房地产合作开发模式及相关税费分析
房地产开发中的项目合作与利益分配分析
房地产开发中的项目合作与利益分配分析在房地产开发领域，项目合作是一种常见的商业模式。
通过多方利益相关者的合作，房地产开发项目能够更好地推进和完成，同时也能够实现利益的合理分配。
本文将对房地产开发中的项目合作与利益分配进行分析和讨论。
一、合作模式1. 合作主体在房地产开发项目中，合作主体通常是开发商、设计师、施工方和销售代理等。
各方的合作将协同完成项目的筹备、设计、施工和销售等各个环节。
2. 合作形式项目合作可以采取多种形式，包括联合开发、合资合作、合作开发和委托代建等。
不同的合作形式决定了各方的权益和责任。
二、利益分配房地产开发项目的利益分配是合作的重要内容。
合作各方在项目中投入不同的资源，因此如何公平合理地分配利益是合作的关键问题。
1. 资金投入与利润分享合作各方通常根据各自的资金投入比例来确定利润分享比例。
一般情况下，资金投入越多的一方将获得相应比例的利润。
这样有利于激励合作各方增加投入，提高项目的开发质量和效益。
2. 劳动贡献与收益分配在房地产开发中，设计师、施工方和销售代理等各方的劳动贡献对项目的成功也起到重要作用。
因此，可以根据各方的劳动贡献来确定相应的收益分配。
这样能够有效激励各方积极参与项目并尽职尽责。
3. 风险承担与利益分配房地产开发项目存在一定的风险，在利益分配中应该考虑到各方的风险承担情况。
通常情况下，风险较大的一方可以获得相应的利益回报，以平衡风险与利益之间的关系。
三、合作与项目成功项目的成功离不开各方的合作。
在房地产开发中，合作各方应该保持良好的沟通与协调，确保项目的顺利推进。
1. 沟通与协调合作各方应该及时沟通交流，了解各自的需求和要求。
在项目执行过程中，要密切协调各方的工作，解决问题和难题，避免合作中出现不必要的纠纷和摩擦。
2. 有效管理房地产开发项目需要进行有效的管理。
包括对项目计划、进展、成本、风险等方面的管理。
合作各方应该共同制定和执行项目管理计划，确保项目的按时、按质、按量完成。
房地产项目合作开发模式及其涉税处理分析
2019年第16期（总第232期）税务筹划房地产项目合作开发模式及其涉税处理分析侯亚萍（河南广电投资有限公司，河南郑州450000）摘要：我国的房地产事业伴随着着经济发展速度的加快以及经济整体面貌的改善而迅速成长壮大，同时也为我国经济的进一步持续增长提供了助力，与我国经济的改革发展形成了相互促进的局面。
但房地产事业的兴起也使得我国的房地产开发模式更加多样，项目合作开发模式就是其中之一。
但在合作开发模式下，我国的房地产开发的涉税处理又成为工作的难点，因此，本文对房地产合作开发模式涉税处理的意义以及房地产项目合作开发模式和涉税处理工作进行了全面分析，希望能够为相关从业人员提供借鉴与参考。
关键词：合作开发；房地产；纳税一、加强房地产项目合作开发模式涉税处理的意义长期以来，房地产开发都是十分复杂的行业，与其他行业相比，不仅整体投资规模巨大、开发周期较长、内部流程环节众多、办理程序烦琐、经营成本归集复杂，还具有较高的经营风险，其中涉税的种类与纳税环节也十分复杂，这就给房地产开发商的建设工作和房地产开发的管理工作带来巨大难度。
许多房地产企业由自身资金、资质以及管理能力等方面欠缺，为了能够保证项目顺利完成，常常会采取与其他合作方共同合作的方式，既可以实现短板互补，也能够共担风险，实现互利共赢。
但这种合作开发的模式，又进一步加剧了房地产开发的复杂化，同时也使纳税管理的难度进一步加大。
就目前而言，我国房地产开发的税种数量高达十多种，税费计算复杂，且税费的支出已经在房地产收入中占据了较大的比重，在一定程度上也给房地产开发行业带来了压力。
而在房地产税制方面，虽然我国经过多年的税制改革已经取得了一些成果，但整体税制仍不完善。
在此形势下，加强对房地产合作开发模式的研究分析，加大纳税管理工作力度，对规范合作开发涉税行为、提升企业守法意识、降低纳税风险以及合法减少税费成本具有重要意义，同时也有助于推动我国房地产开发事业的健康有序发展。
房地产合作开发的四种方式评析
房地产合作开发的四种方式评析案例A企业2008年通过出让方式取得一宗土地使用权后，经建设规划部门批准，建设商住楼项目。
由于A企业没有房地产开发资质，决定与关联单位B房地产开发企业合作，双方签订了委托开发、销售协议。
协议约定该开发项目的所有成本、费用均由A企业支付，开发产品委托B企业销售，销售合同由B企业与买方签订，但是销售不动产发票由A企业开具，A企业按照该楼盘销售收入的3%支付乙方开发、销售手续费。
实务中，拥有土地使用权而没有房地产开发资质的情形比较常见，这样与具备房地产开发经营资质的企业进行合作联建就会应势而生。
本案例中，A企业自身不具备开发资质，以自身名义取得了《建设工程规划许可证》和《施工许可证》但是无法取得《预售许可证》或《销售许可证》。
即便与B企业合作开发，由于此种联建开发的特殊性，也无法直接取得房屋的销售许可。
只能在办理完毕产权登记后进行房屋的二次转让。
这是本案例中销售阶段要考虑的问题。
所以该商住楼的销售主体实质是A企业。
B房地产企业只是受托代建和代理销售而已。
大家关心的问题是，在这种情形下，该商住楼开发过程中合作双方应当如何税务处理？我们知道，该商住楼是以A企业名义自行建造的，没有发生土地权属变更以及转移，在项目竣工前与B房地产企业形式上签署的是委托代建合同。
施工阶段除成本费用所签订合同的印花税外，基本没有其他税金。
尽管A企业没有销售资格，如果在项目竣工前已经提前预售，则根据营业税政策的规定也应该按照“销售不动产”计算缴纳营业税。
按照土地增值税的规定预征土地增值税。
按照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号文规定计算缴纳企业所得税。
项目竣工A企业办理完毕产权登记后能够转让销售，涉及的也还是“销售不动产”计算缴纳的营业税、土地增值税、企业所得税和印花税。
只不过与预售阶段不同的是这时要进行土地增值税的清算和企业所得税实际毛利额的调整。
B房地产开发企业开发过程中涉及哪些税呢？B房地产开发企业不具有最终开发产品的所有权，不属于共同投资、共同开发、共享成果的合作经营。
地产合作开发多种模式及分析
地产合作开发多种模式及分析一、股权合作模式股权合作模式是指两个或多个房地产企业通过合资、合作等方式，共同设立一家合作公司来开发房地产项目。
在这种模式下，各方按照出资比例获得相应的股权，并共同参与项目的决策和管理。
股权合作模式的优势在于各方共同承担风险，共享收益，可以有效整合各方资源，提高项目的开发效率和竞争力。
然而，由于各方利益的不一致，可能存在决策困难和管理难题，需要通过合理的合同安排和良好的沟通来解决。
二、招投标合作模式招投标合作模式是指房地产企业通过公开招标的方式选择合作开发企业，由合作开发企业负责项目的具体开发工作。
在这种模式下，房地产企业提供土地和相应的资金支持，而合作开发企业负责项目的规划、设计、施工等工作，双方共同分享项目的经济利益。
招投标合作模式可以有效激发市场竞争，降低项目开发成本，但也存在合作风险和信息不对称的问题，需要建立一套完善的招投标机制和合作协议。
三、联合开发模式联合开发模式是指房地产企业与其他行业企业（如金融企业、物流企业等）进行联合，通过各自的优势资源，共同开发房地产项目。
在这种模式下，双方可以实现资源互补，提高项目的附加值和市场竞争力。
例如，房地产企业可以提供土地和施工能力，金融企业可以提供融资支持，物流企业可以提供供应链管理等服务。
联合开发模式的核心是建立合作伙伴关系，加强合作协调，确保各方利益得到平衡和保护。
四、合作营销模式合作营销模式是指房地产企业与其他销售渠道企业进行合作，共同推广销售房地产项目。
在这种模式下，房地产企业可以借助销售渠道企业的渠道优势和销售能力，提高项目的销售速度和销量。
双方可以通过合作协议明确各自的责任和利益分配，共同制定营销策略和推广计划。
合作营销模式的关键是确保合作双方的利益一致和互利共赢，建立长期稳定的合作关系。
综上所述，地产合作开发有股权合作、招投标合作、联合开发和合作营销等多种模式。
相比独自开发，合作开发可以整合各方资源，降低开发成本，提高项目效益。
总结合作开发房地产项目涉税政策
案例二：某合作开发房地产项目的涉税政策调 整实践
项目背景：某房地产开发商与政府合作开发房地产项目，涉及土地出让金、增值税、所得税等 多个税种。
政策调整：根据项目实际情况，调整土地出让金、增值税、所得税等税种的征收方式和税率。
调整效果：调整后，项目税收负担减轻，提高了项目收益，促进了项目的顺利实施。
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土地增值税的税率分为四级，分别为30%、40%、50%和60%。
土地增值税的计算公式为：土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。
土地增值税的扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、开发成本、开发费用、转让房 地产有关的税金等。
企业所得税
企业所得税税率：一般为25% 企业所得税优惠政策：符合条件的企业可享受优惠税率 企业所得税纳税义务：企业应按照规定缴纳企业所得税 企业所得税纳税申报：企业应按照规定进行纳税申报
合作开发房地产项目的涉税政策
增值税
增值税税率： 13%
增值税计算方法： 销售额×税率
增值税优惠政策： 符合条件的合作 开发房地产项目 可享受增值税优 惠政策
增值税发票：合 作开发房地产项 目需要开具增值 税发票，并按照 规定进行申报和 缴纳。
土地增值税
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物取得的增值额征收的一种税 种。
应对措施：企业需要密切关注税收政策调整和变化，及时调整经营策略，降低税收风险， 提高经营效益。
合作开发房地产项目涉税政策的实践 案例
案例一：某合作开发房地产项目的涉税政策实 践
项目背景：某房地产开发商与政府合作开发房地产项目
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【最新整理，下载后即可编辑】房地产合作开发模式及相关税费分析随着房地产调控政策的升级，融资渠道的收紧，原先拿地比较激进的房地产公司逐步转换战略，积极寻求共同开发方进行合作开发分担风险。
下面我们简要介绍几种合作开发模式及其税费。
首先，我们假设A公司获得某地块的土地使用权，现拟与B公司进行合作开发，由A公司提供土地，B公司提供项目所需全部资金，项目建成后A公司欲获得【X万】平米房产，其余部分由B公司出售。
双方合作可以采取下列几种模式：模式一、成立新项目公司（一）交易结构A公司以土地使用权出资，B公司现金出资，共同设立一家房地产公司（“项目公司”）。
项目所需资金由B公司通过注册资本金及股东借款解决。
项目建成后销售（保留X万平米），销售所得款项偿还股东借款后并缴纳相关税费后，按股权比例分红。
A公司以分红款项收购B公司股权，从而通过100%控股项目公司，同时取得该X 万平米房产。
（二）交易税费1.出资环节：A公司需缴纳土地增值税，所得税（如评估未增值则无需缴纳），印花税；项目公司缴纳契税。
除非约定固定回报，否则A公司无需就出资行为缴纳营业税。
2.销售环节：项目公司需就对外销售部分缴纳土地增值税、所得税、营业税、印花税；3.分红环节：AB双方无需就其分得利润缴纳所得税。
4.股权转让环节：B公司需就其股权投资收益（如有）缴纳所得税。
（三）优劣势相对于房屋建成后进行实物分红的模式，本模式的优点是可以避免X万平米房产过户给A公司需缴纳的相关税费。
但需要注意的是，由于B公司在转让股权后将退出项目，而项目公司后续可能还将有税费缴纳、合同尾款等支付义务，双方应协议预留好相应款项。
另外，A公司实物出资需要满足投资额不低于总投25%的要求，具体计算方式以当地政府部门要求为准。
模式二、定向增资模式（一）交易结构B公司对A公司公司进行定向增资，并通过注册资本金及股东借款开发项目。
项目建成销售后偿还股东贷款，按比例分红，A公司收购B公司股权后实现退出。
浅析合作开发房地产项目的税收规避方式选择
浅析合作开发房地产项目的税收规避方式选择浅析合作开发房地产项目的税收规避方式选择浅析合作开发房地产项目的税收规避方式选择牛建国201*年2月7日，由于城市扩张规划调整，生产性企业成都兴慧公司（化名，下称兴慧公司）与四川中铁实业公司（化名，下称中铁公司）签署合作开发房地产协议一份，约定兴慧公司用位于华府大道的两宗约200亩土地使用权与中铁公司现有其他的土地使用权一起合作统一开发；兴慧公司土地作价每亩90万元，地上附着物按210万元包干计算。
兴慧公司不参与开发项目经营管理，由中铁公司独自完成，兴慧公司于协议签署后配合刻制印章交付中铁公司使用。
该协议明眼人一看就是冲着税收设计的，意图规避土地使用权过户产生的契税、营业税、土地增值税，但这种模式只能解决税收的“小”问题，且还是“眼前”的，对于某些足以影响项目利润的“大税种”来说最终结果仍然是“躲过初一躲不过十五”，缺乏对项目出售时税收的远期考虑，有“顾首不顾腚”的嫌疑。
原因是：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税”。
就是说，土地增值税纳税义务人仅限转让房地产取得收入的人。
另外，《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕048号）第一条规定：“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。
对被投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
”第二条规定：“对于一方出土地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
”关于是否存在契税的问题，因《中华人民共和国契税暂行条例》规定契税的纳税义务人为购买房地产的单位和个人，而本协议为合作开发，履行完毕直到竣工的房地产项目出让，协议当事人也不存在契税的负担问题，应当由最终购买者承担。
房地产企业各环节涉及的税收分析
房地产企业各环节涉及的税收分析随着我国经济的快速发展，房地产业已成为支柱性产业，也是我国进一步深化税制改革的重点对象之一。
房地产企业涉及的税收分析较为复杂，需要从不同的环节逐一分析。
一、开发环节房地产开发是房地产企业的核心业务，也是涉及税收的重要环节。
房地产开发涉及的主要税收包括土地增值税和企业所得税。
（1）土地增值税：土地增值税是属于土地交易方面的一种税收，主要针对土地出让所得实行征收，它是按照该土地的增值部分计算，并且是属于事业性税收。
房地产开发企业在开发过程中需要获得土地，并以此作为开发的基础，当企业完成房地产开发并将其售出时，就可以通过合法渠道追缴土地增值税。
（2）企业所得税：企业所得税是指企业在营业过程中所产生的收入，减去相应的成本、费用以及减税优惠等因素后的净利润，按照税率进行计算所应缴纳的税收。
房地产企业从事开发业务时，除了要支付增值税外，还需要缴纳企业所得税。
二、房源销售环节房地产企业在销售房源时需要缴纳的主要税收包括契税和个人所得税。
（1）契税：契税是指房地产买卖双方在房地产销售过程中应缴纳的税收，它是按照房屋交易价格的一定比例（具体比例根据不同地区会有所不同）征收。
房地产企业在销售房源时需要缴纳契税。
（2）个人所得税：个人所得税是指针对个人所获得的各种收入进行征收的税收，根据我国税法规定，房地产销售收入应计入个人所得税范围。
如果房地产企业的销售对象是个人，那么销售所得就要缴纳个人所得税，而如果销售对象是企业或单位，则不需要缴纳个人所得税。
三、物业管理环节房地产企业不仅需要进行房地产开发和销售，还需要进行物业管理工作。
物业管理涉及的主要税收包括城市维护建设税和房产税。
（1）城市维护建设税：城市维护建设税是指为了维护和建设城市设施、改善城市居民生活而实行的一种城市税。
房地产企业在进行物业管理时，需要缴纳城市维护建设税。
（2）房产税：房产税是指对持有房地产的所有人或管理人征收的税收。
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房地产合作开发模式及相关税费分析随着房地产调控政策的升级，融资渠道的收紧，原先拿地比较激进的房地产公司逐步转换战略，积极寻求共同开发方进行合作开发分担风险。
下面我们简要介绍几种合作开发模式及其税费。
首先，我们假设A公司获得某地块的土地使用权，现拟与B公司进行合作开发，由A公司提供土地，B公司提供项目所需全部资金，项目建成后A公司欲获得【X万】平米房产，其余部分由B公司出售。
双方合作可以采取下列几种模式：
模式一、成立新项目公司
（一）交易结构
A公司以土地使用权出资，B公司现金出资，共同设立一家房地产公司（“项目公司”）。
项目所需资金由B公司通过注册资本金及股东借款解决。
项目建成后销售（保留X万平米），销售所得款项偿还股东借款后并缴纳相关税费后，按股权比例分红。
A公司以分红款项收购B公司股权，从而通过100%控股项目公司，同时取得该X万平米房产。
（二）交易税费
1.出资环节：
A公司需缴纳土地增值税，所得税（如评估未增值则无需缴纳），印花税；项目公司缴纳契税。
除非约定固定回报，否则A公司无需就出资
行为缴纳营业税。
2.销售环节：
项目公司需就对外销售部分缴纳土地增值税、所得税、营业税、印花税；
3.分红环节：
AB双方无需就其分得利润缴纳所得税。
4.股权转让环节：
B公司需就其股权投资收益（如有）缴纳所得税。
（三）优劣势
相对于房屋建成后进行实物分红的模式，本模式的优点是可以避免X万平米房产过户给A公司需缴纳的相关税费。
但需要注意的是，由于B 公司在转让股权后将退出项目，而项目公司后续可能还将有税费缴纳、合同尾款等支付义务，双方应协议预留好相应款项。
另外，A公司实物出资需要满足投资额不低于总投25%的要求，具体计算方式以当地政府部门要求为准。
模式二、定向增资模式
（一）交易结构
B公司对A公司公司进行定向增资，并通过注册资本金及股东借款
开发项目。
项目建成销售后偿还股东贷款，按比例分红，A公司收购B 公司股权后实现退出。
（二）交易税费
相比第一种模式，本模式由于土地使用权未发生转让，则不会涉及出资环节中的各项税费，其他税负成本与第一种模式相同。
（三）优劣势
本模式比第一种模式虽然减少了税费，但对于A公司公司的要求较高，需要在增资前进行详细的尽职调查。
如果甲公司项目较多、业务复杂或历史较长，不建议采用此种方式。
模式三、借款模式
为避免出资环节的相关税费，双方也可以考虑以借款的形式进行合作。
由B公司向A公司提供委托贷款，A公司进行项目建设及销售，最终偿还贷款使B公司退出。
但该模式为A公司操盘，实际上改变了双方合作的初衷，较难达到B公司自担风险、A公司固定回报的目的。
如果采取该模式，建议将贷款的偿还与项目销售进度挂钩，同时还需考虑B 公司借款的担保，并提前做好双方税费的测算工作（高利率会导致超过基准利率部分的利息支出无法税前扣除，且B公司应就利息收入缴纳营业税）。
模式四、联建模式
（一）交易结构
A公司与B公司签署联建协议，约定双方的权利义务及房屋建成后的分配比例，办理土地使用权变更手续，共同进行立项及报批报建。
房屋建成后，甲乙双方各自取得相应比例房屋的产权。
（二）交易税费
1.项目前期及分房环节：A公司应就其向B公司转让的部分土地使用权缴纳营业税，营业税按照分得的房屋部分的公允价值或者评估价值减去原值对应的应分配部分的余额作为营业税计税所得数；如分得房屋为A公司自用则免交土地增值税（如分配后再销售还应补缴出资环节的土增税）
2.B公司应就其获取的部分土地使用权缴纳契税，契税按照其获得土地使用权价值作为计税所得数；并就其向A公司分配的房产缴纳营业税，营业税计算方法同上述A公司营业税计算方法。
3.同时，甲乙双方还需就其取得的房屋/土地使用权缴纳所得税，A 公司缴纳所得税计税方法同上述营业税计算方法；B公司以分得房屋部分公允价值减去分给A公司部分的余额作为所得税计算数。
（三）优劣势
相比之下，联建模式需要缴纳的税费及税费的计算方式与前两种模式有所不同，因此无法简单地评价其交易过程中税务成本的高低。
需要注意的是，本模式由于无项目法人实体，对双方配合程度要求较高，且
各地关于合作建房的政策不一，是否采用需结合当地相关政策法规及项目具体情况而定。