万科杜邦分析结果
万科杜邦分析
一、杜邦分析图（3年）及其分析(杜邦分析至少写一页纸)一、万科基本情况介绍：万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。
至2003年12月31日止，公司总资产105.6亿元，净资产47.01亿元。
1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。
1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。
1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。
1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。
1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。
B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。
1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。
2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。
公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。
2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。
公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，2003年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州、东莞，目前万科业务已经扩展到16个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。
二、杜邦分析原理介绍杜邦分析法，又称杜邦财务分析体系，简称杜邦体系，是利用各主要财务比率指标间的内在联系，对企业财务状况及经济利益进行综合系统分析评价的方法。
改进杜邦分析体系在万科股份公司财务分析中的运用
一、引言 分析、比较分析、因素分析和趋势分析，以分析财务报 表有多种方式。然而，只有这两种方法得到的结果是相对 片面的，不能很好地反映公司的利益和管理。因此，公司 的整体财务状况需要一个综合的财务指标来反映。财务指 标相互关联，形成综合分析方法。这种方法不仅可以深入 研究企业的盈利能力，而且可以对企业的经营成果进行综 合研究。杜邦财务分析系统是企业广泛采用的一种财务分 析方法。分析系统最重要的特点是以净资产收益率为关键 指标，分析各种相关财务指标之间的共存关系，评估公司 的总体财务管理和管理成果。系统最重要的特点是效率与 效率相结合，有效地结合起来，使个别和分散的财务指标 相互关联，成为一个整体，净资产利润率是企业管理的最 重要、最重要的指标。对每一个财务人员来说，所有的财 务指标都应该能够发挥其作为一个有机整体的最大作用。 众所周知，传统的杜邦分析系统具有可应用于企业财 务分析的评价效果，因此得到了广泛的应用。然而，随着 社会的发展，资本市场管理的不断完善和投资活动的日益 复杂，Байду номын сангаас邦分析系统逐渐反映出实际应用过程中的一些局 限性，缺乏对可持续发展能力和现金流量指标的分析。我 无法区分管理活动和财务活动。结果，传统的杜邦公司管 理着一家传统的杜邦公司，但商业丑闻是好的，但金融丑 闻、破产和收购突然出现。这种情况的出现源于传统杜邦 分析系统对相关金融工作者的缺乏，对传统杜邦分析系统 的发展具有积极的指导意义。 二、改进的杜邦财务分析体系研究 （一）引入现金流量指标的必要性 现金对企业的重要性就像血液对人体的重要性一样。 因此，在考虑企业现金流时，我们可以从人体血管中的血 液流动影响中学习。一旦流通环节失效，整个企业都将受 到损害。然而，在传统的杜邦分析系统中，企业的现金流
万科A股2007-2017年的利润报表分析——基于杜邦分析法和改进的杜邦分析法
纳税Taxpaying经济纵横万科A股2007-2017年的利润报表分析——基于杜邦分析法和改进的杜邦分析法李珊（天津商业大学经济学院，天津300134）摘要：本文通过研究2007-2017年的利润报表来分析万科A股的盈利能力和持续增长率，并对未来两年万科A股的发展做出预测，为投资者提供借鉴。
其中利用杜邦分析法和改进的杜邦分析法来分析企业的权益净利率的变化趋势和其他因素对其的影响，分析发现万科A股未来的发展继续呈增长趋势，并且增长速度较之前会有显著提升,值得投资者投资。
关键词：杜邦分析；改进的杜邦分析；可持续增长率近几年，越来越多的人意识到房地产市场的巨大潜力开始大肆购房，导致房地产市场异常火爆。
此外，房地产行业也一直被认为是泡沫产业。
因为房地市场的泡沫性，国家、中国银行一直在颁布政策措施来抑制房地产市场，防止出现泡沫。
例如，2011年1月，国务院颁发《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》宣布二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准利率的1.1倍①；2011年2月，住建部颁布《住建部与地方政府签订保障房责任书》提出要加大保障性住房建设和供应，增加住房用地有效供应②；2012年2月中国人民银行就颁布下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点③等等。
不断发布和调整的政策，表明房地产市场对我们整个市场的重要性，有着牵一发而动全身的效果。
在这样的情况下，万科作为房地产市场的独角兽企业，对它的研究非常具有代表性。
本文基于2007年到2017年近11年的利润报表来分析万科集团的盈利情况并对未来盈利情况做出预测。
一、利润表的构成因素分析（一）营业收入增减变动及其原因分析通过计算营业收入的环比增长率发现，万科集团的营业收入的增长比率一直是处于逐渐下降的趋势，到2017年环比增长率才达到1.01%，即营业收入和2016年相比没有什么变化，主要可能由于2017年万科与宝能的夺权之战分散了万科的经营注意力。
房地产上市公司财务绩效评价研究——以万科集团为例
房地产上市公司财务绩效评价研究——以万科集团为例房地产上市公司财务绩效评价研究——以万科集团为例摘要：随着我国房地产行业的快速发展，房地产上市公司的财务绩效评价变得越来越重要。
本文以万科集团为例，探讨了房地产上市公司的财务绩效评价方法，分析了万科集团在财务绩效方面的表现，并提出了进一步提升万科集团财务绩效的建议。
关键词：房地产上市公司；财务绩效评价；万科集团；建议一、引言房地产行业是我国经济发展的重要支柱产业，也是国民经济增长的重要驱动力。
随着我国城市化进程的推进和人民生活水平的提高，房地产市场呈现出快速增长的态势。
而房地产上市公司是房地产行业中的龙头企业，其财务绩效的评价对于投资者、经营者和监管机构来说具有重要意义。
二、财务绩效评价方法1. 财务比率分析财务比率分析是常见且重要的财务绩效评价方法之一。
通过计算财务比率，可以客观地评估公司的盈利能力、偿债能力和经营效率等方面的情况。
比如，营业利润率、资产收益率、流动比率等都是常用的财务比率指标。
2. 杜邦分析法杜邦分析法是一种综合评价公司绩效的方法，通过将ROE 分解为净利润率、总资产周转率和资产负债率，可以深入了解公司在盈利、资产利用率和财务杠杆方面的表现，并找出影响财务绩效的关键因素。
3. 现金流量分析现金流量是企业经营活动中最直接的体现，也是企业生存与发展的重要依据。
通过现金流量分析，可以评估房地产上市公司的盈余质量、资金流动性和偿债能力等方面的表现。
三、万科集团的财务绩效评价1. 财务比率分析根据万科集团2019年和2020年的财务数据，可以得出以下结论：万科集团的营业利润率呈上升趋势，表明其盈利能力在逐渐提升；资产收益率较高，说明万科集团在利用资产方面具有竞争优势；流动比率稳定在较高水平，表明万科集团的流动性较好。
2. 杜邦分析法根据杜邦分析法，万科集团的ROE主要受净利润率和总资产周转率的影响。
近年来，万科集团的净利润率和总资产周转率都呈上升趋势，说明万科集团在盈利和资产利用方面取得了显著的改善。
杜邦分析法 万科
项变动Biblioteka 经营活动 一.营业收入 减：营业成本 二.营业毛利 减：营业税金及附加 销售费用 管理费用 三.主要经营利润 减：资产减值损失 加：公允价值变动损益 投资收益 四.税前经营利润 加：营业外收入 减：营业外支出 五.税前营业利润 减：所得税 六.营业利润 金融活动 一.税前利息费用 减：所得税 二.净利息费用 净利息合计 -11.3% 61.28% -10.85% 33.52% 31.69% 341.28% -3.14% -141.34% -10.13%
2009年 2009年 政策利好 V型反转 1.政策利好 信心恢复，销售大幅增长，创历史新高。价格整体有所上升。 政策利好、 1.政策利好、信心恢复，销售大幅增长，创历史新高。价格整体有所上升。 2.企业的投资意愿普遍恢复 项目开发节奏加快， 企业的投资意愿普遍恢复， 2.企业的投资意愿普遍恢复，项目开发节奏加快，住房市场成交的回暖也带动了 土地市场的回升。 土地市场的回升。 国土资源部加大了对闲置土地的监管和处理力度。 3. 国土资源部加大了对闲置土地的监管和处理力度。 2010年 2010年 调控加强 逐渐平稳 1.年初 市场延续09年的旺销势头， 月中旬国务院下发《 年初， 09年的旺销势头 1.年初，市场延续09年的旺销势头，4月中旬国务院下发《关于坚决遏制部分城市 房价过快上涨的通知》以及政府接连出台多项措施对楼市进行调控， 房价过快上涨的通知》以及政府接连出台多项措施对楼市进行调控，成交量放 缓。 2.国家的经济工作重心逐渐由确保经济增长转向管理通胀预期 国家的经济工作重心逐渐由确保经济增长转向管理通胀预期， 2.国家的经济工作重心逐渐由确保经济增长转向管理通胀预期，货币政策也有适 度宽松转向稳健，第四季度央行两次加息，2011年 度宽松转向稳健，第四季度央行两次加息，2011年2月央行再次上调金融机构人 民币存款基准利率。 民币存款基准利率。 3.政府加大了保障性住房的力度 2010年全国保障性住房开工590万套 政府加大了保障性住房的力度， 年全国保障性住房开工590万套， 3.政府加大了保障性住房的力度，2010年全国保障性住房开工590万套，基本建成 370万套 达历史之最。 万套， 370万套，达历史之最。 2011年 国务院为巩固前期调控的成果再次推出八条政策措施， 4.2011年1月，国务院为巩固前期调控的成果再次推出八条政策措施，进一步对楼 市进行调控。 市进行调控。
杜邦分析方法在万科的应用
杜邦分析系统在万科上市公司的应用江苏科技大学南徐学院刘锦风袁强【籀耍】本文考虑到上市公司财务指标的特殊性和杜邦分析系统自身的局限性，引用了一种更加适合上市公司的以“每股收益”为核心指标的杜邦分析体系．代替了原有的以“净资产收益率”为核心指标的分析体系，并对万科股份公司进行了实证分析，以证明改进后的杜邦体系对我国上市公司财务分析具有借鉴作用。
【关键词】杜邦分析体系；万科公司；营业现金流量；每股收益杜邦财务分析系统（ＴｈｅＤｕＰｏｎｔＳｙｓｔｅｍ）是２０世纪２０年代初由美国杜邦公司率先采用的一种综合财务分析方法，是以净资产收益率为核心指标．将反映偿债能力、资产运营能力、盈利能力的几个主要指标有机结合，从而构成一个完整的分析系统。
一、杜邦分析系统的主要指标关系杜邦财务系统的核心指标——净资产收益率是一个综合性极强、最具代表性的财务比率，它符合所有者权益最大化的公司理财目标。
将该指标逐层分解，上一层财务比率是下一层财务比率的目标。
下一层次财务比率则是上一层次财务比率实现的手段。
通过自上而下的分析，对企业财务状况和经营业绩作出全面评价和合理判断，揭示出企业经营的利弊得失。
在杜邦分析系统中．包含了以下几种主要指标关系：（一）净资产收益率净资产收益率反映股东投入资金的获利能力。
该指标是总资产净利率和权益乘数的乘积。
净资产收益率＝熟×青薯舞（二）总资产净利率总资产净利率是一项反映企业资产综合利用效果的指标。
总资产净利率＝淼×霎誊訾会（三）权益乘数权益乘数反映企业资产总额对所有者权益的倍数．通过该指标可揭示企业的资本结构。
权益乘数＝高漱净资产收益率＝总资产净利率Ｘ权益乘数二、杜邦分析系统的改进对于上市公司来说。
每股收益、每股净资产和股东权益净利率（净资产收益率）是三个最重要的财务指标，证券信息机构定期公布按照这三项财务指标高低排序的上市公司排行榜。
基于上市公司股东价值最大化的财务目标，笔者选用更能反映上市公司盈利能力的最重要的财务指标。
改进杜邦分析体系在万科股份公司财务分析中的运用
改进杜邦分析体系在万科股份公司财务分析中的运用随着经济全球化的不断深入与我国社会的不断发展,我国企业经营的不确定性和风险性不断增加,良好的信誉和更多的外部融资机会离不开企业良好的经营,因此企业的经营状况得到的关注也与日俱增。
对于投资者、债权人、企业自身管理者等企业利益相关者而言,客观评价企业经营状况占有越来越重要的地位。
作为财务分析工具,杜邦分析体系因其自身的优势在很多行业具有广泛的应用。
它以权益净利率为核心比率,然后通过逐级分解可以表示为销售净利率、总资产周转率和权益乘数三者的乘积,以评价目标企业的财务状况与经营成果。
然而,随着现代企业面临更多来自国内外同行的竞争,投资与筹资活动多样化,传统的杜邦分析体系的缺点也逐渐显现。
为了切实客观地评价企业自身的经营成果,构建改进的杜邦分析体系具有非常重要的现实意义。
首先,针对本文的选题背景与意义进行论述,回顾并总结了国内外关于传统杜邦分析体系存在的问题与一些相对应的改进研究,并阐述了传统杜邦分析体系的基本概念与功能。
其次,针对传统杜邦分析体系在财务分析运用中的不足,结合房地产行业的具体情况对其进行了修正与完善,本文在充分利用管理用资产负债表和管理用利润表数据的基础上,构建了以可持续增长率为核心,现金流量指标为补充的改进后的杜邦分析体系。
最后,以万科股份公司为案例,分别运用传统的和改进后的杜邦分析体系,结合趋势分析法、因素分析法对万科2010年至2015年财务状况进行综合评价,通过对比财务分析后的不同结果,对改进后的杜邦分析体系运用进行总结与评价,进而说明改进后的杜邦分析体系能更加全面、准确地反映万科的实际经营情况。
总而言之,本文通过对杜邦分析体系全面改进及应用的研究,旨在改善其传统方法存在的不足以提高其适用性,以便将其拓展应用到各个行业领域。
改进的杜邦分析法在房地产企业中的应用研究——以万科为例
改进的杜邦分析法在房地产企业中的应用研究——以万科为例第一章引言1.1研究背景杜邦分析法是一种经典的财务分析方法，用于评估企业的绩效。
然而，由于房地产行业的特殊性，传统的杜邦分析法不能完全满足房地产企业的需求。
因此，本文旨在改进杜邦分析法，并将其应用于房地产行业，以万科作为具体案例进行研究。
1.2研究目的本文的研究目的主要有两个方面：(1)改进传统的杜邦分析法，制定针对房地产企业的财务指标体系；(2)运用改进的杜邦分析法对万科进行实证研究，评估其财务绩效。
第二章杜邦分析法综述2.1杜邦分析法的基本原理与计算公式2.2杜邦分析法的局限性第三章杜邦分析法在房地产企业中的改进3.1改进的目标3.2改进的方法3.3改进的指标体系第四章万科的财务分析4.1万科公司概况4.2万科的财务指标分析4.3万科的综合分析第五章结果与讨论5.1改进的杜邦分析法对万科的影响5.2万科财务绩效的得失分析第六章结论与展望6.1结论6.2展望以上是一篇关于改进的杜邦分析法在房地产企业中的应用研究的论文大纲，为了使论文具体可行，需要在每个章节中具体展开。
在引言部分，需要说明房地产行业的特殊性对传统杜邦分析法的影响，并提出改进杜邦分析法的动机和目的。
在第二章中，对杜邦分析法进行简要介绍，并指出其在房地产行业中的局限性。
第三章需要具体提出改进杜邦分析法的指标和方法，并给出具体的指标体系。
第四章则以万科为例，进行具体的财务分析。
第五章则是对结果进行讨论和分析，探讨改进的杜邦分析法对万科的影响，并对其财务绩效进行评估。
最后一章则是对全文进行总结，并对未来的研究方向提出展望。
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关于深万科的杜邦分析
杜邦分析法利用各个主要财务比率之间的内在联系，建立财务比率分析的综合模型，来综合地分析和评价企业财务状况和经营业绩的方法。
采用杜邦分析图将有关分析指标按内在联系加以排列，从而直观地反映出企业的财务状况和经营成果的总体面貌。
在本案例分析中，我们也选择用杜邦分析来对万科A（000002）的各项财务指标进行比较分析。
1. 画出杜邦分析图：
2. 列出杜邦分析所需要的财务指标
项目07年度06年度
净资产收益率(%) 15.67 13.88
总资产净利率(%) 5.31 4.85
资产负债率（%）：66.11 65.04
权益乘数： 2.95 2.86
销售净利率(%)：14.97 13.52
总资产周转率: 0.47 0.50
净利润：5,317,500,817.82 2,422,997,051.18
销售收入：35,526,611,301.94 17,918,331,517.79
3. 依次进行分析
3.1 对权益净利率的分析
净资产收益率指标是衡量企业利用资产获取利润能力的指标。
净资产收益率充分考虑了筹资方式对企业获利能力的影响，因此它所反映的获利能力是企业经营能力、财务决策和筹资方式等多种因素综合作用的结果。
企业的投资者在很大程度上依据这个指标来判断是否投资或是否转让股份，考察经营者业绩和决定股利分配政策。
这些指标对公司的管理者也至关重要。
万科的净资产收益率在2006年至2007年间有了较大幅度增长，分别从2006年的13.88增加至2007年的15.67.
当然，我们是为了改善财务决策而进行财务分析，因此需要将净资产收益率进一步分解为权益乘数×资产净利率，以找到增长的深层次原因。
3.2 进一步分解分析
净资产收益率＝资产净利率×权益乘数
2007年 15.67＝5.31×2.95
2006年 13.88＝4.85×2.86
经过第一步分解表明，资产净利率率的改变是由于资本结构的改变（权益乘数下降），同时资产利用和成本控制出现变动（资产净利率也有改变）。
其中，资产净利率的变化是主要影响因素。
那么，我们继续对资产净利率进行分解：
资产净利率＝销售净利率×总资产周转率
2007年 5.31＝14.97×0.47
2006年 4.85＝13.52×0.50
通过分解可以看出2002年的总资产周转率略有下降，但幅度不大，主要原因在于07年公司收入、利润等巨幅增加，并因此导致了总资产的增值。
因此总资产周转率基本维持稳定，导致资产净利率增加的主要原因在于销售净利率的增加。
因此接着分析对销售净利率进行分解分析：
销售净利率＝净利润÷销售收入
2007年14.97=5,317,500,817.82÷35,526,611,301.94×100
2006年13.52=2,422,997,051.18÷17,918,331,517.79×100
该公司2007年净利润和销售收入都有了大幅提高，其中净利润增长了
119.46%,销售收入增加了98.27%，可以看出净利润的增长快于销售收入的增长，说明该公司对成本费用的控制较好，很好地提高了收入的质量。
于是，接下来分析成本费用:
全部成本＝制造成本＋销售费用＋管理费用＋财务费用
2007年 28,040,921,558.18＝20,607,338,964.44＋1,194,543,702.00＋
1,763,765,823.49＋359,500,074.40
2006年 14,646,134,272.14＝11,441,263,798.73＋625,716,844.96＋859,458,982.47
＋140,151,591.93
通过数据反映，销售费用增长90.91%，管理费用增长105.22%，财务费用增长156.51%，期间费用率为9.34%，相较06年的9.07%，上升了0.27个百分点。
销售费用增加主要用于关于万科品牌的推广，包括07年10月底新标识的启用与宣传。
财务费用的大幅度增长在于新增的非资本化借款的增加导致的利息费用的增加。
虽然万科的期间费用率较06年未降反升，但仍然低于整个行业的期间费用率，因此，总的来说万科还是具有较高的费用控制水平。
良好的费用控制水平是提高利润质量的有效途径，在这方面，万科公司还有很大的提升改进空间。
通过分解可以看出杜邦分析法有效的解释了指标变动的原因和趋势，为采取应对措施指明了方向。
4. 杜邦分析结果归总
经过杜邦分析体系的逐层分解后，我们可以看到整个上市公司07年主要运营指标的变动情况及变动因素。
● 整个07年公司总体业绩上升趋势明显，资产净利润率有较大幅度提高，总资产、净资产、净利润等指标都巨幅增加，归其原因在于07年整个房地产行业的业绩良好，万科处于市场老大地位，较容易就能够收到更多收益。
● 权益乘数略有增大，表明公司资产负债结构稳定，偿债能力较好。
有利于保证公司的持续经营。
● 具有较好的费用控制水平，通过分析看出销售净利率的提高很大程度归因于成本的降低，而且万科的期间费用率低于行业平均水平。
但是，费用降低仍有一定的空间。
例如：由于万科的经营策略（快速开发，快速销售），因此在推广上的花费会较大，就形成了较高的销售费用，随着品牌辨识度的不断扩大，销售费用的支出会相应减少。
总而言之，万科公司位于内地房地产开发业的市场老大地位，有着良好的偿债能力，资本经营能力，盈利能力及成长性。
如果能够进一步加强费用控制，提高存货周转率等资金流动变现能力，将会是资产净利率有更大提高。