【精品】土讲义地增值税税收政策要点
税务-土地增值税相关税收要点 精品
土地增值税相关税收政策汇编佛山市地方税务局二〇〇八年十一月目录第一部分基本政策 (1)1.1 中华人民共和国土地增值税暂行条例 (1)1.2 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 (2)1.3 转发《广东省土地增值税征收管理办法》的通知 (8)第二部分政策规定 (10)2.1 国家税务总局关于外商投资企业、外国企业及外籍个人适用税种问题的通知（摘录） (10)2.2 转发省政府办公厅关于确定土地增值税若干问题的复函的通知 (10)2.3 转发财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（摘录）112.4 转发国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知（摘录） (14)2.5 国家税务总局关于广西土地增值税计算问题请示的批复 (19)第三部分征管类 (19)3.1 转发财政部关于印发交纳土地增值税会计处理规定的通知 (19)3.2 转发财政部等三部门关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知 (21)3.3 关于印发《土地增值税纳税申报表》的通知 (23)3.4 广东省地方税务局、国土厅转发国家税务总局、国家土地管理局关于土地增值税若干问题的通知（摘录） (25)3.5 广东省地方税务局、建设委员会转发国家税务总局、建设部关于土地增值税征收管理有关问题的通知（摘录） (27)3.6 转发财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（摘录） (28)3.7 财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（摘录） (29)3.8 广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知（摘录） (30)3.9 转发财政部国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知 (31)第四部分佛山市政府相关政策 (33)4.1 佛山市政府关于调整转让土地使用权的土地增值税征收率的复函 (33)4.2 佛山市地方税务局转发《关于确定土地增值税若干问题的批复》的通知 (34)第五部分土地增值税清算 (38)5.1 转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 (38)5.2 转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 (38)5.3 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 (39)5.4 转发国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知 (43)附件：土地增值清算四级超率累进税率表（自行整理） (74)第一部分基本政策1.1 中华人民共和国土地增值税暂行条例１９９３年１２月１３日中华人民共和国国务院令第１３８号发布第一条为了规范土地，房地主市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例。
土地增值税政策汇总
土地增值税政策汇总土地增值税是指在土地出让、转让或者应税事项完成后，按照土地的差额增值额计算得出的税款。
土地增值税政策主要包括税基确定、税率调整以及优惠政策等方面。
本文将对土地增值税政策进行汇总，以便更好地了解相关政策内容。
首先，土地增值税的税基确定主要根据增值额来计算。
增值额计算公式为：(土地转让价款-原取得土地使用权支出)×土地增值税税率。
其中，土地转让价款是指土地出让、转让的价格；原取得土地使用权支出是指土地使用权取得时支付的费用。
土地增值税税率目前统一为30%。
根据不同地区、不同类型的土地增值税有不同的税率，而一般住宅用地、农村宅基地等多为3%或5%。
税率调整是土地增值税政策中一个重要的方面。
近年来，我国土地增值税税率进行过多次调整，旨在调控房地产市场、降低房价压力，同时推动房地产行业健康发展。
具体来说，2024年，国家对非普通住宅补贴和保障性住房用地增值税税率降至1.5%；2024年，部分城市继续降低住房用地增值税税率至1%，这项政策有助于促进房地产市场的平稳发展。
此外，土地增值税政策还包括了一些优惠政策。
例如，对于个人自住房土地转让所得，可以免征土地增值税。
此外，对居民家庭因改变户籍、安置等原因出售自有住房的，可以适用差异化税率申报，即依照不同年限征收不同税率。
对于久摆渡地和在市区拟征土地的农民工，可以减按农村集体经营性建设用地缴纳土地增值税。
这些优惠政策主要是为了促进居民买房、卖房的灵活性，并且照顾到不同群体的实际情况。
另外，为了防止土地增值税逃避和缴纳困难，土地增值税政策还涉及到一些配套措施。
例如，加强税收征管，对土地增值税的征收进行监督与管理，确保税款的及时缴纳。
同时，对于违反土地增值税相关法律法规的行为实施严格的处罚措施，以打击土地增值税逃避行为。
总的来说，土地增值税政策在我国的调整和优化是为了促进房地产市场的稳定发展，同时保护消费者的权益。
通过税基的确定、税率的调整以及优惠政策的实施，土地增值税政策能够更好地适应市场需求，提供更加公平、合理的税收制度，同时推动经济增长和社会发展。
《土地增值税政策》PPT课件
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二、征税范围的若干具体规定
1. 以房地产进行投资、联营
2.
对于以房地产进行投资、联营,如果投资、
联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或
作为联营条件的(房地产开发企业除外),暂免征
收土地增值税;但是,上述房产再转让的，属于土
地增值税征税范围。
3. 2. 合作建房
对于一方出地,一方出资金,双方合作建房, 建成后分房自用的,暂免征土地增值税;但是,如 果建成后转让的,属于征收土地增值税的范围。
三、土地增值税纳税义务人
土地增值税的纳税人是转让国有土地使用
权及地上的一切建筑物和其他附着物产权,并取
得收入的单位和个人。包括机关、团体、部队、
企业事业单位、个体工商业户及国内其他单位
和个人:还包括外商投资企业、外国企业及外国
机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。
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第二节 计税依据
一、土地增值税的计税依据
（1）按照《中华人民共和国城镇国有土地使 用权出让和转让暂行条例》的规定，以招、拍、 挂等出让方式取得土地使用权的，为取得土地 使用权的所支付的土地出让金；
（2）以行政划拨方式取得土地使用权的，为转 让土地使用权时按规定补交的出让金；
（3）以转让方式取得土地使用权的，为向原土
地使用权人实际支付精的选P地PT 价款。
3. 企业兼并转让房地产
在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转 让到兼并企业中的, 暂精选免PPT征土地增值税; 15
4．交换房地产
交换房地产行为既发生了房产产权、土地 使用权的转移,交换双方又取得了实物形态的收 入,按照规定属于征收土地增值税的范围。
5.房地产抵押
土地增值税知识点全面
土地增值税知识点全面一、土地增值税的基本概念和作用：1.基本概念：土地增值税是指在土地所有权转移过程中对土地增值所应纳的税款。
2.作用：土地增值税的设置可以起到调控土地市场、合理配置土地资源、防止土地价格过快上涨的作用。
二、土地增值税的征收对象和方式：1.征收对象：土地增值税的征收对象是土地增值所得。
2.征收方式：土地增值税的征收方式一般包括两种，即等额综合征收方式和分类征收方式。
三、土地增值税的税率和计算方法：1.税率：土地增值税的税率是根据不同地区、不同类型的土地和不同的政策来确定的，一般为5%至20%不等。
2.计算方法：土地增值税的计算一般采用增值额乘以税率的方法，即增值额×税率=土地增值税。
四、土地增值税的减免政策和条件：1.减免政策：土地增值税的减免政策主要包括首次购房、个人住房、农村宅基地、企事业单位自用住房等方面的减免。
2.减免条件：土地增值税的减免条件包括购房人购房时间、购房人购房目的、购房人家庭人口等方面的条件。
五、土地增值税的征收管理和监督：1.征收管理：土地增值税的征收管理主要包括税收机关的税收征收、税务登记、税务查账等方面的管理。
2.监督：土地增值税的监督主要由税务机关和监察机关负责，他们要对税收征收、纳税人的申报和缴纳情况进行监督和检查。
六、土地增值税的经济影响和社会效益：1.经济影响：土地增值税的征收可以有效调节土地市场，抑制投机行为，稳定土地价格，促进土地资源的合理利用。
2.社会效益：土地增值税的征收可以增加财政收入，为社会公共事业的建设提供资金支持，提高土地资源的利用效率。
七、土地增值税的现状和发展趋势：1.现状：当前，我国土地增值税的征收管理还存在一些不足，如税收征管力量薄弱、税收监督不到位等问题。
2.发展趋势：未来，随着我国经济的发展和土地市场的规范化，土地增值税的征收管理将更加完善，减免政策将更加合理，税收征管力量和监督力量将得到进一步加强。
综上所述，土地增值税是一种重要的税种，对于调节土地市场、合理配置土地资源具有重要的作用。
税务知识培训之土增-土地增值税
三、税率 土地增值税四级超率累进税率表
级数
增值额与扣除项目金额的比率
税率 （%）
速算扣除系数 （%）
（二）具体规定
具体事项
征收规定
以房地产进行投资、联营
房地产作价入股转让到投资联营企业，暂免征收；投资、联营的 企业属于从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商 品房进行投资和联营的，征税。将投资联营的上述房地产再转让， 征税。
合作建房
1.建成后自用，暂免；2.建成后转让，征税。
企业兼并转让房地产
（7）增值额＝10 000－6 005＝3 995（万元） （8）增值率＝3 995÷6 005×100%＝66.53% （9）应纳税额＝3 995×40%－6 005×5%＝1 297.75（万元）
【典型例题2】某工业企业转让一幢20世纪90年代建造的 厂房，当时造价100万元，无偿取得土地使用权。如果按现 行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需600万元， 该房子为七成新，按500万元出售，支付有关税费共计27.5
的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度 止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至 售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超 过6个月的，可以视同为一年。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契 税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为 加计5%的基数。
第四部分 应纳税额的计算
一、土地增值税的计算 土地增值税的计算步骤如下：
土地增值税政策讲义[业界荟萃]
![土地增值税政策讲义[业界荟萃]](https://img.taocdn.com/s3/m/a70c27596294dd88d1d26b97.png)
用者 土地交易的一级市场
转让：土地使用者将土地使用权再转让 土
地交易的二级市场
划拨：土地使用者依法无偿取得一土地交易
的一级市场 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让
和转让暂行条例》
行业知识
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赠与的两种情形：
一是房产所有人、土地使用权所有人将 房屋产权、土地使用权赠与直系亲属 或承担直接赡养义务人的。
似。
行业知识
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第二部分：纳税人及征税范围
一、纳税人
转让国有土地使用权、地上
建筑物及其附着物并取得收入
的单位和个人，为土地增值税
的纳税义务人，应当依照条例
缴纳土地增值税。
（《条例》第二条）
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纳税人
• 条例第二条所称的单位，是指各类
企业单位、事业单位、国家机关和 社会团体及其他组织。
• 条例第二条所个人，包括个体经营
者。
（细则第六条）
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• 一切单位和个人,不分企业经济性
质,不分内资企业还是外资企业,也 不论中国公民个人还是外籍个人, 包括事业单位、国家机关、社会团 体以及其他组织,凡......都应依照税 法规定缴纳土地增值税。
行业知识
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二、征税范围
• 土地增值税的课税对象是有偿转让
国有土地使用权及地上建筑物和其
• (2)因国家建设需要依法征用、收回的房地
产。
《条例》第八条
• （3）因城市实施规划、国家建设的需要而
搬迁，有纳税人自行转让原房地地产的比 照因国家…上述规定免征土地增值税。
《细则》十一条
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土地增值税讲解(总体)
土地增值税政策规定讲解主讲人：李金奎2005年8月17日目录第一章开征土地增值税的意义第一节土地增值税的概念第二节为什么要在我国开征土地增值税第三节国际上开征土地增值税的理论与实践第四节我国开征土地增值税的立税原则第五节我国开征土地增值税的主要历程第二章土地增值税的征税范围和纳税义务人第一节土地增值税的征税范围第二节土地增值税的纳税义务人第三章土地增值税的计算第一节房地产装让收入的确定第二节土地增值税扣除项目金额的计算第三节土地增值税的税率和计算公式第四章土地增值税的减免与免税第一节对建造普通标准住宅的减免税政策第二节对过节征用收回的房地产的免税政策第三节对个人转让房地产的优惠政策第五章房地产的评估第一节房地产评估的基本知识第二节为什么要在土地增值税计税中采用房地产评估值第三节土地增值税中有关房地产评估的具体规定第四节我国房地产评估的现状及评估价格与土地增值税计税的关系第六章土地增值税的征收管理第一节土地增值税的纳税申报及纳税地点第二节土地增值税计税依据的核定及有关部门的配合第三节土地增殖水税款的计算与征收第七章土地增值税的其他问题第一节关于《条例》和《细则》的其他规定第二节对《条例》施行前签订的房地产开发及转让合同的征免税问题第一章开征土地增值税的意义《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）第一条就开门见山地对开征土地增值税的目的和宗旨进行了揭示：“为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例”。
全面理解这一条的内涵是十分重要的，因为整个《条例》第一条来规定的。
要掌握土地增值税的具体知识，必须首先深刻领会土地增值税的开征意义，才能在实际工作中完整、准确地贯彻《条例》和《细则》的各项内容，充分发挥土地增值税的作用和达到预期的效果。
第一节土地增值税的概念一、什么是土地增值税要理解和掌握土地增值税的具体内容，首先必须搞清楚什么是土地增值和土地增值税。
土地增值税讲义
九、土地增值税计税依据的 检查与管理
（二）开发企业转让房地产的扣除项目： 1.取得土地使用权时所支付的金额。包括纳 税人为取得土地使用权支付的地价款和按国 家统一规定交纳的有关费用。具体为：以出 让方式取得的土地使用权的，为支付的土地 出让金按国家统一规定交纳的有关费用；以 行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土 地使用权时按规定补交的出让金按国家统一 规定交纳的有关费用；以转让方式取得的土 地使用权的，为支付的地价款。
十二、土地增值税速算公式推算
3.当增值额超过扣除项目金额100%，未超过 200%时，这种情况适用30%、40%、50%三 档税率。 B×50%×30% ＋ B×（ 100% － 50% ）×40% ＋ （ A － B×100% ） ×50%=A×50% － B×15% 4. 当增值额超过扣除项目金额 200%时，这种情 况适用30%、40%、50%、60%四档税率。则 土地增值税 = B×50%×30% ＋ B×（ 100%－ 50% ）×40% ＋ B×（ 200% － 100% ）×50% ＋ （ A － B×100% ） ×60%=A×60% － B×35%
七、土地增值税征税范围的 具体界定
1、土地使用权划拨； 2、土地使用权出让（一级市场，只对转让 征。）； 3、集体土地转让（非法）； 4、无偿继承房地产（无收益）； 5、出租房地产（产权未发生转移）； 6、代建房收入（属于服务性质的收入， 5%的营业税）； 7、赠与（无收益）；但有条件。 8、房地产的重新评估增值（产权未转移）。
四、土地增值税税种性质分析
一般讲，一个税种的性质主要是根据其 征税对象来确定，当然，还有按开征目 的等方法来判定。 本质上是财产税； 具体有特定目的税的属性； 具有所得税、收益税性质的属性 具有行为税的属性。