【参考文档】开发商以未办产权证为由,拒绝返还购房合同面积和实测面积误差房款-word范文 (14页)
购房合同面积与房产证面积不一样怎么办？
购房合同⾯积与房产证⾯积不⼀样怎么办？购房合同上标注的⾯积与房产证上标注的⾯积有差异是正常的，但是其差异值要控制在⼀定的范围。
那如果购房合同⾯积与房产证⾯积不⼀样怎么办呢?⼀般误差值在3%以内，按多退少补原则处理。
误差值超过3%，超过的⾯积开发商赠与，不⾜的⾯积开发商要双倍补偿，购房者也可以选择退房。
上标注的⾯积与上标注的⾯积有差异是正常的，但是其差异值要控制在⼀定的范围。
那如果购房合同⾯积与房产证⾯积不⼀样怎么办呢?⼀般误差值在3%以内，按多退少补原则处理。
误差值超过3%，超过的⾯积开发商赠与，不⾜的⾯积开发商要双倍补偿，者也可以选择。
⾯积出⼊纠纷是指房产商交给购房者房屋实际实⽤⾯积与合同不符，发⽣建筑⾯积的增加或减少，因损害购房者利益⽽引发的纠纷。
以下⼏种情况极易引起⾯积出⼊纠纷：⼀是应付购房款不变，总建筑⾯积、套内⾯积、公摊⾯积同⽐减少。
此时，房产商或者隐瞒建筑⾯积减少的事实，或者在不能隐瞒时，拒绝购房者的退房退款要求，或者在购房者未要求退房时拒绝返还⾯积减少部分的房价款;⼆是公摊⾯积不变，总建筑⾯积、套内⾯积减少，房产商拒绝返还减少部分的房价款;三是总建筑⾯积不变，套内⾯积减少，公摊⾯积增加;四是套内⾯积不变，总建筑⾯积、公摊⾯积增加;五是套内⾯积减少，总建筑⾯积增加、公摊⾯积增加(第三、四、五等三种情况也是引起公摊⾯积纠纷的原因);六是总建筑⾯积、套内⾯积、公摊⾯积同⽐增加。
在出现第四、五、六三种情况时，房产商不问青红皂⽩，强⾏要求购房者补⾜增加部分的房价款，从⽽引发纠纷。
七是当房屋⾯积存在出⼊时，在误差⾯积对应价款的处理上产⽣纠纷。
当⾯积纠纷产⽣后，在确定解决争议的⽅法上产⽣新的纠纷。
购房合同中，购房者较容易忽略“解决争议的⽅法”条款，对该条款常常未予约定或约定不明。
以致产⽣后，当事⼈之间在选择争议解诀⽅法上⼜发⽣新的纠纷。
⽬时，也由于房屋⾯积管理政出多门，在应由哪个部门裁决⾯积纠纷的问题上，购房者⽆所适从。
沧州荣盛房地产开发有限公司、沧州市同天购物中心有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
沧州荣盛房地产开发有限公司、沧州市同天购物中心有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】河北省沧州市中级人民法院【审理法院】河北省沧州市中级人民法院【审结日期】2021.03.30【案件字号】(2021)冀09民终616号【审理程序】二审【审理法官】高娜赵文甲位海珍【审理法官】高娜赵文甲位海珍【文书类型】判决书【当事人】沧州荣盛房地产开发有限公司;沧州市同天购物中心有限公司【当事人】沧州荣盛房地产开发有限公司沧州市同天购物中心有限公司【当事人-公司】沧州荣盛房地产开发有限公司沧州市同天购物中心有限公司【代理律师/律所】韩占幸河北东方伟业律师事务所;封金良河北卓强律师事务所【代理律师/律所】韩占幸河北东方伟业律师事务所封金良河北卓强律师事务所【代理律师】韩占幸封金良【代理律所】河北东方伟业律师事务所河北卓强律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】沧州荣盛房地产开发有限公司【被告】沧州市同天购物中心有限公司【本院观点】上诉人以沧州市产测绘队于2014年12月18日出具的《房屋测绘成果认签表》实测表向被上诉人同天公司主张权利，该实测表载明：荣盛国际购物广场的建筑面积为273590.62平方米，交付给被上诉人的案涉房屋的建筑面积为29223.28平方米。
【权责关键词】无效社会公共利益催告撤销代理违约金合同约定当事人的陈述证据不足证据交换重新鉴定关联性质证证明责任（举证责任）诉讼请求维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】其余二审查明事实与一审查明事实一致，予以确认。
【本院认为】本院认为，上诉人以沧州市产测绘队于2014年12月18日出具的《房屋测绘成果认签表》实测表向被上诉人同天公司主张权利，该实测表载明：荣盛国际购物广场的建筑面积为273590.62平方米，交付给被上诉人的案涉房屋的建筑面积为29223.28平方米。
购房合同里面关于面积补差
一、面积误差定义本合同所指的面积误差，是指购房合同约定的建筑面积、套内建筑面积与产权登记面积之间的误差。
二、面积误差处理方式1. 面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按以下方式处理：（1）若实际面积大于合同约定面积，超出部分的面积按合同约定的价格计算，由买受人补足；（2）若实际面积小于合同约定面积，不足部分的面积按合同约定的价格计算，由出卖人返还给买受人。
2. 面积误差比绝对值超过3%，按以下方式处理：（1）若实际面积大于合同约定面积，超出部分的面积按合同约定的价格计算，由买受人补足；（2）若实际面积小于合同约定面积，不足部分的面积按合同约定的价格计算，由出卖人返还给买受人。
同时，出卖人应向买受人支付相当于不足部分面积房价款的赔偿金。
三、面积误差补差期限1. 面积误差比绝对值在3%以内的，买受人应在收房后30日内向出卖人支付超出部分的面积款项；出卖人应在收到款项后15日内将不足部分的面积款项返还给买受人。
2. 面积误差比绝对值超过3%的，买受人有权解除合同，出卖人应在买受人提出解除合同之日起30日内退还已付购房款及利息。
四、面积误差争议解决1. 双方就面积误差发生争议时，应友好协商解决；协商不成的，可以向人民法院提起诉讼。
2. 在争议解决过程中，出卖人应承担举证责任，证明实际面积与合同约定面积之间的误差。
五、其他1. 本合同面积补差条款为补充性条款，不影响其他条款的效力。
2. 本合同未尽事宜，按国家有关法律法规及双方协商一致的原则处理。
3. 本合同面积补差条款自双方签字（或盖章）之日起生效。
买受人（签字/盖章）：____________________出卖人（签字/盖章）：____________________签订日期：_______________________________。
房产预售合同面积和测绘面积误差的补充协议
房产预售合同面积和测绘面积误差的补充协议房产预售合同面积与测绘面积误差补充协议（模板一）甲方（卖方）：[开发商全称]乙方（买方）：[购房者姓名/公司名称]鉴于甲乙双方已就位于[具体地址]的房产（以下简称“该房产”）签订了《商品房预售合同》（以下简称“原合同”），现因房屋实测面积与原合同约定的预售面积存在差异，为明确双方权利义务，经友好协商，特订立本补充协议以资共同遵守。
一、面积差异情况根据原合同约定，该房产预售建筑面积为[预售面积]平方米，套内建筑面积为[预售套内面积]平方米。
经具有合法资质的测绘机构实测，该房产的最终建筑面积为[实测面积]平方米，套内建筑面积为[实测套内面积]平方米。
二、面积误差处理原则面积误差比=（实测面积-预售面积）/预售面积×100%。
若面积误差比在±[具体比例]%以内（含本数），则双方据实结算房价款，多退少补。
若面积误差比超过±[具体比例]%的，乙方有权选择退房或继续履行合同。
乙方选择退房的，甲方应在乙方提出退房要求之日起[具体时间]日内将乙方已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并按已付房价款的[具体比例]%支付违约金。
乙方选择继续履行合同的，则面积误差比绝对值在[具体比例]%以上的部分房价款由甲方承担，产权归乙方所有。
三、结算与支付双方应根据本补充协议第二条确定的面积误差处理原则，于本补充协议签订后[具体时间]日内完成房价款的结算工作。
若需甲方退还房价款或支付违约金的，甲方应在结算完成后[具体时间]日内通过银行转账方式支付给乙方；若需乙方补交房价款的，乙方应在结算完成后[具体时间]日内支付给甲方。
四、其他约定本补充协议与原合同具有同等法律效力，如本补充协议与原合同存在冲突之处，以本补充协议为准。
本补充协议未尽事宜，双方可另行协商签订补充协议，补充协议与本补充协议具有同等法律效力。
因履行本补充协议发生的争议，双方应友好协商解决；协商不成的，可提交原合同约定的争议解决机构处理。
购房合同无效情况说明范本
尊敬的购房人：您好！为确保您的合法权益，特此就购房合同无效的相关情况予以说明如下：一、合同无效的情形1. 违反法律法规：若开发商未取得预售许可证、未办理土地使用权证、未缴纳相关税费等，导致购房合同无效。
2. 欺诈、胁迫行为：开发商以欺诈、胁迫手段，使购房人在违背真实意思的情况下签订购房合同，该合同无效。
3. 设计变更未获同意：开发商在未取得购房人同意的情况下，擅自变更房屋设计，包括户型、面积、朝向等，导致购房合同无效。
4. 房屋面积误差超过3%：开发商实际交付的房屋实测面积与合同约定的建筑面积或套内面积误差绝对值超过3%，购房人有权要求退房，购房合同无效。
5. 房屋主体结构质量不合格：经工程质量检测机构核验，房屋主体结构（承重墙、梁、柱等）确属不合格，购房人有权退房，购房合同无效。
6. 无民事行为能力或限制民事行为能力人签订合同：无民事行为能力的人或限制民事行为能力的人需由法定代理人签订购房合同，否则合同无效。
7. 出卖人未告知买受人再次抵押：签订买卖合同后，出售人未告知买受人又将房屋抵押给第三方，合同无效。
8. 一房多卖：开发商对同一房屋进行多次销售，购房合同无效。
9. 开发商隐瞒事实：将拆迁安置房、违法建筑等出售给购房者，签订的购房合同无效。
10. 出卖人迟延交付房屋：三个月的合理期限内，出卖人仍未能履行交付房屋义务，购房合同无效。
11. 出卖方原因导致无法办理房产证：因出卖方原因，购房人在合同约定期限内无法取得房屋的产权证，购房合同无效。
二、维权途径1. 协商解决：与开发商协商，争取退还房款及利息。
2. 申请仲裁：向仲裁机构申请仲裁，维护自身合法权益。
3. 诉讼途径：向人民法院提起诉讼，依法维护自身权益。
请您在签订购房合同前，仔细阅读本说明，了解购房合同无效的情形，以免自身权益受损。
如有疑问，请及时咨询专业律师。
特此说明。
购房人：开发商：签订日期：年月日。
契税_购房合同退面积差
在购房过程中，面积差异是购房者与开发商之间常见的纠纷之一。
当购房合同上的房屋面积与实际房产证上的面积存在差异时，购房者有权要求退面积差。
然而，在退面积差的过程中，契税的处理也是一个不容忽视的问题。
本文将就购房合同退面积差与契税处理进行详细阐述。
一、购房合同退面积差的依据1. 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。
2. 《中华人民共和国商品房销售管理办法》第三十三条规定，商品房交付使用后，买受人认为实际面积与合同约定面积不符的，可以要求出卖人承担违约责任。
3. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，商品房买卖合同约定面积与实际面积不符的，按照以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算；（2）面积误差比绝对值超过3%，买受人有权解除合同，要求退还已付购房款及利息。
二、契税处理1. 当购房合同退面积差时，购房者需要了解契税的处理方式。
2. 根据《中华人民共和国契税暂行条例》第七条规定，契税应当在房屋权属转移后缴纳。
因此，在购房合同退面积差的情况下，购房者需先办理房屋权属变更登记手续。
3. 契税退还条件：（1）购房者已按预售面积、预售房款缴纳契税；（2）实测面积与预售面积有误差，导致房款发生变化，致使购房者多缴税款；（3）购房者申请退税。
4. 退税所需材料：（1）身份证原件及复印件2份；（2）缴纳契税的税票原件（两联）及复印件1份；（3）购房合同原件及复印件1份；（4）销售不动产发票或购房款收据原件及复印件1份；（5）退税申请人本人的银行卡复印件1份，并注明开户行网点名称及开户日期。
三、注意事项1. 购房者在签订购房合同时，应仔细阅读合同条款，明确面积误差的处理方式。
2. 购房者在办理房屋权属变更登记手续前，如发现面积差异，应及时与开发商沟通，协商解决。
合同面积与产证面积不一致 物业费多退少补案例
合同面积与产证面积不一致物业费多退少补案例重庆商报讯房产证登记面积与购房合同上的面积相差0.46平方米，根据购房合同约定，开发商将退款2800多元。
但让家住江北大川水岸的蓬女士郁闷的是，虽然开发商承诺退钱，却又声称没钱，不过若是冲抵物管费，则可马上兑现承诺。
由于双方未能达成协议，问题一拖就是一年多了。
面积有误差应退2881元10月22日，据蓬女士告诉记者，她是在2010年购买的这套房屋。
记者在蓬女士提供的购房合同上看到，合同标明该套房屋的套内面积为66.83平方米。
去年3月交房后，蓬女士顺利拿到了房产证，却发现了问题：“房产证上写明房屋套内面积只有66.37平方米，比购房合同上少了0.46平方米了。
”“按照当时的购房价格，套内房屋的价格为6263.21元，少了0.46平方米，折合为2881元。
”蓬女士说，面积出现了误差，开发商就应按照相关规定，退还业主多付的购房款。
业主索要现金一直未果记者在开发商与蓬女士签订的购房合同上看到，合同明确约定：房屋套内建筑面积与产权登记套内面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算，多退少补。
记者在大川水岸物管处了解到，目前开发商重庆大川集团房地产开发有限公司委托大川物业管理有限公司全权处理该小区的面积差退款问题啊。
从去年3月拿到房产证开始，蓬女士就开始找物管退还相应费用。
可一等再等，蓬女士都没等来退款，物管公司告诉她：“没有资金”。
“可以退，但真的不知道到底多久才能退给蓬女士。
”大川物管一位负责面积差退款的女性工作人员告诉记者，目前要求面积差退款的用户有600多户，涉及小区E5、D1、D5等多栋多户型的业主，“全部都要来退钱，开发商那边也没有这么多钱来退。
”退款的期限无法落实，那该怎么办呢？物管公司便向蓬女士提出，不退现金，将那笔退款直接“冲抵”物管费。
“金额都是一样的，冲抵物管费马上就可以办理的。
”对于物管的说法，蓬女士并不接受。
“购房时都是现金，现在怎么却只能冲抵物管费？”蓬女士说，她为此与物管多次进行协商，退现金的事情从去年一直拖到现在，均没有结果。
购房合同交房面积误差
甲方（以下简称“买受人”）与乙方（以下简称“出卖人”）就房屋买卖事宜，经友好协商，达成如下协议：一、房屋基本情况1.1 出卖人承诺出卖房屋的建筑面积为________平方米，房屋坐落地点为________。
1.2 出卖人保证所售房屋权属清晰，不存在产权纠纷，符合国家法律法规及政策规定。
二、面积误差处理2.1 交房面积误差的处理原则：按照《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同》的有关规定执行。
2.2 交房面积误差的计算方式：以实际测量面积与合同约定面积之差，计算误差比例。
2.3 误差比例的计算公式：误差比例 =（实际测量面积 - 合同约定面积）/ 合同约定面积× 100%2.4 误差比例的处理：（1）误差比例在±3%以内（含3%），由买受人自行承担；（2）误差比例超过3%，买受人有权要求解除合同，并要求出卖人退还已支付的全部房款，并支付相应利息。
2.5 出卖人应当在交房前向买受人提供房屋实测面积报告，买受人应在收到报告之日起15日内对误差比例提出异议，逾期视为买受人同意实测面积。
三、违约责任3.1 出卖人未按照合同约定交付房屋的，应当按照下列方式承担违约责任：（1）按照逾期交付天数，向买受人支付已交付房款万分之五的违约金；（2）逾期交付超过90日的，买受人有权解除合同，并要求出卖人退还已支付的全部房款，并支付相应利息。
3.2 买受人未按照合同约定支付房款的，应当按照下列方式承担违约责任：（1）按照逾期支付天数，向出卖人支付已支付房款万分之五的违约金；（2）逾期支付超过90日的，出卖人有权解除合同，并要求买受人支付已交付房款的双倍利息。
四、争议解决4.1 买受人、出卖人因履行本协议发生争议的，应友好协商解决；协商不成的，任何一方均可向房屋所在地人民法院提起诉讼。
五、其他约定5.1 本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自双方签字（或盖章）之日起生效。
5.2 本协议未尽事宜，双方可另行协商解决。
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开发商以未办产权证为由,拒绝返还购房合同面积和
实测面积误差房款
篇一：漫谈商品房买卖合同面积误差纠纷之处理
漫谈商品房买卖合同面积误差纠纷之处理来源：：日期：201X-11-08陈万金山东泰中律师事务所主任法学硕士
在商品房销售中，购房者和开发商就暂测面积与实测面积的差异发生纠纷时有发生，商品房的销售包括现售和预售，在预售情形中，合同中约定的面积不会是产权登记面积，即使在现售情形中，绝大多数待销房屋的面积也都是暂测面积，其产权登记面积依据《房产测绘管理办法》的规定，应当由房地产开发企业在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于权属登记，故而因面积误差引发的纠纷不胜枚举。
而法规对于该问题的处理规定也不够具体、明确，导致相同的案情，各地处理的结果却不同。
一、相关概念
暂测面积是指房屋未竣工前，测量机构或其他单位依施工图及规定的计算办法测算的面积。
而实测面积，是指房屋竣工后，经测量机构实地丈量出具的《建筑面积测算表》上认定的面积。
由于房屋预售是房产商将尚未建成的房屋向社会销售，所以在预售合同中，双方当事人约定的建筑面积只能是暂测面积。
由于施工图纸与实际完工的建筑之间会存在差异，暂测面积与实测面积发生误差就在所难免。
商品房销售面积还有套内建筑面积与共用分摊建筑面积之分，即商品房的销售面积是套内建筑面积与共用分摊建筑面积之和。
套内建筑面积包括套内使用面积、套内墙体面积及阳台建筑面积。
套内使用面积是每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积的总和，包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜、户内楼梯等。
套内墙体面积是套内使用空间周围的围护或承重墙体，包括共用墙和非共用墙。
对于封闭的阳台和不封闭的阳台，其建筑面积的计算方式并不相同。
共用分摊建筑面积是以幢为单位的，本幢内的共用建筑面积可以分摊至每套住宅，其面积包括电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整幢建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积以及各套住宅公共建筑空间之间的分隔、外墙墙体。
套内建筑面积、共用分
摊建筑面积最终是由有资质的部门进行测绘的，存在着一套全面而专业的测算
原则及方式。
二、相关法规
1 ．对于房屋面积问题，《城市房地产管理法》以及中华人民共和国建设部颁布的《城市商品房预售管理办法》对房屋面积增减的问题并未作出明确规定。
2．建设部在201X年4月4日颁布的《商品房销售管理办法》第20条中对此加以规定，《商品房销售管理办法》第20条规定“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积有发生误差的
处理方式，合同未作约定的，按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%
以内（含3%）的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。
”
3．201X年3月24日颁布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件
适用法律若干问题的解释》第14条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；
合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：①面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；②面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购
房款及利息的，应予支持。
买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同
约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约
定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买
受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）
部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款
由出卖人双倍返还买受人。
”
4．地方规定：
（1）《北京市房地产转让办法》
第四十七条：预售商品房按照套内建筑面积计价的，预售合同中载明的预售的
套内建筑面积与实测的套内建筑面积发生误差时，按照合同约定的方式处理。
合同中未作约定或者约定不明的，按照下列规定处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，根据实测面积结算房价款。
（二）面积误差比绝对值超出3%的，预购人有权退房。
预购人退房的，房地产
开发企业应当在预购人提出书面退房要求之日起30日内退还预购人已付房价款及其利息。
预购人不退房的，实测面积大于合同约定的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由预购人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归预购人。
实测面积小于合同约定的，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还预购人；超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还预购人。
本办法所称的面积误差比等于实测面积与合同约定面积之差除以合同约定面积
乘以100%。
第四十八条预售商品房按照建筑面积计价的，预售合同中载明的预售建筑面积、套内建筑面积与实测面积发生误差时，按照合同约定的方式处理。
合同未作约
定或者约定不明的，按照下列规定处理：
（一）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据实测面积结算房价款。
（二）建筑面积误差比绝对值超出3%的，依照本办法第四十七条第一款第（二）项的规定执行。
（三）建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）、套内建筑面积误差比绝对值超出3%的，购房人有权退房。
预购人退房的，房地产开发企业应当在预购人提
出书面退房要求之日起30日内退还预购人已付房价款及其利息；购房人不退房的，根据实测面积结算房价款。
第四十九条预售商品房按照套（单元）计价的，商品房预售合同中应当约定商品房的套型、详细尺寸和误差范围及处理方式并附平面图。
按照套（单元）计价的预售商品房实际交付时，房屋的套型与设计图纸一致，
相关尺寸在预售合同约定的误差范围之内的，总价款不变。
套型与设计图纸不
一致或者相关尺寸超出约定的误差范围的，按照合同约定的方式处理；合同未
作约定的，由当事人协商解决；协商不成的，可以依法申请仲裁或者提起民事
诉讼。
（2）《上海市房地产转让办法》
第四十四条：预售商品房交付时，其建筑面积与预售合同的约定出现增减的，
应当按照下列规定处理：
（一）因按照本办法第二十七条第二款规定分摊房屋共用部位的建筑面积或者
因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同
约定的转让总价格不变。
（二）因预售商品房的建筑设计变更而造成建筑面积增减的，按照本办法第三
十九条的规定处理。
（三）除本条第（一）项、第（二）项所列的情形外，建筑面积超过预售合同
约定的，受让人可以不承担增加建筑面积部分的价款；建筑面积不足预售合同
约定的，房地产开发企业应当将减少建筑面积部分的价款退还受让人。
但预售
合同另有约定的，从其约定。
第三十九条 :已经预售的商品房，房地产开发企业不得擅自变更其建筑设计；
确需变更的，应当在征得预购人同意并报规划管理部门审核批准后，与预购人
订立预售合同的变更协议。
未征得预购人同意，房地产开发企业变更预售商品房的建筑设计的，预购人有
权解除预售合同，并由房地产开发企业承担违约责任。
三、两个相反的案例
1．案例一
案情简介:
201X年4月2日，原告王某与被告山东某房地产公司签订《商品房预售合同》，该合同约定，原告王某购买被告山东某房地产公司开发承6号楼18室房屋1套，该房屋暂测建筑面积为213平方米，房屋总价款为639000元；该房屋交付使用时，建筑面积以房屋管理局认定的测绘机构实测面积为准,增建面积据实结算。
201X年6月2日，被告通知原告王某，根据房地产测绘所的勘测报告，原告王
某购买的房屋实测面积为232.07平方米，其中套内建筑面积195.07平方米，
公用建筑分摊面积38平方米, 与合同约定的暂测
面积相差19.07平方米，要求王某按原价补交购房57210元,否则,不予办理入
住手续, 在此情况下，原告王某无奈之下向被告上地产公司交纳了增加部分面
积的购房款57210元，并办理了入住手续。
之后原告王某认为，《商品房预售
合同》就建筑面积增减的处理约定不明确，公用建筑分摊面积38平方米太高。
双方为此产生纠纷，王某诉至法院.
法院经审理认为:双方签订的《商品房预售合同>合法有效,对于建筑面积增减处理的约定明确有效.原告应当按照合同的约定支付差额房款,被告应当给原告办
理入住手续,并作出了相关判决。
也就是说购房人想免交因房屋实测面积增加部分的差额房款目的没有达成.但是同样的纠纷案情,如发生在上海地区,则判决结果却完全相反.请看案例:
2．案例二:
案情简介:
201X年8月26日，原告张清波与被告上海洪峰地产公司签订《上海市商品房
预售合同》，该合同约定，原告张清波购买被告上海洪峰地产公司开发承建的“洪峰公寓”12号楼1808室房屋1套，该房屋暂测建筑面积为189.12平方米，其中套内建筑面积156.98平方米，共用分摊建筑面积32.14平方米，房屋总价款为72500元；该房屋交付使用时，建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认
定的测绘机构实测面积为准。
如暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外，按下列约定处理：（1）按该房屋每平方米建筑面积单价计算。