房地产价格基本构成要素
论房地产价格的理性回归

中图分类号 :0 G5
文献标识码 : A
文章编号 :63~ 00 2 1 )7— 0 0— 3 17 6 6 (0 0 0 0 3 0
一
、
房 地 产 价格 构 成 的基 本 要 素
房 地产 价格 是其 价值 的货 币表 现 形 式 , 在 土 即 地 开发 、 房屋 建造 和经 营过程 中 , 凝结 在房 地 产商 品 中的活 劳动 与物化 劳 动价值量 的货 币表 现 。房 地 产 价格 的基本 构成要 素 如下 : 1 土地 出让金 土地 所有 权转 让或 使 用权 出 让 . 的价格 在房地 产价格 中 占很大 的 比重 。 由于房 地 产 具 有不 可移 动性 , 一 特 性 导致 了房 地 产 价 格 因 土 润 , 升房 价是很 普遍 的事情 。 这 拉 地 资源 相对稀 缺程 度 的不 同而 存在 很 大差 异 。 即使 二 、 价 过 快 上涨 的基 本 因素 房 是 建筑 质量 在 同一 档 次 的房 地 产 , 价 格 也会 因 为 其 房 产所 处不 同位置 而卖 出不 同 的价格 。现 在开 发 商 导致房 价过快 上涨 的基 本 因素始 终发 挥 着 主导 最 发愁 的是有 限 的土地 资 源 , 府 在 土 地 出让 时 一 作用 。 ( ) 政 一 市场有 效 供 应不 足 , 老百 姓对 住 房 的基 般 采用竞 标拍 卖 , 高 者 取 之 。而 土 地 的 不 可再 生 本 需求 较 高 , 价 主要 为 : 市居 民 的改 善性 住 房 、 城 新婚 性及 稀缺 性 , 直接 关 系到房 地产 市场 的供 需平 衡 , 新 房 、 则 大学生 毕业 后 留在 城市 所需 住 房 、 来 务工人 外 因此 土地 出让 金在 房地产 价格 中 占较 高 的 比值 。由 员 所需 住房 、 村 人 员迁 移 城 市 所 需 住 房 等 。从 供 农 近 于土地 的稀 缺性 和 市 场需 求 的无 限 性 , 以及 土地 市 给角度 分析 , 年来 经 济 适 用 房 等保 障性 住 房 虽在
房地产价格

房地产价格引言房地产是人们生活中不可或缺的一个重要组成部分。
房地产价格的变动对个人的财务状况、国家的经济发展以及社会稳定都有着重大的影响。
本文将探讨房地产价格的影响因素、价格趋势以及对经济的影响。
影响因素房地产价格受到多个因素的影响,以下是一些主要因素:1.供需关系:房地产市场的供需关系是房价变动的关键因素。
供大于求时,房价会下跌;需大于供时,房价会上涨。
2.经济发展:经济的增长和繁荣对房地产价格具有重要影响。
当经济增长迅速时,人们的购买力会提高,从而推动房价上涨。
3.土地成本:土地成本是房地产开发的重要组成部分,高昂的土地成本会使得开发商加大对房产的定价,进而导致房价上涨。
4.政府调控政策:政府的调控政策对房地产市场稳定起到了重要作用。
政府的调控政策有助于控制投资炒房行为、平衡市场供求关系。
5.利率水平:利率水平对房地产市场也有直接的影响。
较低的利率促使更多的人能够负担得起购房贷款,从而刺激了购房需求。
价格趋势房地产价格的走势是不断变化的,受到以上所述因素的不同影响,价格将呈现出不同的趋势。
1.上涨趋势:经济繁荣时期,土地成本上升,需求旺盛,供给较少,房价往往呈现上涨趋势。
2.下跌趋势:经济衰退时期,购买力下降,供大于求,土地成本下降,这将导致房价下跌。
3.平稳趋势:当供需关系较为平衡,政府调控政策得当时,房地产价格呈现相对平稳的趋势。
对经济的影响房地产价格对经济有着深远的影响,以下是一些主要方面:1.财富效应:房地产是人们最重要的存贮财富的方式之一,房地产价格的上涨将增加个人和家庭的财富,推动消费和投资。
2.投资效应:房地产市场是一个重要的投资领域,投资房地产有助于推动资金的流动,促进经济发展和就业增长。
3.金融稳定:房地产市场的波动与金融市场紧密相关,过度波动的房地产市场可能引发金融危机,对经济的稳定性产生负面影响。
4.税收收入:房地产交易会带来各种税收收入,这些税收又将用于基础设施建设和社会福利项目。
房地产经济理论与实务

房地产经济理论与实务-题库1、房地产指的是()、()及(),包括物质实体和依托于物质实体上的权益答案:土地;建筑;其他地上定着物;2、作为与民生息息相关的产品,房地产具有三个层面的特征,即()、()、()答案:自然特征;经济特征;社会特征;3、房地产业是指以()和()为经营对象,从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的()答案:土地;建筑物;综合性产业;4、根据带动产业的上下游关系,可将房地产的带动效应细分为()效应、()效应及()效应三类,带动建筑业发展属于()效应,带动建材业发展属于()效应答案:回顾;前瞻;旁侧;前瞻;旁侧;5、什么是房地产开发答案:房地产开发是指具有开发资质的房地产开发企业依据相关法律法规或政策,根据城市发展和建设的总体规划,充分考虑经济效益、社会发展的要求,对获取的土地进行投资、建设、管理的行为。
6、房地产开发有哪些特征答案:全面系统性、广泛联系性、风险与效益并存、地域性7、()环节的房地产产品,进入流通环节之后便成为(),进入()环节,则成为物品。
从产品的全寿命周期来考虑,()环节历时最长。
答案:生产;商品;消费;消费;8、简述房地产经营的特征答案:1、交易形式的多样化。
2、交易对象的位置固定性。
3、经营对象的限制性。
4、售后用途的约束性。
5、产权关系的复杂性。
6、供求关系调整缓慢性。
9、房地产综合开发经营是根据城市总体规划,选择一定区域内的建设用地,对地下设施和地上建筑物进行统一规划、配套建设的开发经营方式。
答案:正确10、房地产企业是指集合()、资本、人力、物力、()等生产要素,创造利润,承担风险,并专门从事房地产开发、房屋买卖、物业管理、租赁、房地产抵押以及房屋信托、交换、维修、装饰乃至房地产信息、咨询、管理服务,并包括土地使用权的出让、转让等经济活动在内的()。
答案:土地;企业家才能经济组织实体;11、房地产经营思想是经营者在经营活动中体现的对于经营活动()的认识所形成的思想、观点体系答案:根本性问题;12、房地产经营思想表述的侧重方式有哪些答案:1、企业向社会的承诺性思想2、以企业为出发点,将企业行为及外部后果结合起来,选择的企业优势点3、着力于企业内部自身建设而提出的某种企业精神13、房地产经营思想的基本问题有哪些?答案:1、经营目的问题2、经营时机问题3、竞争问题4、道德问题14、房地产企业经营目标制定的原则有哪些?答案:可行性原则可量化性原则一致性原则弹性原则15、房地产企业经营管理的起点与基础是什么A、经营目标B、经营决策C、经营内容D、经营方式答案: A16、房地产企业经营决策是指企业管理层为了实现企业()对未来一定时期内有关企业经营活动的方向、内容及方式的()过程。
房地产价格基本构成要素及其影响因素

浅议房地产价格的基本构成要素及其影响因素房地产是指土地、建筑物以及固着在土地或建筑物上的不可分离的部分和附带的各种权益。
房地产与个人的其他资产相比有其自身的特性,这些特性包括:位置固定、使用价值耐久、不可分割、土地资源的有限性和整体价值的增值性等。
住房问题从来就不是一个纯粹的经济和市场问题,它是一个事关社会和谐以及城市建设是不是要以人为本的社会和政治问题。
不管是售楼人、二手房中介、炒房者,还是平民百姓,面对房价上涨,无不露出为房而动的焦躁。
自1990年我国土地使用制度市场化以来,特别是近几年,我国房地产价格持续攀升特别是以上海为中心的长江中下游地区房地产价格上涨幅度为甚。
房地产价格的大幅度上涨已经引起了各方关注,并引发了是否产生房地产价格泡沫的大讨论。
如何看待我国房地产价格变动及合理控制房地产价格的过度波动,从而使宏观经济保持稳定是一个需要研讨的课题。
一、房地产价格的基本构成要素及其影响因素居民所关心的房地产价格变动主要是商品房住宅价格的变动。
商品房是指房地产公司在取得土地使用权后开发销售的房屋。
购买商品房拥有独立的产权,土地使用权通常为40年到70年。
商品房的价格由市场供求关系决定。
(一)房地产价格基本构成要素房地产价格是其价值的货币表现形式,即在土地开发、房屋建造和经营过程中凝结在房地产商品中的活劳动与物化劳动价值量的货币表现。
房地产价格的基本构成要素如下:1、土地价格或使用费土地所有权转让或使用权出让的价格在房地产中占很大的比重。
由于房地产具有不可移动性,这一特性导致了房地产价格因土地资源相对稀缺程度的不同而存在很大差异。
即使是建筑质量在同一档次的房地产,其价格也会因为房地产所处区位的不同而存在明显差异。
2、前期开发工程费前期开发工程费主要包括征用土地的拆迁安置费、勘察设计费、项目论证费,还有“三通一平”基础设施建设费等。
3、建筑安装工程费建筑安装工程费是指房地产建筑的造价,是房地产价格的主要组成部分。
房价成本构成及影响因素

房价= 土地成本(30%)+建安成本
(20%)+ 销售管理成本(10%) +税费(15%)+开发商利润(25%)
土地是楼市的第一风向标
地价是推动房价继续上涨的必要条件
宁波近年土地成交楼面价与住宅成交价
从表中的两条价格曲线来看,房价随着地价上涨的关联性十 分清晰,当年地价上涨,那么第二年房价也会有一个相应的上 涨,如果将房价前移一年,两者具有高度的同步性。
传统的经济学定义,需求是价格的 反函数
中国房子价格涨得越凶,买家越疯 狂
国人历来对家情有独钟,房子作为 家的象征、体现及消费者的心理对 房价也有较大影响
消费者心理影响因素
圈地心理 养老心理 虚荣心理 投资心理 怕涨心理 传承基业心理 改善居住条件心理
销售管理成本(10%)
政策因素
各类福利住房政策、房价监管调控政策、公积金及房贷政策、租赁同权...这些政 策都会有效作用于房地产市场,并直接或间接地对房价产生影响
市场自我调节
房子作为一种特殊的商品,生产超过需要时,市场上供过于求,价格下跌,利 润减少;当价格跌到价值以下时,利润率低于平均水平,商品生产者就会缩减生 产,使市场上供给减少,求大于供,价格又会回升。 商品有消费和投机(投资)两种属性,对于消费类的商品,传统经济理论是适用 的。而一旦一种商品的投机(投资)属性高于消费属性时,情况就相反了
房价影响因素
人口因素 地价因素 政策因素 市场自我调节
人口因素
地区内人口越多,住房需 求就越大,在土地供应量 有限、住房供应量一定的 前提下,市场出现供不应 求,房产价格就会上升。
地价因素
地价和房价之间是可以进行粗略的换算和预测
房价= 土地成本(30%)+建安成本(20%)+ห้องสมุดไป่ตู้
房地产营销策略研究(学年论文)

房地产营销策略研究一、案例背景随着我国住房改革的不断深入,房地产市场逐步发展壮大起来,房地产市场的竞争也日益激烈。
房地产的营销是房地产开发中的一个重要环节和手段,对提高房地产开发经营有着积极的经济、社会、环境效益,所以房地产营销受到了开发商的极大重视。
但是在当今社会,房地产是我国国民经济的支柱产业,国家加强和完善了对房地产市场的宏观调控力度以及市场的制度建设。
因此,本文从服务营销理论的基础上对房地产市场的需求、现状和问题进行分析,并在激烈的房地产市场中积极主动的对营销模式进行创新。
公司介绍徐州东部置业有限公司努力为客户创造价值,以开拓创新,追求卓越的思路,使产品赢得了业内及广大用户的认同和赞誉。
公司秉承“以人为本、绩效理念、团队精神、追求卓越”的核心理念,不断创新为用户提供更好的服务。
“有文化滋润的企业组织才能长成参天大树,有文化基础的企业大厦才能坚实稳固,资源是会枯竭的,唯有文化生生不息”。
徐州人以其特有的远见卓识,从公司诞生的那一天起就注意精心培育公司企业文化,并自觉地将这种独具特色的文化注入企业的经营管理活动之中。
作为一个新企业想在城镇地产中站稳脚跟,就必须做出创新,从实际出发为客户提供满意服务。
1、政治环境:绿地高铁东城镇商品房均价在4200元/m²,还未出现因发展过热而产生的房地产泡沫现象,房地产业发展关系和影响着建筑、建材、土地交易、商业、服务业等几乎涵盖所有一二三产业链中国民经济发展的重点行业,对整个社会经济发展和政府规划起着举足轻重的带头作用。
房地产目前正处于全面提升阶段。
房地产业在东部地区趋于畸形发展的态势,但对徐州地区的支持力度不大,徐州房地产业还不能满足广大人民群众的住房需求。
国家应提供良好的政策环境,政府的也应大力支持。
2、经济环境:在改革开放后,徐州近十年全市GDP增长快,实现了跨越式的增长。
同时,城镇居民人均可支配收入也不断增加,房地产价格基本保持着与城镇居民收入水平提升速度同向但相对较缓和的水平之上。
建筑与房地产经济专业知识和实务经济师考试(初级)试题及解答参考(2024年)

2024年经济师考试建筑与房地产经济专业知识和实务(初级)自测试题(答案在后面)一、单项选择题(本大题有60小题,每小题1分,共60分)1、关于住房公积金的存款利率,下列说法错误的是:A、职工住房公积金按年结息B、职工住房公积金按月结息C、本息逐年结转D、每年6月30日为结息日2、在房地产评估中,以下哪种方法不考虑房地产的物理状况、市场状况等因素?A、市场法B、成本法C、收益法D、比较法3、我国现行的土地使用制度中,不属于国有土地使用权取得方式的是:A. 出让B. 划拨C. 租赁D. 赠与4、在房地产开发过程中,项目的可行性研究报告通常不包括以下哪一项内容?A. 市场分析B. 投资估算C. 施工进度计划D. 风险评估5、关于房地产价格构成,以下哪项不属于其构成要素?()A. 土地成本B. 建造成本C. 利息D. 税费6、在房地产市场中,以下哪种市场属于非完全竞争市场?()A. 完全竞争市场B. 完全垄断市场C. 垄断竞争市场D. 完全竞争与垄断竞争并存市场7、在房地产评估中,以下哪种方法不考虑房地产的物理状况、市场状况等因素?A. 市场法B. 成本法C. 收益法D. 比较法8、关于国有建设用地使用权出租的说法,正确的是:A. 由承租人向出租人支付租金B. 政府不可以直接出租国有土地C. 以划拨方式取得的土地使用权可以直接出租D. 承租人在租赁期限内享有处分权9、某建筑项目的预算成本为800万元,实际成本为750万元,则该建筑项目的成本节约率为?A. 6.25%B. 5%C. 4.17%D. 6% 10、在房地产开发过程中,关于资金的时间价值,下列哪种说法是正确的?A. 资金的时间价值是指随着时间推移,资金会自然增值。
B. 资金的时间价值是因为通货膨胀造成的货币贬值。
C. 脉冲式投资策略可以最大化资金的时间价值。
D. 在同样的利率条件下,资金的时间价值与时间长短成正比。
11、在房地产估价中,以下哪个不是影响房地产价值的因素?A、地理位置B、房屋结构C、市场需求D、政策法规12、以下关于房地产抵押贷款的说法中,不正确的是:A、房地产抵押贷款是指借款人以房地产作为抵押物向银行申请的贷款B、房地产抵押贷款的额度通常不超过抵押物评估价值的70%C、房地产抵押贷款的利率通常比普通贷款利率低D、房地产抵押贷款的还款期限通常较长13、在房地产开发过程中,以下哪种土地使用权的取得方式是不正确的?A. 招标B. 拍卖C. 赠送D. 挂牌出让14、关于房地产估价中的成本法,以下哪项描述是错误的?A. 成本法是通过估算被估房地产的重置成本,再扣除折旧来确定其价值的方法。
房地产价格规制研究

浅谈房地产价格规制研究摘要:近些年来,我囯大部分城市的房价都在持续走高,房地产市场的投机活动猖獗。
对于房地产市场来说,房地产价格需要政府给予适当的规制。
本文主要从房地产价格的概念,分析了近几年我囯房地产价格上涨过快的主要原因,探讨如何进一步完善政府规制房地产价格的相关政策,目的使房地产价格回归到合理水平,满足人民群众对住房的基本需求。
关键词:房地产房地产价格价格规制一、房地产价格规制的概念(一)房地产价格的概念我国房地产市场的商品主要是以城镇商品房为主,房地产的价格也主要表现为通过市场机制形成的商品房的价格,因此房地产的价格也被称为”商品房价格”,简称”房价”。
(二)我国房地产价格的基本构成要素房地产价格(主要指买卖价格)主要是由九项因素构成的:土地取得费用、前期工程费、配套费、建筑安装工程费、管理费、销售费、税费、利息和利润。
(1)土地取得费用因房地产开发土地取得方式的不同,可以有多种形式。
以土地使用权出让方式取得的城市熟地,土地取得费即为土地使用权出让金;以土地使用权转让方式取得的城市熟地,土地取得费即为土地转让费。
(2)前期工程费指房地产开发商委托设计、监理、审计等专业机构进行工作所需的费用和施工前期所必须要进行的各项手续性工作所需花费的费用。
(3)配套费是为房地产开发进行城市基础设施和公建设施配套而必须投入的费用。
(4)建筑安装工程费是为进行建筑安装工程而必须向建筑承包商支付的费用,它包括直接工程费、间接费、计划利润和税金。
(5)管理费指导房地产开发公司的办公费和人员工资福利费等在某一个项目上的分摊。
(6)销售费指为了进行房地产销售而必然发生的广告宣传费、销售代理费、办公费等。
(7)利息通常是指房地产开发项目贷款利息。
(8)税金主要有营业税、城市维护建设税、教育费附加和其他相关税等。
(9)利润是房地产开发投资应获得的回报。
它是房地产开发企业的销售收入扣除开发经营成本以后的余额。
二、我国房地产价格规制的历程改革开放之后,实施城镇住房体制改革同时,逐步形成了房地产价格政府规制的法律基本框架。
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房地产价格基本构成要素2006-08-14 01:06:43 作者:来源:浏览次数:90网友评论0条文字大小:【大】【中】【小】评分等级:0 房地产价格是其价值的货币表现形式,即在土地开发、房屋建造和经营过程中,凝结在房地产商品中的活劳动与物化劳动价值量的货币表现。
房地产价格的基本构成要素如下:1.土地价格或使用费土地所有权转让或使用权出让的价格在房地产中占很大的比重。
由于房地产具有不可移动性,这一特性导致了房地产价格因土地资源相对稀缺程度的不同而存在很大差异。
即使是建筑质量在同一档次的房地产,其价格也会因为房地产所处区位的不同而存在明显差异。
2.前期开发工程费前期开发工程费主要包括征用土地的拆迁安置费、勘察设计费、项目论证费,在中国还有“三通一平”基础设施建设费等。
“三通一平”指临时施工道路、施工用电、施工用水的配置和平整施工场地。
3.建筑安装工程费建筑安装工程费是指房地产建筑的造价,是房地产价格的主要组成部分。
它由主体工程费、附属工程费、配套工程费和室外工程费构成。
4.开发管理费开发管理费由房地产开发企业的职工工资支出、广告费和办公费构成。
5.房地产开发企业的利润和税金由市场定价的商品房,房地产开发企业的利润率是不固定的,它取决于企业的经营管理水平。
而我国对于由政府定价的安居房、解困房等,利润率则限定在5%以内。
税金包含房地产交易的契税和房地产开发企业的所得税等。
目前中国城市房地产的建设都是以综合开发形式进行的,房地产的生产价格一般都以综合开发造价的形式出现的。
所以,综合开发价格也就是房地产的生产价格或房地产的造价。
中国各地综合开发造价,虽然由于地区的不同有些差别,但是他们的主要内容是相同的。
目前房地产综合开发价格大体上包括以下一些内容:1 征地补偿费:土地补偿费、青苗补偿费、集体财产补偿费、超转人员补偿费、农转工人员级差补贴、菜田基金、安置劳动力补偿、平地补助费、私人财产补偿费;2 拆迁安置补偿费:私房作价、地上物补偿费、搬家费、拆房费、渣土清理费、临时设施费、周转房费、农户住房原拆原建费、单位拆迁费、安置用房费;3 其他土地开发费:三通一平费、勘察设计费、拆迁征地管理费;4 住宅建筑安装工程费:住宅建筑安装工程造价;5 附属工程费:煤气调压站、热力点、开闭所、变电室、锅炉房、高压水泵房、电贴费;6 室外工程费:上水、污水、雨水、电力、电信、热力、煤气、庭院、围墙、人防出入口;7 公共配套工程费:幼儿园、文化站、中小学、卫生站、门诊部、粮店、副食店、蔬菜店、书店、小饭铺、浴池、街道办事处、、居民委员会、派出所、粮油办公室、工商税务所、房管所、市政管理用房;8 环卫绿化工程费、绿化费、绿地、公共厕所;9 政府性收费及“四源”费:“四源”包括煤气厂、热力厂、自来水厂、污水处理厂;10 土地出让金与市政费;11 两税一费:营业税、城市建设维护税、教育费附加;12 管理费;13 利润。
如果房地产开发企业把房地产卖出去,在他的综合造价中还必须加上销售成本,以及流通中的税金和利润。
对于房地产开发企业来说,这就是出售价格,对于房地产经营企业来房地产价格的概念房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价。
在现今社会,价格通常用货币来表示,惯例上也是用货币形式来偿付,但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付。
文章标题:从房地产的价格构成探讨房价过高的原因摘要:近年来,全国房价一直持续增长。
今年房地产价格更是一路攀升,绝对房价、平均房价都创历史最高记录。
从房价的构成分析房价过高的原因是:土地价格的上涨、建筑材料价格的上涨及新建住宅品质的提升、房地产业的“暴利”和房地产业税制的不完善。
针对以上原因控制房价的具体措施:土地调控、房地产市场的调控、对房地产税收政策进行改革和对房地产税的各个环节实施一体化管理。
一、房地产价格的发展趋势近年来,全国商品房价格一直持续增长,2004年仍然处于增长趋势,1—10月全国商品房平均价格2758元/平方米,同比增长11.7%。
今年以来,房地产价格一路攀升,绝对房价、平均房价都创历史最高记录,如北京、上海、杭州平均房价为5151元、7938元、6766元,每平方米最高价格分别为20000元、33000元、16000元,这都是历史最高记录,如此的房价,不仅让工薪阶层望房兴叹,就连当地有钱人也感慨房价确实太高。
图1-1 全国房地产销售价格变化图二、从房地产的价格构成分析房价过高的原因房地产的价格有以下部分构成,1)土地费用,包括土地取得费用和土地开发费用,这部分占到总房价的20%左右;2)建筑安装工程费,这部分占到总房价的40%左右;3)市政公共设施配套费用,这部分占到总房价的20%-30%;4)各种税费,这部分占到总房价的10%-15%。
另外,房价中还包括开发商的利润和房地产流通费等项目。
从以上房地产的价格构成,房价过高的原因可以归纳如下:1、土地价格的上涨国家发展和改革委员会、国家统计局发布的调查报告显示,2004年35个城市中有9个城市地价涨幅超过10个百分点,2004年全国地价增长率最高的城市为成都,17.51%,最低的城市为乌鲁木齐,-5.41%,地价综合增长率排在前面的城市依次是:成都、沈阳、武汉、福州、南昌、贵阳、西安、长沙。
所以地价上涨已成为当前房价上涨的主要因素。
另外,我国土地一级市场一直沿用土地批租制度,这也提高了房价构成中的土地费用,从而提高了房价。
2、建筑材料价格的增长及新建住宅品质的提升近几年来,我国建筑材料的价格呈现出持续快速上涨的趋势,2004年建筑钢材市场在经历了年初的短暂萎缩之后,随着施工季节的到来,建设工程全面展开,市场价格呈献了猛烈上涨的势头,在7月份,多数地区的螺纹钢价格达到4700元/吨。
从木材市场看,经济的持续快速发展是木材的需求量不断增长,并且随着生态环境保护意识的增强及有关政策措施的实施,木材产量大幅度下降,从而拉动木材市场价格的抬升。
从2003年开始,由于水泥产品需求增长而引发了其价格大幅度的上升,在2004年由于国民经济的快速发展,房地产市场的良好发展,对水泥的需求呈显出持续增长的趋势,因地水泥的价格也呈现出上涨的趋势。
另外,开发商所开发房地产的品质在不断的提高,如武汉市青山区绿景苑小区采用了保温墙体、中水处理、太阳能等62项新技术、新产品,使每平方米造价增加300元,此外,各地精装修商品房交付量增加,装修成本进入销售价格,也带动了名义房价的提高。
3、我国房地产业的“暴利”房地产的产品差异和市场空间竞争的性质决定了其垄断性较之于垄断竞争更强,造成了局部地区房地产价格非正常上涨和房地产业的高利润率。
从房地产行业的利润率与其它行业的利润率相比较来看,我国当前房地产业的利润率奇高,一般来说,目前我国房地产开发商的平均利润为20%-30%,这还不包括他们自炒楼花所得,如果加上这块利润率可达30%-50%,大大超过了国际上多数市场经济国家房地产开发6%-8%的平均利润率,所以有人称我国房地产业为“暴利行业”。
4、房地产业税制的不完善中国的房地产业需要缴纳的税种比其他任何一个行业缴纳的税种都多。
从土地使用权的出让到房地产开发、转让、保有等诸环节,涉及的税种多达12个,而当前我国房地产税制中存在很多问题:(1)我国房地产税(不动产税)比重低,仅占全部财政收入的2.36 % ,占地方财政收人的比重也仅为8.12%。
而在西方发达的市场经济国家,房地产税或财产税是税收重点,占基层政府财政收人的比重可达71%。
(2)我国房地产税收制度中部分税种税基交叉,存在重复征税,加重了房地产业纳税人的税收负担。
现行税制对房屋租金收人既征收营业税,又征收房产税,还要缴纳个人所得税或企业所得税;对房地产转让既要按转让的纯收人征收个人所得税或企业所得税,又要按转让房地产取得的土地增值额征收土地增值税,由此可见税基的交叉与重复,这样不仅提升了纳税人的税收负担,也不符合税收的公平、效率原则。
(3)我国房地产税制设计不合理,在房地产的流通环节里,税种多、税负重,而在房地产的保有环节课税少,这样房地产开发商就可以把这些税负转嫁到房价中,从而提高了房价。
三、调控措施1、土地调控一是加强土地市场监管,盘活存量土地,制止炒买炒卖土地行为。
重点落实《市场房地产管理法》关于土地出让合同约定:期限届满1年不动工开发的收取土地闲置费,满2年不动工开发无偿收回土地使用权的有关规定。
对一些开发商手中掌握成片土地,在滚动开发过程中仅部分动工而大量土地仍闲置的问题,实施“招牌挂”出让土地,以解决之前开发商通过协议方式所取得的土地存在的囤积现象及因土地增值带来的超额利润的控制等问题。
二是改变土地出让制度,实行土地年租制,在一定程度上降低房地产价格构成中的土地取得费用。
2、房地产市场的调控房地产开发商能获得高利润,主要原因是:一是我国房地产业的垄断性,开发商通过价格合谋来索取垄断高价,获取垄断利润,从而导致了高利润。
二是房地产市场的信息不对称性,使的消费者不能准确的了解房地产的开发成本,从而不知道房地产开发商的利润。
因此我们必须从以下入手,第一,在房地产行业引入竞争机制;第二,解决信息不对称的问题,如福州市物价局就公布商品房成本信息,让房价成本信息透明化,可以让公众了解开发商各个环节的真实成本,还购房者知情权,解决信息不对称问题。
3、对房地产税收政策进行改革2005年3月4日国务院发展研究中心、财政部、国家税务总局、国土资源部等部门就《中国房地产税收政策研究》报告进行研讨,会议明确“正税、明租、清费”将成为税改方向。
正税,即合理设置新税制,统一内外税制,避免重复征税;明租,即土地出让金从一次性收取改为分年收取,明确地租性质;清费则是除少数确有必要的服务性收费外,其他收费或取消或合并为某一个固定的税种。
另外,对房地产税的各个环节实施一体化管理。
目前,在税务局内部,关于房地产各个环节的税种一直以来都是由不同的处室分别管理。
但税务部门征税,需要一些掌握在房产、土地管理部门的原始资料,所以必须要加强与这些部门间的配合,以便能够提供权威的数据资料。
这就要求:一方面各级国土资源管理部门要及时向税务和财政部门提供所掌握的地籍资料和相关地价资料。
另外,税务部门内部上一环节的征税部门要及时向下一环节征税部门提供相应的材料。
这样可以实现对纳税人进行更加有效及时的税源监控。
参考文献:[1]邱强:《我国房地产泡沫的实证分析》,城市经济、区域经济,2005.6[2]杜嘉庆:《“正税、明租、清费”对房地产结构的辩证影响》,城市经济、区域经济,2005.8[3]李景国:《2004年土地市场治理整顿及其对房地产的影响》,中国房地产报告.2005.5[4]邹晓云:《2004年中国城市地价状况分析》,中国房地产报告,2005.5[5]张鸿雁:《中国房地产评论》,东南大学出版社,2005[6]吕萍:《房地产开发与经营》,中国人民大学出版社,2001房地产价格的形成和涨落,与诸多的社会因素、经济因素有关。