SP配合方法及演练
《sp技巧培训》课件
详细描述
通过阅读教材、观看视频等方式 ，了解SP技巧的基本概念、原理 和应用场景，为后续的练习打下 基础。
模拟练习
总结词
在模拟环境中进行SP技巧的练习。
详细描述
利用模拟软件或模拟场景进行SP技巧的练习，可以不受时间和空间的限制，反复 练习，提高技能水平。
实战演练
例如，在面对面销售中，销售人员可以通过观察客户的言行举止来了解客户需求，通过演示产品优势来满足客户需求；在线 上销售中，销售人员可以通过提供专业的产品介绍和解答来建立客户信任关系，通过个性化的营销手段来提高客户购买意愿 。
02
SP技巧的种类
基础SP技巧
总结词
这些技巧是学习SP的基础，适合初学者掌 握。
01
SP技巧的应用领域
03
02
总结SP技巧的基本概念、特点及其在营销领 域的应用背景。
04
列举SP技巧在各个领域（如广告、公关、 销售等）的实际应用案例。
SP技巧的核心要素
05
06
分析SP技巧中的关键要素，如创意、情感 、目标受众等。
SP技巧的展望
技术发展对SP技巧的影响 探讨未来技术（如人工智能、大数据 等）如何进一步推动SP技巧的创新与
SP技巧在各行业的广泛应用
SP技巧在金融领域的应用，如 股票预测、风险评估等，可以帮
助投资者做出更明智的决策。
SP技巧在医疗领域的应用，如 疾病诊断、药物研发等，可以提
高医疗服务的准确性和效率。
SP技巧在商业领域的应用，如 市场预测、消费者行为分析等， 可以帮助企业更好地了解市场需
求和竞争状况。
SP技巧未来的发展方向
语气运用
逼定的技巧和SP配合
精心整理逼定的技巧和SP配合客户会买因为：①产品合乎需求。
②经过你量身定做令他喜爱产品。
③认为物超所值。
了解客户真正的需求，需要有良好的倾听，问题解决能力，对非语言讯息敏锐的洞察力，设身处地为他人设想的同理心。
123“人”，412等的“3”。
45”。
6789成交通则：成交技巧通常伴随在议价过程之后，换句话说，必须两者一气呵成，不可分离。
售楼人员在此阶段必须避免争论及动气，维持较好的态度，不卑不亢，耐心十足才行。
黑白两面成交法：当你将客户引导至“议价吊价”过程，并确定成交机会极大时，技巧的将价位拉到底价以上，再表示价格过低，必须请示上级，自己是无权决定的（不让客户买的太容易），且要求自己询问后，客户必须立刻支付“足够的定金”，以免被骂。
在假装向项目管理层报告后，立刻拿出定单逼迫客户支付定金（你是白脸，专案是黑脸）。
成交过程中，必须掌握的一项重点是，你是打工的，你为了成交获得业绩，必然会做出“对客户有贡献的服务”。
虽然奖金低，但因你是新人，要求的是业绩，因此甚至为成交而被扣奖金，这将会让客户放下戒心，相信你会站在他的立场着想，因为你们“绑在同一条船上”。
SP是什么？SP是英文（Sales Promotion)的简称，翻译为销售促进，也有将其译为营业推广或销售推广。
SP是西方商界最常用的缩略词之一，有以下不同的定义。
定义一：SP是人员推销、广告和公共关系以外的，用以增进消费者积极购买和加快提高交易效益的有计划、有目的促销活动（手段），例如陈列奖品或商品、现场抽奖，展示（销）会等周期性、延续性发生的销售动作。
定义二：SP是对消费者提供短程激励的一种活动，以诱使或引导其购买或消费某一特定产——我们SP1、个人的SP配合：对来过一次的老客户说：“张先生，实在抱谦，您想要的a套房源我没给您留住，昨天给我同事的一个客户抢走了，您看您再考虑一下其它房源吧！”客户说：“嗯？我要的是b套不是a套呀？”销代说：“噢，对对，我记错了，实在太好了，那一套还留着呢，要不您今天就先小定一下吧，万一真被别人定走了，你我都挺遗憾的！”对客户说：“您想要几楼的，哦，五楼，正好，我们小区就剩一套五楼的了，您来看看吧！”让客户将要进门时：打电话，假装有客户要来看房，定房，或要来签合同（演练）注意：时间与频率同事间互相谈论售房情况。
房地产销售SP配合21666
房地产销售SP配合范围：销控、喊柜、假电话、同事之间配合，上下级间的配合，假客户。
1、销控：即控制房源，过去我们买房子时对客户就说只剩一套了，有时越这样说，客户还越买，一是破釜沉舟，二是让客户觉得卖得快，说“你别不相信，只要你不买今天下午就有客户看房”。
另外，通过销控表或销控板做销控。
2、喊柜：喊柜台上的销售人员配合，比方说：“你帮我再查查某某房子有没了”真实可信。
3、假电话：分打进来的电话与打出去的电话。
打进来的电话：两个电话打来打去，一旦有人接电话，立即挂掉。
打出去则按挂断键。
4、同事间的SP：见客户犹豫时，问“哪套房子？”销代无法解决问题时客户下不定时客户进门时等情况都需要同事配合5、上下级SP：利用上级的职责与权力为自己开脱或给客户压力。
6、假客户：安排假客户来看房，讨价还价，抢房子，或直接利用身旁意向大或关系好的客户做配合挑起气氛。
还有哪些SP配合方法？三、讨论一下接待流程中的SP具体操作。
1、迎接客户时：个人的SP配合：对来过一次的老客户说：“张先生，实在抱谦，您想要的a套房源我没给您留住，昨天给我同事的一个客户抢走了，您看您再考虑一下其它房源吧！”客户说：“嗯？我要的是b套不是a套呀？”销代说：“噢，对对，我记错了，实在太好了，那一套还留着呢，要不您今天就先小定一下吧，万一真被别人定走了，你我都挺遗憾的！”对客户说：“您想要几楼的，哦，五楼，正好，我们小区就剩一套五楼的了，您来看看吧！”同事SP：让客户将要进门时：打电话，假装有客户要来看房，定房，或要来签合同（让销代演练）注意：时间与频率同事间互相谈论售房情况。
“小王，这月共签了几套合同？”“24套”“咱经理不是说超过20套就请我们吃饭的吗？”你还真相信?”帮助接客户甲：小乙，我的客户昨天过来签合同，来没？乙：来了，我已经帮你签了甲：谢谢。
谈论售房业绩、甲：这个月卖得还不错，卖了xx套，比上套又多了，老板要表扬了。
同事间的要求准备资料：“小乙，你把合同准备一下吧，你的客户某某下午要来签合同了。
房地产销售SP配合
房地产销售S P配合公司内部编号：（GOOD-TMMT-MMUT-UUPTY-UUYY-DTTI-房地产销售SP配合范围：销控、喊柜、假电话、同事之间配合，上下级间的配合，假客户。
1、销控：即控制房源，过去我们买房子时对客户就说只剩一套了，有时越这样说，客户还越买，一是破釜沉舟，二是让客户觉得卖得快，说“你别不相信，只要你不买今天下午就有客户看房”。
另外，通过销控表或销控板做销控。
2、喊柜：喊柜台上的销售人员配合，比方说：“你帮我再查查某某房子有没了”真实可信。
3、假电话：分打进来的电话与打出去的电话。
打进来的电话：两个电话打来打去，一旦有人接电话，立即挂掉。
打出去则按挂断键。
4、同事间的SP：见客户犹豫时，问“哪套房子”销代无法解决问题时客户下不定时客户进门时等情况都需要同事配合5、上下级SP：利用上级的职责与权力为自己开脱或给客户压力。
6、假客户：安排假客户来看房，讨价还价，抢房子，或直接利用身旁意向大或关系好的客户做配合挑起气氛。
还有哪些SP配合方法三、讨论一下接待流程中的SP具体操作。
1、迎接客户时：个人的SP配合：对来过一次的老客户说：“张先生，实在抱谦，您想要的a套房源我没给您留住，昨天给我同事的一个客户抢走了，您看您再考虑一下其它房源吧！”客户说：“嗯我要的是b套不是a套呀”销代说：“噢，对对，我记错了，实在太好了，那一套还留着呢，要不您今天就先小定一下吧，万一真被别人定走了，你我都挺遗憾的！”对客户说：“您想要几楼的，哦，五楼，正好，我们小区就剩一套五楼的了，您来看看吧！”同事SP：让客户将要进门时：打电话，假装有客户要来看房，定房，或要来签合同（让销代演练）注意：时间与频率同事间互相谈论售房情况。
“小王，这月共签了几套合同”“24套”“咱经理不是说超过20套就请我们吃饭的吗”你还真相信”帮助接客户甲：小乙，我的客户昨天过来签合同，来没乙：来了，我已经帮你签了甲：谢谢。
谈论售房业绩、甲：这个月卖得还不错，卖了xx套，比上套又多了，老板要表扬了。
房地产销售SP配合
房地产销售SP配合围：销控、喊柜、假、同事之间配合，上下级间的配合，假客户。
1、销控：即控制房源，过去我们买房子时对客户就说只剩一套了，有时越这样说，客户还越买，一是破釜沉舟，二是让客户觉得卖得快，说“你别不相信，只要你不买今天下午就有客户看房”。
另外，通过销控表或销控板做销控。
2、喊柜：喊柜台上的销售人员配合，比方说：“你帮我再查查某某房子有没了”真实可信。
3、假：分打进来的与打出去的。
打进来的：两个打来打去，一旦有人接，立即挂掉。
打出去则按挂断键。
4、同事间的SP：λ见客户犹豫时，问“哪套房子？”λ销代无法解决问题时λ客户下不定时客户进门时等情况都需要同事配合λ5、上下级SP：利用上级的职责与权力为自己开脱或给客户压力。
6、假客户：安排假客户来看房，讨价还价，抢房子，或直接利用身旁意向大或关系好的客户做配合挑起气氛。
还有哪些SP配合方法？三、讨论一下接待流程中的SP具体操作。
1、迎接客户时：λ个人的SP配合：对来过一次的老客户说：“先生，实在抱谦，您想要的a套房源我没给您留住，昨天给我同事的一个客户抢走了，您看您再考虑一下其它房源吧！”客户说：“嗯？我要的是b套不是a套呀？”销代说：“噢，对对，我记错了，实在太好了，那一套还留着呢，要不您今天就先小定一下吧，万一真被别人定走了，你我都挺遗憾的！”对客户说：“您想要几楼的，哦，五楼，正好，我们小区就剩一套五楼的了，您来看看吧！”λ同事SP：让客户将要进门时：打，假装有客户要来看房，定房，或要来签合同（让销代演练）注意：时间与频率同事间互相谈论售房情况。
“小王，这月共签了几套合同？”“24套”“咱经理不是说超过20套就请我们吃饭的吗？”你还真相信?”帮助接客户甲：小乙，我的客户昨天过来签合同，来没？乙：来了，我已经帮你签了甲：。
谈论售房业绩、甲：这个月卖得还不错，卖了xx套，比上套又多了，老板要表扬了。
同事间的要求准备资料：“小乙，你把合同准备一下吧，你的客户某某下午要来签合同了。
SP技巧配合技巧
现场造势与SP技巧SP技巧1、SP妙释：把将发生的事情提前化；把想象中的事情现实化。
2、SP常用方式(1)逼订SPA、喊柜台做销控使客户感觉到如果今天不定看中的房型可能就此没有了。
B、业务员配合抢一套房，在介绍客户时注意身边其它客户，必要时牺牲一下不是很有意向的客户，而逼订较有意向的客户。
C、价格优惠活动即将结束，如果今天不订，再来可能优惠活动就结束了。
(2)谈价格SPA、准备一份假的底价表，在实在搞不定客户时，甩出假底价表给客户自己看，使他确信价格最低了。
B、客户的要价其实能够接受，但考虑到客户的反复很大，在这种情况下不能很爽快答应，应存心制造有点很为难的状况，比如打假电话请示等。
这样谈下来的价格使客户可信度提高。
C、和客户拉近关系，使他确定地感到业务员和他关系好，所以放了这个价。
必要时出具一份成交价高于该客户的订单或合同，增加信任度。
D、在客户要价很低的时候，可以做一下销控，就是他看中的房子已被人暂时保留，你现在开的价太低我宁愿卖给开价高的客户。
所有以上这些技巧及SP都是通过实践不断总结的，最重要是业务员应具备充分的表演才能。
能在客户面前自然而又真实地表现各种技巧，不露痕迹，不过火，并应审时度势地灵活运用和创造，只有这样才能具备这方面的成功经验。
七、现场逼订SP配合分析下定的过程如果客户没有下定，那他绝对不会再回头，他会在看过几家房产公司的其它楼盘之后，完全把你忘掉，那当客户下定之后，设想他去看其他的楼盘。
1、楼盘一个比一个差，他在下定之后，会和我们的楼盘做比较，结果一定是我们的楼盘胜出。
2、楼盘一个比一个好，他在看到好的时候会犹豫，想定但又舍不得我们的定金，会想我们的好处来弥补我们的不足，结果很可能会倾向我们这一边。
（一）产品介绍：1、对产品自信来自对自我肯定2、强势主导，预设场景3、突显细节优势，善折巧问，找出客户关心点，对号入座4、中断解脱，了解客户，缩短彼此距离5、确认产品（帮其推荐）促其决定6、封杀有余地（不要让其无从选择）注意：1、当客户到家时一定会和亲戚朋友商议，那做为参谋在看到“过期不退款”时，会想如果说我劝他不要买房，但他的订金会没收，我不可能补偿，那只有说服他来买。
现场SP配合
现场SP配合
一、何为SP ①把将发生的事情提前化；
②把想象中的事情现实化。
二、现场造势的意义
4、同事与同事SP
①业务员配合抢一套房。
5、柜台SP
①现场播报当日已认购房源，请置业顾问不要重复介绍 公布房源，制造热销氛围，使客户感觉到如果今天不 定看中的房型可能就此没有了；
②注意柜台与置业顾问的互动，让客户感觉是公司的操 作流程，而不是针对某种情况而产生的互动。
3、自己和同事SP
①告诉同事自己面临的情况，寻求电话帮助； a、同事在无人的地方扮演另外一组客户打电话给需要帮助的同
事，说准备认购与该套房源相关的房源，如户型，面积，楼号，单元等， 给客户造成本套房源可能会卖掉的紧迫感； b、同事在该客户附近，接听来电，说与本套房源准备售出的事 情，增加该客户的紧迫感。
②针对已经有明确意向房源的客户，说有客户也要来
定这一户，问要不要现在就下定，以免再来本房源被 别人定走；
2、自己和柜台SP
①客户针对要现在定还是回去考虑，改天再定房时，可 问销售主管/经理，该套房源刚才别人询问现在定出了没 有，没有的话这边的客户准备下定，再次确定客户是否 要下定；
②客户针对两套房源而犹豫不决选哪套时，可以自封 （询问主管/经理）封掉其中一套房源，说这套不卖，估 计一会儿也没有了，会留遗憾的；
3.业务工作造势
①目的：给正在看房的客户造成楼盘热销的氛围。 ②方法：1、通过业务员在忙碌的准备合同等销售资料； 2、不时地谈论客户马上就来认购；
现场SP配合方案(1) (1)
房地产案场SP 配合技巧一、SP 配合范围1．销控：即控制房源，过去我们买房子时对客户就说只剩一套了，有时越这样说，客户还越买，一是破釜沉舟，二是让客户觉得卖得快，说“你别不相信，只要你不买今天下午就有客户看房”，另外，通过销控表或销控板做销控。
2．喊柜：喊柜台上的销售人员配合，比方说：“你帮我再查查某某房子有没了“真实可信。
3．假电话：分打进来的电话与打出去的电话。
打进来的电话：两个电话打来打去，一旦有人接电话，立即挂掉。
打出去则按挂断键。
4．同事间SP ：1、见客户犹豫时，问“哪套房子？”2、销代无法解决问题时3、客户下不定时4、客户进门时5．上下级SP ：利用上级的职责与权力为自己开脱或给客望压力。
6．假客户：安排假客户来看房，讨价还价，抢房子，或直接利用身旁意向大或关系好的客户做配合挑起气氛。
二、SP 配合方法1．迎接客户时:A. 个人的SP 配合：对来过一次的老客户说：“张先生，实在抱谦，您想要的a 套房源我没给您留住，昨天给我同事的一个客户抢走了，您看您再考虑一下其它房源吧！”客户说：“嗯？我要的是b 套不是a 套呀？”销代说：“噢，对对，我记错了，实在太好了，那一套还留着呢，要不您今天就先小定一下吧，万一真被别人定走了，你我都挺遗憾的！”对客户说：“您想要几楼的，哦，五楼，正好，我们小区就剩一套五楼的了，您来看看吧！”B. 同事SP 配合：让客户将要进门时。
打电话，假装有客户要来看房，定房，或要来签合同（演练）注意：时间与频率。
同事间互相谈论售房情况。
“小王，这月共签了几套合同？”“24套”“咱经理不是说超过20套就请我们吃饭的吗？”你还真相信? ”帮助接客户。
甲：小乙，我的客户昨天过来签合同，来没？乙：来了，我已经帮你签了。
甲：谢谢。
谈论售房业绩。
甲：这个月卖得还不错，卖了xx 套，比上套又多了，老板要表扬了。
同事间的要求准备资料。
“小乙，你把合同准备一下吧，你的客户某某下午要来签合同了。
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SP配合方法及演练
销售案场接待流程中的SP具体操作。
1、迎接客户时：
个人的SP配合：
对已经来过一次的客户说：“张先生，实在抱谦，您想要的a套房源我没给您留住，昨天给我同事的一个客户抢走了，您看您再考虑一下其它房源吧！”
客户说：“嗯？我要的是b套不是a套呀？”
置业顾问说：“噢，对对，我记错了，实在太好了，那一套还留着呢，要不您今天就先定下来吧，万一真被别人定走了，你我都挺遗憾的！”
对客户说：“您想要几楼的，哦，五楼，正好，我们小区就剩一套五楼的了，您来看看吧！”
销售案场同事间SP：
在客户即将要进门时：打电话，假装有客户要来看房，定房，或要来签合同（需要演练）注意：时间与频率，同事间互相谈论售房情况。
“小王，这月共签了几套合同？”“24套”“咱经理不是说超过20套就请我们吃饭的吗？”你还真相信?”
正在接客户的甲说：“小乙，我的客户昨天过来签合同，来没？”
乙说:“来了，我已经帮你签过了。
”
甲说：“谢谢。
”
谈论售房业绩、甲说：“这个月卖得还不错，卖了XX套，比上套又多了，正等着表扬呢。
”同事间的要求准备资料SP说：“小乙，你把合同准备一下吧，你的客户某某下午要来签合同了。
”
假客户SP：
在销售案场安排客户看房，洽谈，签小定，交款。
（不常用）
1、为自己封控房源
喊控：
“控台，某某房子是否已售出？”
“对不起，已经售出了。
”
“能不能帮我推荐一套？”
“请稍等，可以推介某某房子。
”
强调配合人员之间问话简单、语气洪亮；会给客户很大的威慑力。
作用：造成热销气氛有效封杀房源，客户不相信房源没有时问控台，问后对客户说：“xx 先生/小姐，我没有骗你吧？”
2、为自己放开房源问：“是否可以推荐？”控台：“可以推荐！”再问：“帮我确定一次！”控台：“确定留给你了。
”
注意：口号要对！“是否已售出”与“是否可以推荐”。
(演练)
电话SP：
客户来电问房（演练）
A、客户要的是同一楼层的房子，或同一户型的房子。
B、客户问的正好是案场客户正在问的房子。
客户问，回答：“就有最后一套了，现在有位先生谈呢，不过您也可以过来看看。
”
C、销售案场同事间相互协作，营造楼盘整体形象。
“xx，你的客户电话。
”
“你好，”
回到谈判桌前，要向客户高兴地解释电话内容：“噢，我的老客户某某下午要来签合同了。
”
打出去的电话：给老客户。
“XX，您考虑好了吗？五楼就剩一套你所中意的房源了，您要不赶快过来看一看？”
正好是这一套。
“XX，您看我让你定一下你说明天才有空，今天有个客户正在这谈这套房子呢，你看现在能过来不能。
……不能过来，……不过我看他现在还不可能定，下午您过来一下吧。
”
同事间SP
甲：仔细聆听乙所推介的房源，走上去问：“XX，你现在推介的是哪套房子”。
乙：“10号楼5F最后一套”。
甲：“那一套我可是给某某留着的呀，他今天下午就要来交钱了”。
乙：“公司规定房子没有交钱之前，谁都可以介绍呀”。
甲：“那好吧，你先介绍吧，那我得给我的客户打个电话，看他能来不能来。
”
甲可走入办公区域，请经理出面“XX经理，您看昨天我那个客户非常有意向，您也知道，现在乙的客户也想买，您看怎么办？
XX经理：“那没法办，按公司的规定，谁先交钱，就是谁的。
”
甲、乙两个置业顾问同时告诉自己的客户：“你看，XX先生/小姐你的眼光不错，那边那组客户也正在谈这套房子呢!”
（1）现在正好有购买同楼层的其他客户，让他们抢购同一套房子；营造气氛。
若有一方败落，则小声告诉他，帮助推荐一套内部保留房。
（2）如果有关系的老客户，可以让他帮助你介绍房子的优点，以增加其信任度。
3、带客户看现场阶段
A、客户SP
◎拉一个意向大的客户，让他帮忙说房子的好话，事成之后给他优惠。
◎适当安排2组客户同时去，告诉他们这是最后一套房子。
B、电话 SP
置业顾问看房时拿手机，在看房过程中，由案场给其打电话，告诉他某某房子现乙被定，不向外推荐了，告知客户，营造楼盘自身热销状态。
（2）放开房源，若客户对所看房型不满意，则置业顾问装着给案场打电话咨询有关信息，方便及时以放开房源。
“XX，我是小乙，请问XX房子还能不能向客户介绍，帮我确定一下？”
4、认购洽谈阶段
A、电话 SP
若客户已要求优惠或其它条件，问他今天能不能定，先告诉他不可能，希望不大，然后说帮他试试，会给案场专案经理打电话。
打电话：“XX经理，我是小甲，有件事我想向您汇报，这里有一个客户，带着钱过来了，意向特别大，但他要求优惠几个点，我知道不行，公司有规定，您给他优惠到咱公司允许的程度吧，嗯，好好，我知道，我知道，行，谢谢您，再见。
”
然后回来告诉客户：“我们公司已经给你优惠到最低限度了，你看现在定了吧，我还要向领导写个申请表!”
优惠申请表，也可让客户写，以增强其认真正规性。
来电:客户要求定房，预定时间或进一步沟通了解其意向。
B、销控 SP
若给客户的选择房源过多而犹豫时，控台进行销控SP。
在给客户介绍时，案场会出现置业顾问拿着定购单恭喜其他客户已经成交，案场同事一块恭喜（目的：做销控或增加其虚荣心、稳定其心态承受力）；这边专案经理适时的在案场宣布XX房源已经售出，不对外销售了。
C、与上级间 SP
请经理出面解决要求优惠的特殊客户或老客户，前提要求客户需要交定。
D、蓄意造成一个房源两组客户争夺，施加压力，提出条件，迫使客户提前成交的时间。
5、客户下定后
个人电话SP
当天晚上，打电话给客户
A、“张先生，你真有独具慧眼，您前脚刚走就有人问这套房子，我打电话恭喜你了”。
（把签合同准备的材料在重复一边）
B、“张先生，打扰你了，我想和你商量一件事，你走后有个老客户来了，非要你这套房子，让我和你商量一下，我对他说了你肯定不愿换，他非让我给你打个电话问问。
”
C、当客户成交后，由置业顾问在案场以读定购单的形式和其他同事互动，渲染气氛，给客户鼓励。