商品房买卖合同解释

《商品房买卖合同解释》第十四条适用要点

I．法律法规：

1. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：

出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积

不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

产权登记面积－合同约定面积

面积误差比＝─────────────×１００％

合同约定面积

II．深层导读：

本条解释主要解决的问题是“商品房买卖纠纷面积误差的处理原则”。

一、常见商品房房屋面积种类及计算

面积就是长宽之积。但在商品房买卖中面积是房屋使用价值和房屋交易价格的基础。在商品房买卖合同中面积的约定很复杂，经常会见到的有关面积方面的述语，大概就有这样几个：销售面积、建筑面积、套内建筑面积、套内使用面积、公摊面积或公用建筑面积等。

销售面积：来源于建设部制定的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，商品房的销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积(即套内建筑面积)与应分摊公用建筑面积之和。即：

商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积

建筑面积：亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。因为建筑面积是计算商品房价格的结算数据，所以对于购房者来说，了解建筑面积的计算方法是非常重要的。

套内建筑面积：就是俗称的“地毯面积”，阳台如果是不封闭的，按照一半面积算，如果是封闭的（包括飘窗）按照全部面积算。即成套房屋的套内建筑面积＝套内房屋使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台面积。

套内使用面积：是指实际的房屋利用面积，即使用面积。套内使用面积的计算应符合下列规定：(1)套内使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积总和；(2)跃层住宅中的房内楼梯按自然层楼的面积总和计入使用面积；(3)不包含在结构面积内的烟囱、通气道等面积。

公摊面积：公摊面积指的是直接为居住服务的公共空间，比如过道、楼梯等，这部分空间分摊到每套房中，由买房人共摊，所以称之为公摊面积。房屋销售面积一般都是由两部分组成：一部分是室内面积，另一部分叫“公摊面积”。在消费者购买商品房发生的纠纷中，公摊面积纠纷占有相当数量。针对这一点，建设部颁布了《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》，该通知针对因开发商多算分摊公共使用面积而引起的纠纷事件，详细制定出了一定的计算标准，从而让百姓在购房时心中有数。

以上面积种类繁多，购买人根本很难弄明白。

二、本条司法解释对商品房买卖合同中面积的约定是怎样规定的？

本条司法解释对商品房买卖合同中面积仅以“房屋套内建筑面积”或者“建筑面积”两种形式。

房屋的套内建筑面积＝套内房屋使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台面积。1、套内使用面积的计算应符合下列规定：(1)套内使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积总和；(2)跃层住宅中的房内楼梯按自然层楼的面积总和计入使用面积；(3)不包含在结构面积内的烟囱、通气道等面积。

2、套内墙体面积的计算：新建住宅各套内使用空间周围的维护或承重墙体，有公用墙和非公用墙两种。

新建住宅各套之间的分隔墙，套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括外山墙)均为公用墙，公墙墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

非公用墙墙体也按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

内墙面装修厚度均计入套内墙体面积。

3、阳台建筑面积的计算：(1)原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；(2)挑阳台(底阳台)按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；(3)凹阳台按其净面积(含女儿墙墙体面积)的一半计算建筑面积；(4)半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。

三、“房屋套内建筑面积”和“建筑面积”有什么区别？

很明显，“房屋套内建筑面积”作为计价标准的，排除了公摊面积。而“建筑面积”则在“房屋套内建筑面积”的基础上，另外加上了“公摊面积”。近来，一些城市出台了按“套内面积”计价的新规定，解除了“公摊面积”的纷扰。

四、建设部《新商品房买卖合同示范文本》对面积约定是怎样的？

《新商品房买卖合同示范文本》第五条面积确认及面积差异处理：

根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。

当事人选择按套计价的，不适用本条约定。

合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。

商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿种方式进行处理：

1．双方自行约定：

（1）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（2）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（3）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（4）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

2．双方同意按以下原则处理：

（1）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；

（2）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。

买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿利率付给利息。

买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

产权登记面积－合同约定面积

面积误差比＝─────────────×１００％

合同约定面积

因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。

律师提醒：按不同面积标准计算房屋销售价格的，差别会很大。所以当您听到房屋价格时，要查看一下“根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。”中，勾是打在哪个面积上，叉掉得是哪个面积。

还要注意一个问题是：产权登记是按建筑面积进行登记的；物业管理费等其他费用也是按建筑面积收取的。

五、住宅公摊面积计算有什么新的规定？

发展商在向业主交房时，常常为房高、外装主体、斜面结构屋顶、不规范维护物、变形缝、非垂直墙体、公共通道中的面积测量引起纠纷，为了解决这些问题，国家建设部日前下发了通知。通知指出，自2003年5月起，对已有的《房产测量规范》未作规定或规定不明确的部分，按《通知》新的规定进行房屋测量。《通知》中明确规定：凡是计算建筑面积的房屋，层高均应在2．20米以上（含2．20米，下同）。房屋屋顶斜面结构的，层高2．20米以上的部位计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜以及阳台、挑廊等水平投影超出底板外沿的，以投影计算建筑面积。对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高2．20米以上的部位计算建筑面积。房屋套内具有使用功能但层高低于2．20米的部分，在房屋权属登记中应明确其相应权利的归属。依照规定，同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。