花源镇房地产市场分析报告分解
新津县花源镇规划文本范文
新津县花源镇规划优化调整文本第一章总则第1条中共成都市委、成都市人民政府“关于加快优先发展重点镇建设的意见”中，明确提出了优先发展重点镇的各项目标。
2004年花源镇修编规划中部分指标未能达到成委发[2005]23号文件的要求，不能起到很好的指导作用，需要对规划进行优化调整。
受花源镇人民政府委托，由成都市城镇规划设计研究院承担本次花源镇规划优化调整任务。
第2条依据《中华人民共和国城市规划法》，中共成都市委、成都市人民政府“关于加快优先发展重点镇建设的意见”（成委发[2005]23号），成都市规划委员会办公室“关于进一步做好重点镇规划调整工作的通知”（成规委办[2005]8号）等文件，优化调整本规划。
本规划是花源镇镇域范围内社会经济发展和城镇建设指导性文件。
第3条《新津县花源镇规划》的批准机关是新津县人民政府，其执行和解释权属新津县规划行政主管部门。
第4条本文本与花源镇规划调整说明书、图纸共同使用，不可分割。
第5条本文本粗宋体字为本次规划的强制性内容。
第二章规划调整的依据、重点及年限第6条规划调整的背景1、花源镇规划是在2004年被确立为重点镇后，短时间内编制完成的，加之在当时新提出“城乡一体化规划”，规划的指导思想、编制办法和指导文件均不十分成熟，原规划存在一些不足，不能很好的指导花源镇的经济社会发展和城镇建设，急需进一步优化调整。
2、中共成都市委、成都市人民政府“关于加快优先发展重点镇建设的意见”中，明确提出了优先发展重点镇的各项目标。
2004年规划中部分指标未能达到成委发[2005]23号文件的要求，不能起到很好的指导作用，需要调整。
3、新津县委、县政府对花源镇城镇的发展有新的思路，城镇重点向东向南发展，花源镇山、水环境较好，宜发展居住。
在一些专家和专业部门的领导现场调研后也建议向杨柳河以东浅丘区发展，既利用了好的环境，又可节约平坝区的耕地。
4、花源镇产业发展的重大调整。
花源镇第二产业有很好的基础，2004年规划由于受政策的限制，镇内限制工业的发展，只在城镇南侧布局少量的生产用地。
(以宣汉为例)县级房地产市场开发调研报告(策划版)
宣汉市场调研报告目录第一部分：宏观市场调查分析第二部分：宣汉市场调查分析第三部分：市场消费特点分析第四部分：在售项目分析第五部分：西城项目分析第六部分：项目风险分析与价值评估第七部分：SWOT分析第八部分：总结第一部分：宏观市场调查分析◆政策回顾近年来，随着国民经济的快速发展和居民收入的稳步提高，以房地产业为标志的第三产业迅速兴起，呈现出异常强劲的发展态势。
全面客观地分析房地产业现状和前景，认真研究加快房地产业的发展有效对策和措施，更好地发挥房地产业在经济社会发展中的积极作用，具有十分重要的意义。
一、房地产业对本县经济社会发展的重要作用房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务等经济实体所组成的产业，在国民经济产业分类中属于第三产业。
房地产业主要有两个特点：一是具有高度综合性，贯穿生产、流通、分配、消费各个领域；二是具有高度关联性，房地产业的运行和发展涉及众多的相关行业，显示出较强的关联性。
正是由于房地产业的高度综合性和关联性的产业特征，其影响范围涉及到经济社会发展的众多领域和层面，在推动经济发展、增加财政收入、扩大劳动力就业、改善人民生活水平等方面发挥着极其重要的作用。
一是拉动经济增长。
从经济学角度分析，投资和消费是拉动经济发展的两支主要力量，而房地产业同时具备了这两种拉动经济发展的作用。
既是固定资产投资的重要组成部分，是推动经济发展的直接动力，又是带动消费，间接拉动经济增长的主要因素。
二、是增加财政收入。
在现代市场经济中，房地产业为国家、地方提供了巨大积累，包括土地出让金、各种交易税收等成为建设资金的重要来源，是国家、地方财政收入的重要产业。
三、是扩大劳动力就业。
发展房地产业是促进就业的有效途径，房地产业属劳动密集型产业，自身发展能够提供大量就业岗位四、是提高居民生活质量。
开发建设的一批住宅小区相继投入使用，居住条件进一步改善。
同时，房地产业在完善住房保障、解危解困等方面也发挥了积极作用。
(市场分析)_花都房地产市场分析
（市场分析）_花都房地产市场分析花均房地产市场分析目录壹、经济环境分析1.1城市地理位置1.2宏观经济分析第二部分城市规划和建设2.1城市定位2.2城市发展规划2.3交通捷运系统的规划及建设第三部分房地产市场分析3.1土地市场3.2房地产开发投资3.3供求分析第四部分花均区板块市场分析4.1花均市场格局4.2新华板块2.5山前旅游大道板块综述花均房地产市场分析分析项目：花均区域整体市场现况、发展前景等分析目的：了解花均市场情况,近年变化进展情况，学习借鉴调查方式：网络、踩盘、广州市统计局壹、经济环境分析1.1城市地理位置花均区位于广东省中南部,珠江三角洲的北端，东连从化，南靠广州，花都西邻三水，西南连南海，北接清远，毗邻港澳。
地理位置十分重要,素称“省城之屏障，南北粤之咽喉”。
既是珠江三角洲交通交汇之地，也是沟通珠三角和内地的桥梁和枢纽，拥有发达的水、陆、空立体交通网络，是105、106、107三条国道和机场高速、广清高速、京珠高速、广州北二环、北三环高速五条高速公路交汇之处。
广州火车北站和新白云国际机场也座落于花均，花均港可直航澳港。
1.2宏观经济分析➢国民生产总值2004年花均经济增长速度低于广州整体水平，但2005-2006年花均地区经济增长明显加速，年增长率接近20%，高出广州市近5个百点，2006全区生产总值（GDP）突破360亿元。
数据来源:花均政府网➢社会固定资产投资情况于汽车城等大型项目拉动下，花均固定资产投资保持快速增长，2006年全社会固定资产投资额达到86.7亿元，其中近半投入到制造业。
数据来源:花均政府网➢居民可支配收入花均城区居民可支配收入于珠三角属中高水平，随着经济的快速增长，2006年花均城区居民可支配收入比2005年出现较大增长，和广州城区居民可支配收入水平差距进壹步缩小。
数据来源:花均政府网➢区域人口现常住人口75万人，其中花均区城区（新华镇）人口22.38万。
浏阳市上半年房地产市场分析报告定稿
2011年上半年房地产市场分析报告2011年以来，全国房地产市场调控政策频出，从“新国八条”、加息到各大城市陆续出台商品住房限购细则与房价控制目标，再到要求商品房明码标价以及取消或降低部分住房交易手续费等，调控抓手正逐渐深入房地产市场的“骨髓”，效果也开始慢慢显现。
而作为三四线城市的浏阳，由于我市政府和相关部门应对得力，抢抓机遇，因势利导，使全市房地产市场运行出现了可喜的变化，加上近期物价上涨等因素影响，浏阳房价总体呈现“投资加快，量升价稳”的态势。
其市场运行具体情况如下:一、房地产开发建设1、投资规模分析1-6月份全市共完成房地产开发投资11.84亿元，比去年同期（6.76亿元）增长75.15%；房地产业直接产生地方税收2.67亿元（含财政契税8200万元），比去年同期(1.63亿元，含财政契税1400.75万元)增长63.80% ，占全市地税总收入的35.94%。
图1：浏阳市2011年1-6月份房地产投资额增长率2、在建规模分析1-6月份，全市共有房地产在建项目39个（含待销尾盘），其中开发面积在5万m2以上的达到19个，在建房屋施工面积178.29万m2，比去年同期(127.75万㎡)增长39.56%，房屋新开工面积60.73万m2，比去年同期(21.98万㎡)增长176.30%，房屋竣工面积38.35万㎡，比去年同期（16. 27万㎡）增长135.71%。
表一：在建房屋类别构成情况表二：新开工房屋类别构成情况表三：未销售商品房屋结构构成情况三、房地产市场需求1、商品房销售分析1-6月份我局共办理商品房合同备案登记4273户，其中住宅3682户。
房屋备案登记销售面积48.87万m2，比去年同期 (29.17万㎡)增长67.54 %，其中:期房销售登记备案面积40.77万m2，占销售总面积的83.43%；现房销售面积8.10万m2，占销售总面积的16.57%，商品房成交金额16.92亿元，比去年同期（8.60亿元）增长96.74%。
房县房地产市场调查报告
房县房地产市场调查报告1、房县房地产开发现状与价格走势分析2006年度，全县共实现建安产值7721万元，比“十五”期末翻了一番。
全年新开工工程76个，总建筑面积10.5万平方米。
竣工工程35个，总面积9.5万平方米。
建筑企业施工水平不断提高，建筑业与房地产业的快速发展，有效满足了城市化进程中人口快速向城镇聚集的居住、经营需要。
2006年以来，房县商品房价格逐步走高，平均售价已经从20006年的800元/平方米左右提升到目前的1200元/平方米左右。
别墅价格达1500-1800元/平方米左右2、近期开发的商品房项目针对新开发的商品房，本次市场调查共选取时代花园、东方名苑、滨河花园、唐宫别墅等项目进行实地调查。
(1)时代花园时代花园位于建设路，主要开发建设于2006年，售价900-1000元/平方米。
(2)东方名苑东方名苑北临东街、西临东城门路、南靠建设路，东临武当大道。
东方名苑一期总建筑面积约18000平方米，售价1000-1100元/平方米，目前仍在销售中。
开发商为房县舒乐房地产开发有限公司(3)滨河花园滨河花园开发商为随州宏兴房地产开发有限公司房县分公司，属房县招商引资项目，地块濒临风景优美的西河，与县一中仅相隔几百米。
广告语为“房县首席绿色生态园林社区”。
滨河花园一期住宅约400套，临河为四层，小区内为六层，已经销售完毕，售价为1100元/平方米左右；二期住宅约200套，已经建设至三层（总高六层），目前已经取得预售证，前期已经预定了100多套，二期售价1200元/平方米以上。
(4)唐宫别墅地处西河对岸的新区，一期别墅40套左右，二期在建还有30套左右。
售价1500元/平方米起，均价约1800元/平方米另外据了解，本项目正对面在建项目的住宅售价预定为1350元/平方米。
3、当前市场住宅产品环境、配套与建筑风格分析（1）大部分楼盘环境较差，环境营造中有盲目模仿、硬景观太多、脱离居民要求、无主题、与建筑本体脱节、粗制滥造的现象，给将来物业管理造成很多难题。
花源镇房地产市场分析报告
第三组
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调研的目的
● 为了更好的了解花源镇房地产市场发 展潜力与开发方向，并完成我们的课 后作业，我们通过网络与实际调研、 讨论完成了一下报告内容。
目录
一、花源镇总体的市场分析 市场供求现状分析 【1】需求分析 【2】供给分析 【3】价格分析，售价 【4】交易数量分析 二、特定开发地段的市场分析 （一）该地段限制因素分析 【1】城市规划分析 【2】基础设施分析 【3】交通运输条件分析 【4】社会环境分析 （二）花源镇类似竞争项目的价格分析 （三）花源镇市场需求的数量，房型分析 （四）市场对这一特定地段房地产功能，档次的需求分析 三、目标地块的SWOT分析 （一）优势 （二）劣势 （三）机遇 （四）风险
● 城镇居民人均可支配收入由2002年 的8972元提高到2011年的23932元 ，增长1.7倍此外，城乡居民收入大 幅提高。城镇居民人均可支配收入 由2002年的8972元提高到23932元 ，增长1.7倍，年均增长11.5%；
● 综上所述：成都经济快速发展，人 们的收入大大增加，成都人们对高 档住宅，别墅的需求不在是梦。
绿化率 36%
车位 每户1-3个
总层数 3/4
户型面积 180-1400㎡
建筑形态 叠拼、双拼、联排、独栋
本案
万辰柳庄
基础指标
项目地址 •新津县花源镇花源大道288号
开发商 成都万辰房地产开发有限公司
占地规模 35586平方米
总建筑面积 57664.0平方米 总户数 194户
容积率 1.01
绿化率 36.68
● 2：需求别墅功能：改善居住 ，养老，度假，投资
● 3：产品特点：
成都房地产市场分析
叠拼别墅总供应套数262套，已售258套，仅余4套，面积区间在193－373平米，单套总价在280－680万之间，集中销售期去化速度在30套/月，平均速度10套/月。
联排别墅总供应套数85套，均在三环外，已售70套，仅余15套，面积区间在320－400平米，单套总价在320－600万之间，主力单价在1.2－1.5万元之间，集中销售期去化速度在18－37套/月。
均价10000元/㎡，总价200-300多万元/套,
均价约12000元/平米
开盘当月（08年1月）销售30多套；
08年2-4月：约5套/月
08年5-12月：约2套/月
09年1-3月：约10套/月
以成都本地人为主（其中，有部分置信老业主）；其次为在沿海、上海、北京等地工作的四川人
2期预计于09年10月推出，全为独栋别墅产品，共100多套
从市场层面来看，随着国家相关政策的出台，受益的只有原先已经获批并上市交易或正将上市的别墅项目。而新的竞争者则将被挡在门外。加上成都正致力打造的休闲概念，由此造成成都纯别墅项目在今后或将进入奇货可居的状态，其别墅市场价格在今后也将随着政策的逐步推行而加入上涨行列。
随着国家相关政策的出台，成都周边县市原先地段不被看好的别墅，随着城市空间的变大，将对这些县市的别墅市场带来比较好的繁荣。国土资源部对别墅概念做更为清晰的界定将使得以往各个城市的开发商擅打的“擦边球”概念报批别墅项目的行为得到有效控制。短期衡量，政府对高档别墅的禁令将为开发商提高别墅价格制造出更合理的借口。
双拼
2
0ห้องสมุดไป่ตู้
2
240-270㎡（4室2厅3卫、4室3厅3卫）
中航•云岭
新津县花源镇规划说明书8。20
新津县花源镇规划说明书8。
20新津县花源镇规划调整说明书第⼀章现状概况⼀、镇域现状概况(⼀)地理位置，⾏政区辖及⼈⼝概况花源镇位于成都市域西南部，新津县东北部，距新津县城11公⾥，距成都市区20公⾥。
距西南航空港10公⾥，距牧马⼭国际⾼尔夫俱乐部3公⾥。
镇域北、东北与双流县接壤，西与兴义镇隔⾦马河相望；南、东南与花桥镇、普兴镇交界。
幅员⾯积32.60平⽅公⾥，辖10个⾏政村，⼀个社区，149个社。
2004年镇域总⼈⼝40400⼈,本镇常住⼈⼝26332⼈。
(⼆)⾃然条件地形、地貌：花源镇地势平坦，东部杨柳河以东有少部分浅丘地带，⽆较⼤起伏，海拔⾼度在480⽶左右，⼟壤地质构造属冲积平坝区。
⽔系：镇域河流⽔系发达，属都江堰⾃流灌区⾦马河、杨柳河分别由镇域的西⾯和东⾯从南北向流过，另有⼤⼩渠堰数条遍布全镇，形成⾃流灌溉系统。
(三)经济状况2004年底，全镇地区⽣产总值（GDP）50153万元，农业增加值5542万元，占11.05%，⼯业增加值28246万元，占56.32%，第三产业增加值16365万元，占32.63%。
财政收⼊1382万元，农民⼈均纯收⼊4204元。
农业：2004年全镇粮⾷总产量达16057吨，主要以⽔稻、⼩麦、⽟⽶、薯芋、⾖类为主。
经济作物种植⾯积14063亩，年产值达1847万元，主要以油菜、花⽣、蔬菜为主，商品农业也在起步，主要有药材、⽔果集中在⽩云村和新双村。
⼯业：⼯业门类较多，全镇拥有各类⼤⼩企业103家，其中年产值上千万元以上的企业有13家，希望科研所、华川⽪⾰、⾼尔强⼒、拓展油墨、华西农药、海宁化⼯公司进⼊新津⼆⼗强企业。
全镇已经形成化⼯、建材、机械、建筑机具、租赁、⾷品加⼯等主导产业。
三产业：花源城镇商贸业较为发达，废旧物品（⾦属）交易兴旺。
⽇⽤百货、餐饮、娱乐门类齐全，在⽩云村境内，有“⽩云寺”，观光旅游的⼈较多，带动了花源镇餐饮、娱乐业的发展。
花源镇有杨柳河流过，环境优美、交通⽅便，是居家的好地⽅，⽬前已有⾦秋乐园、中鹏房地产公司、泰来集团、倍特集团等投资开发的住宅⼩区正在筹建中。
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绿化率 36%
车位 每户1-3个
总层数 3/4
户型面积 180-1400㎡
建筑形态 叠拼、双拼、联排、独栋
本案
万辰柳庄
基础指标
项目地址 •新津县花源镇花源大道288号
开发商 成都万辰房地产开发有限公司
占地规模 35586平方米
总建筑面积 57664.0平方米 总户数 194户
容积率 1.01
绿化率 36.68
● 进入成都的世界500强企业已达到400多家 ，大量的中外跨国企业视成都为中西部的 窗口，所以依靠居住环境，对高档的住宅 ，别墅有很大的需求。
● 综上所述：花源镇的别墅不仅有内在的本 地需求客户，还有外来的客户。潜在市场 比较大。
● 需求主要人群定位分析
● 1：社会背景：收入高，自身 经济好，消费欲望强，注重 消费过程与品位，有地位的 人群的富裕阶层。
● 2：需求别墅功能：改善居住 ，养老，度假，投资
● 3：产品特点：
● 独栋，联排，叠拼，低密度 ，低容积率，高绿化率。
● 4：主力客户来源：
● 客户较广泛，除成都本地客 户，还有周边城市，及省外 客户等占一定比例
● 5：驱动因素：
● 资源与高尔夫，环境。
6：年龄分析
有2012年成都市别墅需求人群年 龄调查主要集中在35至50岁的客 户群体占80%以上，所以花源镇 的别墅需求人群为35岁和50岁。
车位
276
物业费 2.5/平方米
主力户型 103-320平方米
客户购买别墅最看重的要素
● 1:环境：多项调查显示，别墅购买客户多数看重别 墅内在社区的环境，项目所处的自然环境，区域环 境，以及稀缺的有价值的资源。
● 2：开发商信誉知名度：购买者第二看重的因素是开 发商品牌，信誉成了别墅购买的重要因素。
● 3：项目规模：别墅项目的规模成为环境打造的必要 条件，也是客户对于别墅项目最为直接的心理要求 ，一定规模意味着更为丰富的环境资源以及更为广 阔的各种空间。
● 4：户型：户型设计在之前并未受到购买者的重视， 但目前购房者则对户型表现了相对的关注，这是消 费者更趋成熟的表现。
● 5：项目规划：项目房屋的布局，道路规划，园林的 设计，都是别墅购房者选择物业时灰常关注的问题
（一）市场供求现状分析
【2】供给分析
● 1：1991年—2000年成都市别墅开发投资稳步上升 ，成都市别墅市场从无到有的过程。【初期阶段】
花源镇房地产市场分析报告
第三组
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调研的目的
● 为了更好的了解花源镇房地产市场发 展潜力与开发方向，并完成我们的课 后作业，我们通过网络与实际调研、 讨论完成了一下报告内容。
目录
一、花源镇总体的市场分析 市场供求现状分析 【1】需求分析 【2】供给分析 【3】价格分析，售价 【4】交易数量分析 二、特定开发地段的市场分析 （一）该地段限制因素分析 【1】城市规划分析 【2】基础设施分析 【3】交通运输条件分析 【4】社会环境分析 （二）花源镇类似竞争项目的价格分析 （三）花源镇市场需求的数量，房型分析 （四）市场对这一特定地段房地产功能，档次的需求分析 三、目标地块的SWOT分析 （一）优势 （二）劣势 （三）机遇 （四）风险
● 综上所述：牧马山，花源镇别墅群由此诞生了！ ● 花源镇：龙湖.长桥郡，金科.廊桥水乡，置信.牧山
丽景，华楠半岛，万辰柳庄等
花源镇主要别墅供给楼盘
龙湖·长桥郡
基础指标
项目地址 新津县花源镇白云大道419号 开发商 成都龙湖锦华置业有限公司
占地规模 490,000平方米 总建筑面积 259,843平方米
摘自：【人民网-人民日报，华西日 报】
● 至2008年底，在川的浙商超过30万，在成 都就超过18万，正是由于对外来投资者开 放宽容的姿态，热情周到的服务，以及良 好的投资环境。09年成都被评为“最佳投 资城市”。
● 在文化底蕴排行榜中，成都以独有的天府 文化与丰富的历史沉淀排名第8。
● 成都平原土地肥沃，气候宜人。加上成都 舒适淡定的休闲文化为主，住在成都成为 一种享受，根据成都市房管局数据调查显 示，近几年成都地区一半的房子都是被外 地人，买走。成都在之前还被评为了“世 界最佳居住城市”。
总户数 规划478户 容积率 0.36 绿化率 48.5% 户型面积 360-960㎡ 建筑形态 独栋别墅
竞品分析
基础指标
项目地址 新津县花源镇牧马山丽景路3号
开发商 占地规模
成都置信牧马山地产开发有限公 司
约630余亩
总建筑面积 121920.0㎡
总户数 99户
容积率 0.45
绿化率 45%
车位比 1:2
● 2：2001年—2004年成都市别墅的开发投资快速上 升势头，成都别墅进入了升级换代的时代，近郊别 墅大量出现，郊区板块特征逐渐清晰起来。【发展 阶段】
● 3：2004年之后为成都市别墅投资骤然加速，空前 繁荣。市场逐渐成熟，顶级的规划，建筑，景观， 园林设计团队开始参与。产品更加多样化，独栋， 联排，双拼，叠拼以及各种类型的衍生产品，不断 的冲击市场，竞争更加激烈。【全面发展阶段】
市场供求现状分析
【1】需求分析
● 成都市已经成为了西南地区最大的 商贸中心。是国务院确定的西南地 区的科技中心，金融中心，交通枢 纽，背靠四川8700万人的巨大市场 ，辐射西南乃至部分东南亚和中亚 地区
● 成都GDP从2002年的1488.8亿元增 长至2011年的6950.6亿元，增幅高 达4.6倍
● 城镇居民人均可支配收入由2002年 的8972元提高到2011年的23932元 ，增长1.7倍此外，城乡居民收入大 幅提高。城镇居民人均可支配收入 由2002年的8972元提高到23932元 ，增长1.7倍，年均增长11.5%；
● 综上所述：成都经济快速发展，人 们的收入大大增加，成都人们对高 档住宅，别墅的需求不在是梦。
户型面积 290-670㎡
建筑形态 3层别墅
大件路 双流机场
天府大道
应天寺 高尔夫
牧山丽景 花源镇
金科 ·廊桥水乡镇北 师大附中旁，杨柳河边
开发商 成都金科房地产开发有限公司
占地规模 约480亩（320157.0㎡）
总建筑面积 286499.0㎡
当期总户数 88户 容积率 0.42