当前征地拆迁存在的问题培训课件
征地拆迁业务培训课件
征地拆迁业务培训课件征地拆迁业务培训课件征地拆迁是指政府为了公共利益，对私人土地进行征用，并对征用的土地上的房屋和设施进行拆除的过程。
这个过程涉及到多个方面的知识和技能，包括法律法规、项目管理、人际沟通等。
为了提高征地拆迁工作人员的专业素养和能力，培训课件是一种重要的培训工具。
一、征地拆迁的背景和意义征地拆迁作为一项重要的政府行为，对于城市建设和社会发展具有重要意义。
通过征地拆迁，政府可以腾出土地用于新的城市规划和建设，提供更好的公共服务和基础设施。
同时，征地拆迁也可以解决城市拓展和发展过程中的矛盾和问题，促进经济发展和社会进步。
二、征地拆迁的法律法规征地拆迁涉及到一系列的法律法规，包括土地管理法、城市规划法、拆迁补偿安置办法等。
征地拆迁工作人员需要熟悉相关法律法规，了解其规定和适用范围，以便在实际工作中合理操作和处理问题。
三、征地拆迁的项目管理征地拆迁是一个复杂的项目，需要进行详细的规划和管理。
在项目管理中，需要考虑到拆迁范围、拆迁顺序、拆迁进度等因素。
同时，还需要与相关部门和利益相关方进行协调和沟通，确保项目的顺利进行。
四、征地拆迁的人际沟通征地拆迁工作人员需要与居民和业主进行有效的沟通和协商。
在征地拆迁过程中，可能会涉及到一些敏感问题和利益冲突，需要通过良好的沟通和协商解决。
因此，征地拆迁工作人员需要具备一定的人际沟通技巧和能力。
五、征地拆迁的风险管理征地拆迁过程中存在一定的风险，包括法律风险、社会风险和项目风险等。
征地拆迁工作人员需要具备风险意识，能够及时发现和应对风险。
同时，也需要了解相关的风险管理方法和工具，以减少风险对项目的影响。
六、征地拆迁的社会影响征地拆迁对于居民和业主来说是一项重大的生活事件，会对他们的生活和工作带来一定的影响。
征地拆迁工作人员需要关注和理解居民和业主的需求和关切，尽量减少对他们的不便和困扰。
同时，也需要积极回应社会关注和舆论反馈，维护良好的社会形象和声誉。
七、征地拆迁的案例分析通过对征地拆迁的案例分析，可以帮助征地拆迁工作人员更好地理解和掌握相关知识和技能。
PPT拆迁条例法律培训讲义(含案例分析)
1997年在宅基地上建起了自住加出租的六层小洋房，花费120万元的建造费 。蔡珠祥1972年赴港谋生，获得香港居民身份，失去了股民资格，没有了村 集体经济的分红，出租房子成了惟一依靠。
2005年11月11日，政府核发蔡屋围 金融中心区改造项目《房屋拆迁许 ，蔡屋围集团 公司董事长蔡洪亮和京基公司签了 房地产开发合同，近4.6万平方米土 地（包括宅基地）已全部被卖掉。
案例思维
合法合规
法律关系
重点
主体关系
合情合理
大案例看历史性，小案例看法律性
先看法律性，再看历史性
关于主体、关系
拆迁管理人 拆迁人 被拆迁人 与被拆迁房屋相关的其他主体 拆迁单位
你认为哪些机关有权管理土地相关事宜？
本案中房屋评估机构的法律地位是什么？
城管是否有权进行拆迁？
拆迁管理人与拆迁人、拆迁人与被拆迁人、拆迁管理人与拆迁单位的关系是什么？
其次，其显然又是一个法律问题。 《城市房屋拆迁管理条例》与《宪 法》、《物权法》和《房地产管理法》 等有明显抵触，它本身并没有赋予拆 迁人和被拆迁人之间充分的对等关系。
仔细分析会发现，当下的拆迁行 为，很大因素上是地方政府执政理念 和政绩观的折射。为了快速实现城市 化，为了刺激房地产的发展以进一步 保证城市建设，地方政府不遗余力地 支持和授权开发商的拆迁行为。所以 它又是一个政府角色的问题。
背景链接
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——蔡珠祥把刚在3月15日通过的物权法作为尚方宝剑：“新颁布的物权法明确说明保护居民
私有房产，我们这是在捍卫法律尊严。”
京基公司在同年9月，请中介机构对蔡氏夫妇的楼房进行评估，评估价为3998元/ 平方米，那时周边的房价为1.2万元/平方米。此后，开发商作了让步，把补偿价 提至9000元/平方米。
当前征地拆迁领域存在的问题及对策（精简版）
当前征地拆迁领域存在的问题及对策当前征地拆迁领域存在的问题及对策近几年来，在推进城市化、加速城市建设、改变城市面貌的工作进程中，遇到的首要问题就是征地拆迁问题。
在很多地方，征地拆迁已经成为基层党委、政府的经常性的主要工作，同时也是难度最大的工作。
由于征地拆迁直接牵扯到地方政府、开发商和被拆迁户的利益，因此日益成为当前各种矛盾的焦点，如果处理不好，很可能引发矛盾冲突，影响社会和谐稳定。
一、征地拆迁存在的问题当前征地拆迁中存在的问题虽然很多，但归结起来主要集中在两个方面。
表现在政府方面，主要是违法征地、未征先占、以租代征以及未按法律规定进行补偿、滥用权力，滋生腐败等问题。
表现在被拆迁户方面，主要是嫌补偿低，乱搭乱建乱装修乱栽树，以尽可能多地套取补偿款。
具体问题如下：1、由于受土地指标的限制，很多地方普遍存在未征先占、以租代征、强迫流转等问题。
据统计和估算，国家分配给一个中等县每年的建设用地指标大约200亩，而各个县实际上占用的土地，包括工业用地和商业用地，每年都在近万亩，这些被占用的土地大都是基本农田。
以此推算，全国每年新占用耕地约在2000万亩左右，5年就要减少近1亿亩耕地。
而所谓的土地开垦复耕、土地指标增减挂钩等，纯属文字游戏和掩耳盗铃，对控制耕地的被占用没有任何实际意义，相反成为地方上滥占耕地的借口。
2、房屋拆迁货币补偿不按法律规定办事，补偿太低。
房屋拆迁补偿，可以以旧换新，也可以实行货币补偿，实行货币补偿的，按照同区位新房价格进行补偿，拆迁户有选择补偿形式的权利。
但是，在一些地方，为了帮助开发商销售商品房，政府往往站在开发商一边，如果被拆迁户选择货币补偿，就按旧房的评估价补偿，而评估价往往压得很低。
被拆迁户为了不至于损失太大，只好放弃选择货币补偿，不情愿地选择旧房换新房。
但是，被拆迁的旧房面积往往小于新建住房的面积，拆迁户还需支付巨额差价，加重了拆迁户的经济负担。
3、征地拆迁有谈判、讨价还价的性质，双方交易比较隐蔽，往往产生权力寻租，容易滋生腐败。
《房屋拆迁问题》课件
拆迁补偿
为低收入人群提供住房补贴和安置房，同时 鼓励他们参与改造后的社区建设。
社会影响
得到了低收入人群的欢迎和认可，提高了他 们的生活质量和社区归属感。
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房屋拆迁的案例分析
案例一：某城市的商业开发拆迁
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总结词
商业利益驱动，拆迁规模较大
详细描述
某城市为了发展商业区，对市 中心区域进行了大规模的拆迁 ，涉及数百户居民和商户。
拆迁补偿
根据评估结果进行货币补偿或 产权置换。
社会影响
部分居民对拆迁补偿不满意， 引发了一些社会矛盾和纠纷。
案例二：某城市的旧城改造拆迁
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房屋拆迁的问题
补偿问题
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补偿标准
拆迁补偿标准是否合理， 是否能够保障被拆迁户的 合法权益。
补偿方式
补偿方式是否多样化，是 否能够满足被拆迁户的不 同需求。
补偿透明度
补偿过程是否公开透明， 被拆迁户是否能够了解并 监督补偿情况。
安置问题
安置地点
安置地点是否合理，是否 能够满足被拆迁户的生活 和工作需求。
安置配套设施
安置点配套设施是否完善 ，如交通、教育、医疗等 。
安置过渡期
安置过渡期是否合理，被 拆迁户在过渡期间的生活 保障措施是否到位。
公共利益界定问题
公共利益定义
如何明确公共利益的定义和范围 ，避免政府滥用公共利益的名义
进行强制拆迁。
公共利益评估
建立公正、透明的公共利益评估机 制，确保拆迁行为符合公共利益。
要点二
详细描述
房屋拆迁前，需要由建设单位或个人向相关部门提出申请 ，并提交相关资料。经过审查和批准后，相关部门会发布 拆迁公告，告知被拆迁人有关事项。在协商和签订协议的 过程中，必须遵循公平、公正、合理的原则，确保被拆迁 人的合法权益得到保障。同时，拆迁过程中必须遵守相关 法律法规，如《城市房屋拆迁管理条例》等。
拆迁评估中遇到的问题与对策ppt课件
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拆迁评估所依据的文件
5、建设部关于印发《城市房屋拆迁估价指导意见》 的通知（建住房[2003]234号）
第三条 本意见所称城市房屋拆迁估价(以下简 称拆迁估价)，是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额， 根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素， 对其房地产市场价格进行的评估。
项目归档 协助动迁 出具估价报告及分户报告单 公示及答疑
确定估价结果
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拆迁评估流程
1、网上报名
评估公司由专人负责在天津市房管局房屋拆迁网 上的报名工作。
2、抽签确定评估公司
携带委托书、资质证书、营业执照、本人身份证 原及复印件，法定代表人身份证复印件等到指定地 点参与评标。
3、接受估价业务
明确估价目的、估价时点、估价对象，签订估价
（2）参照物及估价对象可比较的指标、技术参数等 是可以收集到的。
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收益法的内涵
1、定义 收益法 ，也称收益资本化法、收益还原法。收
益法是预测估价对象的未来正常收益，选择适当的 报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点 后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值 的方法。 2、应用前提 （1）估价对象有经济收益或潜在收益 （2）未来收益和风险能较容易量化
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成本法的内涵
1、定义 成本法，简要说，是根据估价对象的重新构建
价格来求取估价对象价值的方法。 2、应用前提
（1）自由竞争的市场 （2）该种商品本身可以大量重复生产
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天津市拆迁的主要模式
目前天津市主要按市场法进行拆迁，被拆迁房屋的价值主要以下面 的方法确定
拆迁问题讲座
拆迁问题讲座一、拆迁中的问题二、暂停有关活动（新建、扩建、改建）的意义：1、减少资源浪费；2、停止房屋用途的改变，减少房屋覆盖面；3、减少房屋租赁，减少房屋拆迁补偿安置压力三、如何暂停有关活动（不超过1年，可延长一次，延长时间也不超过1年）：工商部门、土地管理部门、房管部门、四、房屋拆迁中的评估：1、聘用有相应资质的评估公司、订立的合同要完整、规范。
2、规范、合法、正确评估（市场比较法）3、有效评估1、拆迁范围确定后暂停房屋用途改变将防止增加拆迁人负担。
2、拆迁范围确定后暂停房屋出租可以减少安置困难。
3、改变房屋用途和土地用途，应经工商部门和土地管理部门。
4、暂停活动应严格按照法定程序进行。
5、暂停租赁房屋，主要是房屋行政主管部门的职责。
拆迁中的评估事宜1、相当数量的评估师估价是为拆迁人牟取最大利益服务。
2、估价师往往依附于行政权力，依附于房地产开发商。
3、房地产开发商是房地产估价机构的最大客户。
4、估价师往往与拆迁人有利益关系，其评估活动带有倾向性。
5、估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日。
1、房屋拆迁合同存在着要约邀请、要约、承诺三个阶段。
2、依靠行政力量强力推行拆迁是我国目前的特色。
3、房屋拆迁中最好的要约邀请是宣传资料。
4、大部分的房屋拆迁是通过合同谈判、签定和履行来完成的。
5、要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。
房屋拆迁纠纷的防范和处理政府主导地位。
政府主导行为，采取强力推进；制订地方法规与政策的问题；为便于自己操作，制订时不愿意走群众路线，不民主，不公开；1、许多拆迁公司存在野蛮拆迁、非法拆迁等问题。
2、拆迁人不可以自行拆迁。
3、有些拆迁公司有严重的黑社会背景。
4、拆迁人要提供拆迁补偿资金的银行证明。
5、城市房屋拆迁需要调查摸底，编制拆迁计划和方案。
1、房屋拆迁许可审查应以程序性审查为主，实质性审查为辅。
2、申请拆迁范围不得超过土地使用权批准文件所确定的范围。
3、现在中国农村的拆迁一共有五种模式。
征地补偿安置管理培训课件
征收其他土地的补偿标准由省（区、市） 规定；
地上附着物、青苗的补偿费由省（区、 市）规定
•
法律同时规定，按上述标准支付土地补偿费
和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原
有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府
为报批前程序、审批、批后实施程序以及征地争议裁决等四 个主要阶段，分别如下：
征地报批前程序：一是征地告知。国土资源部《关于完 善征地补偿安置制度的指导意见》（国土资发 〔2004〕238 号）规定：在征地依法报批前，当地国土资源部门应将拟征 地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知 被征地农村集体经济组织和农户。在告知后，凡被征地农村 集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上 附着物和青苗，征地时一律不予补偿。
• 2、1958年，国家修订《国家建设征用土地办 法》，规定“对于一般土地，以它最近二年至四 年的定产量的总值为标准。”
• 3、1982年，国务院颁布《国家建设征用土地条 例》 ，规定“征用耕地（包括菜地）的补偿标准， 为该耕地年产值的三至六倍，年产值按被征用前 三年的平均年产量和国家规定的价格计算。” “征用耕地（包括菜地）的，每一个农业人口的 安置补助费标准，为该耕地每亩年产值的二至三 倍，需要安置的农业人口数按被征地单位征地前 农业人口（按农业户口计算，不包括开始协商征 地方案后迁入的户口）和耕地面积的比例及征地 数量计算。年产值按被征用前三年的平均年产量 和国家规定的价格计算。但是，每亩耕地的安置 补助费，最高不得超过其年产值的十倍。”
• 三是征询意见，组织征地听证。国土资源部《关于完善征 地补偿安置制度的指导意见》（国土资发 〔2004〕238号） 中规定：在征地依法报批前，当地国土资源部门应告知被 征地农村集体经济组织和农户，对拟征土地的补偿标准、 安置途径有申请听证的权利。当事人申请听证的，应按照 《国土资源听证规定》（国土资源部令第22号）规定的程 序和有关要求组织听证。在听证过程中，负责组织听证的 机关应当将其补偿标准、安置途径的有关证据向听证的农 民出示并作出说明。如果被征地的农民认为征地机关拟定 的补偿标准和安置途径依据不足，可以提出自己的建议， 如果被征地农民提出的建议合理合法，征地机关应考虑重 新更改补偿标准、安置途径。被征地农民提出的异议和建 议，听证机关应该形成笔录，并作为征地报批的必备材料。
征地拆迁问题及对策
征地拆迁问题及对策一、征地拆迁存在的问题（一）法律、法规的缺失。
长期以来，农村房屋拆迁处于无法可依的状态，对农民房屋的私有财产权，一直采取忽略或放任态度，在可见的法律法规中，房屋仅被包含在“附着物”之中，严重混淆了农民土地的集体所有性质和房屋的的私有性质。
地方政府在办理农村房屋拆迁补偿事宜时主要参照国有土地上的城市房屋拆迁补偿办法进行。
（二）农民失地问题的影响。
土地既是农民的基本生产资料，也是农民的最可靠的生活保障。
在当前社会保障制度还不健全的情况下，土地一旦被征占，就意味着农民失去了基本生活保障。
20世纪90年代以后，各地普遍采取征地时一次性地支付补偿金，让被征地农民自谋职业。
自谋出路的失地农民，就业方面明显处于劣势地位，很容易陷入失地又失业的困境。
失地农民文化程度不高，缺乏非农就业技能，在就业方面明显处于劣势地位，目前相当一部分处于失业和半失业状态，失去土地后生活水平下降的现象相当普遍。
实行货币补偿后，失地农民自行解决养老、医疗、失业等社会保险待遇，但从总体上看，失地农民社会保障覆盖面窄，保障水平低。
（三）拆迁房屋权属、面积确定难题。
1．拆迁房屋的权属问题。
农村集体土地产权不清，是农村房屋拆迁农民权益得不到有效保护的深层次原因。
由于我国规划、土地管理起步较晚，在地籍初始登记时，缺乏统一严密的政策、步骤和方法，再加上政策宣传不到位，农民法律意识淡薄，致使登记工作不规范，造成地籍资料不完整、地籍要素记载不详、土地错登记、漏登记等问题大量存在。
又因时间跨度长，许多房屋的土地证记载与实际情况不符，导致在拆迁过程中对房屋产权难以确认。
有些年代久远的无证老房，也因为使用人不能提供合法的权属凭证而无法确权。
2．违章建筑的存在。
违章建筑的蔓延和缺乏管理加大了拆迁难度。
首先是由于国家对土地的宏观调控和城市规划控制，剥夺了部分农村村民审批宅基地的权利，造成不少农民的实际居住困难，有的农民因此搭建违章建筑用于居住；其次受经济利益的驱动，许多农民为了追求房屋租赁利润，违反政策，突破规划乱搭乱建，用于出租；还有部分农民法律意识不强，以为可以在自己的房前屋后及自留地小搭小建，形成大面积的违章建筑。
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当前征地拆迁存在的问题、成因
近年来，随着城市建设快速发展，征地拆迁项目不断增多，其规模不断扩大。
越来越多的土地被征用、房屋被拆迁，随之而来的征地拆迁纠纷也不断增多。
由于该类纠纷的存在其一定的复杂原因，对其处理的法律依据也有一定困难，所以由此产生大量群体上访事件，严重影响社会稳定。
一、当前征地拆迁存在的问题
近年来土地征用、房屋拆迁工作是稳定、有序进行的，但由于各方面的原因，还存在着一些不可忽视的问题，这些问题主要有：
（一）征地数量大。
（二）利益分配矛盾复杂。
补偿费标准偏低，使本已非常有限的征地补偿费用成为当事人争夺的目标。
排挤他人的分配额，使自己获得更多的补偿金，是造成基层群众自治权出现偏差的主要原因。
很难使当事人服判息诉，从而导致群体上访事件，甚至越级上访的发生。
（三）工作方法简单。
正常的征地拆迁工作是发展经济、重塑城市形象、改善人民群众工作和居住环境的好事，是符合广大人民群众根本利益的。
但是涉及到广大被征地的农民和被拆迁的居民的切身利益，特别是有相当数量的弱势群体存在一定的困难。
但是在征地拆迁工作中，有的地方工作方法简单，如在拆迁之前不进行必要的公示，不签拆迁协议就停水断电、上房揭瓦，严重影响拆迁的正常生活；
二、当前征地拆迁问题的成因
（一）政绩观的偏差。
有的地方行政官员为了在有限的任期内早出“政绩”，不顾本地实际情况，不管群众的承受能力，盲目地大量地搞征地拆迁，使资源过量消耗和严重浪费。
加之保护耕地的意识不强，要发展经济必须多上新项目，而上新项目不得不大量占用耕地。
过分征用土地的现象，严重影响广大人民群众的根本利益。
（二）政策法规及地方性规定不够衔接。
我国法律对国家征用土地及私有财产应当给予补偿作了原则性的规定，如国务院《城市房屋拆迁管理条例》，遵循“等价有偿”的原则，由于受种种条件的限制，城市环境改善后原先划定的土地级别不能随之调整，使得拆迁补偿价格与实际市场价格不符，一些土地级别低的地区房地产价格因市场调节因素明显高于土地级别高的地区，但拆迁区位补偿仍低于土地级别高地区。
至于各地乡规民约的规定不一致，从而规定不够衔接。
（三）历史遗留问题解决乏力。
那些因历史原因或城市管理不到位造成的，既无合法产权和土地使用证明，也无其他合法建房手续的房屋，还有已被规划主管部门认定的违章建筑，在拆迁中其合法性待定，但大多数无证照房屋都是困难群众的安身之所，对无证照房屋的补偿，没有政策依据，拆迁主管部门不能视为有证房屋补偿，其实际补偿与有证房屋差距较大。
另外，还有违反规划用地、用地手续不全、欠交土地出让金和规费、施工资料不全、无法竣工验收、非法补办用地手续等一些遗留问题。