房地产估价师成本法及其运用(三)
房地产估价师考试《理论与方法》：成本法基本公式
1.成本法最基本的公式成本法最基本的公式为：积算价格=重新购建价格一折旧2.适用于新开发土地的基本公式新开发土地包括填海造地、开山造地、征用农地后进行“三通一平”等开发的土地，在旧城区中拆除旧建筑物等开发的土地。
在这些情况下，成本法的基本公式为：新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用十销售税费+开发利润上式中：开发完成后可转让土地面积的比率=开发完成后可转让土地面积的总面积/开发区用地总面积×100%实际测算时通常分为下列3大步骤进行：(1)计算开发区全部土地的平均价格。
(2)计算开发区可转让土地的平均价格。
用第一步计算出的平均价格除以可转让土地面积的比率即是。
(3)计算开发区某宗土地的价格。
将第二步计算出的平均价格，根据宗地的规、划用途、具体位置、使用年限、容积率等做适当的增减调整即是。
对新开发区土地的分宗估价，成本法是一种有效的方法，因为新开发区在初期，房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。
在新建房地的情况下，成本法的基本公式为：新建房地价格=土地得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润在新建建筑物的情况下，上述公式中不含土地取得成本、土地开发成本及应归属于土地的管理费用、投资利息、销售费用、销售税费和开发利润，即：新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息销售费用+销售税费+开发利润在实际估价中应根据估价对象和当地的实际情况，对上述公式进行具体化。
3.适用于旧房地产的基本公式在旧房地的情况下，成本法的基本公式为：旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物重新购建价格在上式中，必要时还应扣除由于旧建筑物的存在而导致的土地价值减损。
在旧建筑物的情况下，成本法的基本公式为：旧建筑物价格=建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧。
房地产估价的成本法--中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第九章第二节讲义1
正保远程教育旗下品牌网站美国纽交所上市公司(NYSE:DL)职业培训教育网职业人的网上家园中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第九章第二节讲义1房地产估价的成本法1.成本法概述■ 概念· 求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
（积算价格）■ 本质· 以房地产价格各个组成部分之和为基础来求取房地产价值的方法■ 理论依据· 生产费用理论：商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定2.成本法的适用对象■ 特别适用于既无收益又很少发生交易的房地产的估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公益房地产等。
也适用于市场狭小或不完善，无法运用市场法估价的房地产■ 在房地产保险及其他房地产损害赔偿中，往往也是采用成本法3.成本法的步骤· ⑴ 搜集房地产价格构成资料· ⑵ 估算重新购建价格· ⑶ 估算建筑物折旧· ⑷ 求取积算价格4.成本法的公式（四大类）4.1 成本法的基本公式■ 房地产价值=重新构建价格－建筑物折旧4.2 新开发土地公式■ 新开发土地价值=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润2 新开发单宗土地的单价=（取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润）/（开发区用地总面积×开发完成后可转让土地面积的比率）×用途、区位等因素修正系数4.3 新建房地产公式■ 新建房地产价值=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润■ 新建建筑物价值=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润4.4 旧房地产公式■ 旧房地产价值=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧■ 旧建筑物的价值=建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧【2010年真题】某商品住宅开发项目的用地是2年前以楼面地价1500元／m2取得的，建筑安装工程费为2000元／m2，管理费用、销售税费和开发利润等为土地取得成本与建筑安装工程费之和的50%。
资产评估分类模拟题房地产评估(三)(含答案解析试题)
第五章房地产评估考点预测题一、单项选择题：1．工业用地土地使用权出让的最高年限是（）年。
A．70 B．60 C．50 D．402．在建筑物重置成本的评估中，价格指数调整法一般只适用于（）。
A．大型的建筑物B．价格较高的建筑物C．账面成本不实的建筑物D．单位价值小、结构简单的建筑物3．单位建筑物面积地价是指平均每单位建筑面积上的土地价格，它称为( ）.A．楼面地价B．总价格C．单位价格D．土地使用权价格4．下列影响房地产价格因素中不属于区位因素的是( ）。
A．商服繁华因素B．道路通达因素C．环境状况因素D．产业结构因素5．按四三二一法则如邻街深度为50英尺时，其平均深度百分率为（）。
A．160% B．140％C．120% D．100％6．某一宗地每年纯收益为50万元，资本化率为5％，若未来5年的纯收益在上一年基础上增长1％,则评估值最可能为( ）万元.A．1250 B．1400 C．1500 D．10007．对于整个工程已接近完工只是尚未交付使用的在建工程，可采用( ）评估。
A．假设开发法B．成本法C．形象进度法D．市场法8．如果某房地产的售价为2000万元,其中建筑物1200万元，土地价格800万元，该房地产每年客观收益为180万元，若建筑物资本化率为10％，则土地资本化率最可能为（)。
A．8% B．7。
5％C．6％D．10%9．用成本法评估土地价格时，土地取得费的计息期应为（).A．整个开发期B．整个销售期C．整个开发期和销售期D．整个开发期和销售期的一半10．在路线价四三二一法则的各种深度百分率中，呈递增现象的百分率是（）.A．单纯深度百分率B．累计深度百分率C．平均深度百分率D．标准深度百分率11．评估房地产时需要考虑的主要风险是( ）。
A．不可位移B．使用时间长C．不易变现D．规划限制严12．对于建筑物的过剩功能,在评估时可考虑按( ）处理。
A．功能性贬值B．建筑物增值C．经济性贬值D．经济性溢价13．土地市场的不完全竞争性是由土地的( ）决定的A．稀缺性B．用途多样性C．不可再生性D．价值增值性14．某待估房地产,已知建筑物的还原利率为8％，土地的还原率为6%，建筑物价值占房地产总价值的45%，则该房地产的综合还原利率应为( )。
房地产估价方法---成本法
房地产估价方法---成本法一、成本法一）房地产价格房地产价格构成（7项）：土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润。
例1、某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。
该地块可转让土地的应计成本是（）元/ m2.A.310.61B.321.60C.477.87D.494.77『正确答案』C『答案解析』开发成本、管理费用、销售费用3亿投资利息3*【（1+7.2%）0.5-1】=1061.23万元总成本=31061.23万元单位成本为310.61可转让地块单位成本=310.61/65%=477.87成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括（）。
A.土地取得成本B.开发成本C.管理费用D.销售费用E.销售税费『正确答案』ABCD例2、某宗熟地的原生地取得费为540元/m2，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/m2和60元/m2，贷款年利率为8%。
这块地的面积是10000平方米。
采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为（）元/m2。
A.55.20B.103.22C.109.63D.114.82『正确答案』B『答案解析』540×（1.082-1）+90×（1.081.5-1）+60×（1.080.5-1）=89.86+11.01+2.35=103.22二）开发利润开发利润指房地产开发商的利润而非建筑承包商利润。
开发利润指土地增值税、企业所得税前利润。
开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下开发商所能获得的平均利率，而不是个别开发商最终实际获得的利润，也不是个别开发商期望获得的利率。
根据不同的基数，有不同的利润率指标。
（利润率一般是通过大量调查、了解同一市场上类似房地产开发项目的利润率得到的）直接成本利润率投资利润率成本利润率销售利润率直接成本利润率最大，其次是投资利润率，再次是成本利润率，销售利润率最小某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3 000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1 000元/m2，开发成本和管理费用为1200元/m2，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。
成本法、收益法、市场比较法计算流程
三种估价方法的具体运用一、成本法成本法的运用分为两类：（一）新建好的房地产基本思路为：评估价格=土地取得成本+土地开发成本+建安成本+管理费+销售费+财务费（投资利息）+销售税费+开发利润。
如果是新建房屋不包括土地，则土地取得成本、土地开发成本去除。
该方法类似制作房地产投资估算表，运用较为繁琐，一般需要工程结算资料、报建规费收费文件等，实际操作中主要运用于当地无房屋重置价格规范文件，周围无可比销售案例、租赁收益案例等情况下。
（二）旧房地产基本思路为：评估价格=土地重置价格+建筑物（地上房屋）重置价格-建筑物折旧1、建筑物（地上房屋）重置价格建筑物（地上房屋）重置价格的计算方法有三种：（1）单位比较法：即每平方米多少元乘以房屋建筑面积。
我们常用的房屋重置价格文件即采用该方法。
该方法运用简单，是较为常用的方法，但需要重置价格文件经常更新，否则往往计算出来的价格差距较大，这时需要估价员有艺术的进行技术处理，把部分修正系数调高或者调低。
另部分大都市由于房屋交易及其活跃，当地估价师协会也不建议采用重置价格，要求多采用收益法和市场比较法。
长沙也属于此类情况，但湖南省其他地市仍广泛使用房屋重置价格。
（2）分部分项法：该方法把建筑物每部分的工程费用估算出来并累计计算总的工程造价，具体是：评估价格=基础工程+墙体工程+楼地面工程+屋面工程+给排水工程+供暖工程+电气工程+绿化工程+承包商间接费+开发商管理费、财务利息、税费等，如还有其他分部分项工程可在继续添加。
该方法同样必须获得工程结算资料，否则估价人员面对房屋无法有理有据的计算分布分项工程费，同时由于承包商间接费、开发商管理费、税费种类繁多，也很难去一一计算，按照某一比例计提又相当不准确，所以该方法因为很难获得有理有据的资料而经常无法运用。
（3）工料测量法：即把所有的工程用料如水泥、沙石、木材、钢铁等的用量乘以价格得到材料费用+加上人工费+机械台班费+税费+其他=房屋重建价格，该方法同样需要工程结算资料，否则无法运用，能够获得结算资料还要调整时间价差，使用比较繁琐，较少采用。
房地产估价第七章 成本法
三、适用于旧的房地产 旧房地产价格 =土地重新购建价格+建筑物重新购建价格－折旧 这里，土地价格是指土地在估价时点条件下的重 新取得价格。
旧建筑物价格 =建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧
第四节
一、概念
重新购建价格的求取
重新购建价格是指假设在估价时点重新取得全新状 况的估价对象所必需的支出，或重新开发建设全新状况 的估价对象所必需的支出和应获得的利润。 1．重新购建价格是估价时点时的价格。 2．重新购建价格是客观的价格。 3．建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格， 未扣除折旧；土地的重新购建价格(具体为重新取得价格 或重新开发成本)是在估价时点状况下的价格。
例：某旧建筑物，估计其重置价格为40万元，地面、门窗等 破旧引起的物质折旧为3万元，户型不好、没有独用厕所 和共用电视天线等导致的功能折旧为8万元，由于位于城 市的衰落地区引起的经济折旧为7万元。求该建筑物总的 折旧总额和现值。
二.建筑物折旧的求取方法
（一）年限法 年限法是根据建筑物的经济寿命、有效经过年 数或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。
自然寿命：是指建筑物从竣工验收合格之日起到不堪使 用时的持续年数。 经济寿命：是指建筑物从竣工验收合格之日起到它对房 地产价值不再有贡献时止的时间。 实际年龄：是建筑物从竣工验收合格之日起到估价时点 时的日历年数。 有效年龄：估价时点时的建筑物状况和效用所显示的经 过年数。
剩余经济寿命＝经济寿命－有效年龄
四.成本法估价步骤
（1）弄清估价对象房地产的价格构成，搜集相关资料； （2）估算重新购建价格； （3）测算折旧； （4）求出积算价格。
五、对成本法的基本认识
1.注意区分实际成本和客观成本。实际成本是某个 开发商在开发建造该房地产的实际花费，客观成本 是在估价时点开发建造该房地产，众多开发商的正 常花费。
试论房地产估价的成本法及其应用
试论房地产估价的成本法及其应用内蒙古建筑职业技术学院经济管理学院张登云接要：成本法是房地产估价的基本方法之一，也是房地产估价中运用较多的重要方法之一.本文简明介绍了这一方法的基本原理，估价步骤及估算方法。
熟练掌握这一方法,对于房地产专业的学者、经营者、房地产中介以及工程建设领域的相关人员具有重要意义。
成本法即成本估价法，又称原价法、承包商法、成本逼近法,在旧有房地产估价方面通常称为重置成本法和重建成本法,是与市场比较法、收益还原法并列的用于房地产估价三种基本方法之一。
近年来，随着成本法本身的不断完善，其适用范围在逐渐扩大。
关键词：成本法、估算、折旧一、成本法的基本原理与适用范围与市场比较法和收益还原法一样,成本法估价的基础也是比较，即待估物业的价值与当前类似物业的比较。
很显然,投资者在确定购买巳存在的一宗物业时，他愿意支付的价格绝不会超过他自己购买土地并在其上建设功能效用相同的建筑物所需支付的成本。
它是从费用的角度，以开发成本作为价值的基础来评估房地产的价值。
成本法的基本思路是,先求出在估价期日待估物业的重建成本或重置成本,再扣除反映待估物业当前的物理、功能状况和社会需求等因素所引致的折旧额,最后再加上待估物业所占土地的地价（经过适当调整的市场价值），就可以得出以成本法为基础的物业价值。
重置(建）成本和土地市场价格的调整过程,实际上就反映了待估物业受外部社会、经济、政策影响的情况、最高、最佳使用情况、市场供需情况和其本身的物理、功能情况对物业价值的影响。
成本法的工作重点是对组成待估物业的建筑物的估价，不能单独用于土地估价.因此，用成本法估计房地产价值时实际是将土地与建筑物分别予以评估,即先将土地视为没有建筑物的空地来估算其市场价值（用市场比较法或剩余法）,然后再基于重新建设该建筑物所需的成本减去所有的折旧(价值损失)来估计建筑物的市场价值,土地和建筑物市场价值之和即为待估物业的市场价值。
这里有两点应该特别注意:分开评估并不意味着土地和建筑物可以分别单独存在,分开评估只是解决问题的一种手段,最后合并计算价值时对土地市场价值视其上建筑物使用情况而进行的一些调整就反映了房地产的不可分性;另外，用该方法估价时，成本的色彩很浓，而成本和价值之间的差异又是通过人为的调整来弥补的。
房地产评估之成本法
成本法及其运用要求1.熟悉成本法的含义；2.熟悉成本法的理论依据；3.掌握成本法适用的估价对象；4.熟悉成本法估价需要具备的条件；5.熟悉成本法估价的操作步骤；6.掌握房地产价格构成；7.掌握成本法的基本公式；8.熟悉重新购建价格的含义；9.熟悉重新购建价格的求取思路；10.掌握建筑物重新购建价格的求取方式；11.熟悉建筑物重新购建价格的求取方法；12.掌握建筑物折旧的求取；13.了解房屋完损等级评定的有关规定；14.了解房屋折旧的有关规定。
第一节成本法概述本节阐述成本法的含义（熟悉），理论依据（熟悉），适用的估价对象（掌握），成本法估价需要具备的条件（掌握）以及成本法估价的操作步骤（熟悉）。
1.成本法的含义简要地说，成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值的方法。
具体地说，成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。
所谓重新购建价格，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。
所谓折旧，是指各种原因造成的房地产价值减损，其金额为房地产在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差。
成本法也可以说是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取房地产价值的方法，即先把房地产价格分成它的各个组成部分，然后分别求取各个组成部分，再将各个组成部分相加。
因此，成本法也被称为积算法，由此还可知成本法中的“成本”并不是通常意义上的成本（不含利润），而是价格（包含利润）。
但在该方法中也用到了通常意义上的成本，此外还用到了费用、支出、代价等相关概念。
因此，在遇到“成本”、“费用”、“支出”、“代价”等词时，要注意根据上下文的内容判定它们的具体内涵。
本质，是以房地产的重新开发成本为导向来求取房地产价值，测算出的价格称为积算价值。
优点：价值易于区别项目构成，测算有依据成本法是先分别求取估价对象时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。
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成本法及其运用(三)(总分：82.00，做题时间：90分钟)一、(一)多项选择题(每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意)(总题数：20，分数：40.00) 1.成本法中的“开发利润”是指{{U}} {{/U}}。
∙ A.开发商所期望获得的利润∙ B.开发商所能获得的最终利润∙ C.开发商所能获得的平均利润∙ D.开发商所能获得的税后利润∙ E.开发商所能获得的税前利润（分数：2.00）A.B.C. √D.E. √解析：2.成本法测算出的价值一般是房地产所有权的价值，在我国可视为{{U}} {{/U}}的价值。
∙ A.房屋所有权∙ B.房屋使用权∙ C.在估价时点剩余使用期限的土地使用权∙ D.土地使用权∙ E.土地所有权（分数：2.00）A. √B.C. √D.E.解析：3.成本法中房地产价格构成中的销售税费不包括{{U}} {{/U}}。
∙ A.营业税∙ B.应由买方缴纳的契税等税费∙ C.应由卖方缴纳的土地增值税、企业所得税∙ D.城市维护建设税∙ E.教育费附加（分数：2.00）A.B. √C. √D.E.解析：4.在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括{{U}} {{/U}}。
∙ A.土地取得成本∙ B.建设成本∙ C.管理费用∙ D.销售费用∙ E.销售税费（分数：2.00）A. √B. √C.D.E.解析：5.在求取土地的重新购建价格时，通常是假设该土地上的建筑物不存在，除此之外的状况均维持不变，再采用{{U}} {{/U}}等求取该土地的重新购置价格。
∙ A.市场法∙ B.成本法∙ C.假设开发法∙ D.基准地价修正法∙ E.长期趋势法（分数：2.00）A. √B. √C.D. √E.解析：6.成本法中的投资利息的计算基数包括{{U}} {{/U}}。
∙ A.土地取得成本∙ B.建设成本∙ C.管理费用∙ D.销售费用∙ E.销售税费（分数：2.00）A. √B. √C. √D. √E.解析：7.下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有{{U}} {{/U}}。
∙ A.估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别∙ B.建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额∙ C.建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失∙ D.建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新购建价格与市场价值之间的差额∙ E.建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧（分数：2.00）A. √B.C. √D. √E. √解析：8.投资利润率的计算基数包括{{U}} {{/U}}。
∙ A.土地取得成本∙ B.建设成本∙ C.管理费用∙ D.销售费用∙ E.销售税费（分数：2.00）A. √B. √C. √D. √E.解析：9.征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括{{U}} {{/U}}。
∙ A.土地补偿费∙ B.安置补助费∙ C.地上附着物和青苗的补偿费∙ D.土地使用权出让金等土地有偿使用费用、∙ E.安排被征地农民的社会保障费用（分数：2.00）A. √B. √C. √D.E. √解析：10.根据引起建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为{{U}} {{/U}}。
∙ A.物质折旧∙ B.功能折旧∙ C.设备折旧∙ D.经济折旧∙ E.资产折旧（分数：2.00）A. √B. √C.D. √E.解析：11.征收国有土地上房屋的土地取得成本中一般包括{{U}} {{/U}}等。
∙ A.房屋征收补偿费用∙ B.相关费用∙ C.建设用地使用权出让金∙ D.青苗补偿费∙ E.土地使用税（分数：2.00）A. √B. √C. √D.E.解析：12.成本法主要适用于评估的建筑物是{{U}} {{/U}}等房地产的价值。
∙ A.新的∙ B.比较新的∙ C.过于老旧∙ D.在建工程∙ E.危险房（分数：2.00）A. √B. √C.D. √E.解析：13.在活跃的土地交易市场下，土地取得成本一般是由购置土地的价款、应由买方缴纳的税费和可直接归属于该土地的其他支出的税费构成。
其中，地价款主要是采用{{U}} {{/U}}求取。
∙ A.市场法∙ B.收益法∙ C.成本法∙ D.假设开发法∙ E.基准地价修正法（分数：2.00）A. √B.C. √D.E. √解析：14.在具体估算建筑物重新购建价格的方法中，单位比较法实质上是一种市场法，单位比较法主要有{{U}} {{/U}}。
∙ A.分部分项法∙ B.工料测量法∙ C.年限法∙ D.单位面积法∙ E.单位体积法（分数：2.00）A.B.C.D. √E. √解析：15.完好房的成新度可以是{{U}} {{/U}}。
∙ A.六成∙ B.七成∙ C.八成∙ D.九成∙ E.十成（分数：2.00）A.B.C. √D. √E. √解析：16.经济适用住房基准价格由{{U}} {{/U}}构成。
∙ A.开发成本∙ B.各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款∙ C.税金∙ D.利润∙ E.住宅小区内经营性设施的建设费用（分数：2.00）A. √B.C. √D. √E.解析：17.根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有{{U}} {{/U}}。
∙ A.单位比较法∙ B.市场提取法∙ C.分解法∙ D.工料测量法∙ E.分部分项法（分数：2.00）A. √B.C.D. √E. √解析：18.成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括{{U}} {{/U}}等。
∙ A.图书馆∙ B.钢铁厂∙ C.空置的写字楼∙ D.单纯的建筑物∙ E.加油站（分数：2.00）A. √B. √C.D. √E.解析：19.价格等于“成本加平均利润率”是在长时期内平均来看的，并且需要具备{{U}} {{/U}}的条件。
∙ A.房地产开发成本等于平均利润∙ B.房地产开发成本大于平均利润∙ C.房地产开发成本小于平均利润∙ D.自由竞争∙ E.该种商品本身可以大量重复生产（分数：2.00）A.B.C.D. √E. √解析：20.土地取得成本是指取得房地产开发用地的必要支出。
取得房地产开发用地的途径可归纳为{{U}} {{/U}}。
∙ A.通过市场购置取得∙ B.通过征收集体土地取得∙ C.通过征收国有土地上房屋取得∙ D.通过国家划拨得到∙ E.通过与别人合作经营取得（分数：2.00）A. √B. √C. √D.E.解析：二、(二)判断题(总题数：42，分数：42.00)21.利用市场提取法求出的年平均折旧率，还可以求取年限法所需要的建筑物经济寿命。
{{U}} {{/U}} （分数：1.00）A.正确√B.错误解析：22.在成本法中，房地产成本采用的是实际成本。
{{U}} {{/U}}（分数：1.00）A.正确B.错误√解析：23.一幢有效年龄为8年的建筑物，年折旧率是1.67%，经济寿命为60年，则该建筑物的剩余经济寿命为52年。
{{U}} {{/U}}（分数：1.00）A.正确√B.错误解析：(60-8)年=52年。
24.在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。
{{U}} {{/U}}（分数：1.00）A.正确B.错误√解析：25.土地取得成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论它们是来自借贷资金还是自有资金，都应计算利息。
{{U}} {{/U}}（分数：1.00）A.正确√B.错误解析：26.在确定建筑物的重置价格或建筑安装工程费时，都应包含开发管理费用。
{{U}} {{/U}}（分数：1.00）A.正确B.错误√解析：建筑安装工程费不应包含开发管理费用。
27.成本法评估出的价值一般是房地产所有权的价值。
{{U}} {{/U}}（分数：1.00）A.正确√B.错误解析：28.建筑物的经济寿命早于或与土地使用期限一起结束时，应根据土地剩余使用期限确定收益期限。
{{U}} {{/U}}（分数：1.00）A.正确B.错误√解析：29.销售税费是指销售已经开发完成的房地产或者预售未来开发完成的房地产应由卖方缴纳的税费。
{{U}} {{/U}}（分数：1.00）A.正确√B.错误解析：30.如果建筑物的有效年龄比实际年龄大，就会延长建筑物的剩余经济寿命；反之，就会缩短建筑物的剩余经济寿命。
{{U}} {{/U}}（分数：1.00）A.正确B.错误√解析：31.建筑安装工程费包括建造商品房及附属工程所发生的土建工程费用、安装工程费用、装饰装修工程费用等。
{{U}} {{/U}}（分数：1.00）A.正确√B.错误解析：32.在完善的市场经济下，土地取得成本一般包括购买土地的价款和在购置时应由买卖双方共同缴纳的税费。
{{U}} {{/U}}（分数：1.00）A.正确B.错误√解析：33.成本法是根据估价对象房地产在建造时的购建价格，然后扣除折旧，以此来估算估价对象客观合理的价格或价值的方法。
{{U}} {{/U}}（分数：1.00）A.正确B.错误√解析：34.估价上的折旧注重的是原始价值的真实减损。
{{U}} {{/U}}（分数：1.00）A.正确B.错误√解析：35.某宗房地产的土地总面积为1000m2，8年前通过征用农地获得，当时取得的费用为18万元/亩，现时重新获得该类土地需要的费用为620元/m2；地上建筑总面积为2000m2，6年前建成交付使用，当时的建筑造价为每平方米建筑面积为600元，现时建造类似建筑的建筑造价为每平方米建筑面积1200元，估价该建筑物有八成新。
则该房地产的现时单价为1270元/m2。
{{U}} {{/U}}（分数：1.00）A.正确√B.错误解析：注意本题重新购建价格应为估价时点时的价格。
(1)土地现价=620×1000元=620000元。
(2)建筑物现值=1200×2000×80%元=1920000元。
(3)估价对象的现总价=(620000+1920000)元=2540000元。
(4)估价对象的现单价=2540000元/2000m2=1270元/m2。
36.年限法是根据建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余寿命来求取折旧的方法。
{{U}} {{/U}}（分数：1.00）A.正确B.错误√解析：37.延迟维修的损坏残存主要是由人工使用引起的。
{{U}} {{/U}}（分数：1.00）A.正确B.错误√解析：38.被征收房屋补偿费实际上是对被征收房屋价值的补偿。
被征收房屋价值包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权的价值，不包括其他不动产的价值。
{{U}} {{/U}}（分数：1.00）A.正确B.错误√解析：被征收房屋补偿费是对被征收房屋价值的补偿。
被征收房屋价值包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权和其他不动产的价值，由房地产估价机构评估确定。