土地评估技术服务方案

技术服务方案
（招标单位名称）采用公开招标的方式确定土地评估服务单位。

我公司拟投标，为了规范入围后我公司参与的具体宗地评估项目的评估行为，按时、保质完成具体宗地评估业务，保证我公司出具的评估结果科学、合理，且符合云南省、曲靖市相关要求，结合曲靖市土地收储中心估价对象的实际情况，特制订本方案。

一、公司情况简介
我公司具备从事全国范围内的土地评估业务的资质的
机构，自公司成立以来一直从事涉及土地出让、转让、土地划拨、企业改制等地价评估工作，目前已经充分掌握了云南省大部分地区的土地、房地产交易资料，对云南省土地市场的现状特点、发展规律有较为全面的了解。

本公司具体负责该项目评估项目的负责人和土地估价
师均是长期从事宗地地价评估的专职资深注册土地估价师，从事过大量土地出让、转让、划拨、企业改制项目的评估工作，不但理论功底扎实、实践经验丰富，而且对XX省，尤其是XXX、XXX、XXX涉及土地出让、转让、土地划拨的有关政策、办理流程有充分的了解，完全有能力为委托方提供高质量、高效率的服务。

二、工作思路和措施
（一）成立项目小组，明确评估人员、业务流程及岗位职责
根据项目特点，本公司拟安排公司评估副经理XXX作为项目负责人，组织、协调具体评估工作。

另抽调多名丰富经验的土地估价师成立项目小组，负责具体项目的组织实施（详见下表）。

项目实施主要人员情况
本公司宗地评估项目依据中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB／T18508—2001）、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（CB／T18507—2001）、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB／T 21010—2007）、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部第21号）、《划拨土地使用权管理暂行办法》（国家土地管理局第1号）及委托方提供的有关估价对象的资料（包括规划设计资料、宗地图及出让前置条件和配套保障性住房的文件、委托评估约定书等）受理业务，之后进入估价程序到完成估
价报告，主要经过以下步骤：
1.明确评估的基本事项。

内容主要包括估价对象（权属、用途、面积等）、估价目的、基准日、价格类型、估价日期等；
2.拟定估价作业计划；
3.收集资料，实地踏勘，分析整理相关资料，商讨估价技术方法；
4.选择合适的估价方法，确定相关的技术参数，确定试算价格；
5.初算结果项目负责人自检，并将自检结果交于项目经理会议讨论；
6.项目小组会议讨论结果报负责人审核，总估价师审核评估报告书是否符合合法性原则，委托方的委托依据、所提供的文件、材料是否充分可靠，以及评估过程是否符合《城镇土地估价规程》的要求，评估结果是否客观、公正、科学、可行，审核通过的技术总负责人签署审核意见；
7.确定估价结果；
8.撰写估价技术报告及估价结果报告初稿；
9.报告初稿提交审核小组审核；
10.经审核过的报告提交委托方。

（二）项目工作进度安排
曲靖市土地储备中心土地评估项目的完成日期，按照正
常情况，我公司承诺5个工作日完成，如果委托方有其他特殊情况需要加快进度的，在保证成果质量的前提下，我方承诺全力配合保证不影响委托方需求。

一般情况下，具体工作进度安排如下：
收到委托方作业通知后：
第l天明确估价基本事项、拟定作业计划、完成现场踏勘、估价对象资料收集、周边房地产市场情况和上地利用情况调查；
第2天分析整理相关资料，选定适合方法试算价格；
第3天土地评估公司内部进行三级审核，确定测算价格；
第4天撰写估价报告并自审；
第5天审核报告，装订成果，提供成果给委托方。

三、本次服务的主要问题、重点及难点
（一）项目主要问题
一方面，本项目需要坚持实地踏勘，调查待估宗地周边范围内实际市场资料；需要以当地通过验收的基准地价作为评估的基础和参考；需要坚持以当地地价动态监测结果作为评估的重要参考；需要选取足够数量的成交案例，确保待估宗地价格能符合实际水平；需要结合当地宏观经济走向与整体经济发展趋势。

另一方面，估价对象的描述容易出现的问题主要有遗漏关键信息、提供信息不全、描述前后矛盾、缺少必要图件和
照片。

在评估报告对估价对象的描述必须做到准确、清晰、完整。

影响因素表述中容易犯的错误主要有影响因素选取错误、引用数据陈旧、分析缺乏针对性、分析与评估作价脱节。

为避免出现类似的错误，需要做到全面、及时、到位，与估价对象的关联性强，平时做好数据的收集积累，关注市场变化。

特别事项披露容易遗漏的主要有实物、使用和产权方面存在的瑕疵；影响履行正常评估程序的事项；特殊的资料来源；重要的假设前提；特别的处理方法；利益冲突、提供相关帮助的机构和人员；报告成立的条件及法律效力。

对特别事项的披露要注意如实、恰当、必要。

（二）项目重点及难点
项目重点及难点在于技术路线的确定，各种参数的选择。

根据《城镇土地估价规程》，宗地地价评估的技术途径是利用调查的有关资料，采用市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修正法评估宗地地价。

估价方法的选择要根据估价目的、估价对象所在的区域条件和估价对象的具体利用条件，选择合适的估价方法进行评估。

根据当地城市资源保障能力、当前社会经济发展水平以及房产、地产市场的发育水平，考虑到估价目的，对于不同用途估价对象的首选估价方法按以下顺序进行：
1.商服用地采用收益还原法、市场比较法、剩余法、基准地价系数修正法评估；
2.城镇住宅用地可采用市场比较法、假设开发法、基准地价系数修正法评估；
3.工业用地采用基准地价系数修正法、市场比较法、成本逼近法评估；
4.其他地类采用基准地价系数修正法、市场比较法、成本法评估。

以上方法为通常情况所用的测算方法，在具体项目评估中，根据宗地具体状况、估价目的对各估价方法进行适用性分析，总体原则就是方法要适合估价对象的客观存在情况。

按照《城镇土地估价规程》要求，每个估价项目应当至少选择两种以上方法，考虑到涉及政府收益评估的复杂性，具体评估项目要根据估价对象的具体利用方式选择适合的方法。

四、预期目标以及相关保障
（一）预期目标
我公司自成立以来，一直从事地价评估工作，并多次参与全省范围内的各种类型宗地评估项目，积累了丰富的地价资料和地价评估经验，具有较强的组织协调能力和较高的专业技术水平，能够保证高效率、高质量完成委托方的宗地评估业务；并且能够充分应用各项基础业务成果，保证估价结果的客观、真实。

因此，公司土地评估预期要实现宗地评估项目成果达到优良等级的目标。

（二）服务质量保证承诺
关于服务质量，我方对所提供的服务提供如下质量保证承诺：
1.我公司保证积极配合贵单位，抽调最优秀、最专业的专业技术人员开展工作，确保认真、负责、准确、及时的完成贵单位交付我们的工作。

2.我公司在本项目实施过程中明确分工、明确责任、层层审核把关，并严格实行责任追究制。

3.评估符合国家、地方及现行的法律法规，满足《中华人民共和国资产评估法》及招标人的要求，保证通过报批取得相关批复。

4.因我公司原因造成相关成果错漏或者存在质量不达
标情况，我公司自愿承担相应责任。

5.服从招标人日常管理、年度考核。

与招标方紧密联系，成立专门项目组，提供招标单位有关人员通讯方式，24小时通讯畅通。

6.不泄露有关项目信息资料、施工过程信息及其他应予保密的信息。

7.严格遵守职业道德、行业准则及有关法律法规。

严格按合同约定收费，承诺不收取其他不合理费用。

8.确保合同履约率达百分之百，时改进服务中存在的缺点。

9.因我公司服务不到位造成评估工作出现问题的，我公司自愿承担相应责任。

10.单个项目的服务期限以招标人实际要求为准。

我公司严格履行签订合同，保障工作限期内完成评估工作。

11.不将项目业务转包或分包，不越级或超范围承接相关业务。

12.因我公司原因导致工作限期内未完成评估工作，我公司自愿承担相应后果。

13.我公司对贵单位提出的质疑进行解释、答疑。

对贵方提出的技术问题进行免费咨询。

认真做好贵方提出的复核工作。

后续服务工作中，安排好与贵方相关事宜的对接工作。

因我公司原因导致评估服务工作后续服务滞后或不到位，我公司自愿承担相关后果。

（三）应急保障能力
公司进一步完善了《XXX土地评估应急预案》，并按要求定期演练。

同时，按要求成立了由总经理XXX任组长、副总经理XXX任副组长的土地评估应急保障小组。

办公室主任负责后勤保障、市场部经理负责通讯联络、测绘部经理负责现场控制、鉴定检测部经理负责安全保障、评估部经理负责技术和法规支持、其余部门负责人随时待遣，每部门安排两人加入应急小组，相关人员确保24小时通讯畅通。

公司土地评估一旦发生紧急情况，立即按程序启动应急
预案，进入应急管理，充分确保涉事人员生命财产安全，确保涉事单位合法利益不受损失，确保土地评估工作顺利开展。