重庆别墅市场分析报告

重庆别墅市场分析第一部分重庆别墅市场发展概述一、重庆别墅市场发展沿革重庆的房地产市场起步较晚，远远落后于北京、上海等房地产市场发展成熟的城市。

在重庆住宅市场的开发过程中，别墅产品也算是开发较早的产品，回顾重庆别墅产品的开发历程，我们大致可以分为三个阶段：第一阶段：盲目开发期八十年代末到九十年代初，受到沿海房地产开发热的影响，以及住房制度改革的实施，重庆的房地产开发也开始起步并逐渐升温，并且一开始就选择了住宅市场中的高端产品——别墅，这和九十年代初全国的第一次别墅开发热潮不无关系。

但盲目的跟随沿海城市的脚步和对自身市场没有正确的判断以及对当地购买能力不实际的估计，注定了当时开发的别墅产品最终都会以失败而告终。

目前，在市场上我们仍旧能看到这些产品的影子，如位于南岸区的加拿大国际花园、五公里商学院后面的翠湖山庄、以及长江大桥南桥头的玫瑰山庄等。

总体而言，这段时期的产品在设计理念、营销手段上都比较落后，缺乏经验，同时对市场的了解不充分，留下的大多都是教训。

第二阶段：市场调整期伴随着第一阶段别墅开发的失败，在九十年代中期到2000年前，这段时期中重庆的别墅市场的开发相对处于一个十分淡静的时期，开发企业受到前期开发失败的影响，对别墅市场都变的十分谨慎，同时这一时期中，市场上大量花园小区的出现，使人们的目光渐渐转移向了普通商品住宅，而别墅产品也渐渐淡出人们的记忆。

然而，这一时期的别墅市场只能说是一个市场在进行调整的时期，开发企业在吸取了第一次失败的教训之后，在进行总结分析的同时准备着第二次的别墅开发。

就在这一时期，出现了现在看来在重庆别墅市场发展具有里程碑意义的项目——锦绣山庄，这一项目在当时看来其地理位置、交通、周边配套都比较难以让人接受，但正式由于其先进的开发理念和物业管理水平，吸引了重庆第一批注重生活质量、拥有相当经济实力的精英。

第三阶段：重新启动期这一时期从2000年持续到2002年左右，经过了近十年的开发，重庆的房地产开发，尤其是住宅市场的开发已经初具一定规模。

这一时期不光开发水平有较大的提高，消费者的消费心理也日趋成熟，且随着重庆经济水平的迅速发展和居民收入水平的提高，市民对住宅的要求以及对价格承受能力的不断提高，高端产品的需求群体也在不断的扩大，这些都为重庆别墅的重新启动打下了基础。

同时这一时期也是全国第三次别墅开发热潮来临的时期，北京、上海、深圳等地大批别墅项目纷纷出台，据市场调查统计，到2001年上半年，北京别墅项目已达122个，3万余套，总建筑面积超过900万平方米。

而上海同期将有近百个别墅楼盘投向市场。

这一时期重庆市场上出现的别墅产品不仅供应量较大，产品类型上也趋向丰富，同期在市场上出现的有华立·天地豪园、龙湖·香樟林、帝景名苑等知名项目。

第四阶段：市场放量期这一时期从2002年左右至今，此时重庆的开发企业对别墅产品可以说是情有独衷，不少开发企业纷纷开始进军重庆别墅市场，据不完全统计，这段期间重庆市场上推出的别墅大概为3700多套，即将推出的别墅大概为3500多套，其中还不包括一些潜在的别墅项目，比较知名的项目有中安·翡翠湖、佰富·高尔夫别墅、比华利豪园、龙湖·蓝湖郡、保利国际高尔夫花园、保利小泉别墅。

同时别墅的类型及风格也更加丰富，从以前单一的独立、联排到现在的独立、双拼、联排、叠加、宅院式等多种形态。

在风格上也更加的多样化，从早先照抄照搬国外别墅，什么风格都没有，不伦不类，而现在，开发企业在注重吸收国外产品精髓的同时，融入进了本地文化的内涵，卖点也越来越丰富，北美风格、欧洲风情、中式别墅、人文别墅、艺术别墅、田园别墅，产品多元化趋势足以令人眼花缭乱。

二、宏观开发情况由于重庆早期开发的别墅产品大多已经销声匿迹，宏观开发情况比较难以掌握，在此，我们仅以2004年至2005年重庆市场上推出的别墅产品为依据，来说明重庆别墅市场的开发情况。

在现有开发规模上，仅当前重庆别墅市场上的别墅项目（包括在售的和亮相未售的）占地已达（略）。

我们可以从别墅产品的不同类型来说明目前重庆别墅市场上的别墅供应量：独立别墅：重庆独立别墅商品化的起步是源于1993年华新国际进入重庆市而开发的锦绣山庄。

而93——97年，在重庆市面上除了锦绣山庄（123套独立别墅）在持续开发之外基本没有商品化独立别墅群，这一阶段是重庆独立别墅的起步阶段。

在98年以后，重庆市独立别墅进入了缓慢的初步发展阶段。

从1998年——2001年，金果园、黄金堡城市花园、坡月山庄、新东福花园、玫瑰山庄、加拿大国际花园进入了独立别墅小放量阶段，总计放量不足150套。

因为产品设计和当时的消费需求量较少，这种现象拉长了很多楼盘的销售周期。

2002年开始进入重庆独立别墅快书放量的阶段。

2002年至今，龙湖·香樟林别墅（231套）、比华利豪园（217套）、佰富高尔夫别墅（138套）、中安·翡翠湖、龙湖·蓝湖郡、奥林匹克花园别墅、南岭雅舍、美茵·天鹅湖、长青湖等楼盘独立别墅放量约800套左右。

同时近期投入市场的还有保利国际高尔夫花园、龙湖·蓝湖郡（二期）的别墅放量约430套左右。

联排别墅：重庆早期的联排别墅主要分布在市区近郊范围。

1999年的重庆龙湖南苑联排别墅、2000年重庆新东福花园开始了联排别墅的打造。

因为早期联排别墅的放量较低，客户需求量较高，联排别墅产品很快就在市场上被抢购一空。

2000年下半年开始，联排别墅产品在重庆市场进入了初级成长阶段，华立地产、帝景集团瞄准开发联排别墅，重庆联排别墅市场进入了“审美提高过程”。

但由于当时市场需求量较小，联排别墅在销售时遇到了较大的市场阻力。

1998年至2001年底联排别墅总计放量不足550套。

2002年上半年开始，龙湖·香樟林（80套）、汇景台（48套）等联排别墅产品型相继推出，都在交房前后实现100%的销售。

2004年，联排别墅产品进入了快速发展阶段。

龙湖·蓝湖郡、高山流水、海兰云天、枫林秀水、重庆奥林匹克花园等楼盘相继地进行了联排别墅集中放量，预计在明年放量约1100套左右。

保利集团、蓝湖郡原有楼盘的后期推出带来了联排别墅未来四年的集中大放量，预计未来四年放量总计会达到6000套以上。

三、与外地别墅发展比较成都和重庆是同处于中国西南板块的两个内陆城市，拥有着相似的文化底蕴。

目前重庆的房地产市场较落后于成都的房地产市场发展，特别是别墅市场的发展。

通过对比我们可以更好的借鉴成都别墅市场的发展，来分析重庆别墅市场的现状和未来发展方向。

`下面我们通过对两地别墅市场格局，消费群体、别墅产品形式、区域发展趋势来进行比较分析。

1、市场格局比较目前成都市区别墅市场基本已经步入开发终结阶段，由于土地的趋紧，市区别墅的开发量更加稀少，别墅逐渐向近郊和远郊方向发展。

近郊发展了三大别墅带：牧马山别墅带、龙泉别墅带、华阳别墅带；远郊主要是青城山-都江堰别墅带。

这几个别墅带将是成都的主要别墅供应地带，未来几年的别墅供应量将十分巨大。

重庆目前的市区别墅还存在着发展空间，南岸区铜元局板块、江北石马河板块还极具开发潜力，近郊别墅由于受到重庆特有地理条件的限制比较分散，周边近郊都分布有别墅项目，但主要的供应地带主要集中北部新区、两路别墅带和南岸区南山-茶园新区别墅带。

远郊别墅由于受到目前重庆交通配套的限制发展缓慢。

第二部分重庆别墅市场供应分析一、重庆别墅市场现有供应重庆别墅市场经过近几年的发展，尤其是近两年的发展，已经具有一定的规模，形成了集中部分区域发展的态势。

通过市场调查，我们初步把重庆市场上的别墅项目按照供应区域分为两种类型，即市郊型和都市型。

下面，我们将分别就这两种类型的别墅项目做分析说明。

1、市郊型别墅主要供应区域分析通过近几年的发展，由于城市版块的不断扩大，重庆别墅的主要供应大多数属于市郊型，同时形成了集中部分区域发展的态势，我们将根据其集中的区域来说明市郊型别墅的供应。

（1）、含谷别墅区含谷别墅区是重庆最早浮出水面的市郊型别墅集中供应区，提起含谷别墅区，人们印象最深的应该算是最早进入该区域的别墅项目——全兴别墅，其1680元/平方米的超低起价成为1999年重庆地产的重要新闻。

随后开发的香格里拉别墅和北欧别墅使含谷的开发热度迅速升温。

目前这些项目已经基本售罄，现有的市场供应为距高速路含谷出口九公里外龙潭湖边的海兰云天别墅。

（2）、渝北两路别墅区作为重庆较早的开发热土，渝北区的房地产开发在重庆地产市场中已经拥有相当的份量，而渝北两路片区由于拥有临近机场的便利，且周边大部分地块风景优美，拥有别墅产品开发的先天优越条件，引来不少实力开发商纷纷在此跑马圈地。

目前在此区域的别墅项目有恒运·清河湾、山语间、伽蓝艺墅、长青藤等别墅项目。

在一些房地产开发成熟的国家和地区，机场周边的地块往往是别墅开发的热点区域，随着重庆北部新区的规划和主城区路桥收费的实施，渝北两路别墅区在未来三、五年内将发展成为重庆别墅项目最为集中的区域之一。

（3）、北部新区别墅区北部新区自2001年成立以来，充分利用直辖市和西部大开发的优惠政策，在开发建设上取得了巨大的发展。

同时，区域的房地产也在经济发展的带动下发展迅速，已成为重庆房地产开发热点区域之一。

和记黄埔、保利、龙湖等品牌地产的进入奠定了北部新区高档生活社区的崛起，目前的北部别墅已经占据了重庆别墅市场的半壁江山。

（4）、南山别墅区南山作为重庆市的天然绿色屏障和城市“肺叶”，相比含谷和北部新区等别墅区，其在自然条件上更具备别墅开发的潜质。

早期的南山别墅多为一些老板级别的富人自行买地进行修建，而成规模的开发还没有形成气候。

近年来，南岸区政府打出了“吃在南岸，住在南岸，旅游在南岸”的旗号，并积极为营造南岸区良好的居住、旅游环境创造条件，随着政府规划的引导以及一系列利好因素的出台，南山别墅区目前已经初具规模，成为重庆别墅市场上的一个亮点。

（5）、北碚别墅区北碚区作为重庆市北面的一座卫星城，拥有浓厚的文化氛围和优美的生态环境，同样具有别墅开发的潜质。

虽然由于交通的限制使现在的北碚别墅项目不是很多，但其在重庆别墅市场上的地位还是不容忽视的。

位于北碚三溪口的中安·翡翠湖项目凭借其优越的自然环境，产品中生态、湖景、江景、温泉四大优势的结合，以及号称西部地区第一豪宅的翡翠岛大别墅，使其在重庆别墅市场上具有举足轻重的地位。

同时，随着北碚市政建设的开展，交通状况的改善，北碚别墅区将会成为重庆别墅市场上重要的版块之一。

（6）、巴南别墅区巴南区地处重庆都市圈的南部，由于其与南岸区在城市发展上尚未连成一体，极大的影响了南部主城区的形象。

随着巴南区政府加快实施城市化建设，带动区域经济的发展，巴南区的房地产开发也初具规模。