兰州江南明珠项目前期定位报告
【策划方案】甘肃兰州江南明珠精品高尚住宅项目前期策划报告60p营
加强信贷管理，切实防范按揭贷款风险，促进 按揭贷款业务健康有序发展。坚持重点支持借 款人购买首套自住住房的贷款需求，严格遵守 第二套房贷的有关政策不动摇。
要严格二套住房购房贷款管理，抑制投资投机 性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请 购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款 人、配偶及未成年子女）， 贷款首付款比例不 得低于40% ，贷款利率严格按照风险定价。
个人住房公积金贷 五年期以下调整为4.05% ， 五年期以上调整为4.59%，分别下调
款利率
0.27 个百分点。
维持不变
商业贷款首付比率
最低首付款比例调整为20%
加大差别化信贷政策执行力度
商业贷款利率 营业税
下限为贷款基准利率的0.7 倍
加大差别化信贷政策执行力度
超过2 年（含2 年）： 减免；不足2
2010年4月2日
财政部
对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房 记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。
2010年4月7日
国家发改委
2010年经济社会发展工作重点提出，要进一步加强房地产市场调控，增加普通商品住 房的有效供给，支持普通自住和改善性住房消费，大力整顿房地产市场秩序。
日期
2009年12月14日 2009年12月17日 2009年12月23日 2010年1月10日 2010年1月21日
颁布单位
国务院
房地产调控政策
颁布“国四条”，明确提出加强房地产市场调控，抑制投资投机性住房。 会议称，将继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产 市场的调控。增加普通商品住房的有效供给，抑制投资投机性购房。
兰州新区可行性研究报告
兰州新区可行性研究报告一、引言兰州新区是国家中央重要战略定位的地级市，也是西部陆路出境最便捷的城市之一。
兰州市委市政府提出了在兰州市东部探索建设兰州新区的战略目标，以此推动城市层次化建设，带动产业转型升级，探索出一条新的城市发展方式和增长方式。
本次报告旨在对兰州新区的可行性进行深入分析和研究，为后续的规划和建设提供科学的依据。
二、背景分析1. 兰州新区地理位置优越兰州新区地处东–西交通大通道兰新高速，地跨城关段新城关口至跃进渡河段塔尔福至太白铺，总长度68.276公里，是连通兰州市区与八达山风景区的重要通道。
兰州新区地理位置优越，在交通运输方面具有得天独厚的条件，有利于区域内外的连接和交流交换。
2. 兰州市实力较强兰州市作为西北地区一个重要的城市，具有着相当的实力。
兰州市的GDP规模在西北地区名列前茅，作为一个地级市，其对外联系，对各种资源的整合都有着相应的优势。
3. 兰州新区发展机遇兰州市东部新区的发展有着很大的机遇，其与兰州市相比还是一个空白的区域，因此基础设施和产业发展的机遇都是很大的。
三、可行性分析1. 基础设施建设的可行性（1）城市交通规划目前兰州新区尚未进行大规模的城市交通规划建设，而城市交通是一个城市发展的重要基础设施。
因此，在未来的发展中，兰州新区要进行综合规划，确保城市交通的建设与发展。
（2）水电气供应设施建设兰州新区作为一个新兴的城市区域，供应设施建设是非常重要的，水电气的供应符合国家的环保要求，并且供应充足。
2. 产业发展的可行性（1）现有产业资源兰州市东部新区的产业资源相对稀缺，以农业为主。
在农业方面的发展比较具有潜力，未来可以发展一些特色农产品和旅游业。
（2）产业转型的发展潜力在资源开发方面，农业、矿业资源丰富，因此未来可以进行产业转型，发展一些新型的经济产业，如石油加工、特色农产品加工等。
3. 人才发展的可行性（1）人才储备兰州新区现有的人才储备相对较少，未来需要大力发展教育事业，提高人才储备量。
兰州项目可行性研究报告
兰州项目可行性研究报告一、项目背景及可行性分析1.1 项目背景兰州市位于中国西北地区，是甘肃省省会城市，也是西北地区重要的政治、经济、文化和交通中心。
随着中国经济的迅速发展，兰州市作为西北地区的中心城市，面临着城市建设与发展的巨大压力和挑战。
因此，对于兰州市的城市建设和发展，积极推动项目的可行性研究显得尤为重要。
1.2 项目概述本项目为兰州市城市建设领域，以提高城市居民生活质量、改善城市环境等为目标，拟进一步推动兰州市城市建设，实施城市发展规划，完善城市基础设施建设，提升城市功能。
具体项目内容包括但不限于改善城市交通建设、提高城市环境质量、促进城市产业发展等方向。
1.3 项目可行性分析（1）政策依据党的十八大以来，国家对于城市建设和发展提出了一系列政策支持，如“新型城镇化”、“一带一路”战略、“西部大开发”战略等，为兰州市城市建设与发展提供了政策保障。
（2）市场分析随着兰州市经济的不断增长和发展，城市居民对于生活品质的要求也在不断提高，对城市基础设施、环境质量等方面提出了更高的要求。
因此，本项目在市场上具有广阔的发展空间和巨大的市场潜力。
（3）技术可行性现代城市建设和发展需要运用一系列先进的技术手段，如智能交通系统、节能环保技术、城市规划设计软件等。
并且这些技术手段在兰州市均已有广泛的应用，技术上的支持是本项目实施的重要保障。
1.4项目可行性研究结论本项目是在充分调查和研究的基础上得出的结论：兰州市城市建设和发展的需求日益迫切，城市居民对于城市生活环境的改善有着强烈的需求。
基于政策、市场和技术等方面的可行性分析，本项目具有明显的可行性，有望为兰州市城市建设和发展带来显著的经济和社会效益。
二、项目市场分析兰州市城市建设和发展的需求体现在多个方面，包括但不限于交通便利、环境优美、公共服务完善等。
城市居民对于城市生活品质和便利度有着较高的需求，这也为本项目的实施提供了市场需求的基础。
2.2 竞争对手分析兰州市城市建设和发展领域存在着一定的竞争对手，主要包括政府相关部门、其他城市建设项目、城市基础设施建设公司等。
蓝彩明珠项目开发策划案
蓝彩明珠项目开发策划案房地产行业简单的说就是地皮+钢筋+水泥+砖头，几乎没有技术壁垒，其他行业很容易进入这个行业，也很容易被模仿，同质化的楼盘很容易陷入低价竞争的怪圈。
所以如果没有创新仅靠地皮口岸的差异化来进入今天的市场竞争，如同传统行业生产大米、砖头一样是没有多大利润空间的。
房地产又是透明度最高的行业，有了创新的好项目也很容易被人复制、克隆，所以需要不断创新来实现产品的差异化来保持这种竞争的优势，这是我们中小型房地产公司生存之道，也是我们领先一步使自己处于相对无竞争领域的核心竞争力的组成部分。
管理学上有个经典原理，局部的优化简单的叠加并不一定导致整体结果的优化，应该更加强调在各方面均好的基础上有效的整合，可以在各方面做均好的前提下，在一两个方面做出最优从而给消费者全面整体优化的印象，这样可以有高附加值的空间；所以我们提出以下观点：首先根据市场营销产品差异化的原理及市场细分的原则，短时间内，满足在一个特定区域生活的一群特殊消费群体的市场需求的创新产品，无疑会使这个产品处于相对无竞争领域；即以地块的周边项目为地基，把客户的需求理念作为建材，提高各个客户类别的海拔，努力建构高级客户空间，实现市场独立细分。
其次，移植汽车产品外延定位法，把细分出来的独立市场进行产品各类分化，实现产品定位。
参照汽车行业的创新，如轿车式MPV车的创新或轿车式皮卡车的创新，将此理念移植到房地产行业，则变成居家的住房也可通过酒店的形式随时两用，这是创新的关键所在。
第三，采取可自由选择的菜单理念，把多种客户购买目的和客户多种需求，物业管理的多种形式等集合成可操作的经营模式。
房地产开发在成都早已经过了“一招制胜” 的时代，很多项目的成功往往是很多套路的组合拳。
下面是以上商理的具体应用及本策划案的简述: 为了体现该项目的个性和创新，我们特意取名“蓝彩明珠”以区别于传统的房地产项目。
位于南面科华北路一二环路之间的该项目占地13.2911亩，除掉代征地4.0349亩，净地仅有9。
兰州市可行性研究报告
兰州市可行性研究报告一、引言兰州市，作为甘肃省的省会，地处中国西北地区，是西部地区重要的中心城市之一。
近年来，随着国家“一带一路”倡议的推进和区域经济的快速发展，兰州市面临着众多的机遇和挑战。
为了更好地推动兰州市的经济社会发展，提高城市的综合竞争力，有必要对其进行全面的可行性研究。
二、兰州市的基本情况1、地理位置兰州市位于黄河上游，是中国大陆地理版图的几何中心。
其东接陕西，南邻四川，西连青海、新疆，北靠内蒙古、宁夏，是连接中原与西域的重要交通枢纽。
2、人口与经济截至_____年，兰州市常住人口达到_____万人。
近年来，兰州市的经济保持了较快的增长速度，主要产业包括石油化工、装备制造、生物医药、新材料等。
＿____年，兰州市地区生产总值达到_____亿元。
3、自然资源兰州市拥有丰富的自然资源，如煤炭、石油、天然气等能源资源，以及金属和非金属矿产资源。
同时，兰州市的农业资源也较为丰富，是西北地区重要的农产品生产基地。
4、交通状况兰州市是中国重要的交通枢纽之一，拥有铁路、公路、航空等多种交通方式。
其中，兰州站和兰州西站是重要的铁路客运站，兰州中川国际机场是西北地区重要的航空枢纽。
三、兰州市发展的优势1、政策优势随着国家“一带一路”倡议的实施，兰州市作为丝绸之路经济带的重要节点城市，享受到了一系列的政策支持，为其经济发展提供了良好的政策环境。
2、区位优势兰州市地处中国西北地区的中心位置，是连接西北与中原、西南地区的交通要道，具有重要的战略地位和区位优势。
3、产业基础兰州市经过多年的发展，已经形成了较为完备的产业体系，特别是在石油化工、装备制造等领域具有较强的产业基础和技术实力。
4、科技人才优势兰州市拥有多所高等院校和科研机构，为城市的发展提供了充足的科技人才支持。
四、兰州市发展面临的挑战1、生态环境压力兰州市地处干旱半干旱地区，水资源短缺，生态环境较为脆弱。
随着城市的发展，生态环境保护面临着较大的压力。
名城兰州项目整体定位报告XX94
•兰州
新区
•西进
•山 脉
•距离市区 近，碧桂
•兰 园已启动
州新
•阻 塞点
城
•
•阻
拓北
塞点 •传统
•阻
市中心
塞点
•山 脉
•东 •高 扩新
区
➢ 东西带状地形，阻塞点多，市区交通拥堵，且系重工业城市，环境差；
➢ 中心区可开发土地少，因此城市外围化发展； ➢ 一个兰州，三个中心，哪个才是发展重心？
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名城兰州项目整体定位报告XX94
•新城名目众多，品企大盘四处开花 ，
•
有限市场，无限容量，如何突围？
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名城兰州项目整体定位报告XX94
•区域项目缺乏整体规划，建筑档次低，户型差，主要满足刚需客户
•外立面鼓 包
•榆中亨威璟 苑
•和平新元绿 洲
➢榆中县城、和平镇所有项目均针对刚需客户
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名城兰州项目整体定位报告XX94
•兰州经济总量低，省内第一，西部中游，居民收入不高，财富两极分化，
为少数人拥有，高端产品购买力强劲
2012年甘肃省各市、洲经济数据一览表
排名
市、州
GDP （亿元）
人口 （万人）
人均GDP 城镇居民 （美元） 收入（元）
1
兰州
1570 361.62 6882.69 18000
•碧桂园：20平方公里
•全市常住人口：360万人
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•大名城：20平方公里
名城兰州项目整体定位报告XX94
•房地产市场总结
➢市中心土地稀缺，房地产市场外围化发展； ➢城市人口少，大规模造城，后期竞争激烈； ➢一线房企进驻（万达、碧桂园、恒大、绿地、红星等），加剧市场竞争， 同时带来产品的革新； ➢雁滩、安宁是热点板块，刚需及首改主导，80-130㎡两房及三房产品为供 需主力，别墅极度稀缺； ➢消费者购房较为理性，价格、工作便利、楼盘区位、环境、配套、交通、 户型等需综合评估。
兰州市住房和城乡建设局_企业报告(业主版)
（2）铁路、道路、隧道和桥梁工程建筑（16）
重点项目
项目名称
中标单位
中标金额（万元） 公告时间
TOP1
市政设施养护维修劳务服务-兰州 市市政工程服务中心
兰州寰球人力资源 管理有限公司
239.6
2022-10-22
TOP2 TOP3
《政府采购合同》市政设施养护 甘肃伟兴生态建设 维修劳务服务--兰州市市政工程 集团有限公司 服务中心项目第十二包
平均节支率
6.4%
同比增长：-43.4%
*平均节支率是指，项目节支金额与预算金额的比值的平均值。（节支金额=项目预算金额-中标金额）
1.2 需求趋势
近 3 月(2023-06~2023-08)：
近 1 年(2022-09~2023-08)：
本报告于 2023 年 08 月 19 日 生成
1/27
近 3 年(2020-09~2023-08)：
1.3 项目规模
1.3.1 规模结构 近 1 年兰州市住房和城乡建设局的项目规模主要分布于 10-100 万区间，占项目总数的 37.0%。500 万以上大额项目 10 个。 近 1 年(2022-09~2023-08)：
本报告于 2023 年 08 月 19 日 生成
2/27
1.4 行业分布
近 1 年兰州市住房和城乡建设局的招标采购项目较为主要分布于质检技术服务 铁路、道路、隧道和 桥梁工程建筑 办公消耗用品及类似物品行业，项目数量分别达到 19 个、16 个、11 个。其中质检技 术服务 铁路、道路、隧道和桥梁工程建筑 其他专业咨询与调查项目金额较高，分别达到 2633.41 万 元、2497.64 万元、2456.06 万元。 近 1 年(2022-09~2023-08)：
甘肃兰州天居项目阶段方案提报
甘肃兰州天居项目阶段方案提报甘肃兰州天居项目阶段方案提报一、项目背景兰州市作为中国西北地区的政治、文化、经济中心城市，发展优势明显，经济实力和城市综合竞争力不断提升。
随着城市人口快速增加和城市化进程的推进，住宅需求日益旺盛。
为了满足人们对高品质住宅的需求，天居项目的规划和建设愈加重要。
二、项目概况天居项目位于兰州市南滨河路与西津西路交汇处，总占地面积约20亩，总建筑面积约10万平方米，是一座低密度高档住宅区。
项目包括6栋高层住宅和4栋别墅，充分考虑成品率、住房品质、开发成本和市场需求的均衡性。
三、总体规划天居项目总体规划以住宅为主，并配套商业设施和公共空间。
从立面设计和细节呼应到绿地布局和交通系统，项目的整体规划旨在创造一个和谐、舒适、宽敞且符合当代生活节奏的生活社区。
四、建筑设计天居项目的建筑风格整体上以现代化为主，同时结合兰州本土建筑文化和自然环境特点进行细化设计。
建筑外立面材料运用环保、耐用、无污染的材料，考虑到兰州干燥和多风的气候条件，建筑立面干净简洁，避免因气候因素影响住宅外立面的美感和持续性。
五、功能分区项目基于住宅本身的需求及其对周边设施的需求，设立了不同的功能分区，其中包括住宅区、商业区、休闲区、社交空间、停车场、公共绿化和游泳池等。
这些分区既分离了不同的功能空间，又能够使之互相补充，创造出一个立体的公共空间系统。
六、安全保障天居项目的安全保障主要分为四个方面：消防安全、物业安全、道路交通安全和公共安全。
在消防安全方面，项目配备一套完备的自动灭火系统和明确的灭火预案；在物业安全方面，项目将设立专业的物业管理团队，监督和维护住宅区内设施的安全运行；在道路交通安全方面，项目将设置合理的出入口，规范车辆和行人的行走方式；在公共安全方面，项目将加强管理和监督，及时发现和处理不良行为。
七、节能环保天居项目在建设中将注重绿色环保，使公共空间和住宅满足节能环保的需求，既减少对环境的污染，也为住户提供更为健康和舒适的生活环境。
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个人住房公积金贷 五年期以下调整为4.05% ， 五年期以上调整为4.59%，分别下调
款利率
0.27 个百分点。
维持不变
商业贷款首付比率
最低首付款比例调整为20%
加大差别化信贷政策执行力度
商业贷款利率 营业税
下限为贷款基准利率的0.7 倍
加大差别化信贷政策执行力度
超过2 年（含2 年）： 减免；不足2
所不同）
最低资本金比例
20%
维持不变
二套房房贷政策变化对比表
日期
2003 年4 月1 日 2007 年9 月27 日 2009 年6 月19 日
2010 年1 月10 日
颁布单位
央行 央行 银监会国务院 Nhomakorabea二套房贷政策
对购买高档商品房，别墅或第二套以上（含第 二套）商品房的借款人，地产信贷业务管理适 当提高首付比例，不再执行优惠住房利率规定 。
兰州江南明珠项目 前期策划报告
上海盛励机构 谨呈 2010.6
从分析到思考，从减法到加法， 没有十全十美，只有扬长避短。
目录：
Ⅰ、 政策解读 Ⅱ、 市场纵览 Ⅲ、 项目分析 Ⅳ、 项目定位 Ⅴ、 产品建议 Ⅵ、 营销推广 Ⅶ、 结语 Ⅷ、 公司案例
政策解读
调控政策、税收、物业税、地方政策
2009年以来房地产调控政策汇总
2010年4月2日
财政部
对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房 记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。
2010年4月7日
国家发改委
2010年经济社会发展工作重点提出，要进一步加强房地产市场调控，增加普通商品住 房的有效供给，支持普通自住和改善性住房消费，大力整顿房地产市场秩序。
房地产新旧税收政策比较表
税种
契税 印花税 土地增值税
旧政策
首次购买90 平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到 1% 维持不变（各个地区有不同标准）
对个人销售或购买住房暂免征收印花税
对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房 消费的收费减免政策。加大清剿力度
新政策
维持不变 维持不变 维持不变
2010年4月11日 2010年4月14日
中国银监会 国务院
银监会要求所有银行在6月底之前提交贷款情况的评估报告，并称房地产风险敞口大 ，要严控炒房行为。银监会表示，银行不应对投机投资购房贷款，如无法判断，则应 大幅提高贷款的首付款比例和利率水平。北京部分银行已将二套房首付比例提升至 60%。
会议指出，全球金融危机的影响仍在持续，将保持货币信贷适度增长，坚决抑制住房 价格过快上涨，并将加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。
日期
2009年12月14日 2009年12月17日 2009年12月23日 2010年1月10日 2010年1月21日
颁布单位
国务院
房地产调控政策
颁布“国四条”，明确提出加强房地产市场调控，抑制投资投机性住房。 会议称，将继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产 市场的调控。增加普通商品住房的有效供给，抑制投资投机性购房。
甘肃省十一条新政
➢ 少建高档商品房，多建保障性住房 ➢ 保障性住房用地，以划拨方式供给 ➢ 购买二套房，首付款比例不得低于40% ➢ 非普通住房对外销售，不足5年全额征税 ➢ 建高档商品房，资本金比例不得低于30% ➢ 严查捂盘惜售、哄抬房价等违规行为 ➢ 预售商品房，一次性公开全部房源 ➢ 及时公布房地产信息，稳定市场预期 ➢ 用4年时间，基本完成棚户区改造任务 ➢ 房地产企业信誉好，可参与棚户区改造 ➢ 地方越权减免税，必须清理和纠正
2010年3月22日 2010年3月23日
国土资源部 国资委
在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地;将 在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点;各地要明确并适当增加土 地供应总量;房价上涨过快、过高的城市，要严控向大套型住房建设供地。
要求78户不以房地产为主业的中央企业，要加快进行调整重组，在完成企业自有土地 开发和已实施项目等阶段性工作後要退出房地产业务，并在15个工作日内制订有序退 出的方案。
出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产 贷款窗口指导。对二套房不再区分改善型和非改善型，一概执行40%首付； 明确要求央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗 口指导;加强监控跨境投融资活动，防境外“热钱”冲击中国市场。
国土资源部
发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的 通知》提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中 小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。
购买第二套住房首付比例不得低于50% ，利率 上浮10% 。
加强信贷管理，切实防范按揭贷款风险，促进 按揭贷款业务健康有序发展。坚持重点支持借 款人购买首套自住住房的贷款需求，严格遵守 第二套房贷的有关政策不动摇。
要严格二套住房购房贷款管理，抑制投资投机 性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请 购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款 人、配偶及未成年子女）， 贷款首付款比例不 得低于40% ，贷款利率严格按照风险定价。
中国五部委
收紧土地受让政策，开发商须首付一半且一年内缴全款。明确土地受让人 拿地首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，开发商拿地後分期缴 纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年。
中国财政部 国务院
调整住房转让营业税政策，不足五年按全额征收营业税。个人将购买超过 五年(含五年)的非普通住房或者不足五年的普通住房对外销售的，按照其 销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过五年( 含五年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
2010年3月10日
国土资源部
再次出台了19条土地调控新政，即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知 》，该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将 被“冻结”等19条内容。
2010年3月12日
国土资源部
将于今年3月至7月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查，本次调查重点针对 擅自改变房地产用地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题。
普通住宅超过2年：免征；不足两年，差额征收；非普通住宅超 年：全额征收；超过5 年（含5 年）
过2年：差额征收；不足2年：全额征收
： 减免；不足5 年：差额征收（
2010 年起实施）
交易所得税
超过5 年（含5 年）唯一住房，免除 超过2 年（含2 年）唯一住房，免除；两年以内，20%征收. ；两年以内，20%征收（各个地区有