，在顾客首选滨江 道的前提下，和平路往往因为顾客的体力原因被选择放弃。 万达商业广场竣工一定程度上丰富了原有业态。但是，与滨 江道商圈定位趋同而互相抢夺客源的局面并未发生实质性改 变，同时该商圈位于南市商圈和滨江道商圈的中间，交通拥 挤、通达性差。
天津市商业逐年增量图
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2006年，本市商业地产投资将增加超过400万 平方米的供应量，这使得本市人均商业设施面积 将达到1.2平方米，接近中等发达国家水平。而 在今后几年内，本市还将继续加快商业设施建设， 提升服务水平，更好地满足群众日益增长的消费 需求。天津“十一五”规划纲要指出：2006年 天津将通过优化布局、完善功能和提升水平，加 快建设内外贸融合、结构优化，充分体现大都市 繁荣繁华的现代商贸中心特色。“十一五”期间， 商业设施投资总额将达900亿元，年均增长20%。
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（二）两大轴心商业地产整体形势分析
目前中心城区与滨海新区的商业物业仍处于发 展的初期阶段，尚不具备成熟市场的特征和发展 规模。但最近几年，在逐步开放和激烈竞争的宏 观形势中，天津经济持续发展，商业市场在其自 身多次结构调整的推动下，发展水平已明显升级。 天津市商业市场开始呈现出现代化、市场化、多 元化的发展趋势，同时，居民对消费品的需求呈 逐年上升趋势，消费品价格指数持续下降，为商 业物业的快速发展奠定了较好的市场基础，同时 市场细分得到加强。
商业地产这一房地产业态具有投资回报率高、 升值空间大、投资数额大、投资回收期长、受内、 外部环境影响大等特征，因此，研究商业地产发 展现状，预测未来商业地产发展趋势对科学进行 投资决策，降低经营风险具有重要意义。
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一、天津商业地产总体发展现状概述
近几年，天津的各项经济指标都呈大幅度上升 趋势，2005全市生产总值达到3665亿元，年均 增长13.9%，人均生产总值4300美元，年均增 长12.7%；经济结构调整迈出重大步伐，整体素 质明显提高，服务业增加值1485亿元，年均增 长11.4%；商品购销总额8300亿元，年均增长 27.7%，社会消费品零售总额在2005年已达到 了1190亿元；现代物流、商贸会展、房地产等 行业规模不断扩大。这些都刺激了商业的发展， 随着天津市建设力度的不断加大、环渤海经济圈 中心地位的确立，天津商业地产已进入了厚积薄 发的快速发展阶段。
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近5年来，全市5000平方米以上大中型商业设 施达到220个，比5年前增加123个；大中型商业 设施建筑面积达到562万平方米，比5年前增加 374万平方米。年成交额超亿元的商品批发市场 57个;全市连锁经营企业达到80多家，新型业态 店铺达2600多个。
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2004年以来，天津商业地产进入了发展的快 车道，投资力度明显加大，新增商业设施数量逐 年增多。天津市商业逐年增量如下图所示：
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二、天津商业地产区域布局分析
（一）天津商业地产区域布局特征 天津未来几年，商业地产区域布局将会呈
现出“两轴、两线、多点”组成的城市商业网 络框架。两轴，即以城市中心商业区和滨海新 区商业中心为全市商业布局的轴心；两线，即 以海河开发沿线和地铁沿线形成新的商业带； 多点，即以机场、火车站等交通枢纽和市郊大 型居住区为节点形成次级商业中心。
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1、中心城区商业地产形势分析 （1）中心城区商业地产概况
中心城区从开发商项目操作的成长速度看， 2005年、2006年进行营销的商业地产项目数量 比较大，但真正开业估计集中在2007年、2008 年。其中，中大型商业地产项目的数量占市场的 主体，中小型商业地产项目的市场结构比较稳定。 在区域方面，中心城区集中分布的五大知名商圈： 和平路商圈、滨江道商圈、南京路商圈、小白楼 商圈、东马路商圈依然占据着天津商业格局的主 力位置，将继续成为未来天津商业地产激烈竞争 的区域。中心城区中环线以外的区域，是天津城 市面貌变化最快的地方，随着天津市城市基础设 施升级和居住条件的改善，大批市民选择在新建 居住区生活，这些地区的商业活动也随之兴旺起 来。
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（2）中心城区商圈分析
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滨江道商圈的经营定位为中、低档百货及专卖； 客源辐射范围涉及市内六区、郊县顾客及外地游 客；消费群体适合各年龄层次，其中三大百货商 场主要面向35岁以上群体，新兴商场面向20岁左 右群体，消费群体以中、低收入为主。优势在于： 知名度最高、业态较丰富、交通四通八达。劣势 在于：停车位设计不足，严重制约了有车一族的 行动，导致部分顾客流向其他新兴商圈，同时传 统卖场休闲体验功能较差，对年轻人吸引程度降 低。
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在环渤海经济圈和京津联动趋势的作用下，伴 随海河综合开发改造和城市基础设施大跨步的建 设进程，天津在房地产市场开发上一路高歌猛进。 商业地产这种复合性的地产发展模式在经过 2004、2005年的变革与激增之后，逐步进入发 展整合的关键阶段。天津商业地产面临前所未有 的发展机遇，投资价值日益凸显，但同时，由于 短期内商业地产供给量的激增，也带来了竞争的 加剧。
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随着海河开发的全面实施，未来3至5年内，海 河两岸商贸设施总建筑面积达到600万平方米； 城区原有商圈经过新的整合和扩大，将逐步形成 以和平路—滨江道、小白楼2个中心商业区为核 心，全市24个区域商业中心为骨干，功能完善， 设施先进，结构合理的大都市商业框架；随着宜 居生态滨海新城的建设与发展，以商贸、金融、 信息、文化等现代服务业为代表的滨海新区商业 中心将日趋完善。
天津商业地产发展现状及趋势分析
天津财经大学工商管理研究中心
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引言
目前，商业地产正成为我国房地产开发的新 热点，许多大、中城市商业地产开发已进入高速 发展期。据统计，近5年来，国内商业地产投资 以年均28.9%的速度增长，开工面积以年均 28.4%的速度扩大。天津作为我国特大城市和直 辖市，日益成为我国北方经济中心。滨海新区在 “十一五”规划中的战略性地位，极大推动了天 津城市的建设步伐和经济的飞速发展。