拿地至前期主要工作流程
拿地前商业项目工作流程
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一、前期准备。
1. 市场调研，分析项目所在区域的市场需求、竞争格局、政策法规等。
房地产开发建设全流程
房地产开发建设六个大节点：拿地、规划、开工、开盘、清盘、入住！A、土地获取阶段一、土地信息收集1.现状图：落实地块具体位置及周边情况2.规划设计条件：落实规划条件，了解限制性条件3.现场踏勘：对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解。
4.了解周边配套情况：了解地块周遍的商业、教育、交通等情况5.了解该区域未来规划情况：了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑。
二、土地初判1.了解地块的上市方式和土地款:同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整。
2.了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况:成本测算3.了解当地的房地产市场状况:产品形式、开发周期的安排三、土地深判1.可行性研究报告：2.现状图（四至电子文件）3.市场深度调研4.项目最终定位5.成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选6.开发周期及付款计划7.项目方案确定8.现金流测算四、寻找合作资金1.项目招商报告（前期阶段）：区域宏微观市场研究、项目招商版盈利能力分析2.明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段）：项目商业策划书、合作伙伴确定、合作方案确定、合作细节确定3.引资（商业计划书）：签署战略合作协议4.合作实施（实施阶段）：合作公司成立及相关手续办理五、投标、摘牌1.投方案标：项目方案确定2.投经济标：确定土地上限3.拍卖：竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术4.挂牌：竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术六、签订土地出让合同1.确定用地图、桩点坐标、用地条件：交纳政府净收益，契税，交易费七、用地规划许可证1.土地出让合同、出让金、交易费交费证明八、确权1.企业投资项目备案：办理房地产开发资质预审表、委托工程咨询资格机构编制申请报告、向项目备案机关提交申请报告、建设用地规划许可证、原地上物土地证登报声明（原有土地证作废）、土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费）、土地出让合同、核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图1.交费证明：缴纳土地费用2.1：500现状地形图3份3.详规9、办理土地证1.土地出让合同2.交费证明：缴纳土地费用3.建设用地规划许可证4.地籍图4份（薄膜图）5.土地登记申请书6.土地确权来源证明文件7.申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明B、规划设计阶段一、区域市场调研1.项目所在地房地产市场总体供求现状2.项目周边竞争性楼盘调查3.项目所在商圈或临近商圈现状调研（商业部分）4.商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向5.4、同期操作商业地产项目调查（商业部分）6.竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期7.提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息二、项目定位1.公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定2.通过行业发展状况分析，消费需求分析确定可开发公建部分业态种类。
开发商拿地流程
开发商拿地流程开发商拿地是房地产开发的第一步，也是整个项目的基础。
在中国的土地制度下，土地属于国家所有，开发商只能通过出让、转让等方式获取土地使用权。
因此，开发商拿地流程是非常重要的，下面将介绍一般的拿地流程。
首先，开发商需要确定自己的发展战略和目标，明确自己要开发的项目类型、规模和定位。
这是拿地的前提，也是整个项目的规划基础。
开发商需要根据市场需求、自身实力和资源情况，确定拿地的方向和重点。
其次，开发商需要进行土地市场调研，了解目标城市或地区的土地供应情况、政策规定、市场价格等信息。
这是为了更好地把握市场动态，找准拿地的时机和地点。
同时，也需要了解土地性质、用途、规划条件等，确保拿地后能够顺利开发。
接着，开发商可以通过多种渠道获取土地资源，如土地拍卖、挂牌出让、协议转让等方式。
在选择拿地方式时，需要综合考虑土地位置、规划条件、竞争情况、成本等因素，做出合理的决策。
一旦确定了目标土地，开发商需要参与土地竞买或谈判过程，制定拿地策略，争取最有利的条件。
这需要开发商具备一定的谈判能力和风险把控能力，同时也需要与政府部门、土地所有者等各方进行有效沟通和协商。
拿地成功后，开发商需要及时办理土地使用权证、规划许可证等手续，确保土地的合法性和开发的合规性。
同时，还需要进行项目前期规划、设计、融资等工作，为后续的开发建设做好准备。
最后，开发商需要在拿地后尽快启动项目建设，按照规划和设计要求进行开发，确保项目质量和进度。
同时，还需要与相关部门和社会各方保持良好的沟通和合作，解决项目开发中出现的各种问题，促进项目顺利推进。
总的来说，开发商拿地流程是一个复杂的过程，需要开发商具备全面的能力和素质。
只有合理规划、精准定位、灵活应对，才能在激烈的市场竞争中脱颖而出，实现项目的成功开发和运营。
希望以上内容能对开发商拿地流程有所帮助，谢谢阅读。
完整版房地产拿地流程及技巧
完整版房地产拿地流程及技巧房地产拿地是指开发商购买土地用于房地产项目的过程。
这是房地产开发中至关重要的一步，成功的拿地流程和技巧直接影响着整个项目的成败。
本文将详细介绍完整版的房地产拿地流程，并分享一些拿地的技巧，帮助读者了解和应用于实践当中。
1. 拿地前准备阶段在正式拿地之前，开发商需要进行一系列的准备工作，以确保拿地的顺利进行。
这包括以下几个方面：市场调研：了解所在地区的房地产市场情况，包括供需关系、竞争对手情况、政策法规等。
只有对市场有全面了解，才能做出明智的决策。
财务规划：评估项目的可行性和风险，并制定合理的财务计划。
考虑购置土地的成本、建设投资、销售预期等因素，确保项目的盈利能力。
团队组建：组建专业的拿地团队，包括市场分析师、法律顾问、土地评估师等，以确保团队的专业性和高效性。
2. 拿地流程下面将介绍典型的房地产拿地流程，每个步骤都至关重要，需要认真执行。
2.1 土地调研与选址在拿地流程中的第一阶段，开发商需要进行土地调研和选址工作。
这包括以下几个步骤：确定目标区域：根据市场调研的结果，确定适合项目发展的地区。
土地调研：对目标区域内的土地进行详细调研，包括土地的规划用途、限制条件、地形地势、周边配套设施等。
选址考虑因素：综合考虑目标区域的发展潜力、现有竞争情况、交通便利性等因素，选取最适合项目的土地。
2.2 拿地谈判与合同签订在确定目标土地后，开发商需要与土地所有者进行谈判，并最终签订购地合同。
谈判策略：制定拿地谈判策略，包括土地价格、付款方式、交易条件等的议定。
合同起草：由法律顾问起草合同，确保合同条款合法合规，并保护开发商的权益。
洽谈与签订：通过与土地所有者的洽谈，确定最终的购地条件，并签订购地合同。
2.3 审批与手续办理完成购地合同签订后，开发商需要办理相关的审批与手续，以确保项目能够合法开展。
土地规划审批：按照土地规划要求，提交相关申请并进行审批。
建设用地预审：根据规定，提交建设用地预审申请，等待审批结果。
拿地工作流程及要点
拿地工作流程及要点拿地是指房地产开发商购买土地用于房地产开发的过程。
这是一个复杂的过程，需要开发商与政府部门和土地所有者进行谈判并达成一致，以便取得土地的权益。
下面是拿地工作的流程及要点。
1.市场调研：在进行拿地工作之前，开发商应该进行详细的市场调研，了解当地的地产市场情况，包括需求和供应情况，同类项目的竞争情况等。
这一步骤有助于开发商确定最有潜力的地区和类型的项目。
2.土地与筛选：基于市场调研的结果，开发商可以开始合适的土地。
这可能包括与土地中介、地方政府、房产开发商和个人土地所有者进行接触。
同时，开发商也需要制定一些筛选准则，根据自身的需求和标准来评估和选择潜在的土地。
3.土地评估：一旦潜在的土地被发现，开发商需要对其进行综合评估。
这可能包括与土地规划部门和当地政府进行接触，查看土地规划许可证、使用权及其他相关文件。
开发商还需要进行土地的物理和环境评估，以确定其适合用于开发的程度。
4.商务谈判：一旦土地的可行性得到确认，开发商需要与土地所有者进行商务谈判，以确保能够取得土地的使用权。
谈判可能涉及土地价格、付款方式、土地规划许可证等多个方面的协商。
开发商在此过程中需要展示自身的实力和信誉，以增加对土地所有者的说服力。
5.签署合同：在商务谈判结束后，如果双方能达成一致，将需要签署土地购买合同。
这个合同详细规定了土地的交付条件、价格、付款方式、土地使用期限等条款，确保双方权益得到保护。
6.土地转让手续：在签署合同后，开发商需要向相关政府部门提交土地转让申请，并满足相关法律和规定。
这可能包括支付土地转让税和其他费用，按规定进行公示等。
7.土地交付与登记：一旦开发商完成了所有的申请程序和手续，土地的所有权将正式转移到开发商名下。
此时开发商需要将土地的相关信息登记在当地相关部门，并向土地中介进行报备。
虽然拿地工作的流程在不同的地区和国家可能会存在差异，但上述步骤是一个总体的框架。
在进行拿地工作时，开发商还需要注意以下要点：1.市场调研的重要性：市场调研是决定拿地项目成功与否的关键。
拿地→→动工”工作流程
1、拿地前准备：集团公司通过市场调研和投资分析，并通过竞拍取得土地。
开始准备项目启动。
2、市场调研及项目产品市场定位上会：营销中心首先对此项目的：1）市场供求及特征进行分析（此分析包括：市场产品供给量及产品特征；市场需求状况、客户群特征等；）2）市场价格及特征进行分析3）市场典型案例进行分析并形成产品建议报告。
集团公司对《项目市场定位及产品建议报告》进行上会讨论，并给出审批意见；3、规划意见书办理：1）办理建设项目地点征求函：（本单位报批函，项目建议书代可研报告，房地产开发企业资质证明文件等）2）到规划部门办理规划意见书（包括：建设单位项目地点征求意见函，建设项目规划审批审报表，建设单位用地申请及拟建项目情况说明，立项前环境保护意见书，拟建方案设想总平图，地形图等）其中项目方案设想总图为概念方案提供。
4、用地方面：可根据《土地转让签订合同》完成土地分割和交地，并场地开始进行平整和围墙砌筑。
5、项目立项：立项批文办理需要以下材料：1）项目立项申请报告；2）项目建议书或项目可行性研究报告，报告内容应包含以下几个方面：（1）项目必要性和可行性分析；（2）拟建项目的建设规模、地点及推荐的初步方案；（3）项目的社会、经济及环境效益分析；（4）投资估算及资金来源分析；（5）项目建设的工期安排；（6）项目建设的保障条件；3）与项目立项有关的其他相关资料图纸等。
时间：15工作日6、规划方案设计及报审：1) 研发设计中心委托进行总体规划方案设计2）前期部门负责进行总体规划方案报审：（其中需要的材料为：立面批复文件、规划意见书及附图、用地现状总平图、方案设计总平图、建筑单位体及立、平、剖图、日照分析及说明图、技术经济指标列表说明、规划意见书及相关文件、图纸等等）其中需要：人防办进行人防工程建设布局审查。
国土资源局办理土地预审。
公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局等对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
项目拿地流程
项目拿地流程在房地产行业中，项目拿地是一个非常重要的环节，它直接关系到开发商的项目规划、建设和销售等后续工作。
因此，项目拿地的流程非常关键，需要经过严谨的策划和执行。
下面将详细介绍项目拿地的流程。
第一步，市场调研和分析。
在决定拿地之前，开发商首先需要进行市场调研和分析。
这包括对目标城市或区域的经济发展情况、人口结构、房地产市场供需情况、竞争对手的项目情况等进行全面的了解。
通过市场调研和分析，开发商可以确定目标市场的潜力和发展方向，为后续的拿地工作提供有力的支持。
第二步，确定项目定位和规划。
在市场调研和分析的基础上，开发商需要确定项目的定位和规划。
这包括确定项目的类型（住宅、商业、写字楼等）、目标客群、项目规模、配套设施等。
通过确定项目定位和规划，开发商可以更好地把握市场需求，为后续的拿地工作提供明确的方向。
第三步，寻找拿地机会。
一旦确定了项目定位和规划，开发商就需要开始寻找拿地机会。
这包括通过土地拍卖、协商出让、二级市场等渠道，寻找符合项目规划的土地资源。
在寻找拿地机会的过程中，开发商需要密切关注市场动态，抓住时机，争取拿地的机会。
第四步，土地评估和谈判。
当找到符合项目规划的土地资源后，开发商需要进行土地评估和谈判。
土地评估包括对土地的位置、规划用途、土地性质、周边配套等进行综合评估，确定土地的开发潜力和价值。
在土地评估的基础上，开发商需要与土地所有者进行谈判，确定土地的出让条件和价格。
第五步，签订土地出让合同。
在谈判达成一致后，开发商需要与土地所有者签订土地出让合同。
土地出让合同是双方约定的法律文件，包括土地出让的条件、价格、支付方式、使用期限、用途等内容。
签订土地出让合同是项目拿地的关键一步，需要严格遵守法律法规，确保合同的合法性和有效性。
第六步，办理土地手续。
在签订土地出让合同后，开发商需要及时办理土地手续。
这包括向国土资源部门申请土地使用证、规划许可证、施工许可证等相关手续，确保土地的合法使用和开发。
拿地至前期主要工作流程图
. .页脚.“拿地—动工”工作流程一、定义：1、定义：“拿地”指：公司通过竞拍取得土地，并已签订《土地转让合同》；“动工”指：总包单位进场，土方开始开挖。
二、流程：1、拿地前准备：集团公司通过市场调研和投资分析，并通过竞拍取得土地。
开始准备项目启动。
2、市场调研及项目产品市场定位上会：营销中心首先对此项目的：1）市场供求及特征进行分析（此分析包括：市场产品供给量及产品特征；市场需求状况、客户群特征等；）2）市场价格及特征进行分析3）市场典型案例进行分析并形成产品建议报告。
集团公司对《项目市场定位及产品建议报告》进行上会讨论，并给出审批意见；3、规划意见书办理：1）办理建设项目地点征求函：（本单位报批函，项目建议书代可研报告，房地产开发企业资质证明文件等）2）到规划部门办理规划意见书（包括：建设单位项目地点征求意见函，建设项目规划审批审报表，建设单位用地申请及拟建项目情况说明，立项前环境保护意见书，拟建方案设想总平图，地形图等）其中项目方案设想总图为概念方案提供。
4、用地方面：可根据《土地转让签订合同》完成土地分割和交地，并场地开始进行平整和围墙砌筑。
5、项目立项：立项批文办理需要以下材料：1）项目立项申请报告；2）项目建议书或项目可行性研究报告，报告容应包含以下几个方面：（1）项目必要性和可行性分析；（2）拟建项目的建设规模、地点及推荐的初步方案；（3）项目的社会、经济及环境效益分析；（4）投资估算及资金来源分析；（5）项目建设的工期安排；（6）项目建设的保障条件；3）与项目立项有关的其他相关资料图纸等。
时间：15工作日6、规划方案设计及报审：1) 研发设计中心委托进行总体规划方案设计2）前期部门负责进行总体规划方案报审：（其中需要的材料为：立面批复文件、规划意见书及附图、用地现状总平图、方案设计总平图、建筑单位体及立、平、剖图、日照分析及说明图、技术经济指标列表说明、规划意见书及相关文件、图纸等等）其中需要：人防办进行人防工程建设布局审查。
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拿地至前期主要工作流程
取得规划设计要点前期
签订土地合
同
营销
设计
招标
项目选址意
见书
办理土地证
环评立项工程规划许可证施工许可
证
总平报批
概念方案设
计规划及建筑方案设计
施工图设计地勘招标
方案设计单位招标
桩基单位招标
监理单位招标
总包单位内部招标
总包单位外部招标
施工图设计单位招标
项目产品设计定位
施工图审查
工程
地勘及报告
出具
桩基施工及
检测
三通 一平
投资机会分
析会项目市场定位及产品建议报告审批
获得土地使
用权初步设计用地规划许可证各部门审查扩初审查项目拿地及前期流程
“拿地—动工”工作流程
一、定义：
1、定义：
“拿地”指：公司通过竞拍取得土地，并已签订《土地转让合同》；
“动工”指：总包单位进场，土方开始开挖。
二、流程：
1、拿地前准备：
集团公司通过市场调研和投资分析，并通过竞拍取得土地。
开始准备项目启动。
2、市场调研及项目产品市场定位上会：
营销中心首先对此项目的：
1）市场供求及特征进行分析（此分析包括：市场产品供给量及产品特征；
市场需求状况、客户群特征等；）
2）市场价格及特征进行分析
3）市场典型案例进行分析
并形成产品建议报告。
集团公司对《项目市场定位及产品建议报告》进行上会讨论，并给出审批
意见；
3、规划意见书办理：
1）办理建设项目地点征求函：
（本单位报批函，项目建议书代可研报告，房地产开发企业资质证明文件等） 2）到规划部门办理规划意见书
（包括：建设单位项目地点征求意见函，建设项目规划审批审报表，建设单位用地申请及拟建项目情况说明，立项前环境保护意见书，拟建方案设想总平图，地形图等）
其中项目方案设想总图为概念方案提供。
4、用地方面：
可根据《土地转让签订合同》完成土地分割和交地，
并场地开始进行平整和围墙砌筑。
5、项目立项：
立项批文办理需要以下材料：
1）项目立项申请报告；
2）项目建议书或项目可行性研究报告，报告内容应包含以下几个方面：
（1）项目必要性和可行性分析；
（2）拟建项目的建设规模、地点及推荐的初步方案；
（3）项目的社会、经济及环境效益分析；
（4）投资估算及资金来源分析；
（5）项目建设的工期安排；
（6）项目建设的保障条件；
3）与项目立项有关的其他相关资料图纸等。
时间：15工作日
6、规划方案设计及报审：
1) 研发设计中心委托进行总体规划方案设计
2）前期部门负责进行总体规划方案报审：
（其中需要的材料为：立面批复文件、规划意见书及附图、用地现状总平图、方案设计总平图、建筑单位体及立、平、剖图、日照分析及说明图、技术经济指标列表说明、规划意见书及相关文件、图纸等等）
其中需要：
人防办进行人防工程建设布局审查。
国土资源局办理土地预审。
公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局等对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
规划部门确定建设工程规划设计条件。
3）研发中心根据人防、消防审批意见委托进行人防、消防报建图设计消防报建需要：总平图、消防设计专篇，审定方案通知书。
人防报建需要：地勘资料及地形图、人防结构计算表、人防工程施工图等。
3）研发中心根据总体规划报审意见进行交通、教育等专业报建图设计。
教育审定：教育审定议建、规划意见书、审定设计方案通知单等其中同进开展：电信；供电；供水；雨、污管网；有线电视，道路等方案咨
询，一般持续20天左右。
市政项目方案综合设计；
项目综合方案审定:
(建设项目规划审批表，市政项目综合方案，审定方案总图及道路方案，市政各专业咨询方案)
各专业施工设计
7、项目用地预审：
总体规划设计阶段同时开展的还有：
项目边界钉桩，项目征地及建设用地预审，办理建设用地规划许可证、土地审核等。
其中项目立项完成后才能进行委托交通影响评估至意体规划方案报批。
8、建设工程规划许可证办理
规划许可证办理需要的材料：
1）组织机构代码证；
2）《南京市建设工程规划许可证申请表》；
3）建设项目的正式批准文件；
4）《国有土地使用权证》；
5）现势性地形图;
6）符合设计要点、方案审定意见以及国家设计规范的施工图中的总平面及平、立、剖；
7）基础部分《建设工程规划许可证》；
8）《设计方案审定意见通知书》中要求提供的其他相关部门的审查意见。
时间15天
规划许可证办理后才能进行：树木代移手续和房屋面积预测手续、官方招标等。
同时工程部门完成
1）现场勘察完成
2）现场临水、临电等办理完成
3）三通一平完成
招标部门开始桩基、监理、总包单位的前咨询、接洽工作。
9、桩基单位的招标及进场
1）研发设计中心完成桩基施工图设计和审查
2）招标中心完成监理和桩基单位招标
3）前期部门完成桩基施工许可证办理和官方招标报建完成
4）工程部门完成桩基、监理单位的进场及桩基施工
10、“开工”前准备
1）研发设计中心完成基础及上部图设计及图审
2）前期部门完成总包单位的官方招标及合同备案
3）工程部门完成总包单位的前期安监、质监、节能、防雷街报监4）前期部门完成施工许可证办理
5）总包单位完成进场准备。