房地产项目动态成本管理流程
房地产行业成本管理体系
房地产行业成本管理体系一、成本估算方法成本估算方法是指对房地产项目所需的总成本进行预估的方法。
通常采用以下几种方法：1.类比法：参考类似项目的成本数据，估算本项目所需的总成本。
2.参数法：根据房地产项目的参数，如占地面积、容积率、建筑高度等，结合市场数据和经验公式，估算总成本。
3.单位面积法：根据单位面积的成本和总建筑面积，估算总成本。
4.ABC法：将成本划分为A类（直接成本）、B类（间接成本）和C类（风险费用），分别进行估算。
二、成本控制策略成本控制策略是指为了实现房地产项目的成本控制目标而采取的措施和方法。
主要包括以下几个方面：1.制定成本控制计划：根据项目设计和开发计划，制定详细的成本控制计划，包括目标成本、预算、核算体系等。
2.目标成本管理：将目标成本分解为各专业、各岗位、各阶段的目标成本，明确责任，落实到位。
3.动态成本管理：在项目实施过程中，及时收集成本信息，比较实际成本与目标成本的差异，采取纠偏措施进行控制。
4.合同管理：通过合同约定，明确各方的权利和义务，控制成本风险。
5.变更控制：对项目实施过程中的变更进行严格控制，防止因变更引起的成本增加。
三、合同管理及变更控制合同管理是房地产成本控制的重要组成部分，主要包括合同签订、执行和变更等方面。
在合同签订时，应明确合同范围、价格、工期、质量等条款，确保合同内容与目标成本一致。
在合同执行过程中，应严格监督合同的履行情况，防止因违约引起的成本增加。
对于合同变更，应严格控制变更条件和程序，防止因变更引起的成本失控。
四、预算及财务分析预算是房地产成本控制的重要手段之一，主要包括收入预算、支出预算和现金流预算等方面。
通过预算的编制和分析，可以预测项目的收益和现金流情况，为决策提供依据。
财务分析是对项目的财务状况进行评估和分析，主要包括偿债能力、盈利能力、营运能力等方面。
通过财务分析可以评估项目的财务风险和经营绩效，为决策提供依据。
五、决策分析方法决策分析方法是指在进行房地产项目决策时所采用的分析方法。
房地产动态成本控制
一、动态成本管控的内涵房地产开发过程包括拿地、研究、设计、规划报建、施工、预售、竣工决算、交楼验收、产权过户等环节，整个项目周期大概两年左右.房地产企业进行管理工作的重点是严控成本以提高企业的经济效益,所以在开发的各个阶段都要进行科学严格的成本控制，从一开始就要编制整个项目的总目标成本，并围绕目标成本在各个工程节点实行成本考核，对各个节点实际发生成本与目标成本进行对比分析，找出差额原因，并对后续工程进行调整重估，以确保在各个节点都能掌握最接近真实总成本的动态成本。
动态成本管控的含义就是指从项目启动开始一直到项目在政府部门竣工备案后对整个项目开发过程运用各种技术手段实行严格的成本管理，具体来说主要是根据合同实行动态的跟踪管理，在合同未签订的情况下，需要用合约规划代替,然后将开发成本分为已发生成本和待发生成本两类，在将已签订的合同及未签合同但真实发生的成本视为已发生成本，将未签合同及预计将要发生的成本视为待发生成本,这样已发生成本与待发生成本就构成了动态的全成本，将每个工程节点的动态成本与目标成本对比分析就是动态成本管理的核心所在。
二、房地产公司实行动态成本管控的意义动态成本管理体系是企业进行重大决策的直接依据，作为对成本控制及发掘利润的主要方法，在房地产企业开发中发挥着具大作用，主要体现在以下几个方面:1。
建立动态成本管理体系可以使财务核算与成本管控有机结合,有效避免财务单纯的以实际发生成本记账，只能事后统计成本，而不能预计成本、利润，为企业决策及整个开发过程中成本管理提供直接依据。
2.建立动态成本管控体系，通过编制目标成本、合约规划、动态成本表等可以在项目整个开发过程中进行监督和管控，有利于完成企业的各项预期目标，对企业后续开发项目提供真观的成本依据作为参考。
3.建立动态成本管理体系，在开发过程中通过实际情况不断调整预计待发生成本,可以随着项目开发的推进，动态成本逐渐向真实总成本靠近，并在每个节点与目标成本进行对比和分析，不仅可以对目标成本编制的科学析进行梳理，也可以通过分析动态成本与目标成本的差距，找出开发过程中有关成本控制的漏洞,建立科学的成本指标考核体系，实行有针性的绩效考核，提高工作人员的积极性。
房地产全过程成本控制管理课程
2、方案阶段----目标成本确定
方案阶段目标成本是整个项目开发的标杆目标。 1. 方案阶段目标成本将作为项目经营目标 2. 目标成本编制的深度要求：应达到固化科目要求，宜细化到统一科目
目标成本的编制思路 1. 通过量价分离的方式确定 2. 通过细化的测算得出 3. 由产品的定位、行业及地区标准等确定价格
4、合同执行—变更、核定管理原则
审批原则：未经过审批或未按权限审批下发的设计变更(技术核定)一律无效。 如设计变更(技术核定)违规下发，将追究相关责任人的责任。
4、合同执行—变更、核定管理原则
时间原则：设计变更(技术核定)管理实行严格的时间限制，除特急事项之外，禁止事后补办。 确认原则：项目现场工程师和监理工程师必须在设计变更(技术核定)实施完成后5个工作日
全过程成本管理
二0一九年八月
一、项目成本管理的全过程
成本结算与后评估
成本调研 前期阶段
目标成本
目标成本确定
成本动态管理与控制
目标成本分解与落实
1、前期阶段----成本调研
调研的作用 成本调研是后期目标制定的重要参考标准, 是方案阶段合理制定目标成本的依据来源。
调研的主要方面 1. 地区成本调研 2. 同类竞争性楼盘成本调研 3. 总、分包工程价格水平 4. 专题成本调研
立项—入围--定标—合同
邀请招标：金额较大的工程、材料、设计及营销类
立项—入围—招标—定标—合同
3、工程招标及合同签订
工程类招标责任部门 直接委托 简易比价 按集团权责手册 邀请招标 执行 战略招标
评判标准 资信标：资信可靠 技术标：质量可靠、技术可行
地产动态成本管控方案
地产动态成本管控方案随着城市化进程的加速，城市的经济、文化、教育等方面的需求也在不断增加。
因此，房地产行业得到了迅速的发展，但是成本管控也成为了一个亟待解决的问题。
本文提出了一种地产动态成本管控方案，旨在帮助企业能够更好地掌握成本信息，提高成本控制效率。
一、背景1.了解房地产行业的成本管理对于房地产企业而言，成本管控是非常重要的，既可以影响企业的竞争力，也能够直接影响企业的盈利能力。
因此，建立一套科学的成本管理体系是很必要的。
2.成本管控会面临的困境房地产企业的成本控制很大程度上取决于项目的实际情况，这就要求成本管控需要及时、精准的数据支撑。
但是，现阶段很多的房地产企业在进行成本控制时会面临以下困境:•成本信息不准确•缺乏全面性•无法及时把控•无法快速应对变化针对这些问题，提出了一种地产动态成本管控方案。
二、地产动态成本管控方案地产动态成本管控方案是一种从项目立项开始到项目落地完成生命周期的成本管理系统。
该系统主要包括四个方面的内容，分别是：标准化、数字化、动态化、全面化。
1.标准化标准化是地产动态成本管控方案的第一个方面，该方面主要是针对成本信息的标准收集和标准化管理。
为了实现标准化，我们需要做到以下几点：•制定成本科目清单•建立成本核算制度•设定成本管理流程通过标准化，可以更加清晰地了解项目的每一个方面，并准确的掌握成本信息，为后续的成本管理奠定基础。
2.数字化数字化是地产动态成本管控方案的第二个方面，该方面主要是将成本信息进行数字化管理。
数字化可以让成本信息更加清晰可见，使得团队成员能够在任何时间、任何地点快速获取成本信息，帮助企业实现精准成本管控。
数字化方面主要包括以下内容：•建立数字化成本台账•数据标准化•数据归一化通过数字化，可以实现成本信息的实时效果，有效提高成本管控效率。
3.动态化动态化是地产动态成本管控方案的第三个方面，该方面主要是建立动态成本控制体系，使成本信息能够随着项目的进程进行即时更新，以便快速应对成本异常情况。
房地产动态成本管控
房地产动态成本管控随着经济的快速发展和人口的增加，房地产市场的需求持续增长。
然而，由于人们对住房的需求不断上升，房地产成本也随之增加。
因此，如何有效控制房地产动态成本成为了一个重要的问题。
本文将探讨房地产动态成本的特点和控制方法。
一、房地产动态成本的特点房地产动态成本是指在房地产开发和销售过程中产生的各种支出。
它具有以下几个特点：1. 成本波动大：房地产市场的波动性较大，因此房地产动态成本也会随之波动。
例如，房地产项目的材料和劳动力成本会受到市场供需关系、原材料价格等因素的影响而波动。
2. 成本结构复杂：房地产项目涉及多个环节和多个参与方，包括土地购置、规划设计、建筑施工、销售推广等。
每个环节都有不同的成本组成部分，使得成本结构复杂多样。
3. 成本周期长：房地产项目往往需要经历多个阶段，包括前期的规划设计、开发建设、销售推广等。
每个阶段都会产生一定的成本支出，并且这些成本支出需要在项目周期内得到回收。
二、房地产动态成本的控制方法为了有效控制房地产动态成本，开发商可以采取以下几种方式：1. 做好前期准备工作：在项目开发之前，开发商需要进行充分的市场调研和成本估算，确保项目的可行性。
同时，也需要与相关的设计、施工和销售方进行充分的协商和合作，为后续的动态成本控制打下基础。
2. 优化项目规划设计：精细化的项目规划设计可以有效减少后期的变更和调整，从而减少成本支出。
例如，在规划阶段合理利用土地资源，科学规划和布局建筑物，减少不必要的土地面积和建筑体量，从而降低建设成本。
3. 控制施工过程的成本：施工是房地产项目中最为重要的环节之一，也是成本最为显著的部分。
因此，开发商需要与施工方建立良好的合作关系，加强项目管理，确保施工过程的高效、顺利。
同时，也可以通过引入先进的施工技术和设备，提高施工效率，降低人力和材料成本。
4. 精细化销售控制：在项目销售推广过程中，开发商可以通过合理定价、有效市场分析和精准营销等方式，控制销售成本。
房地产大型项目目标成本及动态管理研究
房地产大型项目目标成本及动态管理研究摘要：本文研究了房地产大型项目的目标成本及动态管理，旨在探讨如何有效控制项目成本并实现动态管理。
首先，介绍了目标成本和动态管理的概念及重要性。
其次，分析了目标成本的制定方法、控制原则和措施。
然后，阐述了目标成本动态管理的内容、方法和实施流程。
最后，通过实证研究，以某房地产大型项目为例，展示了目标成本及动态管理的实际应用和效果。
本文为房地产企业提供了有益的参考，有助于提高项目成本管理水平。
一、目标成本管理与动态成本管理的概念目标成本管理是以企业的预算为依据，按照公司的业务目标，通过成本预测，成本决策，测定目标成本，对目标成本进行分解，控制分析，评估和评价等一系列的成本管理工作。
它以管理为中心，以会计核算为工具，以效益为目标，对成本进行事前测定、日常控制和事后评估。
因此，在全过程、多方位的成本系统中，实现以较小的投资创造更多的产出，取得最大的经济效益，这也是很多地产企业推崇成本管理的原因。
在目标成本过程中实行动态管理，必须要有一套科学的成本管理系统。
在工程造价管理中，必须建立一个科学的工程造价管理体系，并根据工程造价的实际情况，确定造价管理的目标。
在工程招标、签订合同、变更签证、工程结算等成本发生的各个环节，都要对项目的造价进行实时的反应，并能对项目的真实成本和目标成本之间的偏差情况进行检测，并采取预警、提前控制等手段，将工程的实际成本，保持在一个比较合理的目标成本区间之内[1]。
二、房地产大型项目目标成本及动态管理的重要性2.1房地产大型项目目标成本的控制目标成本是企业在一定时间内为了保证预期收益的完成，并且将其视为所有公司职工的努力的目的而设置的一种预期成本，它包括计划成本、承诺成本、预期成本和收益成本等。
在房地产投资决策过程中，开发商要对所开发的房地产项目的市场定位、质量要求有一个基本的判定，并对其成本进行初步估算。
2.2目标成本控制的原则在发展的初期，财务成本管理人员、工程审计人员、市场营销人员以及工程人员等都要在发展的初期，通过对市场状况以及有关的历史上的类似工程的成本预测来确定发展项目的目标成本。
成本动态管理控制流程
1目标
准确反映房地产开发项目各阶段成本当前状况，规范成本控制流程，提高成本控制效率。
2适用范围
房地产开发项目的拓展阶段、设计阶段、施工阶段的成本动态控制。
3术语和定义
动态成本：指当前工程项目中即时的成本。
4部门职责
4.1 区域审算合约部：负责在房地产项目开发的各个阶段提出成本建议；负责制订目标成本及责任成本
体系；负责组织、汇总各部门分项成本统计；负责汇编《项目建安成本动态控制表》，对超出目标的部门进行预警；负责编制成本动态管理控制报告。
4.2 集团成本管理中心：负责指导区域的成本动态管理，审核《项目建安成本动态控制表》。
4.3 其他相关部门：负责各分项成本统计工作；负责配合进行成本动态控制执行；参加成本控制相关文
件的评审；根据审批意见进行目标调整。
5工作程序
6权限及标准
7主要文档
8主要附件
8.1《建安成本动态控制表》
8.2《目标成本调整审批表》
1单项超目标范围是指占比超出目标成本5%或单项总额超出目标成本5万。
2总体超目标范围是指占比超出目标成本5%或总体总额超出目标成本50万。
浅析房地产开发项目的动态成本管理
浅析房地产开发项目的动态成本管理房地产开发项目是一个复杂而庞大的工程，涉及到很多不同的成本元素，如土地购置、设计、施工、材料采购、市场推广等。
动态成本管理是指在整个项目周期中，对成本进行实时和动态的监控和管理的过程。
本文将从项目开发阶段、施工阶段和销售阶段分别分析房地产开发项目的动态成本管理。
对于项目开发阶段的动态成本管理，主要包括土地购置和设计阶段的成本管理。
在土地购置阶段，开发商需要根据市场需求和项目定位来确定土地价格，并对土地价值进行评估和分析。
在土地购置过程中，开发商还需要考虑其他成本因素，如土地使用权费、土地规划费、拆迁费等。
在设计阶段，开发商需要与设计师密切合作，对设计方案进行成本评估，并及时调整设计方案以控制成本。
对于施工阶段的动态成本管理，主要包括施工过程的成本控制和延期管理。
在施工过程中，开发商需要与施工单位合作，在每个施工阶段及时监控成本，并及时调整施工进度以避免成本过高或工期延长。
开发商还需要对施工单位的工程进度和质量进行监督和管理，以确保成本和质量控制在合理的范围内。
对于销售阶段的动态成本管理，主要包括市场推广成本的控制和销售过程的管控。
在销售阶段，开发商需要制定有效的市场推广策略，并合理控制市场推广费用。
开发商还需要与销售渠道合作，及时了解市场需求和销售情况，并根据市场变化及时调整销售策略。
开发商还需要对销售过程进行管控，确保销售合同的及时签订和付款，以最大限度地减少资金周转周期和财务风险。
房地产开发项目的动态成本管理是一个综合性的过程，需要开发商在整个项目周期中不断地监控和管理成本。
只有通过合理的成本管理措施，开发商才能有效地控制项目的成本和进度，降低风险，提高项目的盈利能力。
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x房地产项目动态成本
管理流程
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x房地产公司项目动态成本管理流程
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北京海赋兴业房地产开发有限公司
1. 目的
规范项目开发过程中成本的管理过程，加强动态成本控制，建立动态成本监督预警机制。
2、适用范围
适用于公司开发项目实施阶段动态成本的管理控制工作。
3、术语和定义
3.1.动态成本：指工程项目中的即时成本，主要包括项目工程成本、设计类
成本、前期类成本和营销类成本等。
4、职责
4.1.成本采购部
4.1.1.负责项目目标成本管理；
4.1.2.负责根据项目开发目标成本，按月度定期（每月30日完成）编制
项目成本信息报告；
4.1.3.根据项目开发阶段，负责审核项目相关责任主体的目标成本调整
申请；
4.1.4.对各项目成本责任主体的成本执行情况进行监控；
4.1.
5.负责对项目现场的设计变更、工程进度款、材料进度款、现场签
证管理；
4.1.6.负责定期（每月25日）提交相关成本信息资料。
4.1.7.负责对工程供应商采购进行成本控制；
4.1.8.负责项目材料设备类目标成本控制；
4.1.9.负责对材料设备供应商采购进行成本控制；
4.2.工程部
4.2.1.负责项目工程签证的成本控制；
4.2.2.负责项目现场的工程成本管理，包括设计变更的执行监督管理、
签证的执行监督和审核、进度款的形象进度审核、材料设备的验收和付款审核。
4.3.设计部
4.3.1.负责项目设计类目标成本控制；
4.3.2.负责按照限额设计要求完成设计工作，确保项目成本不超过目
标；
4.3.3.负责对设计供应商采购、设计变更进行成本控制；
4.3.4.负责定期（每月25日）向成本采购部提交相关成本信息资料。
4.4.项目拓展部
4.4.1.负责控制项目前期费用；
4.4.2.负责定期（每月25日）向成本采购部提交相关成本信息资料。
4.5.营销部
4.5.1.负责项目营销类成本的控制；
4.5.2.负责对营销供应商采购、营销费用进行成本控制；
4.5.3.负责定期（每月25日）向成本采购部提交相关成本信息资料。
4.6.分管副总/总经理
4.6.1.负责按权限审核/审批目标成本的调整申请。
5.工作流程
5.1.项目目标成本制定
5.1.1.在方案设计结束后，成本采购部根据以审定批准的项目初步目标
成本，分解目标成本并与相关部门签订目标成本控制责任书，经公司审批通过后，由总经理下发给各个责任部门。
（目标成本控制责任书）。
5.1.2.各责任部门主要负责的工程类成本费用如下：
5.1.1.1设计部：负责按照成本限额设计的要求完成设计及控制设计变更、设
计费用等设计类成本等；
5.1.1.2项目工程部：负责控制项目工程签证成本、工程供应商、材料设备类
采购成本等；
5.1.1.3项目拓展部：负责控制项目前期费用；
5.1.1.4营销部：负责控制项目营销类成本等。
5.1.2成本采购部：负责对项目现场的设计变更、工程进度款、材料进度款、
现场签证的管理。
5.1.3工程部负责项目现场的工程成本管理，包括设计变更的执行监督管理、
签证的执行监督和审核、进度款的形象进度审核、材料设备的验收和付款审核。
5.1.4公司与项目工程总承包单位，通过项目工程承包合同形式建立甲乙方关
系。
5.1.5在签订目标成本控制责任书后15天内，各责任部门编制工作进度计划
表和费用支出
计划表，作为资金支付计划需求表。
（成本费用计划表）
5.2项目工程成本动态控制
5.2.1工程进度付款控制
5.2.1.1在工程开工之前，工程部组织确定工程施工进度计划，拟定单项工程
形象进度计划；
5.2.1.2承包商按照合同提出工程进度款支付申请，项目工程部进行工程进度付款审核，同成本采购部一起负责复核工程进度和目标成本，并按照公司文件办理工程进度款支付手续；
5.2.1.3每月定期向成本采购部报送工程进度付款等相关报表。
（工程月形象
进度表、工程月成本费用报表、工程成本费用记录台帐）
5.2.2甲供材料设备成本控制
5.2.2.1在工程开工之前，工程部对材料设备的需求，工程部拟定单项工程的
甲供材料设备供应计划；
5.2.2.2工程部根据供应计划按照材料设备采购管理流程按期完成甲供材料设
备的准备工作，按需供应；
5.2.2.3工程部按照材料设备采购合同和样板等验收甲供材料；
5.2.2.4工程部按照相关材料设备验收资料并按照公司文件办理甲供材料设备
款支付手续；
5.2.2.5工程部每月定期向成本采购部报送甲供材料设备相关报表。
（材料设备月成本费用报表、材料设备成本费用记录台帐）
5.2.3现场签证成本控制
5.2.3.1现场签证按照工程现场签证管理流程规定的时间要求、审批规定办
理；
5.2.3.2在工程签证申报内容实施前，提出单位填写《现场签证单》，注明适
用的单项工程、
引起工程量变更的部位范围、成本变化估价，由监理单位、甲方相关部门在3日内对《现场签证单》的内容进行审核签字；
5.2.3.3在工程签证申报内容完成后的3日内，施工单位报送《现场签证
单》，由监理单位、甲方相关部门对签证工程的工期、质量、工程量
的增减变化进行审查签字；
5.2.3.4对于完工后可能隐蔽的签证工程量，在隐蔽之前需由施工单位、监理
单位、甲方相关部门共同测量确认签字；
5.2.4设计变更成本控制
5.2.4.1设计变更按照设计变更管理流程执行。
5.2.5其他各责任部门（设计部、营销部）每月定期完成相关成本费用记录台
帐，并向成本采购部报送成本费用报表。
（设计成本费用报表、设计成本费用记录台帐）
（营销成本费用报表、营销成本费用记录台帐）
5.2.6各部门可根据相关成本费用记录台帐的统计，预计下一阶段资金支付需
求；
5.2.7成本采购部通过合同管理的方式监控管理项目各项工程成本费用，每月
向公司管理层汇报项目工程成本的动态运行情况，每季度对各责任部门的成本控制成效进行评价和考核。
（项目动态成本记录表）
5.2.8在相关部门/项目工程部支出成本可能超出目标控制成本时，成本采购
部及时启动预警机制，向责任部门发出预警通知书，并要求提出改进措施。
（成本控制预警通知书）
5.3项目工程目标成本调整
5.3.1成本采购部在项目开发的主要阶段审核目标成本的执行情况，根据实际
情况提出相关目标成本调整建议，并按照目标成本调整审批权限经审批后，作为新的项目目标成本控制考核目标下发执行。
5.3.2因外界影响在项目工程成本可能发生重大变化时，相关部门提出申请，
经成本采购部进行审核，并经公司副总经理、总经理审核批准。
5.3.3对于总体工程目标成本3%以内（仅供参考）的调整，由分管副总审批；
对于超过3%（仅供参考）的调整，由总经理审批；
5.3.4成本采购部办理项目的目标成本调整手续，并及时更新项目成本信息
库。
（目标成本调整申报表）
5.3.5对于未经目标成本调整的无补充预算的项目又未在工程量清单中列出的
其他发生项目成本在项目竣工结算中不予考虑。
6.相关表格记录
6.1.《设计限额要求及成本控制建议表》 YST-QR-CB-24
6.2.《目标成本控制责任书》 YST-QR-CB-05
6.3.《成本费用计划表》 YST-QR-CB-06 6.4.《月成本费用报表》 YST-QR-CB-07 6.5.《成本费用记录台帐》 YST-QR-CB-08 6.6.《项目动态成本记录表》 YST-QR-CB-09 6.
7.《成本预警通知书》 YST-QR-CB-10 6.
8.《目标成本调整申报表》 YST-QR-CB-11 6.
9.《工程月形象进度表》 YST-QR-CB-12
项目设计限额要求及成本控制建议表
YST-QR-CB-24
说明：不含为满足售楼需要发生的设计费用（售楼处、样板房、装修套餐、销售模型等）
目标成本控制责任书
YST-QR-CB-05
说明：1、本表流向：成本采购部->相关成本责任部门
成本费用计划表
YST-QR-CB-06项目名称：责任部门：
说明：1、本表流向：相关成本责任部门->成本采购部，建议采用Excel表。
2012年月成本费用报表
YST-QR-CB-07项目名称：责任部门：
说明：1、本表流向：相关成本责任部门->成本采购部，建议采用Excel表。
成本费用记录台帐
YST-QR-CB-08项目名称：责任部门：
注：1、此表记录成本费用发生和支付情况，由各部门根据合同执行情况进行填写；
2、建议可结合各部门业务特点调整表格内容，编制excel表；
3、可结合每月成本费用报表向成本采购部报送。
YST-QR-CB-09
项目动态成本记录表
注：建议此表用Excel
成本预警通知书
YST-QR-CB-10
说明：1、本表流向：成本采购部->相关成本责任部门
目标成本调整申报表
YST-QR-CB-11
说明：本表流向：提出部门-> 成本采购部->分管副总经理->总经理
工程月形象进度表
YST-。