无锡太湖广场项目定位报告报告
无锡太湖广场地下空间开发一期项目建议书
无锡太湖广场地下空间开发一期项目建议书(总37页)--本页仅作为文档封面，使用时请直接删除即可----内页可以根据需求调整合适字体及大小--无锡太湖广场地下空间开发（人防工程）一期工程项目建议书无锡市民防局无锡市轨道交通发展有限公司中铁隧道勘测设计院二○一一年八月目录项目地理位置图 .................................................................................... 错误!未定义书签。
1 概述 ..................................................................................................... 错误!未定义书签。
项目概要 ....................................................................................... 错误!未定义书签。
项目背景 ....................................................................................... 错误!未定义书签。
项目编制依据 ................................................................................ 错误!未定义书签。
项目建设条件 ............................................................................... 错误!未定义书签。
气象及水文 ............................................................................ 错误!未定义书签。
中国无锡未来市中心太湖广场茂业项目前期策划报告
平方左右。除了主卧有阳台以外，一般次卧在楼体东西侧的通常会有东西向的阳台或凸窗 客厅：客厅的面积在20～25平方米左右，在朝向上以朝南为主流。但是在市场上亦有东厅、
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9
无锡之于环太湖经济圈
随着长三角竞争与发展，一个新的概念诞生——“环太湖经济圈”(如下图)，它是以环太湖的 苏州、无锡、常州、湖州、嘉兴这五个城市构成的一个小三角，由于地缘优势，接受上海辐 射，其经济发展日显突出，已经成为长三角地区“核心腹地”。 无锡是环太湖经济圈的中心，拥有不可替代的陆运中心枢纽地位，同时经济地位明显，
500
0 市区商品房价格
2002年 2544
2003年 3154
2004年 3751
2005年 4140
2006年(上) 4167
1、供求基本平衡。02年至05年，供求比例关系变化不大；06年上半年国六条出台，开发商放 缓楼盘上市速度，供求比有所下降(1.11:1)。
2、住宅价格走势平稳。02年至05年，商品房住宅价格走势平稳，每年平均上涨532元/平方米； 06年上半年国六条出台，住宅价格涨幅受限，仅比05年涨了27元/平方米。
外立面和装修建材 现代简洁风格占市场主流（根据新进入无锡的外地品牌开发公司的开发经验来看，立面大
都为现代简洁分格、线条横竖分明但比例和配色接近柔和、人性） 特色风貌的立面产品市场接受度逐步增强 精装修房市场出现空白
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17
楼市产品品质特征
户型配比 三房占到将近一半的市场供应，其中舒适型以大三房为主 两房比例约为三成，面积控制较为得当 朝向：无锡地处江南湖滨，气候温润，因此朝向非常重要。一般情况，三房中要做到三
新联康无锡红豆太湖新城项目报告
目录规划篇一、太湖新城1、总体规划太湖新城位于无锡城市南部，北起梁塘河，南至太湖，西邻梅梁湖景区，东至京杭大运河，规划常住人口100万，总面积约150平方公里，是无锡市“城市南进、产业北移”城市发展战略的重点地区。
新城南、西两侧皆临太湖，环太湖高速贯穿新城；东接无锡国家高新技术开发区、京杭运河与苏南国际机场；北靠蠡湖景区和梁塘河生态湿地公园与老城区相连，规划轨道交通1、4号线从新城穿过；加之规划建设的“五横九纵”的道路格局，使得太湖新城在区位、交通及生态环境方面的优势十分明显。
2、功能定位太湖新城是无锡新的城市中心，是一个开放式、生态型的现代化新城。
主要功能定位为商务商贸中心、科教创意中心和休闲宜居中心，是无锡高端商务、金融机构、企业总部、专业服务的集聚区。
太湖新城以华谊路和蠡湖大道为界，自东往西分为东区、中心区和西区。
➢东区（华谊路以东、高浪路以南）——以太湖国际科技园为载体，重点建设高新技术研发园、大学科技园、软件园、数码设计园、创意研发园。
➢中心区（华谊路以西、蠡湖大道以东）——重点建设太湖新城商务中心、市民中心及各类居住社区。
➢西区（蠡湖大道以西）——以山水城旅游度假区、科教产业园为载体，重点发展创意产业和生态休闲旅游业。
3、建设目标太湖新城规划的总体目标是：塑造一个新城——开放的、现代化的湖滨新城；打造两个中心——中央商务中心和创意中心；完善三大功能——商务办公、创意产业和休闲居住功能；形成四个特色——特色鲜明的山水城、和谐共生的生态城、底蕴深厚的文化城、网络覆盖的数字城。
太湖新城形成“一核、一带、两园两区”的规划结构“一核”是指行政文化及商务金融核心“一带”是指环太湖山水风光带“两园两区”是指太湖国际科技园、科教产业园及核心区两侧的配套生活区二、金融商务第一街区金融商务第一街区建在方庙村袁湾里旧址约20公顷范围内，东西分别以立德道、立信路为界，北至观山路，南达吴越路。
目前已有无锡国联、香港昌兴等11家国内外着名企业合作开发金融街区。
无锡太湖大道绿地中央广场项目规划方案
2.商业功能部分调整
2011.08.10 总图部分
无锡太湖大道东庭路地块商业中心建筑方案设计 Wuxi,TaiHu road Dongting road side commerce center Architectural Design
方案一总平面图
总平面图 2011.08.10 总图部分
无锡太湖大道东庭路地块商业中心建筑方案设计 Wuxi,TaiHu road Dongting road side commerce center Architectural Design
无锡太湖大道东庭路地块商业中心建筑方案设计
Wuxi,TaiHu road Dongting road side commerce center Architectural Design
无锡太湖大道东庭路地块商业中心建筑方案设计
Wuxi,TaiHu road Dongting road side commerce center Architectural Design
无锡太湖大道东庭路地块商业中心建筑方案设计 Wuxi,TaiHu road Dongting road side commerce center Architectural Design
与景观开放共融的购物体验
大主题 2011.08.10 概念设计
无锡太湖大道东庭路地块商业中心建筑方案设计 Wuxi,TaiHu road Dongting road side commerce center Architectural Design
无锡太湖大道东庭路地块商业中心建筑方案设计 Wuxi,TaiHu road Dongting road side commerce center Architectural Design
无锡市商业发展分析
无锡市商业开展分析一、综述1、城市介绍地理位置: 无锡地处长江三角洲中心, 东邻上海, 西望南京, 南接浙皖, 北临长江, 中抱太湖。
人口近440万, 人口215.9万。
行政区划: 全市总面积4788平方公里, 其中市区面积1659平方公里, 现辖江阴、宜兴两个县级市和崇安、南长、北塘、锡山、惠山、滨湖、新区七个区。
交通状况：境内京沪铁路、新长铁路、沪宁高速公路、京沪高速公路、沪宜高速公路、宁杭高速公路、沿江高速公路等纵横交错, 是上海到成都、黑龙江至海南、上海到北京三条高速公路的交汇点, 是连接南北、沟通东西的重要节点。
京杭大运河在无锡穿城而过。
江阴港是长江出海口的重要换装港之一。
位于新区的无锡机场的有通往全国各地的多个航班。
〔4〕宏观经济:国民经济持续快速开展。
初步核算, 2006年全市实现地区生产总值3300亿元, 按可比价格计算, 比上年增长15.3％。
按常住人口计算人均生产总值57709元, 按现行汇率折算达7390美元。
第三产业增加值占全市生产总值的比重到达38.8％, 比上年提高1.0个百分点。
全市完成财政总收入亿元从商贸效劳业看, 连续三年中选为?福布斯?中国内地最正确商业城市: 社会消费品零售总额从2004年的708.62亿元, 到2007年预计完成1127亿元, 在全国大中城市的排位由第20位提升到14位；商品市场成交额从2004年的994亿元, 到2007年预计突破2000亿元；全市亿元以上商品市场成交额占全省份额的29%, 全国的4.5%；百亿元市场个数占全省半壁江山；同时完成“农贸市场商场化改造〞44家, “百千万连锁放心工程〞门店建设309家, 对92家农贸市场实施了在线即时检测；全市已拥有城市空中航线18条、对外开放码头泊位27个, 并开通了香港、澳门国际航线和韩国釜山的远洋航线, 集装箱吞吐量2007年预计可完成37万标箱。
〔5〕人民生活据公安部门统计, 截至2006年末全市户籍人口为457.80万人, 其中: 市区232.30万人, ‰‰‰。
太湖城项目定位报告初稿
二、市场分析
1.全市均价 2.量价情况 3.普通住宅 4.别墅产品 5.市场小结 成交户型分析
宏观政策 土地市场 住存在大量功能改善客户 120㎡以下面积段四房产品供应少，存在市场空白
110-120㎡四房，可主力介入
80-90㎡供求主要集中两房，三房占比相对较少
地块 编号 1 2 占地面积 （㎡） 131028 72754 容积率 用地性质 1.5 0.8 宾馆 宾馆 计容面积 （㎡） 196542 58203 开发现状 空地 计划在建工程转 让
项目背景 所属区位 宗地配套 规划限制 优劣分析 细分模型
3 4
5 6 7 8 合计
40390 58627
57607 56092 68355 65310 556356
【吴中区】：
【环太湖板块】： 自然资源度假型，以旅游业、农业、乡镇农家乐为主力 发展产业
面积大，人口多，但经济发展缓慢。
【初印记】：乡镇区域、发展滞后
一、项目背景及土地属性
苏州市区行政规划图
配套 交通 名称 环太湖大道 香山实验小区 太湖新天地生态休 闲公园 无 评价 区域内主干道 公立教育 整体质素一般 开放式休闲公园
一、项目背景及土地属性
经济技术指标：
项目背景 所属区位 宗地配套 规划限制 优劣分析 细分模型
地块编号
占地 容积率 容积率面积
2005-B-54(1)
131028㎡ 1.5 196542㎡
檐口高度
建筑密度 楼面价 车位配比
≤36米
36% / 按照苏州市最低要求配置
转性 规划限制
1.业态配比：住宅69%，商业31%； 2.商业性质：共6万㎡（1万㎡可分割销售，其余商业自持）； 3.幼儿园：配建幼儿园1所，无偿转让给属地政府 4.建设工艺：建筑装配化率达30%以上。
项目市场分析产品定位：无锡太湖新城商务
无锡太湖新城商务金融第一街区B2-1,B2-2地块项目策划1st Finance and Business Block Taihu New City-Wuxi20083新城商务金融街定位ⅠⅠ金融商务街定位1st Finance and Business Block Taihu New City -Wuxi本项目位置显要，与街区需共同创造无锡新城城市中心的代表性及特征性。
金融商务街解析项目处于太湖新城金融商务第一街区开发的启动项目，而且是行政办公、金融机构、企业总部、专业服务的聚集区，此标准及导则将成为未来城市及规划的标准。
概念先行，合理及创新定位将使本项目更具备产品力、核心竞争力。
也是本次产品解析的定位述求点。
“城市南进,产业北移”行政中心南迁,城市重心南移规划优势一个开放式,生态型的现代化新城新城优势周边分布众多的科技园区，浓厚的科研学术气氛影响，为太湖新城发展奠定了产业基础产业集群大型住宅项目林立，规划良好的新兴住宅区域居住资源规划新城常住人口约100万,适度的人口规模为新城的发展带来巨大的动力人口导入城市行政中心南移,新城区核心休闲生态型开发,区域价值凸显.优势导析地铁轨道和已经开通的主干道大大增加的本区域的可达性,交通便利交通便利SWOT分析湖泊、绿地都是本项目的资源优势，利于吸引高端企业入驻风景优美优势分析本项目的开发周期较长，资金回笼慢是项目的最大劣势劣势导析SWOT分析本项目的规划条件限制了项目的建筑形态和外立面，项目外观独特的品质点难以突破。
规划限制劣势分析本街区共有有十四栋楼，统一的规划及定位将产生排斥。
同质竞争本项目有两栋楼，其产品定位使建筑构造及楼宇开发周期较长，商务办公的定性产品也会使资金回笼相对过缓。
开发周期无锡经济健康持续发展将带来越来越多的办公需求，形成对本案的需求支撑需求旺盛无锡市场高端纯写字楼市场存在着较多空白点,为项目发展提供了良好的机遇市场空白越来越多的大型企业将成为我们办公产品的主力客源客源导入太湖新城的规划是提升项目所在区域价值点的关键所在规划建设整体办公市场供不应求,高档纯办公产品为市场空白项目最大机会SWOT分析机会分析周边商务区无锡新加坡工业园太湖国际科技园太湖科教产业园无锡国家高新技术产业开发区江苏无锡经济开发区太湖新城产业导入SWOT分析机会分析太湖新城产业导入机会分析不断增多的计划供应将不断稀释本项目的稀缺优势供应加大商务街区内办公项目同时开发，本案在销售时风险较大销售风险区域内的竞争项目对本案构成极大威胁项目最大威胁SWOT分析威胁分析5.07013875.624364.411.5971211.6391154.16110030353.4475.59.8481044.07610040403.9814.59.795943.91210040403.9034.59.758854.49710035403.9635.59.909756.83910030353.6175.510.3346182.826120154514.9585.533.241558.18710015454.3646.09.6984102.00110025509.2735.518.5463102.09410025509.2815.518.5632177.030120203513.7694.539.3401%%Ⅰ项目是商业、办公的一个泛城市综合体概念，为概念定位及规划提供了定位的基础。
太湖广场北侧地块旧城改造项目一期A块
太湖广场北侧地块旧城改造项目一期A块房屋征收补偿方案一、征收目的、范围、征收依据及项目概况（一）征收目的为加快旧城区改建，改善居民居住条件和环境，南长区人民政府拟对太湖广场北侧地块进行旧城改造。
（二）征收范围1、国有土地上房屋：曹张新村127号、149～152号、155～158号、172～184号、187号、190～197号，张巷283～287号，永和路8号；2、上述门牌均含旁号、支号，如有出入，以规划红线图确定的范围为准。
（三）征收依据1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）；2、《江苏省贯彻实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干问题的规定》（苏政发[2011]第91号）；3、《无锡市国有土地上房屋征收与补偿办法》（锡政规[2011]第3号）；4、《市政府办公室关于明确无锡市市区国有土地上房屋征收与补偿相关费用标准的通知》（锡政办发[2012]10号）；5、《市政府办公室关于做好市区国有土地上住宅房屋征收补偿补充意见的通知》（锡政办发[2013]267号）；6、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）；7、《无锡市国有土地上房屋征收评估技术规范》（锡房联[2011]10号）；8、南长区第十七届人大常委会《同意区政府<关于太湖广场北侧地块旧城改造项目列入我区国民经济和社会发展第十二个五年规划的报告>的决定》；9、《关于太湖广场北侧地块旧城改造项目地块规划符合城乡规划要求的情况说明》；10、《关于太湖广场北侧地块旧城改造项目符合城区土地利用总体规划说明》；11、其他相关法规和规范性文件。
（四）项目概况本项目位于运河东路东侧、清扬路西侧、原永乐路南侧、永乐西路北侧；共计征收房屋383户，约42807.27平方米(不含未登记建筑面积)。
二、补偿安置政策（一）补偿方式1、住宅补偿方式（1）货币补偿①被征收人选择货币补偿且需购买定销商品房的，按规定持定销商品房准购证购买。
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南扬华庭
物业类别 项目地址 占地 容积率 3栋联排别墅，1栋多层住宅，1栋高 层商住楼 南长区太湖广场清扬路东侧 1.5万 2.2
2013-8-4
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天安曼哈顿
总用地 当期建筑面积 当期规划户数 容积率 绿化率 物业类型 建筑形态 装修情况 建筑形态 规划特征 地址
天安曼哈顿
2013-8-4
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未来高端项目供应量分析
总建筑 面积
金域蓝湾 玉兰花园 五爱人家 西水东 时代上城 茂业豪园 世贸国际 朗诗未来 蠡湖2号地块 南扬华庭 天元世家 启麟尚院 恒威· 中央领地 天安曼哈顿 第三橡胶厂地块 时代上河 布勒制造厂地块 电瓶车厂地块 金科地块 蠡湖一号 保利地块 绿城地块 盛高地块 384490 400000 78391 695400 1100000 450000 313313 175260 1661522 34314 350000 18122 94800 118964 394218 260827 236929 109626 497975 545697 269901 569634 778224
第五部分
项目产品策划
第3页
项目概况
1.1 项目位置及现状
宗地位于无锡南 长区太湖大道与 通扬路交叉口东 南侧。项目西侧 隔世贸中心项目 即是无锡规划新 CBD区域——太 湖广场
本项目地块
第4页
项目概况
1.2 项目周边及配套情况
本项目地块
地块西侧500M为太湖 广场与清扬公园。 地块距图书馆、大会堂、 行政服务中心约1公里 地块与中山路、五爱路 等多个市级商业中心均 在项目3公里以内 周边教育资源包括辅仁 中学、侨宜幼儿园、南 长中心小学 医疗设施方面，无锡医 疗中心位于地块周边， 无锡疾病控制中心、南 长医院均在本项目三公 里辐射范围之内
3月销售 整体销售 预售未售 待开发量 均价 均价 出量
第7页
1.5 宗地现状 『宗地现状』
项目概况
四至范围：北至太湖大道、西至通扬路、东侧以自然河道为界，南侧与清名新村相邻
地块面积 ：地块南北长约200米，东西长约210米，面积约合34343平米 地块现状：地块为居住、工业混合的老城区，整体环境一般，处于拆迁阶段。
北侧太湖大道
东侧古运河景观
东侧历史街区
一些特点鲜明的项目例如城市综合体-万达广场、绿色科技住宅朗 诗国际也配备了一些小户型-一房，以及一些紧凑型的三房户型；
第15页
销售速度分析总结
项目名 称
绿城〃玉兰花园 一期 时代上城一期 朗诗未来之家二 期 茂业〃豪园 世贸国际公寓 鼎牌〃吾爱人家 西水东中央生活 区一期 万达广场 万科金域蓝湾 蠡湖壹号一期
322.25
7,536 15,915 4,320 5,907
3
49 161 33 39
4170786.75
103,910,576 155,855,724 52,270,792 72,490,231
除了茂业豪园、与世贸国际两个项目销售速度较慢，09年其他豪宅项目均取得了很好的销售业绩。 5月份所有项目的销售速度大幅减缓 2013-8-4 Page 16
世贸
朗诗
时代上城
金域蓝湾
万达
西水东
吾爱人家
104
168-173 203-266 93-93 117-163 164-201
玉兰花园
蠡湖一号
户型分析总结
太湖广场板块的茂业豪园一期、世贸国际的户型都是以大户型为 主，户型面积在200平米以上；
其他豪宅项目的户型主要是以改善型的舒适户型为主，两房面积 在90-100平米左右，三房户型在140-170平米左右,且占了绝对的 比例；
59482 118964 800户左右 2 70.00% 普通住宅 5栋25-30层高层; 毛坯 5栋25-30层的高层 以高层为主做半围合式布局 滨湖区太湖大道与湖滨路交叉 口的东南侧
一期总用地27360㎡，总建筑面积80041 ㎡，总户数290户，容积率2.35，绿地率45.4%。 二（或三）期为南区，沿湖滨路，中南路呈“L” 型布置的商业，三幢高层住宅。 以160平米以上平层、精装大宅为主。
第5页
1.3 项目周边交通情况
本项目地块
交通布局：立体交叉通 行顺畅 以三横两纵一街 太湖大道、通扬路、清 扬路为主干道，距离市 中心4公里以内。
第6页
1.4 太湖广场规划
项目概况
太湖广场（开放式） －－无锡市未来最高档的CBD区，且区级政府机构多，生活配套 完善，交通系统发达。已形成以市民活动为主，兼顾旅游，集文化、娱乐、体育、健身、 观赏、集会和休闲为一体的高品位城市广场。
当期
384490 150149 78391 148950 102520 130000 137565 175260
推案量 推案套数已售面积已售套数
103171 56967 9981 55644 81615 73918 104221 149072 594 290 81 360 640 501 464 1285 83602 55225 716 55601 64404 66857 52277 134088 656 280 7 362 543 470 224 1159
90259.63栋15-16层小高层;2栋32层高层 1300003栋44层的高层
物业类型——较大的规模以 及较低的容积率使得其他的 项目在物业形态的选择上比 较的丰富，或者有较低的建 筑覆盖率，具备舒适的尺度 空间与园林环境；
茂业·豪园
太湖广场板块
世贸国际公寓 太湖广场板块
1栋26层的高层1栋31层的高层2栋33 137565层的高层2栋31层的高层1栋29层的 高层1栋24层的高层; • 1栋28层高层;1栋31层高层;1栋11 78391层小高层;1栋32层高层;1栋27层高 层 148950.064栋32层的高层4栋16层的小高层 1栋22层的高层3栋10层的小高层1栋 30层的高层1栋30层的高层7栋25层 377870.17 的高层1栋26层的高层2栋18层的小 高层 384490• 12栋33层高层 159186 8栋5-6层的多层;5栋23-30层的高层 联体:15栋 第12页
比例
49.10% 49.10% 1.80% 57.33% 19.94% 22.31% 16.05% 74.39% 9.56% 51.47% 34.53% 8.90% 44.44% 11.11% 44.44% 41.90% 22.22% 33.42% 33.37% 54.44% 8.02% 29.63% 59.26% 11.11% 15.52% 1.34% 35.52% 11.33% 42.58% 第14页 20.12%
无锡项目产品定位
营销中心
第1页
第一部分 第二部分 第三部分 第四部分
项目概况 无锡高端公寓市场 项目发展模式探讨 项目产品定位
CONTENTS 目 录
第五部分
项目产品策划
第2页
第一部分 第二部分 第三部分 分析 项目产品定位
CONTENTS 目 录
大部分项目的外立面是现代风格，也有部分采用的是新古典风格；
第17页
未来新增高端住宅项目分析
主要集中在南长区，滨湖区。
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恒威中央领地
占地 容积率
39086 2.4 94800 845 住宅、写字楼、 商业项目 清扬路与清名路 交叉口东南角 Page 19
建筑面积不包括地下 部分
茂业〃豪园 世贸国际公寓 鼎牌〃吾爱人家 西水东中央生活 区一期
2.53栋15-16层小高层;2栋32层高层
6.53栋44层的高层
简约时尚的现代风格建筑,外墙涂料
1栋26层的高层1栋31层的高层2栋33层 5.64的高层2栋31层的高层1栋29层的高层1 现代主义风格,外墙采用石材干挂到顶 栋24层的高层; 1.8 • 1栋28层高层;1栋31层高层;1栋11层 建筑立面以现代灰为主，面砖 小高层;1栋32层高层;1栋27层高层 现代主义风格，外墙:涂料;面砖;
面积区间
114-117 150-182 370以上 160-215 187-287 240-262 53-64 90-140 197-217 89-122 123-153 152-255 89-90 121 157-217 50-75 79-93 124-139 88-90 137-197 202-400 89-90 118-142 19-70-223
2.74栋32层的高层4栋16层的小高层
万达广场
万科金域蓝湾 蠡湖壹号一期
1栋22层的高层3栋10层的小高层1栋30 3层的高层1栋30层的高层7栋25层的高 现代主义风格，外墙:涂料;面砖; 层1栋26层的高层2栋18层的小高层 ,轻盈、通透的外立面设计,创造现代 2.5• 12栋33层高层 的唯美风格，外墙面砖 8栋5-6层的多层;5栋23-30层的高层联 1.2 外墙:面砖 体:15栋
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梁溪河板块
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运河
蠡湖板块
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太湖大道
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太湖广场
` 太湖新城
规模与物业形态分析 规模——豪宅项目的规模普 遍较大（30万平米以上） 在相关配套的打造上具备较 大的优势；
项目名称 板块 总建面 物业类型 绿城·玉兰花 太湖新城板块 1501495栋27层的高层2栋17层的小高层 园一期 时代上城一期 太湖广场板块 朗诗未来之家 太湖广场板块 二期 102520.04 • 1栋28层高层;2栋8-9层小高层;10 栋7层多层
蓝庭国际 名都华庭 领馆88 万达广场 万科金域蓝湾 山语银城 阳光嘉园 瑜憬湾花园二期 奥林花园三期 太湖锦园 紫金· 英郡 瑜憬湾花园三期 金色江南四期 富安华庭 中星苑 时代国际 清扬御庭 时代上城一期 朗诗未来之家二期 茂业· 豪园 世贸国际公寓 鼎牌· 吾爱人家 西水东一期