关于办理银行按揭及抵押登记过程中存在的问题及总结
房款交了,开发商把房子抵押给银行,购房合同没签怎么办
房款交了,开发商把房子抵押给银行,购房合同没签怎么办篇一：购房者签订商品房买卖合同后申请按揭贷款未获批准与开发商形成纠纷购房者签订商品房买卖合同后申请按揭贷款未获批准与开发商形成纠纷，购房者原商品房认购书交纳的定金是否可以要求开发商退还？在如今的商品房交易中，普通购房者往往都会选择银行按揭的方式购买商品房。
开发商在销售宣传中，也往往会承诺成功按揭没有问题。
但由于按揭贷款是银行和购房人之间发生的法律关系，购房人的按揭申请是否被批准，权利在银行，而不在开发商。
因此，常常出现银行按揭贷款不成，导致商品房买卖合同难以继续履行，合同解除后已付款项的返还问题。
有的开发商认为，依据20XX年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称（解释》）第23条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。
因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
”第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
”据此，开发商认为，因为按揭不成是由于购房人单方的原因，应归责于购房人，所以其在解除合同后只需返还购房人的首付款，而购房人认购时所交纳的定金不应返还。
面对这种情况，购房人往往有苦难言。
那么，开发商的抗辩行为是否符合法律的规定？我们认为，开发商的这种辩解不能成立：首先，开发商与购房者签订商品房认购书和签订正式商品房买卖合同完全是两个不同的法律行为，是两个法律性质完全不同的交易阶段，法律效果也完全不同。
贷款过程中常见问题解析!
一、房子之前在银行有贷款，还能做二次抵押吗？如果客户之前在银行有过贷款，跟其能否再做二次抵押并没有必然的联系。
客户如果想要做二押，首先要满足一些基本的前提条件，如：1）要求客户上海的房产在上海市内银行做过一次抵押贷款且未到期2）房子50㎡以上，房龄20年以内3）房子贷款的余额小于现在房价的七成4）客户征信良好其次，在满足了以上一些基本条件后，每一家做二押的银行针对自己的产品还有一些特定的要求，如：中银消费的二次抵押要求房子现估值150万以上等，在这里就不一一累述了。
此外，针对房子有过贷款的客户，不一定非得通过二次抵押来获得更多的贷款，还要根据客户此次融资的金额以及能接受的成本来设计方案，我们在实操的过程中，有的会建议客户把原贷款还掉，重新申请新的贷款，这样有时候额度会高一些，成本也会低很多；对于再次融资的客户，如果资金需求量不是太高，时间比较紧急的，我们会建议客户做信用类贷款，所以具体方案是根据客户的实际情况及需求来制定的。
二、贷款有哪几种还款方式？等额本息还款法、等额本金还款法、按月付息，到期还本法是贷款中最常见的3种还款方式。
首先我们先分析一下这3种还款方式的利弊。
等额本息还款法优势：（1）每月还款金额相同，方便记忆；（2）前期每月还款少，故还款压力小；（3）此种还款方式，一般可申请较长的贷款期限（10年甚至更长），还款压力降低，适合项目周期较长，回款较慢的客户。
以贷款金额100万，贷款期限10年，现行基准利率上浮20%，则年利率为7.86%为例，按照此种还款方式，月还款额为12059元, 十年利息总额为447069元劣势：与等额本金还款法相比，每期本金还款较少，总利息付出较高；与按月付息，到期还本相比，每月都需偿还本金，资金利用率低；等额本金还款法优势：（1）前期每月还款多，总利息支付比较少；（2）同等额本息还款法，一般可申请较长的贷款期限（10年甚至更长）。
劣势：（1）前期每月还款多，故还款压力大；如果不能按时归还就会造成贷款逾期影响征信；（2）每个月还款数字不一样，难记！按月付息，到期还本法优势：每月仅需支付利息，不需偿还本金，还款压力小，资金利用率高；较适合资金周期率快，回款周期短的客户；一般是三年授信，一年到期转一次，如果第二年资金充裕了，不需要这笔贷款了，就不去银行办理续贷授信即可，无任何违约金。
浅析土地抵押贷款中存在问题及银行防范风险对策
我 国自 １ ９ ８ ７年开展住房抵押贷款 以来 ，居 民住房抵押
年到 ２ ０ １ １年 ，８ ４个重点城市的平均土地贷款抵押率呈现
贷款额度不断增加 ， 居 民购买商 品住房逐年增多 。 如今 “ 要
买房 ，找银行”已成为大多数中 国老百姓所 熟知的 口号 了。 人们在茶余饭后随便翻开一张报纸， 就可 以看到许多漂亮的
７ ３ ５ ０ ０ ０ ）
摘 要：（ （ 中华人民共和国担保 法》颁布 以来 ，居 民住房抵押贷款额度不断增加 ，以房地产等 不动产和视 为不动产的财产 作为抵押 物的抵押贷款 在银行贷款 中显 示出举足轻重的作用．笔者就土地抵押贷款 的现状入手 ， 探讨 发展趋势 ， 分析存在 的 抵押贷款 办理难 、抵押土地难以变现，抵押权实现难 ，抵押流 于形式，抵 押贷款质量差等 问题 ，指 出土地抵押 融资风险的形 成原 因，并针对这些 问题提 出相应 的防范风 险对 策：全 面树立风险观 点，增 强忧 患意识 ，加强银行 自身工作 力度 ，明确工作
出让土地的宗地规模 。 １ ． ４地贷款抵押率持续在 高位徘徊 。 调研 中发现，处于抵押 状态 的集体所有土地 大部分是 乡镇企业用地随地上附着的
房产一 同抵押，抵押业务多在农村信用合作社联社办理。集
沿海城市和居 民收入较高的中小城市 。 可见个人住房抵押贷 款 的发展还远远没有达到国家所期望的程度 。
下 降趋势 。 从２ ０ １ ０年 １月至 ２ ０ １ １年 ９月， 下 降了 ６ ． １ ２个
百分 点 。
１ ． ３地单位宗地抵押面积 有所减小 。 调研 中发现，作为抵押 品的大面积宗地数量存在减少趋势 ， 在统计上表现为出让用
地 的单位宗地抵 押面积减 小。 因为大 面积宗地 出让会 导致开
浅析抵押权预告登记优先受偿权的问题及其对策
浅析抵押权预告登记优先受偿权的问题及其对策一、预购商品房抵押权预告登记的概念和性质我国《城市房地产抵押管理办法》第三条第四款规定，预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
通过这个法条可以了解到，预购商品房抵押权预告登记具体指的是基于预购商品房抵押合同建立的请求权申请的预告登记，主要是为了实现抵押权人的合同目的以保障将来取得该预购商品房的房屋抵押权[1]。
在房地产经济快速发展的今天预购商品房抵押权预告登记已经是非常普遍的存在但是我国法律法规对其只是简单的提及，而对于抵押权预告登记的具体要求并没有明确的规定，这样一来在实践中有关预购商品房抵押权预告登记的问题就很多。
二、完善抵押权预告登记制度的必要性在预售商品房的过程中，抵押权预告登记制度经常出现问题的一个主要原因就是现行的法律法规对其没有明确的规定，只是在物权法中对预告登记做出了规定和明确了在建工程办理预告登记享有抵押权，实践中预售商品房遇到抵押权预告登记问题，由于法律法规对其的规定有很多空缺和规定模糊不清，解决办法只是参照物权法关于预告登记的相关规定和一些有关的条例和办法来解决，所以基于以上的情况，为了减少司法实践的冲突和更好地保护相关权利人的利益对抵押权预告登记制度进行完善和构建是非常有必要的。
再者，在预售商品房的过程中由于期房还没有取得产权证明就不能办理正式的抵押登记而只能办理抵押权预告登记，所以抵押权预告登记在预售商品房过程中是很常见的，而由此产生的纠纷在实际生活中非常之多，当购房人拖欠银行贷款时由于抵押权预告登记的效力尚未明确，银行想要追回贷款是有一定困难的。
基于此现状，为了维护房地产市场交易的有序性和保障预告登记权利人的合法利益，有必要完善和构建抵押权预告登记制度。
三、加强抵押权预告登记制度的建设（一）加强上位法的立法完善在我国现行的法律中并没有对抵押权预告登记作出规定，只是用条例和司法解释的形式对其作出了规定。
个人按揭贷款业务风险分析及应对措施
个人按揭贷款业务风险分析及应对措施个人按揭贷款包括个人住房按揭贷款和个人商用房按揭贷款，是具有房地产开发资格的房地产公司在楼盘封顶并取得预售许可证或楼盘的房地产权证后，由银行对购买该楼盘住房和商业用房的自然人因短期购房资金不足提供的批量信贷支持。
对预售房银行还要求房地产开发商在办妥房地产权证抵押手续之前对该批贷款提供阶段性保证，按按揭贷款的一定比例交存保证金专户存入银行，并签订有关承诺协议。
由于房地产开发市场的蓬勃发展和人们购买力的提高，个人住房贷款存在巨大的潜在市场，加之个人住房贷款业务占用经济资本少并且具有很强的规模效益的优势，又较少受到市场风险冲击，而被各家商业银行所看好。
目前全行范围开展的“三比”活动，使个人按揭贷款业务有了突破性的发展，但开发商由于资金不足利用“假按揭”骗取银行资金挪作他用的情况在各家银行时有发生，再加上借款人偿债能力和还款意愿的变化，开发商不能按时向购房人交付房产而使借款人拒绝履行还款义务、银行贷后管理不力及国家宏观调控政策等诸多因素都会给个人按揭贷款带来风险，而个人按揭贷款的特点决定了产品周期长，管理难度大，按照国际经验，通常个人按揭贷款风险的充分暴露约在贷款发放后的3－5年，其潜在的风险也不容忽视。
为此，我们需要进一步结合市场情况和实际操作进行风险分析，并采取有效措施进行应对。
一、个人按揭贷款的风险分析（一）借款人风险:1、对自身收入预期存在偏差。
由于借款人对自己的收入期望值过高，实际收入增长水平没能达到预期目标，造成还贷能力不足。
2、失业或经营失败。
由于借款人被解雇、所在企业遭遇破产倒闭或借款人自身经营失败，失去还款来源。
3、道德与信用风险。
个人按揭贷款存在的风险及防范
全国中文核心期刊
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现代金融 ２００７ 年第 ３ 期 总第 ２８９ 期
揭贷款没有及时发送逾期贷款催收通知 济适用房等以满足基本居住为目的的住房 按揭楼盘的房价明显高于周边或相近档次
书， 部分按揭贷款因催收不力形成不良； 对 抵押贷款。
的楼盘等， 排查疑似“假按揭”的特征。
“散 盘 ” 按 揭 贷 款 未 执 行 开 发 商 保 证 金 制
（ 五） 加强抵押（ 预） 登记工作。充分利
嫁给银行， 增加了银行信贷风险。本文结合 续。二是虚假购房。虚构房屋买卖合同， 或
当前实际， 就个人按揭贷款存在的风险及 重复按揭贷款。三是内外勾结， 制造假人假
其防范作一探讨。
房假登记。开发商或中介公司与银行信贷
人员串谋， 使所售房价水份大； 或向不具备
一 、当 前 个 人 按 揭 贷 款 存 在 的 风 险
（ 四） 选择优质客户。充分利用已运行 是及时认定贷款形态， 真实反映贷款质量。
抵押登记， 大量的按揭贷款由开发商过渡 的人民银行个人征信系统查询借款人是否 四是加强“散盘”按揭贷款保证金账户的管
性保证担保变为长期担保， 存在较大的信 有不良信用记录， 通过对借款人的工资单、 理， 以保证开发商阶段性保证担保和回购
难 。一 是 我 国 目 前 个 人 信 用 制 度 还 不 健 全 ， 未建立个人财产登记制度与个人税收登记 制度， 银行不能准确了解借款人的资产与 负债状况， 导致不能作出恰当的信贷决策； 二是银行为争夺客户资源降低了按揭贷款 的准入门槛， 放松了对借款人的信用等级 评定与贷款调查， 造成借款人素质良莠不 齐； 三是出具虚假收入证明， 在个人住房按 揭贷款中， 许多购房人开具假的收入证明， 有的找朋友的公司盖章， 有的单位为了支 持职工购房很愿意把职工的收入往高里 填， 有的甚至是售楼人员直接帮着客户解 决 符 合 要 求 的 “收 入 证 明 ”； 四 是 按 揭 贷 款 的期限一般都在５年以上， 因还款期长影响 借款人还款的不确定因素多， 如失业、意外 事故、离婚等都会导致借款人还款能力下 降 、还 款 意 愿 差 。
房地产按揭员的工作流程
房地产按揭员的工作流程下载温馨提示:该文档是我店铺精心编制而成，希望大家下载以后，能够帮助大家解决实际的问题。
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当客户有购房并办理按揭贷款的意向时，按揭员的工作就开始了。
关于办理银行按揭及抵押登记过程中存在的问题及总结
关于办理银行按揭及抵押登记过程中存在的问题及总结办理银行按揭及抵押登记是许多购房者常常面临的问题。
这个过程中存在一些问题，需要我们理解和解决。
下面将从四个方面来介绍这些问题，并进行总结。
首先，办理银行按揭的过程中常常遇到的问题之一是贷款额度的问题。
很多购房者在选择贷款银行之前并没有充分了解自己的贷款额度。
因此，在选择购房项目时，他们可能会因为自己无法获得足够的贷款而失去了心仪的房屋。
这对购房者来说是一个非常大的打击。
解决这个问题的方法是，在购房之前，购房者需先了解自己的贷款额度，并选择适合自己经济状况的房屋。
其次，办理抵押登记的过程中常常面临的问题是手续繁琐。
抵押登记涉及到很多的文件和证件，需要购房者提供大量的资料。
因而，购房者常常在准备文件和证件的过程中感到困扰。
此外，购房者在抵押登记的过程中也需要支付一定的费用。
这些问题可以通过提前了解抵押登记的具体流程，并且准备好所需文件和证件来解决。
购房者还可以咨询专业的抵押登记办理机构来获得指导。
第三，办理银行按揭及抵押登记过程中可能存在的问题是利率波动。
银行的贷款利率并不是固定的，而是会根据市场情况进行浮动。
购房者可能在贷款期间面临利率上升的风险，这可能导致月供金额的增加。
解决这个问题的方法是，在购房之前与银行贷款经理详细咨询贷款利率的情况，并选择适合自己经济状况的利率方式。
购房者还可以选择固定利率或者锁定利率，以减少利率波动的风险。
最后，综上所述，办理银行按揭及抵押登记过程中存在的问题包括贷款额度问题、手续繁琐、利率波动等。
解决这些问题的方法有提前了解自己的贷款额度、准备好所需文件和证件、咨询专业机构等。
购房者还应该谨慎选择贷款方式，并与银行贷款经理充分沟通。
只有在充分的了解和准备之后，购房者才能顺利办理银行按揭及抵押登记，实现自己的购房目标。
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关于办理银行按揭及抵押登记过程中存在的问题及总结报告
****项目部作为****房地产开发公司第一个走向市场，按照市场运作模式经营的项目，在人员操作及管理过程中存在一些问题。
目前，****小区多层房屋已交予住户，由于工程管理经验不足及公司体制等原因，造成多层交房后衍生出一系列问题，就拿办理银行按揭及抵押登记工作方面说：
按照市场上其他房地产开发公司的运作模式，都是在开发商交房前为客户办理个人住房按揭贷款手续的，由于我们体制的原因，造成我们迟迟没能与银行合作办理银行按揭准入手续。
等到我们与客户签订的商品房买卖合同上约定的交房日期，我们只有先给客户交房再办按揭手续，否则，公司的信誉就会受到影响，对我们楼盘有意向的潜在客户也会大量流失。
但是，交房后给我们的按揭回款造成的难度很大，我们处于被动地位，客户会想反正我的钥匙已经领了，你急我不急。
再加上交房后工程上出现的一些维修不及时等问题，客户也会拿这些问题作为不予配合做按揭的理由，这就要求我们给客户做好多工作。
办理银行按揭需要客户提交身份证、户口本、结婚证、收入证明等资料，还得依据客户提供的资料帮客户填写银行提供的大量的审批表格，每组客户资料及审批表格填写下来至少得十多分钟，客户资料的初步审查及整理是按揭手续的第一步，这些工作都得由我们专人做，整理完这些资料后，拿着资料领着着客户去银行，由银行负责按揭业务的信贷员复审，复审通过后必须当他们面签字摁手印，这是第
二步，银行信贷员根据客户情况填写复审意见，报上级银行单位终审，这是第三步。
随着国家对房地产的调控，对客户贷款资格的审查越来越严，有时客户资料不符合要求被打回来还得重新整里。
因为我们现在是为是一个个已交房客户办理按揭贷款，每个客户的情况不一样，有的是在外地，暂时回不来，有的是收入达不到贷款条件，由于贷款资格的问题办不了按揭，一方面得给客户做工作，让他们增加首付或着转为一次付清，一方面得跟银行方面做工作，让他们的贷款条件尽量放宽一点，由于我们跟银行的准入时间太晚的原因，国家对房地产接二连三的打压调控，本来符合贷款条件的客户现在也变得不符合贷款条件了，本来可以购第三套房可以申请贷款的，现在也申请不下来了。
从而造成一部分客户贷款不符合条件，转为一次性付清余款又拿不出钱来的矛盾境地，有些客户还把房子装修过了，客户对造成此种情况也是怨声载道。
房屋贷款利率由最开始购房签约时的七折到八折，再到目前的八五折，客户会因为咱们的原因损失好几千，这方面我们也得给客户做工作。
（从11月份开始，利率再次调高，并且不再打折。
）
银行按揭手续走完，银行终审通过后放贷之前需要领着客户做房屋抵押登记手续，就是把客户所购房屋抵押给银行，这个环节涉及三个部门：房管所，交易所，银行。
这三个机构位置都不在一块，每个部门都需要客户面签，如果到哪个部门他们的业务较多时还得排队等，而且每个部门需要至少2个主管业务的部门领导签字，环环相扣，如果有一个人相关业务的人不在，下一个环节就进行不下去，而且也
得根据客户的时间。
办理抵押登记流程如下：1.需要带着客户去房管所办理房屋预告登记，在这个环节需要向房管所提供主贷人的身份证复印件，签订的商品房买卖合同原件一份，填写预告登记申请表，主贷人和开发商都要在房管所提供的预告登记表上面签，面签后经房管所专人审核签字，随后房管所给你出个盖有房管所章的预告登记本，上面显示出权利人为主贷人名称，义务人为开发商名称，同时主贷人需交120元预告登记费。
预告登记中的权利人和义务人的意思简单说就是不动产属于权利人，只要登记后义务人就无权对房屋再次交易。
2.带着客户去交易所办理预抵押登记，这个环节也需要提供房管所出的预告登记本、银行审批通过的借款合同、主贷人的身份证复印件、签订的商品房买卖合同原件一份，填写预抵押登记申请表，客户需要在交易所提供的抵押登记申请表上面签，面签后需要交易所专人审核签字，同时需要客户向交易所交贷款额的万分之八作为抵押登记手续费，随后需要拿着这张抵押登记申请表去银行盖章。
3.到银行把这张抵押登记申请表交给负责该业务的信贷员，该信贷员根据这张表填写银行内部的使用公章审批单，拿着该审批单和抵押登记申请表找行长签字，然后到管章的人那盖章。
4.拿着银行盖过章后的抵押登记申请表返回交易所，交易所相关人员审核后出审批表和预抵押登记本，交易所出的这个审批表中有初审、复审、终审三个位置，初审和复审需要交易所两个不同的人出意见签字，出抵押登记本的又是一个人专门负责，这里的抵押登记本上的权利人为银行名称，义务人为主贷人名称，这表明主贷人把房屋抵押给银行了。
5.随后拿着出过初审和复审
意见的审批表和抵押登记本去房管所进行登录，就是在审批表上让房管所的相关领导出终审意见签字，签字后再拿着这张审批表和抵押登记本去找相关科室相关人员盖登记薄章进行登录，交易所要求当天出抵押登记本当天去房管所登录，否则出好的抵押登记本就作废。
一般交易所下午5点以后不出抵押登记本。
6.登录完后把签完意见的盖过登记薄章的审批表和盖过登记薄章的抵押登记本拿回交易交给出抵押登记本的人审核后凭客户的交抵押手续的票到交易所所长那盖章。
7,.盖完章后我们就可以拿着该抵押登记本交给银行信贷员安排放款给开发商。
以上为办理抵押登记手续的全部流程。
对于银行按揭及抵押登记业务，市场上其他开发商都有专人负责这块业务，如果我们这块业务跟不上，势必会影响我们的销售。
而且面对我们现在交房后急于回款，更是应该把这块业务做好。