关于农村集体土地使用权出租相关问题
农村土地使用权转租的法律规定是什么
千里之行，始于足下。
农村土地使用权转租的法律规定是什么农村土地使用权转租的法律规定主要包括《中华人民共和国土地管理法》、《农村土地承包法》以及相关地方性法规和文件。
以下为相关法律规定的具体解析。
1. 《中华人民共和国土地管理法》第17条规定，农村集体经济组织和农夫个人以土地租赁、转让等方式对土地使用权进行转让的，必需依据法律、法规的规定申请和办理相关手续。
2. 《农村土地承包法》第十六条规定，农夫个人享有土地承包经营权，有权依法进行流转、转让、继承、赠与。
3. 依据《农村土地承包法实施条例》第三十二条规定，承包土地的农夫可以将土地承包经营权转包或者出租给其他农夫和法人或其他经济组织，并且可以与承包方商定租金、租期等内容。
4. 依据《农村土地承包法实施条例》第三十三条规定，土地承包经营权转包或者出租的，要签订书面合同，并报村集体经济组织备案，并由县级人民政府农业行政部门备案。
5. 依据《农村土地承包法实施条例》第三十四条规定，土地承包经营权转包或者出租的，应当以承包经营权或者土地承包合同为依据，按商定履行合同义务，并向承包方供应必要的生产条件和必需转移的生产设备。
6. 依据《农村土地承包法实施条例》第三十七条规定，转包或者出租的土地承包经营权，双方商定的租金标准应当符合当地土地估价结果和当地物价水平，不得高于法定最高限额。
第1页/共2页锲而不舍，金石可镂。
7. 依据《农村土地承包法实施条例》第五十七条规定，承包经营权转让、继承、赠与等行为，必需经过农夫集体经济组织同意，并报县级以上人民政府农业行政部门备案。
8. 依据各地方性法规和文件的规定，例如《广东省农村土地承包经营权流转管理方法》等，对于农村土地使用权流转的具体操作、管理和监督等方面进行了具体规定。
总之，农村土地使用权转租必需依法办理相关手续，签订书面合同并备案，双方需履行合同商定的义务，租金标准不得高于法定最高限额，并经相关部门审批备案。
同时，农夫个人享有土地承包经营权的流转、转让、继承、赠与等权利，但必需经农夫集体经济组织同意并报备相关行政部门。
集体建设用地出让、出租、转让和抵押的法律依据
集体建设用地出让、出租、转让和抵押的法律依据北京市正海律师事务所主任杨磊《中华人民共和国土地管理法》第63条规定，“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。
根据我国传统土地管理制度，集体建设用地，只能允许本集体组织或者成员取得使用权，此外其他任何单位或者个人，如要使用集体建设用地的，均应先将集体土地征为国有土地，再由国家将土地使用权出让给土地使用者。
但是，这样的土地制度限制了集体土地所有者行使权力，不利于集体组织搞活经济，存在许多弊病。
随着改革开发的不断深入，集体土地的放开，早已成为必然的发展趋势。
虽然《土地管理法》禁止农村集体所有的土地使用权流转用于非农业建设。
但在经济发达地区，农村集体建设用地自发流转的现象大量存在，集体建设用地隐形市场。
因为，没有政策、法律规范，使得农村土地隐形市场越发混乱无序。
鉴于此，近年来，经国务院批准，安徽、湖北、广东、湖北、河北等省，别出台了集体建设用地使用权流转管理办法地方性法规，在各自的区域内突破了集体土地不能上市流转的法律限制，使得集体建设用地的出让、转让、出租、抵押有章可循，有法可依。
现本人对规范集体建设用地出让、出租、转让、转租和抵押的地方法规的主要规定归纳如下：一、集体建设用地，是指乡镇企业和乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地，以及其他经依法批准用于非住宅建设的集体所有土地。
二、集体建设用地使用权流转，是指在所有权不变的前提下，出让、出租、转让、转租和抵押集体建设用地使用权的行为。
三、集体土地流转应当具备的条件：集体建设用地使用权流转应当符合土地利用总体规划，并具备下列各项条件：（一）所有权人、使用权人依法取得土地所有权或者使用权证书；（二）土地权属没有争议；（三）土地权利的行使未被司法机关、行政机关依法限制；（四）共有的集体建设用地使用权已经所有共有人书面同意。
四、集体建设用地使用权的出让、出租和抵押的程序：1、农村集体经济组织出让、出租和抵押村农民集体所有的集体建设用地使用权的，必须经本集体经济组织村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意。
村集体土地出租流程和手续
村集体土地出租流程和手续
下载温馨提示:该文档是我店铺精心编制而成，希望大家下载以后，能够帮助大家解决实际的问题。
文档下载后可定制随意修改，请根据实际需要进行相应的调整和使用，谢谢!
Download tips: This document is carefully compiled by theeditor. l hope that after you downloadthem,they can help yousolve practical problems. The document can be customized andmodified afterdownloading,please adjust and use it according toactual needs, thank you!
村集体土地出租流程和手续简要概述：
①内部决策：村集体召开会议，讨论并决定出租意向，形成书面报告，上报上级政府批准。
②申请报批：用地单位向当地国土资源管理部门提出租赁申请，提交相关材料。
③资料审核：国土部门审核材料是否齐全、合法，符合审批要求。
④供地方案：国土部门编制土地租赁供地方案，经内部会审后报请政府批准。
⑤签订合同：政府批准后，与土地使用者签订正式租赁合同，明确双方权利义务。
⑥使用权登记：合同签订后，承租人向房地产登记机构办理土地使用权登记。
⑦缴费备案：缴纳相关税费，建立租赁合同备案及租金管理数据库。
⑧土地交付：按照合同规定条件与时间交付土地给承租人使用。
⑨监督执行：村集体及国土部门对租赁土地使用情况进行监管，确保合规使用。
此流程概括了村集体土地出租从决策到实施的主要步骤，确保出租活动依法依规进行。
农村土地租赁了解农地租赁的权益和法律要求
农村土地租赁了解农地租赁的权益和法律要求农村土地租赁的权益和法律要求农村土地租赁在中国农村发展中扮演着重要的角色。
随着城市化进程的推进和农民对外出务工的增加，土地租赁成为解决农村土地流转问题的一种有效的方式。
然而，由于农村土地租赁涉及到众多权益和法律要求，我们有必要对这些问题进行深入的了解和研究。
一、农村土地租赁的权益农村土地租赁的权益涉及到各方面的利益相关者，包括土地出租方、土地承租方和农村集体经济组织等。
首先，土地出租方可以通过土地租赁来获取租金收入，提高经济效益。
对于农民来说，作为土地承租方，他们可以通过租赁土地来扩大经营规模、增加收入，并且避免农田荒闲。
此外，农村集体经济组织也能通过租金收入来改善集体经济发展和农民福利。
其次，农村土地租赁的权益还包括了土地经营权、收益权、承包期限等方面的问题。
农民在租赁土地时，应该明确自己的土地经营权，即承包土地的经营和管理权。
同时，农民也享有土地使用权所带来的收益权，包括耕种收益、房屋建设和土地改造所带来的收益等。
此外，土地租赁中的承包期限也需要明确规定，双方在签订合同时应清楚约定土地租赁的期限。
二、农村土地租赁的法律要求为了保护农村土地租赁的权益，我国已经建立了一系列法律法规来规范土地租赁的实施。
首先，关于农村土地租赁的基本法律是《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国农村集体经济组织法》。
这两部法律规定了土地的所有权、土地的承包经营权以及土地的流转和转让等问题，为土地租赁提供了法律保障。
其次，对于农村土地租赁的合同，要符合《中华人民共和国合同法》的规定。
合同要明确双方的权利义务、租金支付方式、租赁期限、违约责任等内容。
同时，合同还应该符合当地相关政策和规定，并在签订时经双方自愿和平等协商达成。
此外，农村土地租赁还需要遵守当地农村集体经济组织的规定。
合作社、村委会等组织在土地租赁中扮演着重要角色，他们有权对土地的流转进行审批和管理，确保土地租赁的合法化和规范化。
关于土地使用权出租、出让和转让行为管理中存在的问题及建议
关于土地使用权出租、出让和转让行为管理中存在的问题及建议按照《中华人民共和国土地管理法》的规定，我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
现行税收政策规定，单位和个人出租土地使用权收入要征收营业税、城市维护建设税、企业（个人）所得税等；转让土地使用权收入要征收营业税、土地增值税、城市维护建设税、企业（个人）所得税等；土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，不征收营业税；因城市进行规划、国家建设需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权免征土地增值税。
因此，对土地使用权性质、用途以及变更如何认定，是区分征免税和如何征税的重要依据。
在实际管理中，与土地使用权相关的出租、出让、转让以及占有使用、处置和收益，一直以来是税务部门监控管理的重点。
深入研究土地使用权出租、出让与转让行为，不仅有利于完善现行税收政策，而且对于加强税收征管，堵塞税收漏洞，增加地方税收收入，都有积极的意义。
下面，结合土地使用权出租、出让和转让行为，就日常管理中存在的问题，谈几点意见和建议。
一、存在的问题（一）土地使用权出租一是集体土地违法长期租赁。
一些村镇以招商引资、发展经济为由，由村委会将一些沿省道、国道的集体土地自行规划为生产建设用地，为拴住外来加工的客户，以土地租用价格优惠为诱饵，私下违法签订租赁协议，租赁协议规定租赁期限较长，一般为20-50年，甚至长期或永久使用。
在租赁期内，承租人可在租赁场地根据生产需要自行建造房屋，租赁期满房屋所有权归出租人，租金一次性或者按年支付。
这类合同不仅违反了国家关于农村建设用地必须经过政府批准的规定，而且也违反了《合同法》租赁合同最长期限为20年的规定。
按照营业税暂行条例实施细则第四条的规定，转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠送他人，视同销售不动产。
在日常管理中，由于土地管理部门的管理缺位，地税部门一般按照租赁服务业征税。
承租人在生产经营一段时间后，由于生产经营或者土地租金上涨等原因，承租人往往采取转租甚至连同地上建筑物整体出售来赚取差价，由于承租人多为个体经营，社会流动性大，税务机关事后进行税款追缴难度大，税收流失普遍。
集体土地使用相关法律法规是什么
集体土地使用相关法律法规是什么集体土地在农村是非常常见的，虽说个人也可以得到分配使用，但是土地的使用权并不是属于个人的，而是集体拥有的，这样的话管理起来也会比较方便。
但是当前很多人都不了解集体土地的管理是依照什么法律进行的。
那集体土地使用相关法律规定是什么呢？▲关于农村集体土地所有管理的法律规定如下：《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租于非农建设”;《土地管理法》第43条又规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。
可见，农村土地可以出租用于农业建设，不能出租用于非农业建设，农村土地出租是有条件限制的。
2006年8月《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，通知指出：“农用地转为建设用地，必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划，纳入年度土地利用计划，并依法办理农用地转用审批手续。
禁止通过“以租代征”等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。
农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内。
未依法办理农用地转用审批，国家机关工作人员批准通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法批地行为;单位和个人擅自通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法占地行为，要依法追究有关人员的法律责任。
”▲集体土地出租的法律责任(一)对于“擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。
”(二)对于未通过合法方式取得出让、出租集体土地使用权的企业和个人，一旦《租赁合同》被认定为无效，在无效合同的基础上取得的土地使用权是完全没有合法保障的，其上兴建的厂房也会因认定为违章建筑而得不到应有的补偿。
我国目前正处在从农业为主导的经济向工业和服务业经济转化的过程。
伴随这一过程，城市住房和非农业用地的需求也随之增加，大量的农业土地转化为建设用地。
集体土地使用权租赁有哪些注意事项
集体⼟地使⽤权租赁有哪些注意事项
随着经济的发展，企业不断的涌出和扩张。
在城市⼟地价值居⾼不下的情况下，很多企业将⽤地⽬光放到价格相对低廉的城郊农村集体⼟地上。
但是，我国法律政策对集体⼟地的租赁是有严格限制的。
集体⼟地使⽤权租赁有哪些注意事项？下⾯店铺⼩编整理了以下内容为您解答，希望对您有所帮助。
集体⼟地使⽤权租赁有哪些注意事项
对于需要取得集体⼟地⽤于⽣产经营的企业⽽⾔，要充分利⽤现有的法律规则来规避法律风险，下⾯是店铺⼩编给⼤家总结集体⼟地使⽤权租赁的⼏点注意事项：
1、租赁集体⼟地上已有的房屋建筑
虽然法律规定限制农村集体⼟地的租赁，但法律并未规定限制农村房屋的租赁。
企业可以通过租赁集体⼟地上已有的房屋满⾜⽣产经营场地的需要。
但需要注意的前提条件是，已有的建设⽤地及地上房屋，是通过合法的审批⼿续取得的。
2、通过股权转让⽅式取得集体建设⽤地的使⽤权
适⽤于需要解决⽤地问题的企业会⾯临解决整个企业的⾏业转化、债权债务重组等⼀系列其他问题，⽽对于需要取得⼤⾯积⼟地⽤于长久⽣产经营，并需要兴建⼤批⼚房的企业，建议企业从源头开始按照相应规定程序拿地，以避免因为合同⽆效等情形造成企业损失。
⽣活中，存在着不少擅⾃将农民集体所有的⼟地的使⽤权出让、转让或者出租⽤于⾮农业建设⽽发⽣纠纷或被法律制裁的，因此，提前先了解和掌握使⽤权出租的注意事项，可以减少法律风险，避免不必要的⿇烦和纠纷。
读者如果需要法律⽅⾯的帮助，欢迎到店铺进⾏法律咨询。
村集体土地出租的决议
村集体土地出租的决议
为了更好地利用村集体土地资源，提高村集体经济收益，经过村民代表大会的讨论和表决，决定将村集体土地出租。
我们要明确出租土地的目的。
出租土地的目的是为了让土地得到更好的利用，提高土地的经济效益。
同时，出租土地也可以为村集体带来一定的经济收益，用于村集体的发展和建设。
我们要制定出租土地的具体方案。
出租土地的具体方案应该根据土地的实际情况和市场需求来制定。
我们可以通过招标、拍卖等方式来确定出租土地的租金和租期。
同时，我们也要制定出租土地的管理办法，确保出租土地的合法性和规范性。
我们要加强对出租土地的监管。
出租土地后，我们要加强对承租人的监管，确保承租人按照合同规定使用土地，并按时缴纳租金。
同时，我们也要加强对土地的保护和管理，确保土地的可持续利用。
村集体土地出租是一项重要的决策，需要我们认真制定方案，加强监管，确保出租土地的合法性和规范性。
只有这样，我们才能更好地利用土地资源，提高村集体经济收益，为村民谋福利。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
关于农村集体土地使用权出租相关问题的简要探讨近年来，在农村将农民集体所有的土地使用权出租用于非农业建设的现象屡见不鲜，很多村组以村民委员会或村民小组的名义擅自将农村集体土地使用权出租给第三方，用于建设厂房或门面房等非农业建设。
随着城市建设规模的扩展，当政府对这些农村集体土地依法进行征收时，往往面临着解除土地租赁合同所引发的高额赔偿问题，不仅给征地拆迁工作带来了极大的困难，也严重影响了城市的建设与发展。
针对此问题，本文试就农村集体土地使用权出租合同的效力、合同的解除、合同主体资格的认定以及此类事件的处置、预防等进行相关的法律讨论和分析，以求对妥善解决农村集体土地使用权出租问题有所帮助。
一、关于农村集体土地出租合同效力的法律分析伴随城市建设的快速发展，城市规模的扩张、规划的变化调整以及大量的城市重点项目建设都急需大块的土地来承载，而城乡结合部的土地在历史上很多都属于农村集体土地。
政府要解决城市建设的土地供需矛盾，往往会首先考虑这部分集体土地的征收问题。
但现实中很多这样的土地以出租等各种形式被占用，大部分用于了非农建设。
加之历史遗留的诸如执法不严、管理不到位等问题，都不可否认地对政府征收工作带来了极大的障碍。
为此，首要的问题就是确认集体土地出租合同是否有效。
（一）农村集体土地租赁的合法性问题《土地管理法》第四十三条第一款规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”。
第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外”。
《农村土地承包法》第三十二条规定，“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”。
第三十三条规定，“不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途”。
以上法律规定表明，农村集体经济组织转让集体土地使用权的权限是受法律限制的，其对农村土地使用权的转让，仅限于农村土地承包行为，农村土地要作为非农业建设用地，必须由国家依法征收为国有土地或只能是兴办乡镇企业和农村宅基地。
农村集体经济组织无权将集体土地使用权转让给第三方用于非农业建设。
目前的现状是出租的农村集体土地大多由承租人用于建设厂房生产经营或建设门面房等商业设施用于出租，该行为显然使集体土地的性质和用途发生了变化，是与我国法律关于农村集体土地使用权转让只能用于农业用途的强制性规定相违背的。
（二）程序性问题《土地管理法》第十一条第二款规定，“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权”。
第十二条规定，“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”。
《土地管理法实施条例》第四条第二款规定，“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权”。
第六条规定，“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。
依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记”。
以上法律规定表明，我国实行土地权属的法定登记制度，转让土地使用权必须进行变更登记，否则，则属无效。
目前农村集体土地出租大多未依法进行变更登记，应是无效的。
综合以上分析，目前大部分的农村集体土地租赁合同无论在内容上，还是在程序上都是违反我国法律、行政法规的强制性规定的，应确认为无效合同。
但在现实中，对于上世纪七八十年代因兴办乡镇企业所遗留的农村集体建设用地使用权的出租行为，土地行政主管部门因无明确的法律依据多数未予查处。
遗憾的是，法院系统对此的认知各地也不一，此类租赁合同在各级法院的诉讼中也不一定就被认定为无效合同。
目前有很多的农村集体土地租赁就属于这种情况，如认定无效，往往会引起群体性上访、不稳定事件的连锁反应；如认定有效，则会造成征地成本过高，使各级政府无力承担，陷政府于“两难”的选择境地。
二、关于合同解除的法律分析（一）合同有效或无效应由谁来提出的问题根据我国民事法律规定的一般原则以及《合同法》第一百二十八条的规定，当事人可以通过和解或者调解解决合同争议，当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的，可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁，也可以向人民法院起诉。
也就是说并不是所有的人都可以对合同效力进行主张，原则上只能由合同当事人来向法院主张。
实践中，即使由于利益关系的驱动，很多出租集体土地使用权的村民组织不愿意去法院诉讼确认合同无效，政府相关部门及其他组织也不能越俎代庖，来确定合同无效或代为向法院诉讼，这在法律上是没有依据的。
（二）关于合同解除的法律后果问题1、关于合同无效的情况下相关财产的处置和责任分担《合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”；第五十九条规定，“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人”；《民法通则》第六十一条规定，“民事行为被确认为无效或被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。
有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人”。
依据以上规定，由于目前农村集体土地租赁合同大多应属无效合同，当解除合同时，当事双方有互相返还的义务。
也就是说，村、组一方向承租土地的第三方返还出租土地所取得的收益（多数为租金），承租土地的第三方向村、组返还所取得的集体土地使用权，自行拆除地上建筑物、构筑物，恢复土地原状。
至于过错赔偿损失，则要根据具体的租赁合同进行过错分析。
租赁双方对过错赔偿数额有争议的，可以协商解决，协商不成的，可以共同委托专业评估机构进行评估。
人民法院也可以依据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》组织评估，最终依法确定一方承担还是双方分担过错赔偿数额。
2、合同有效的情况下合同解除损失的计算《合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；第一百一十三条第一款规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”；第一百一十四条第一款、第二款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。
依据以上规定，在合同有效的情形下，违约方应赔偿守约方的实际损失，具体数额标准应依据具体合同条款执行。
大体上应包括违约所造成的实际损失、守约方的预期利益以及违约金等。
三、关于合同主体资格的法律分析在大多数的农村集体土地租赁合同中，出租方大部分是村民委员会，也有少部分是村民小组做为出租方直接出租土地。
村民委员会可以成为合同的主体，但村民小组是否具有民事行为能力，成为合同的主体，在法律实践中，各方认知并不一致。
《合同法》第二条第一款规定，“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”；第九条第一款规定，“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力”；《民事诉讼法》第四十九条规定，“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。
法人由其法定代表人进行诉讼，其他组织由主要负责人进行诉讼”。
由此可以看出，合同的主体包括自然人、法人和其他组织三种形式。
《村民委员会组织法》第十条规定，“村民委员会可以按照村民居住状况分设若干村民小组，小组长由村民小组会议推选”。
这条规定是村民小组设立的法律依据，同时也给予了村民小组独立的民事法律关系主体资格。
《民法通则》第七十四条第二款规定，“集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理。
已经属于乡（镇）农民集体经济组织所有的，可以属于乡（镇）农民集体所有”；《土地管理法》第十条规定，“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理”；《农村土地承包法》第十二条第一款规定，“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会发包；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组发包。
村集体经济组织或者村民委员会发包的，不得改变村内各集体经济组织农民集体所有的土地的所有权”；《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，“农村集体经济组织或者村民委员会、村民小组，可以依照法律规定的民主议事程序，决定在本集体经济组织内部分配已经收到的土地补偿费”。
上述法律法规和高法解释表明，我国集体土地所有权存在三种基本形态，即村农民集体所有、村民小组农民集体所有和乡（镇）农民集体所有。
集体土地所有权的主体是“农民集体”，村委会、农村集体经济组织、村民小组对集体土地享有经营、管理权。
综合以上分析，我们认为村民小组可视为《合同法》、《民事诉讼法》中所规定的“其他组织”，其具备民事法律关系中的主体资格，可以作为农村集体土地使用权转让中的当事一方。
四、对擅自出租集体土地的处置（一）合法的土地租赁程序租用集体土地，必须先行征用并转为国有土地。
根据《规范国有土地租赁若干意见》（国土资发〔1999〕222号）的规定，租赁期限六个月以上的国有土地租赁，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。