某地产楼盘竞品分析及策略推广.pptx
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某房地产营销推广策略(ppt 65页)
某房地产营销推广策略(ppt 65页)
本报告的思路及框架
目标界定
目标下问题
解决思路
目标下战略
项目目标
市场分析 项目分析
竞争个案简析 客户分析 策略推导
项目形象攻略 项目推售攻略 项目蓄客攻略 项目推广攻略
2013年营销目标：
• 项目实现销售270套，销售金额2.4亿；
• 通过2013年的营销工作建立项目在市场的口碑及影响力
。
【销售目标曲线图 】
第1、2批房源 共计消化270套
2013.11.2
第1批房源 2013.12.7 消化210套
2013.11.30 第1批房源 推出约260套
第2批房源 140套
至2013年 年底
说明：由于下半年蓄客时间较短、销售任务紧急，必须保证充足的房源供应量。 预估推售400套，经初步推算成交率达到70%即可完成任务。
目标界定
目标下问题
解决思路
目标下战略
项目目标
市场分析 项目分析
竞争个案简析 客户分析 策略推导
项目形象攻略 项目推售攻略 项目蓄客攻略 项目推广攻略
项目区 位分析
本项目位于新城区昆仑大道北，秦郡路与峨眉路交汇处， 大龙湖正北岸直面湖景，大龙湖环湖居住区与政务区与商 务区三大热点板块交汇的显赫区位。
奥邻花园 项目动态：暂未销售，奥邻花园接待中心于7月20 日正式对外开放。 推广情况：已全面铺开，网络、巡展、派单、户 外、都市晨报整版硬广 等。
绿地泊林公馆 项目动态：暂未销售， 推广情况：未进行全面推广，8月初将在天策楼市 做硬广宣传。
绿地泊林公馆
价格待定
本案
奥邻花园 价格待定
万福世家 价格待定 中锐星尚城 价格待定
本报告的思路及框架
目标界定
目标下问题
解决思路
目标下战略
项目目标
市场分析 项目分析
竞争个案简析 客户分析 策略推导
项目形象攻略 项目推售攻略 项目蓄客攻略 项目推广攻略
2013年营销目标：
• 项目实现销售270套，销售金额2.4亿；
• 通过2013年的营销工作建立项目在市场的口碑及影响力
。
【销售目标曲线图 】
第1、2批房源 共计消化270套
2013.11.2
第1批房源 2013.12.7 消化210套
2013.11.30 第1批房源 推出约260套
第2批房源 140套
至2013年 年底
说明：由于下半年蓄客时间较短、销售任务紧急，必须保证充足的房源供应量。 预估推售400套，经初步推算成交率达到70%即可完成任务。
目标界定
目标下问题
解决思路
目标下战略
项目目标
市场分析 项目分析
竞争个案简析 客户分析 策略推导
项目形象攻略 项目推售攻略 项目蓄客攻略 项目推广攻略
项目区 位分析
本项目位于新城区昆仑大道北，秦郡路与峨眉路交汇处， 大龙湖正北岸直面湖景，大龙湖环湖居住区与政务区与商 务区三大热点板块交汇的显赫区位。
奥邻花园 项目动态：暂未销售，奥邻花园接待中心于7月20 日正式对外开放。 推广情况：已全面铺开，网络、巡展、派单、户 外、都市晨报整版硬广 等。
绿地泊林公馆 项目动态：暂未销售， 推广情况：未进行全面推广，8月初将在天策楼市 做硬广宣传。
绿地泊林公馆
价格待定
本案
奥邻花园 价格待定
万福世家 价格待定 中锐星尚城 价格待定
某房地产项目营销推广策略.pptx
名都花园
大华·公园世家
南湖山庄 泰然·玫瑰湾
周边楼盘竞争力分析
竞争力决定产品力，在区域范围内发现本 项目直接竞争对手，通过横向比较，挖掘 产品优势，找出产品不足，制定符合南湖 景苑项目的营销推广策略。
周边楼盘竞争力分析
1.在售项目剩余体量相对较大的分别为：名都花园、领秀城、金地格林小城、大华公园世家、 泰然玫瑰湾； 2.其他项目因销售时间较早，目前所剩体量不大，对南湖景苑的销售威胁不大，可作辅助参考 。
金地观点：今年九、十月份，南湖新城片区内，泰然玫瑰湾、公园世家 、格林小城将成为南湖景苑的分流客户项目。
竞争楼盘分析
竞争项 目规模
从“基本指标”比较看，得出以下结论——
1. 在规模上，本项目同名都花园相比并不占据优势；同领秀城相比，本项目容积 率小，板楼结构，优势明显。
2. 南湖新城区域，泰然玫瑰湾、大华公园世家、格林小城等楼盘规模均较大，对 区域外客户吸引力较强，对本项目形成较强客户分流态势。
金地观点：南湖景苑一期今年九、十月份开盘时，雄楚大道区域当月有 房源可售形成竞争的楼盘为名都花园三期。领秀城二期对南湖景苑二期 存在竞争。
2.南湖新城：在售项目大多在近两年开始开发，未售规模较大，约160万平米，其 中南湖山庄、澜花语岸基本售罄；泰然玫瑰湾、大华公园世家、格林小城三项目 剩余体量共计约150万平米。
项目定位
项目《市
场占位》
1.品牌树雄楚大道（南湖北）标杆项目
竞争楼盘分析
未来竞争项目 供给情况
本项目一期主要竞争对手为名都花园，主要客户分流项目为泰然玫瑰湾、公园世家、 格林小城； 本项目二期竞争对手为领秀城二期，主要客户分流项目为泰然玫瑰湾、公园世家、格 林小城。
房地产竞品楼盘分析ppt
竞品分析概述 心中的感动不禁油然而生，我想，我找到幸福了，原来，
幸福就在我身边。我的成长历程人的成长历程中有许许 多多的故事，都会在你的记忆天门里永久储藏。而现在 我要开启我的记忆之门，向大家介绍我的成长经历。当 我她呱 用呱疲竞落惫品地而分的满析那是，一关就刻切是，的对我眼竞听光争见上对了上手妈下的妈下产痛地品不打进生量行的着比尖皱较叫皱分声巴析。巴。可以由两方面构成：客观和主观。即从竞争对手或市场相 的我。打那以关后产品中，圈定一些需要考察的角度，得出真实的情况，此时，不需要加入任何个人的判断。
比如说，你现在做一款产品，做到了200万 的用户。然后可能你会感觉是不是不论再怎 么拼，市场的盘子也就这么大了。
三、竞品分析的书写结构，典型的有两种：横向与纵向。
1、横向：将需要做分析的方向列出，然后分别观察和比较对手情况。最后 得出评分表、比较表、各式图型或结论陈述段落。 2、纵向：将所有对手或相关产品列出，分别体验并撰写需要分析的点。因 为每个对手或产品具有的点并不完全相同，比如综合门户和垂直网站，他们 所包含的东西肯定不一样，所以，这时候采取纵向评析，是科学有效的。最 后得出详尽的各路产品的打分图或对比陈述报告。
汇报时间：XXX
带着疲惫不堪的身体、
坚强的意志力上路。我走到了海边，咸咸的海味让人忘
却烦忧，我试图融入那群嬉笑玩耍的游客中，一起在沙
目录 滩中堆沙堡、一起随着音乐声翩翩起舞，我好快乐，在
这里都是欢乐的感觉。可是，这样真的是幸福吗？ 离开家后到现在，两天过去了，我又饿又累，沉重的身
CONTENTS
体再也无法支持我的意志力，随即倒下，疲惫的眼睛微
运营策略
运营策略从活动的角度来说，就是用户愿不愿意在 这个竞品上花很长的时间来使用。用户认同这个品 牌价值，这个对于我们来说是非常重要的。
幸福就在我身边。我的成长历程人的成长历程中有许许 多多的故事，都会在你的记忆天门里永久储藏。而现在 我要开启我的记忆之门，向大家介绍我的成长经历。当 我她呱 用呱疲竞落惫品地而分的满析那是，一关就刻切是，的对我眼竞听光争见上对了上手妈下的妈下产痛地品不打进生量行的着比尖皱较叫皱分声巴析。巴。可以由两方面构成：客观和主观。即从竞争对手或市场相 的我。打那以关后产品中，圈定一些需要考察的角度，得出真实的情况，此时，不需要加入任何个人的判断。
比如说，你现在做一款产品，做到了200万 的用户。然后可能你会感觉是不是不论再怎 么拼，市场的盘子也就这么大了。
三、竞品分析的书写结构，典型的有两种：横向与纵向。
1、横向：将需要做分析的方向列出，然后分别观察和比较对手情况。最后 得出评分表、比较表、各式图型或结论陈述段落。 2、纵向：将所有对手或相关产品列出，分别体验并撰写需要分析的点。因 为每个对手或产品具有的点并不完全相同，比如综合门户和垂直网站，他们 所包含的东西肯定不一样，所以，这时候采取纵向评析，是科学有效的。最 后得出详尽的各路产品的打分图或对比陈述报告。
汇报时间：XXX
带着疲惫不堪的身体、
坚强的意志力上路。我走到了海边，咸咸的海味让人忘
却烦忧，我试图融入那群嬉笑玩耍的游客中，一起在沙
目录 滩中堆沙堡、一起随着音乐声翩翩起舞，我好快乐，在
这里都是欢乐的感觉。可是，这样真的是幸福吗？ 离开家后到现在，两天过去了，我又饿又累，沉重的身
CONTENTS
体再也无法支持我的意志力，随即倒下，疲惫的眼睛微
运营策略
运营策略从活动的角度来说，就是用户愿不愿意在 这个竞品上花很长的时间来使用。用户认同这个品 牌价值，这个对于我们来说是非常重要的。
房地产项目推广策略演示PPT演示课件
川流不息的人群热闹地挤在小小的骑廊下，或单独一人，或三三两两。有的低头私语，有的莞尔窃笑，没有大声的喧哗和吵闹，似乎谁都不愿破坏平和的气氛。放眼长长的一条街道，逛街的人都好象在做服装秀，尤其是那些披红戴绿穿着入时的少男少女，是中山路上最亮丽的风景。
北京
上海
川流不息的人群热闹地挤在小小的骑廊下，或单独一人，或三三两两。有的低头私语，有的莞尔窃笑，没有大声的喧哗和吵闹，似乎谁都不愿破坏平和的气氛。放眼长长的一条街道，逛街的人都好象在做服装秀，尤其是那些披红戴绿穿着入时的少男少女，是中山路上最亮丽的风景。
音响
灯光
秀导
模特管理
后台管理
服装管理
机动协助
物料保障
后勤储备
媒体网络分布
各大城市电梯媒体市场占有率
北京
100%
上海
川流不息的人群热闹地挤在小小的骑廊下，或单独一人，或三三两两。有的低头私语，有的莞尔窃笑，没有大声的喧哗和吵闹，似乎谁都不愿破坏平和的气氛。放眼长长的一条街道，逛街的人都好象在做服装秀，尤其是那些披红戴绿穿着入时的少男少女，是中山路上最亮丽的风景。
作为后进中国市场的海外强势品牌，对中国本土品牌是不屑一顾的，由于贵族血 统与高尚心理所产生的优越感，使它们表现得极为强势，对消费者刻意保持距离，
川流不息的人群热闹地挤在小小的骑廊下，或单独一人，或三三两两。有的低头私语，有的莞尔窃笑，没有大声的喧哗和吵闹，似乎谁都不愿破坏平和的气氛。放眼长长的一条街道，逛街的人都好象在做服装秀，尤其是那些披红戴绿穿着入时的少男少女，是中山路上最亮丽的风景。
第一层面：国际品牌势力
品牌背景
国际品牌在进入中国之前已有过相当长的发展历史。中国加入WTO后，对外资企业进入中 国的政策逐渐放宽，国际品牌在中国的经营环境更加宽松，由此他们加快了进驻中国的步 伐，加大了品牌传播力度，彻底主宰了中国服装的高端市场，形成了市场更为激烈的竞争
长沙万科金域华府商业项目周边竞品分析及公寓推广策略精品PPT课件
中城丽景香山 约90000 二房三房 约40000 1-6月 约34000 1-10月 约16000 5-12月
星城映象
约65000 二房三房 约31000 1-7月 约22000 4-11月 约12000 3-11月
备注：以上推售户型、时间均以新推量中大比重户型为计量参考，附带其他户型面积，不计入统计范围。
在推售此类户型时，可适 当控制一定数量比例
在本案推售时间段内，区域内各典 在推售此类户型时，控制
强
型楼盘基本都存在同质性产品销售， 推售节奏，少量多批，小
市场竞争剧烈
步快跑式推售
区域典型项目分析
根据区域内典型楼盘开发商品牌、规模、品质等因素,我们将项目 档次归为高中低档次三类
>>鉴定标准:
•品牌,规模,园林,建筑,产品,售价
80-90㎡
彩云 之翼
110-130
130㎡以上
80-90㎡
中隆
国际
110-130
御玺
130㎡以上
80-90㎡
盛世 华章
110-130
130㎡以上
80-90㎡
中城
丽景
110-130
香山
130㎡以上
80-90㎡
星城 映象
110-130
130㎡以上
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月 11月 12月
已售面积 约150869 约163156 约186000 约115000 约260000 约42000 约370000 约210000 约290000 约96000 约180000 约63000 约100000 约45000 约130000 约150000
某地产公司策略推广提案(PPT90页)
当然，文化并不是客群购买我们的唯一因素， 文化只是我们区别对手的一面旗，同在CBD里更易被识别。
打文化这张牌？行得通。
但如何表现会更精彩？ 会更能打动客群，形成鲜明个性，从市场中跳出来？
客观来看谁会选择CBD里的物业。
CBD代表一座城市商务、购物、休闲等的最高水准，
有能力考虑CBD里物业的，他的工作、生活一定与CBD密切相关。
比较的显微镜下。我们既然有文化这个突破口，
注定要走一条个性化之路。
不是比谁叫嚣豪宅的声音更大，
而是要在混乱的市场中发出不同的声音。
因此，推广中不提豪宅，不提精工，只做CBD文化。
要坚定不移走CBD文化这条路，抢占市场空白点。
刀最致命的不是刀面，而是刀尖。 不要指望客群记住你既是豪宅，又是精工，又有文化。
世界大人物告诉我们，多读书总有好处。
华辉铭铸，傍新华书店，依博物馆、科技馆、图书馆、文化艺术中心、会展 中心，社区内更配有CBD唯一社区文化长廊，知识墙，静候读书人。
我们的推广任务，就是这样。
项目定位：
，文化源生地
CBD繁华里带来的是绚丽多彩的生活，是永恒诱惑。文化 源生地是我们区别对手的旗帜，同时展示了项目的唯一 性。即是客群高度关注的沟通点，直接区隔市场，亦形 成了差异化。 “源”生地，绝非别人也能说，这也是我
们项目独特性的标签。
他们最有可能是事业单位职员、职业经理人、高级白领等。
这部份人对‘文化’敏感，文化比财富更能标榜他们的身份。
对文化的执着追求，源自骨子里的那份高傲与自信。 他们坚信是知识改变世界，改变人生的唯一途径。
找到客群的心理兴奋点，我们希望通过文化这张牌， 建立项目与他们的契合纽带，树立项目在CBD里独一无二的形象。
打文化这张牌？行得通。
但如何表现会更精彩？ 会更能打动客群，形成鲜明个性，从市场中跳出来？
客观来看谁会选择CBD里的物业。
CBD代表一座城市商务、购物、休闲等的最高水准，
有能力考虑CBD里物业的，他的工作、生活一定与CBD密切相关。
比较的显微镜下。我们既然有文化这个突破口，
注定要走一条个性化之路。
不是比谁叫嚣豪宅的声音更大，
而是要在混乱的市场中发出不同的声音。
因此，推广中不提豪宅，不提精工，只做CBD文化。
要坚定不移走CBD文化这条路，抢占市场空白点。
刀最致命的不是刀面，而是刀尖。 不要指望客群记住你既是豪宅，又是精工，又有文化。
世界大人物告诉我们，多读书总有好处。
华辉铭铸，傍新华书店，依博物馆、科技馆、图书馆、文化艺术中心、会展 中心，社区内更配有CBD唯一社区文化长廊，知识墙，静候读书人。
我们的推广任务，就是这样。
项目定位：
，文化源生地
CBD繁华里带来的是绚丽多彩的生活，是永恒诱惑。文化 源生地是我们区别对手的旗帜，同时展示了项目的唯一 性。即是客群高度关注的沟通点，直接区隔市场，亦形 成了差异化。 “源”生地，绝非别人也能说，这也是我
们项目独特性的标签。
他们最有可能是事业单位职员、职业经理人、高级白领等。
这部份人对‘文化’敏感，文化比财富更能标榜他们的身份。
对文化的执着追求，源自骨子里的那份高傲与自信。 他们坚信是知识改变世界，改变人生的唯一途径。
找到客群的心理兴奋点，我们希望通过文化这张牌， 建立项目与他们的契合纽带，树立项目在CBD里独一无二的形象。
某楼盘二期销售策略(ppt 53页)
5)会所(完成时间：12月8日)：
（1）墙面悬挂一些物品或装饰画； （2）吧台增加服务人员； （3）免费提供可供客户选择的饮品； （4）播放背景音乐；
6)工程要求
（1）在二期销售的同时，S型道路保持畅通及清洁； （2）加强工地现场管理，没有销售人员带领，不允许任何闲杂人等进入工地。
7)商业街包装及招商(完成时间：07年01月月15日)： 招商店铺工作计划
学园卡优惠
金嘉名筑 06/11月底或12月初
497户
三房二厅二卫170户二 房二厅94户 三房二 厅一卫200多户 2000元/㎡
VIP优惠：一次性97折、 按揭98折
主题诉求
风尚欧洲，都市 中央领地，荣耀 60、70、80自由生活， 30万平米台湾风情概
生活
全城
快乐成长
念社区。
分析：
各项目都未明确打出“精英”客群概念，与本案相比较， 也没有全国性化并高调领跑市场。
二、营销目标与销控措施
（一）、营销目标
1、销售目标： 2007/3/31前，完成销售套数440套，销售 金额11000万；
2、销售价格： 二期整体均价2400元/m2
（二）、销控措施 销控策略
阶段时间 12月初 元旦 1月底 春节 3.10 3.24
阶段推盘量
备注
36#、38#、46#
36#、38#均为2房，46#为三错层
（四）、季节性因素分析
目前南昌销售高峰期大致划分为:五一、十一、春节、现阶段为 2006年12月至2007年3月31日,在此期间恰巧与传统的销售高峰期春节 相遇,在此阶段,有大量的在外务工人员返乡,这部分人群有强烈的购买能 力和购买欲望,可以通过有效推广途径,引导其购买.
某房地产项目市场分析与推广方案.pptx
第一、99年北京新盘总建筑面积达2112.35万平方米。其中以西部居首，北部次之。
第二、所推出的新盘竣工时间集中在99年底或今年年底，分别为36.4%和32.9%。 而且在两个入住高峰期之间的今年“五一”前后，还会有500多万平方米的住宅
完工。 这样，本年度末，将有1000万平方米的建筑成为现房，无情的数字相信会给每一 个房地产开发商巨大的隐形压力。而且那些把销售解套寄托于 “现房”的想法相
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1
整合行销好伙伴
2、个人购房成为主流，市场总供给量尚未饱和， 供小于求
目前，住房分配货币化，住宅贷款，住房公积金，政策鼓励，舆论引导，个 人需求增长，追求生活质量等等利好消息，在给业界带来更多商机的同时，也使 房地产投资热潮一浪高过一浪。截至99年底，北京市房地产开发累计完成投资约 360亿元，较上年增加近20%，仅住宅竣工面积就近400万平方米。因此，尽管全 市累计销售给个人的商品住宅面积近160万平方米，增长60%，但仍然未能真正拉 动全市商品住宅销售面积总量的增长（注：99年商品住宅销售总量260万平方米， 同比增长约3%）。静止地看，供需之间的缺口就有四成—— 140万平方米。
同质化的，低水平下的高度竞争愈演愈烈。无论位置、价格 还是其他硬件设施与服务逐渐趋同。
必 越来越不现实。
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10
整合行销好伙伴
（4）供求严重失衡，空置面积更多， 一级市场不动，二级市场不热
A、北京房地产市场供求严重失衡的局面已见雏形,今明两年房屋空置面积必然会 再创新高。个人购买比率尽管不断上升，但在相当长的一段时间内只仅仅能 部分弥补集团购买力推出所造成的缺口，说明市场需求量仍会——徘徊不前。
北辰绿色家园——拂林园2000年推广方案 ★前言
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切入点：
突出时尚文化生活方式 --所谓时尚，就是领先一步体验生活的品质
我不是做音乐的人，可是我有欣赏音乐的情调和品位 我不是成天健美的人，可是我有健康生活的需要 我的家不会看起来象个暴发户 ……
项目名：裕阳花园 发展商：天津市美震房地产发展有限公司 位置：地处东站后广场新广路中段，位于天津市内环线以内，天津东站后
广场东侧。 建筑形式：七层建筑 建筑面积：13000平方米 价格：均价2800元/平方米(暂定)
美震裕阳花园目前的状况
•新兴的房地产开发商，前期开发主要项目为美福园等，属天津市中档房 产 •开发商的品牌在天津市消费群体中尚未建立 •美震一期二期的业主年龄层相对老化 •周边项目的状况基本相同，在此区域内没有品牌实力强大的开发商投资， 同时由于现有地段项目多属于中档，消费者对于开发商的关注程度还未上 升到影响购房的阶段 •但是可以看出的是，在裕阳花园的小区配套，开发理念（均好性）上， 项目的开发趋向为中高档房地产，在眼前的推广中，开发商品牌的属性变 得越来越重要了
• 目的是使得裕阳花园:
❖ 更具竞争性 ❖ 形象具有独特性 ❖ 更具亲和力 ❖ 概念营销 ❖ 能够对母品牌有所提升
关于美震的定位
美震定位
感觉
现实
口号
& 行动/需求
传播沟通
活动计划, 方案
关于美震的定位
我们不是：
一家只盖房子的公司 企业导向 冷冰冰 形象传统 技术落后 内向、本土化
我们是：
一家致力于创造现代生活方式的公司 客户导向 亲和/人性 形象先进 技术领先 外向、国际化
竞品描述
美震裕阳花园的主要竞争对手之一
“家，靠航在城市中心。”
————中海万春花园
中海万春花园项目概况
项目名：万春花园 发展商：中海地产天津万春房地产开发有限公司 位 处置：位于天津站后广场，内环线主干道新开路和华龙道交接 规模：占地6200平方米 建筑形式：高层建筑 建筑面积：130000平方米 会所：2000平米 绿化：绿化率为43%，2500平方米的开放式绿色景观 广告语：“在城市中寻觅一个家” 项目定位：“以本色而为，为明天而作” 格调：“空间与自然的完美结合” 价格：均价3280元/平方米
❖ 买房就是买生活方式，这是一句需要实际利益 点来支撑的概念
❖表现：“这里有个理想家”
➢概念的延展+实际的利益点：音乐家（背景音乐）、画家（诗话 一般的小区内景）、运动家（运动会所）……通过实际利益点和 主广告语的契合，推广生活方式的改变
美震裕阳花园预设Байду номын сангаас标消费群描述
•主要消费群体，针对中生代的新兴力量，年龄在（28-45岁）之间 •我的文化底蕴不高，但是受社会消费发展趋势的影响，小资情结较重 •我追求优雅的生活方式，虽然我现在只是一个私营业主，但是我向往能有 时尚的生活并希望小区的邻居们都是有品位的人 •我提倡理性的消费方式，通常我不认为是高价位等于高品质 •我对于前途和自己充满信心 •我的家庭结构相对简单，三口之家的负担并不重，对家庭非常看重，当我 疲惫的时候，能有一个舒适优雅居住环境是件很惬意的事，同时，我的家 庭向往更合理而且更现代的生活方式
通过对竞品楼盘及消费者的分析和 对比，我们得出以下的结论：
1、美震裕阳花园需要区别于其它房地产的目标消费者定位，加强竞争 力
2、美震裕阳花园的价格价格于同类中有优势，但问题是期房对现房。 消费者是否可以对我们信任（开发商品牌的基础）
3、美震裕阳花园竞品的优势来源于，对自身品牌的建立和概念营销的 应用。
美震裕阳花园的主要竞争对手之二
“城市中心区，都市中行走的前景”
—————汇和家园
汇和家园项目概况
项目名：汇和家园 发展商：天津市汇和置业投资发展有限公司 位置：地处东站后广场新广路中段，位于天津市内环线以内 规模：占地13000平方米 建筑形式：高层建筑 建筑面积：300000平方米 会所：800平方米 绿化：绿化率为40% 广告语：“汇和家园，城市中心区行走的前景。感受它，发现都市 生活的至纯之美。” 价格：均价3270元/平方米
消费者目前对发展商角色看法
不重视
首次置业 收集信息、看房阶段 有现房 未入住 中档
重视
✓二次以上置业 ✓买房、投资阶段 ✓楼花期 ✓入住后 ✓中高档
•随着经验、档次、对楼市熟悉程度及购买迫切感等
消费者目前对发展商角色看法
核心：价格、环境
楼宇建筑特点、发展 商
物业管理等
消费者购楼时考虑因素 我们在这一点核心上
美震裕阳花园竞品分析及策略推广
禾源文化传播广告有限公司 2002年2月6日
序幕………...
角色的描述
美震房地产开发有限公司成立于1995年，私营企业，注册资金2800 万人民币，至今成功开发了美福园一、二期，美震综合楼，等项目。 今年投资2000万人民币，重点发展裕阳花园小区。
主角………
美震裕阳花园的项目概况
具备优势！！
我们需要什么？
• 跳出地产做地产 • 美震需要建立自己的开发商品牌 • 裕阳花园作为美震现在的主要项目，其地产定位应对美震的母品
牌产生支持并有所贡献 • 概念营销在2001年天津房地产营销中趋势越来越明显 • “如果允许自由选择的话，同一类人会聚居到同一个地方”，一
位建筑大师这样描述居住同质化现象，我们需要创造一个新的生 活圈 • 品牌一但形成，那么就会形成相应的购买效应，使许多消费者的 购买行为变成一种追求时尚，追求个人消费行为被社会认同的心 理，这是我们最理想的状态。
4、我们的社区条件和配套占有较大的优势，在硬件和区位上我们并不 吃亏
5、这两个主要竞争楼盘的主述求概念都是和区位有关的、比较“实”的 主广告语，都是强调城市的中心区，这种还处于推销状态的方案和 定位，是我们在这一区位上做概念营销的领头羊提供了机会
关于裕阳花园的定位
• 建立在裕阳花园的长期强项上
我们关于小区均好性的带来的利益点，每一个人性化的利 益点述求都需要有概念的支撑
我们是创造时尚生活社区，改变生活品质的大师，我们的项目使业 主得到最人性化的关怀，我们创造的不是房子，而是生活方式
所以：关于裕阳花园的广告定位
买房就是买生活方式
支持点： 通过我们提倡的新生活方式，来营造一种新的优雅的文化氛围 真正的时尚绝不是前卫，而是有内涵的优雅
如何将定位表现出来并成为可执行的策略？