房地产开发企业会计核算方法课件1
房地产企业会计核算及涉税事项31页PPT
（2）、施工环节
建筑安装工程承包合同印花税问题，由于实际 合同难以统计，实际纳税南京市地方税务局转 发《江苏省地方税务局关于进一步加强印花税 征收管理的通知》的通知（宁地税发 [2004]109号）规定按房地产经营收入（含预 收房款）核定比例40%征税，既房地产经营收 入（含预收房款）乘以40%再乘以税率万分之 三。
四、关于预提（应付）费用
（一）房地产开发企业根据《通知》第三十二条第一
款可以预提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成 全部工程作业量但尚未最终办理结算的工程项目。
房地产开发企业对发票不足金额据以预提的出包工程合 同总金额，是指不包括甲供材料的金额。预提费用最高 不得超过合同总金额的10%，且已开发票金额与预提费 用总计不得超过本条款规定的合同总金额。预提的出包 工程，自开发产品完工之日起超过2年仍未支付的，预 提的出包工程款全额计入应纳税所得额；以后实际支付 时可按规定税前扣除。
一、对房地产开发企业销售未完工开发产品的计税毛利率, 按下列规定执行：
（一）开发项目位于南京市城区和郊区的为15％；
（二）开发项目位于南京市江宁区、浦口区、六合
区的为10%；
（三）开发项目位于南京市溧水县、高淳县的为
5%；
（四）位于南京市属于经济适用房、限价房和危改房
的为3%。
《苏国税发〔2009〕79号》
3、土地使用税
《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地 使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）
二、关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税 纳税义务发生时间问题
以出让或转让方式有偿取得土地使用权的， 应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起 缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时 间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇 土地使用税。
房地产开发企业成本和收入的会计核算培训课件
2018-12-16
1
会计规范
会计政策开始实施时间坐标轴
93 01 02 05 07 13（年）
两则两制
三套会计制度
大准则 小准则 （准则不分行业）
2
2018-12-16
关于房地产企业划型标准
• 《中小企业划型标准规定》 工信部联企业[2011]300号
大 中 小 微 营业收入 100万元以 下或资产总 额2000万 元以下
3
营业收入 营业收入 营业收入 200000万 1000万元 100万元及 元及以上， 及以上，且 以上，且资 且资产总额 资产总额 产总额 10000万元 5000万元 2000万元 及以上 及以上 及以上
2018-12-16
一、成本费用的核算与管理
• 参考资料： • 《企业会计准则》 • 关于印发《企业产品成本核算制度（试 行）》的通知 财会[2013]17号 执行日期：2014-01-01 • 《《万科集团房地产成本核算指导 》 • 《房地产开发经营业务企业所得税处理办 法》（国税发〔2009〕31号 ）等
2018-12-16
13
土地开发成本
1) 土地征用及拆迁补偿费 有关分配方法为: 按土地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时： 方法一：先按小区的占地面积将地价和拆迁补偿费分配到 各小区；再将分配到各小区内的地价和拆迁补偿费，按小 区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地 面积进行直接分配；然后将分配到小区内道路、广场等公 用场所占地面积的地价和拆迁补偿费，按房屋等成本核算 对象的占地面积进行间接分配，计入房屋等成本核算对象 的开发成本；房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分 配数，即为该房屋等成本核算对象应负担的地价和拆迁补 偿费。
房地产开发企业会计之开发产品成本的核算(PPT 63页)
本章要点
❖ 1、房地产开发企业开发产品成本的构成内容与成 本核算对象
❖ 2、房地产开发企业开发间接费用的归集与分配 ❖ 3、土地开发成本的归集和结转 ❖ 4、配套设施开发成本的归集和结转 ❖ 5、房屋开发成本的归集和结转 ❖ 6、代建工程开发成本的核算
第一节 开发产品成本概述
第二节 开发间接费用的核算
❖ 一、开发间接费用的构成内容
❖ 开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位及开发 现场管理机构，为开发产品而发生的各项间接费用，即在开 发现场设置部门组织管理开发产品而发生的，以及不能直接 计入各项开发产品成本的各项费用。由于这些费用往往是多 项开发产品共同发生的，因而无法将它直接计入某项开发产 品成本，而应将其先记入“开发间接费用”账户，然后按照 适当分配标准，将其分配记入各项开发产品成本。
开发间接费用的核算
❖ 按采用的分配标准不同，开发间接费用可按预算间接费比例 法和直接费比例法进行分配。
❖ （1）预算间接费比例法。这种分配方法是将实际发生的开 发间接费用，按各开发项目预算开发间接费用的比例进行分 配的一种方法。其计算公式如下：
❖ 分配率=本月实际发生的开发间接费用/本月各开发项目预算 （计划）开发间接费用总和
开发产品成本概述
❖ 开发产品成本按其经济：指房地产开发企业开发土地
(即建设场地)所发生的各项费用支出。 ❖ （二）房屋开发成本：指房地产开发企业开发各种
房屋(包括商品房、出租房、代建房等)所发生的各 项费用支出。 ❖ （三）配套设施开发成本：指房地产开发企业开发 能有偿转让的大型配套设施及不能有偿转让，不能 直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各 项费用支出。 ❖ （四）代建工程开发成本：指房地产开发企业接受 委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他 工程如市政工程等所发生的各项费用支出。
房地产开发企业会计处理()演示课件-精选.ppt
借：银行存款——验资户 贷：实收资本
（2） 待公司成立后，开设基本存款账户，需将临时存款账户的资金转入 基本存款账户 借：银行存款——xx银行（基本户） 贷：银行存款——xx银行（验资户）
精品
• 2、投资者以非货币财产出资
•
借：开发成本——土地开发——土地征用及拆迁补偿费
•
贷：银行存款
• 前期工程费是指土地开发项目前期工程发生的费用，包括规划、设计费，项 目可行性研究费，水文、地质勘察、测绘费，三通一平（水通、电通、路通、 场地平整费）等。
•
•
借：开发成本——土地开发
•
贷：银行存款
•
•
D、签订土地使用权出让合同，应缴纳的印花税（依据印花税完税凭证和
付款证明）会计处理为：
•
•
借：管理费用——印花税
•
贷：银行存款
精品
• （3）自建用房的土地使用权
•
A、（支付土地出让金时，依据财政部门开具的土地使用权出让专用票据
和银行转款手续）会计处理为：
房地产开发企业会计与纳税实务
企业设立及获取土地开发建设阶段
精品
房地产开发企业的开发经营流程
•
设立企业 获取土地阶段 房地产开发建设
转让及销售房地产
持有房地产
精品
第一章 企业设立阶段会计账务处理
一、注册资本的核算
1、投资者以货币出资 （1） 房地产开发企业收到投资人投入的货币资金，应在工商登记手续办
•
•
A、（支付土地出让金时，依据财政部门开具的土地使用权出让专用票据
和银行转款手续）会计处理为：
房地产开发企业会计核算方法课件1
房地产开发企业会计核算方法张起访一、房地产开发企业会计核算的变革历程（一）1992年11月30日“两则”、“两制”接轨1993年1月7日《房地产开发企业会计制度》；1993年1月11日《施工、房地产开发企业财务制度》。
资产类科目：开发产品，成本类科目：开发成本、开发间接费用。
]（二）2000年12月29日《企业会计制度》和2004年4月27日《小企业会计制度》协调（三）2006年2月15日新企业会计准则体系趋同财政部准备发布《小企业会计准则》和《产品成本核算制度》二、房地产开发企业销售核算房地产销售是指房地产开发企业自行开发房地产，并在市场上进行销售。
对于房地产销售，企业应按一般商品销售收入确认条件确认收入。
在房地产销售中，房地产法定所有权的转移，通常表明其所有权上的主要风险和报酬转移给买方，企业应确认销售商品收入。
但也有可能出现法定所有权转移后，所有权上的主要风险和报酬没有转移的情况，如工程尚未完工。
（一）开发产品销售收入房地产企业的开发产品，具有商品的一般特性，因而开发产品销售收入的确认应依据开发产品竣工验收后签订的商品房销售合同。
1．现房方式销售在办妥开发产品移交手续后即可确认收入。
2．预售方式销售房地产开发企业开发项目竣工验收、办妥移交手续前，不论是否签订正式商品房销售合同，所收到的款项均为预售房款，一律不确认收入。
只有在开发项目完工经验收合格、竣工决算后，按销售合同规定将合格的房地产产品移交给买方，办妥移交手续后才可确认收入的实现。
账务处理：（1）收到预收款时借：银行存款贷：预收账款（2）缴纳营业税借：递延税款贷：应交税金——应交营业税借：应交税金——应交营业税贷：银行存款（3）收入实现时借：预收账款贷：主营业务收入结转成本借：主营业务成本贷：开发产品结转营业税金（按已结转收入占预收款的比例）借：营业税金及附加贷：递延税款3．分期收款方式销售按合同约定的收款日期确认收入的实现。
税收处理：国税发（2009）31号（1）开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。
房地产开发企业会计核算
第一节房地产企业开发成本一、房地产企业开发成本核算的内容房地产开发企业在开发经营过程中发生的各种耗费，包括物化劳动耗费和活劳动的耗费，统称为成本与费用。
其中开发成本是指开发现场发生的各项耗费，包括土地受让金、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费及为进行现场管理发生的各项开发间接费用。
在开发成本中，又可分为土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本、代建工程开发成本等。
开发成本的核算是房地产开发企业会计核算的中心环节。
开发成本与各项费用发生于企业开发经营过程的始终，它代表了企业整体的消耗水平，也反映了企业的经营管理水平，因此搞好企业的成本、费用核算，对于控制企业的各项费用支出，降低开发成本、提高经济效益，增强企业的市场竞争力，有着重要的意义。
二、开发成本核算的科目设置1.“开发成本”账户为了核算各项开发成本，房地产企业要设置“开发成本”总账科目。
该科目借方登记房地产开发过程中所发生的各项费用，贷方登记开发产品完工后结转到“开发产品”账户的开发产品的实际成本。
期末借方余额反映的是正在开发，尚未完工的各开发项目已发生的实际成本。
该账户应按开发产品的不同内容设置开发成本二级账，在二级账内，设置“土地开发”、“房屋开发”等二级账户进行分类核算。
如：开发成本—土地开发开发成本—房屋开发开发成本—配套设施开发开发成本—代建工程开发为了具体核算每一开发项目的成本，应在开发成本二级账下，分设“土地开发明细账”、“房屋开发明细账”等明细账（三级账），进行明细核算。
三级账内，应按每一开发项目分别设置三级账户。
如：开发成本—土地开发—A土地—B土地开发成本—房屋开发—A房屋—B房屋等开发成本一级账户和二级账户应采用三栏式账页，而三级账应采用借方多栏式账页，以分别记录和反映各不同的成本项目。
2.“开发间接费用”账户为了核算企业开发现场发生的各项间接费用，房地产开发企业应设置“开发间接费用”总账账户。
房地产开发企业会计核算
第一节房地产企业开辟成本一、房地产企业开辟成本核算的内容房地产开辟企业在开辟经营过程中发生的各种耗费，包括物化劳动耗费和活劳动的耗费，统称为成本与费用。
其中开辟成本是指开辟现场发生的各项耗费，包括土地受让金、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建造安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费及为进行现场管理发生的各项开辟间接费用。
在开辟成本中，又可分为土地开辟成本、房屋开辟成本、配套设施开辟成本、代建工程开辟成本等。
开辟成本的核算是房地产开辟企业会计核算的中心环节。
开辟成本与各项费用发生于企业开辟经营过程的始终，它代表了企业整体的消耗水平，也反映了企业的经营管理水平，因此搞好企业的成本、费用核算，对于控制企业的各项费用支出，降低开辟成本、提高经济效益，增强企业的市场竞争力，有着重要的意义。
二、开辟成本核算的科目设置1. “开辟成本”账户为了核算各项开辟成本，房地产企业要设置“开辟成本”总账科目。
该科目借方登记房地产开辟过程中所发生的各项费用，贷方登记开辟产品完工后结转到“开辟产品”账户的开辟产品的实际成本。
期末借方余额反映的是正在开辟，尚未完工的各开辟项目已发生的实际成本。
该账户应按开辟产品的不同内容设置开辟成本二级账，在二级账内，设置“土地开辟”、“房屋开辟”等二级账户进行分类核算。
如：开辟成本—土地开辟开辟成本—房屋开辟开辟成本—配套设施开辟开辟成本—代建工程开辟为了具体核算每一开辟项目的成本，应在开辟成本二级账下，分设“土地开辟明细账”、“房屋开辟明细账”等明细账（三级账），进行明细核算。
三级账内，应按每一开辟项目分别设置三级账户。
如：开辟成本—土地开辟—A 土地—B 土地开辟成本—房屋开辟—A 房屋—B 房屋等开辟成本一级账户和二级账户应采用三栏式账页，而三级账应采用借方多栏式账页，以分别记录和反映各不同的成本项目。
2. “开辟间接费用”账户为了核算企业开辟现场发生的各项间接费用，房地产开辟企业应设置“开辟间接费用”总账账户。
房地产开发企业会计核算(PPT54页)
借：开发成本—土地—碧水园(土地征用及拆迁费) 5500000 贷：银行存款 5 500000
③支付勘察设计费210000元，作会计分录如下： 借：开发成本——土地——碧水园(前期工程费) 210000
贷：银行存款 210000 ④支付土石方费用5500000元，作会计分录如下： 借：开发成本——土地——碧水园(前期工程费)5500000
开发产品成本核算对象是指在开发产品成本的计算中， 为了归集和分配开发费用而确定的费用承担者。
可按以下几种方法确定开发产品成本核算对象： （一）以整个开发项目为成本核算对象 对于开发规模小、开发周期短、一次性全部开发的房地 产项目，可以整个开发项目为成本核算对象，特点是成本核 算对象的唯一性，不存在成本费用的分配，成本核算周期同 项目开发周期一致。 如某房地产公司在市中心有100亩土地，拟一次性开发商 住楼6栋，该房地产公司可将6栋商住楼合并为一个成本核算 对象。
土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土 地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补 偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。
拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据 法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用 的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让 土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规 定给予补偿。它包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿 费。
专栏包括：土地征用及拆迁安置补偿费、建筑安装工程费、 开发间接费用等。
2．“开发间接费用”账户
该账户属于成本类账户，核算企业内部独立核算 单位开发产品而发生的各项间接费用。该账户的借 方归集月内发生的各项开发间接费用，贷方反映月 末按一定分配标准分配结转有关开发产品成本的费 用总额，结转后无余额。该账户的明细账应按企业 内部不同单位的名称设置。
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房地产开发企业会计核算方法张起访一、房地产开发企业会计核算的变革历程（一）1992年11月30日“两则”、“两制”接轨1993年1月7日《房地产开发企业会计制度》；1993年1月11日《施工、房地产开发企业财务制度》。
资产类科目：开发产品，成本类科目：开发成本、开发间接费用。
]（二）2000年12月29日《企业会计制度》和2004年4月27日《小企业会计制度》协调（三）2006年2月15日新企业会计准则体系趋同财政部准备发布《小企业会计准则》和《产品成本核算制度》二、房地产开发企业销售核算房地产销售是指房地产开发企业自行开发房地产，并在市场上进行销售。
对于房地产销售，企业应按一般商品销售收入确认条件确认收入。
在房地产销售中，房地产法定所有权的转移，通常表明其所有权上的主要风险和报酬转移给买方，企业应确认销售商品收入。
但也有可能出现法定所有权转移后，所有权上的主要风险和报酬没有转移的情况，如工程尚未完工。
（一）开发产品销售收入房地产企业的开发产品，具有商品的一般特性，因而开发产品销售收入的确认应依据开发产品竣工验收后签订的商品房销售合同。
1．现房方式销售在办妥开发产品移交手续后即可确认收入。
2．预售方式销售房地产开发企业开发项目竣工验收、办妥移交手续前，不论是否签订正式商品房销售合同，所收到的款项均为预售房款，一律不确认收入。
只有在开发项目完工经验收合格、竣工决算后，按销售合同规定将合格的房地产产品移交给买方，办妥移交手续后才可确认收入的实现。
账务处理：（1）收到预收款时借：银行存款贷：预收账款（2）缴纳营业税借：递延税款贷：应交税金——应交营业税借：应交税金——应交营业税贷：银行存款（3）收入实现时借：预收账款贷：主营业务收入结转成本借：主营业务成本贷：开发产品结转营业税金（按已结转收入占预收款的比例）借：营业税金及附加贷：递延税款3．分期收款方式销售按合同约定的收款日期确认收入的实现。
税收处理：国税发（2009）31号（1）开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。
企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
（2）企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：A．采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
B．采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。
付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
C．采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
会计与税收的差异：（1）销售未完工开发产品取得的收入会计规定：房地产企业未将开发产品移交给买方前不能确认为收入，作为预收款处理。
税收规定：当《商品房预售合同》签订以后，开发产品虽尚未完工，但应将企业销售未完工开发产品取得的收入确认为当期实际销售收入。
（2）银行按揭方式销售开发产品会计规定：房地产企业未将开发产品移交给买方前不能确认为收入，作为预收款处理。
税收规定：采用银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
（3）代收代垫款项会计规定：不作为收入处理税收规定：开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；凡未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
（二）开发产品出租租金收入房地产开发企业出租开发产品一般为经营租赁。
出租人通常采用直线法将收到的租金在租赁期内分期确认收入。
账务处理：收到租金时借：银行存款贷：预收账款分期确认收入时借：预收账款贷：其他业务收入税收规定：国税函（2010）79号根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。
其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。
会计与税收差异：会计规定：按租赁期分期确认收入。
税收规定：三种情况。
（三）视同销售税收处理：国税发（2009）31号规定企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
确认收入（或利润）的方法和顺序为：A．按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；B．由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；C．按开发产品的成本利润率确定。
开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。
会计处理：（1）职工福利、奖励、分配给股东或投资人、抵偿债务确认收入；（2）对外投资、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产属于非货币性资产交换。
三．房地产开发企业成本费用核算（一）开发成本1.开发成本项目（1）土地征用费及拆迁补偿费。
指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
（2）前期工程费。
指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
（3）建筑安装工程费。
指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。
主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
（4）基础设施建设费。
指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
（5）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
（6）开发间接费。
指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。
主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
2．开发成本核算对象的确定（1）以整个开发项目为成本核算对象。
对于开发规模小、开发周期短、一次性全部开发的房地产项目，可以整个开发项目为成本核算对象，特点是成本核算对象的唯一性，不存在成本费用的分配，成本核算周期同项目开发周期一致。
（2）以开发期数为成本核算对象。
对于开发规模较大、开发周期较长、分期开发的房地产项目，可以按开发期数为成本核算对象，特点是成本核算对象的多样性，成本费用需要归集和分配。
（3）以开发产品形态为成本核算对象。
对于开发产品形态多样的房地产项目，可以各种开发产品形态为成本核算对象，特点是成本核算对象的多样性，成本费用需要归集和分配。
成本核算对象应在开工之前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。
3．开发成本核算直接费用和能够分清成本对象的间接费用直接计入成本对象，共同费用和不能分清负担对象的间接费用分配计入各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：（1）占地面积法。
指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。
A.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
B.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。
（2）建筑面积法。
指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。
A.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。
B.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。
（3）直接成本法。
指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。
（4）预算造价法。
指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。
账务处理：（2）土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费能够分清成本核算对象的直接计入“开发成本”科目；分不清成本核算对象的分配计入“开发成本”科目（3）开发间接费用发生时：借：开发间接费用贷：应付工资银行存款等分配时：借：开发成本贷：开发间接费用（二）开发产品及主营业务成本1．开发产品竣工验收时借：开发产品贷：开发成本2. 开发产品对外销售时已销开发产品的成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。
可售面积单位工程成本和已销开发产品的成本按下列公式计算确定：可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积已销开发产品的成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本账务处理：借：主营业务成本贷：开发产品（4）其他业务成本借：其他业务成本贷：开发产品等（5）营业税金及附加根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第25条规定：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
税法中明确指出了纳税人在转让土地使用权或销售不动产取得预收账款时必须缴纳营业税，营业税的计税依据是实际收到的预收款金额。
账务处理：（1）房地产开发企业应按预收账款科目当期的发生额计算并缴纳营业税，实际缴纳税款时，借：应交税金——应交营业税等贷：银行存款（2）对达到收入确认条件的预收账款转为当期销售收入时，借：营业税金及附加贷：应交税金——应交营业税等（6）期间费用1.销售费用。
房地产开发企业的销售费用是指销售商品房或提供服务而发生的所有费用，以及售后服务、完工产品的维护保养费用等。
如保险费、展览费和广告费、商品维修费以及售楼部人员的职工薪酬、业务费、折旧费等。