全国土地估价师资格考试卷3(1)-房地产估价师试题
全国土地估价师资格考试试题(1)-土地估价师试题
全国土地估价师资格考试试题(1)-土地估价师试题－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－一．判断题（共20题，题号1~20，每题1分，共20分。
请判断下列说法的正确或错误，并在答题卡上相应位置涂黑，认为正确的涂"√"，认为错误的涂"×".答题错误倒扣1分，本题总得分最多扣至0分）1．与工业产品一样，农产品的社会生产价格也是由社会平均必要劳动时间决定的。
2．估算土地纯收益时，不仅要考虑有形收益，还要考虑各种无形收益。
3．城镇土地等应与现行行政建制相协调，在省及省级以下的同一行政区域内，行政级别较高的城市土地等不宜低于行政级别较低的城市。
4．有两相邻地块，原用途一块为水田，一块为荒地，开发后作为住宅用地。
水田由于征地成本高，因而土地价格高，而荒地由于征地成本低，因而土地价格低。
5．根据马克思地租理论，农产品的生产价格由中等地农产品的个别生产价格决定。
6．运用收益还原法公式测算地价时，未来各年的还原率应当相等。
7．利用城镇主城区土地市场交易资料验证土地分等初步方案时，宜以涉及城镇数量最多的相应类型土地的总平均价格为主要分等依据。
8．采用市场比较法评估某宗住宅用地的使用权价格，所选比较实例的土地剩余使用年期为60年，待估宗地的剩余使用年期是50年，如果其他因素条件均相同，则待估宗地的土地价格比比较实例的土地价格低20%。
9．采用成本逼近法进行地价评估，其中的土地取得费是指因土地所有权由农民集体所有转为国家所有而发生的费用。
10．建筑物的主体折旧率与附属设备的折旧率之和等于建筑物的综合折旧率。
11．中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》于2001年11月12日发布，自2002年1月1日起实施。
12．采用市场比较法进行地价评估时，如果个别因素中各因子的条件修正系数是在确定因素修正总幅度的基础上进行因子分解后确定的，则应采用因子修订系数加和的方式确定因素修正幅度，进而确定因素条件指数和因素修订系数。
房地产估价师练习题(附答案)
房地产估价师练习题（附答案）一、单选题（共70题，每题1分，共70分）1、在房地产区位状况描述中,下列不属于对周围环境的描述的是( )。
A、景观B、自然环境C、人文环境D、施工环境正确答案：D2、某宗房地产交易中,合同约定成交价格为2500 元/m2,交易税费均由卖方负担。
已知该地区的房地产交易,卖方按正常价格的5%缴纳有关税费;买方按正常价格的3%缴纳有关税费,则该宗房地产的正常成交价格最接近于( )元/m2。
A、2427B、2500C、2575D、2632正确答案：A答案解析：由于合同约定的成交价格是由买方承担的,所以用买方的公式,正常成交价格=买方实际得到的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)=2500元/m2/(1-5%)=2631.58元/m2。
3、某幢建筑物由于发生了地震,估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额,这种折旧属于( )。
A、设备折旧B、功能折旧C、物质折旧(因为是属于材料受损)D、经济折旧正确答案：C4、在选取可比实例时,主要在于精而不是多,一般来说可以选取( )个可比实例。
A、3~5B、5~6C、1~2D、2~3正确答案：A5、房地产市场上没有大量相同的房地产供给,不同的房地产之间不能完全替代,房地产市场不是完全竞争的市场,房地产价格千差万别。
这体现的房地产的特性是 ( )。
A、易受限制B、不可移动C、相互影响D、独一无二正确答案：D6、在人流量很小的地方建造商场,无论谁来建造该商场,都需要花费很多成本,但该商场却不会有那么高的价值,这说明了( )。
A、应在实际成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整B、应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整C、应结合估价委托人的要求,对成本法估价进行调整D、应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整正确答案：B7、下列有关假设开发法中,后续开发的必要支出,描述错误的是( )。
A、以房地产为主的整体资产,后续开发的必要支出通常还应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费等支出B、投资利息只有在动态分析法中才需要测算(应是静态)C、一项费用的计息期的起点是该项费用发生的时点,终点通常是建设期的终点D、销售税费一般不计算利息正确答案：B8、甲拥有的某宗房地产初次抵押估价价值为100 万元,银行为甲提供80 万元贷款担保。
土地估价考试题库及答案
土地估价考试题库及答案一、单项选择题1. 土地估价的基本原理是（）。
A. 替代原理B. 最大最佳使用原则C. 预期原理D. 供求原理答案：C2. 土地估价中，土地的自然属性包括（）。
A. 土地位置B. 土地形状C. 土地面积D. 土地质量答案：D3. 土地使用权出让的最高年限为（）年。
A. 40B. 50C. 70D. 100答案：C4. 土地利用现状分类中，耕地属于（）。
A. 农用地B. 建设用地C. 未利用地D. 其他用地答案：A5. 土地估价报告有效期一般为（）。
A. 1年B. 2年C. 3年D. 5年答案：B二、多项选择题6. 土地估价中，影响土地价格的主要因素包括（）。
A. 土地位置B. 土地用途C. 土地面积D. 土地政策答案：ABCD7. 土地估价方法中，市场比较法的步骤包括（）。
A. 收集交易实例B. 比较因素分析C. 交易情况修正D. 估价结果确定答案：ABCD8. 土地估价中，成本法的步骤包括（）。
A. 确定土地取得成本B. 确定土地开发成本C. 确定土地增值D. 确定土地价格答案：ABCD9. 土地估价中，收益法的步骤包括（）。
A. 确定土地收益B. 确定土地资本化率C. 确定土地价格D. 确定土地剩余价值答案：ABC10. 土地估价中，剩余法的步骤包括（）。
A. 确定建筑物的重置成本B. 确定建筑物的折旧C. 确定建筑物的收益D. 确定土地价格答案：ACD三、判断题11. 土地估价中的比较法适用于所有类型的土地估价。
（）答案：错误12. 土地估价中的收益法适用于所有类型的土地估价。
（）答案：错误13. 土地估价中的成本法适用于所有类型的土地估价。
（）答案：正确14. 土地估价中的剩余法只适用于房地产开发项目。
（）答案：正确15. 土地估价中的市场比较法需要选取近期的交易实例。
（）答案：正确四、简答题16. 简述土地估价的目的和意义。
答案：土地估价的目的是为了确定土地在特定条件下的市场价值，为土地交易、抵押、征税等提供依据。
土地估价实务-3-1_真题-无答案
土地估价实务-3-1(总分70,考试时间90分钟)一、单项选择题1. 从内涵上来看，土地价格是指______。
A. 购买土地产品而支付的金钱B. 购买土地使用权而支付的金额C. 购买土地收益而支付的金钱D. 购买获取土地预期收益的权利而支付的代价2. 农用地估价结果是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值，农用地的估价结果具有时间相关性和实效性的是______。
A. 估价时期原则B. 估价日期原则C. 估价期日原则D. 估价时点原则3. ______是指经济学中的边际效益变动的原则。
A. 报酬递增递减原则B. 报酬递增原则C. 报酬递减原则D. 边际成本原则4. ______是土地使用权价格，是土地使用者为取得一定年期的物权性质的国有土地使用权而向国家(所有者)支付的代价。
A. 土地使用权利息B. 土地使用权出让金C. 土地使用权预付款D. 土地使用权保证金5. ______是指具体某一宗农用地，在正常市场条件下，于估价期日的评估价格。
A. 农用地土地地价B. 农用地宗地地价C. 农用地宗地收益D. 农用地宗地效益6. 土地估价师接受继续教育时间五年累计不得少于______。
A. 70学时B. 80学时C. 120学时D. 100学时7. ______主要包括基准地价表、基准地价因素修正说明表和基准地价因素修正系数表。
A. 农用地基准地价评估表格B. 农用地基准地价评估成果中的表格C. 农用地地价监测表格D. 农用地基准地价表格8. A宗地单位面积地价为2700元/m2，建筑容积率为3.0，建筑面积为3000m2；B宗地楼面地价为600元/m2，建筑容积率为5.0，土地面积为800m2。
则两块土地总价相比______。
A. A等于BB. A高于BC. A低于BD. 难以判断9. ______是指在公开的市场上，市场信息通畅，交易双方以平等自愿的方式，在没有私自利益关系情况下达成的交易价格。
A. 非正常价格B. 正常价格C. 交易价格D. 成本价格10. 市场比较法是根据______，将待估农用地与近期市场上已发生交易的类似农用地进行比较，并对类似农用地的成交价格进行适当修正，以此估算待估农用地价格的方法。
2022年全国土地估价师考试真题与答案
2022年全国土地估价师考试真题与答案（注意：本文仅为示例，请根据你的需求进行修改）第一题：考题：请根据以下案例，利用土地估价方法进行土地估价。
案例：一块位于城市主要商业区的土地，总面积为5000平方米，土地用途为商业综合体。
该商业综合体将包含购物中心、酒店、写字楼等，预计建筑总面积为10000平方米。
答案：根据案例的信息，我们可以利用收益法进行土地估价。
收益法是一种常见的土地估价方法，通过预测土地用途带来的收益，来确定土地的价值。
首先，我们需要估计该商业综合体的预期年净收益。
根据市场调研和相关统计数据，我们可以得到商业综合体的租金收入预测为每平方米每年300元。
而商业综合体的运营成本包括物业管理费、维护费用等，我们可以假设这部分成本为租金收入的30%。
因此，该商业综合体的预期年净收益可以计算为：10000平方米 × 300元/平方米 × (1 - 30%) = 2100000元接下来，我们需要确定“盈利年限”。
盈利年限是指投资者期望从投资中获得回报的年限，一般与特定的土地用途和建筑物的寿命相关。
根据市场调研，我们了解到商业综合体的盈利年限一般为20年。
最后，我们可以使用决策模型来计算该土地的估价。
决策模型可以帮助我们将预期年净收益和盈利年限相结合，得到较为准确的土地估价。
假设我们使用折现率为10%，根据决策模型的计算公式，我们可以得到该土地的估价：2100000元 × (1 - (1 + 10%)^-20) / 10% = 2100000元 × (1 - 0.358) /0.1 ≈ 5,876,667元因此，根据收益法进行的土地估价，该商业综合体的估价为5,876,667元。
第二题：考题：请分析土地估价的风险和不确定性，并提出相应的应对措施。
答案：土地估价过程中存在一定的风险和不确定性，主要体现在以下几个方面：1. 市场风险：土地市场受到宏观经济、政策等因素影响，价格波动较大。
2024年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试历年真题摘选附带答案
2024年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试历年真题摘选附带答案第1卷一.全考点押密题库(共100题)1.(多项选择题)(每题 1.00 分)成本法求取建筑物重新购建成本时，建筑安装工程费的求取方法有（）。
A. 单位比较法B. 市场提取法C. 分部分项法D. 工料测量法E. 指数调整法2.(单项选择题)(每题 1.00 分) 估价对象为一栋复式住宅，其中“复式”一词表示的是估价对象的（）A. 实体B. 功能C. 质量D. 权益中的权利3.(单项选择题)(每题 1.00 分)高层建筑物地价分摊，属于（）。
A. 房地产咨询业务B. 房地产价值分配业务C. 房地产价值减损评估业务D. 相关经济损失评估业务4.(多项选择题)(每题 1.00 分)下列选项中，对商业房地产的区位优劣有着非常重要影响的区位因素有（）。
A. 层高B. 楼层C. 临街状况D. 交通条件E. 外部配套设施5.(单项选择题)(每题 1.00 分) 关于估价资料归档的说法，错误的是（）。
A. 估价师和相关工作人员不得将估价资料据为己有或者拒不归档B. 估价项目来源和接洽情况记录、估价报告、估价委托合同、实地查勘记录、估价报告内部审核记录等应归档C. 估价档案自估价报告出具之日起计算满10年的，即可销毁D. 估价机构终止的，其估价报告及相关资料应移交当地建设（房地产）行政主管部门或者其指定的机构6.(多项选择题)(每题 2.00 分) 可以用于判断房地产估价是否存在估价误差的方法有（）。
A. 与实际成交价格相比B. 与合格估价师的重新估价结果相比C. 考察估价程序是否严谨D. 考察估价过程方法有无失误E. 考察是否遵循估价业务技术规范和职业道德规范7.(多项选择题)(每题 2.00 分) 关于假设开发法中求取开发完成后的房地产价值的说法，正确的有（）。
A. 开发完成后的价值是未来开发完成后的房地产状况所有对应的价值B. 未来开发完成后的房地产状况不能包含动产、权利等C. 评估投资价值时，未来开发完成后的房地产价值有时要考虑无形收益D. 对于自营的房地产，不宜运用收益法求取开发完成后的房地产价值E. 可以运用成本法求取开发完成后的房地产价值8.(单项选择题)(每题 1.00 分) 某大厦总建筑面积为10000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。
2023年全国土地估价师资格考试试题答案
2023年全国土地估价师资格考试试题答案_物
业经理人
其次局部计算题
题1 计算结果
50年期可出让土地平均单价:693.3元/平方米
题2 计算结果
宗地于2023年11月1日的土地单位面积价格:17156元/平方米
总地价:1715.6万元
题3 计算结果
(1)该城市住宅地价指数 (2)待估宗地70年期于2023年10月1日单位面积价格:1454.79元/平方米
题4 计算结果
最低建筑容积率3.0
试卷四土地估价实务
第一局部综合计算题
题1 计算结果
可抵押贷款额5924.43万元
题2 计算结果
最正确的结果是HA01、HA04两个比准价格的简洁算术平均数,地价为
924.52元/平方米;HA01、HA03两个比准价格的简洁算术平均数也可,地价为906.33元/平方米。
其次局部案例综合分析
1.答题要点
(1)简洁算术平均法。
(2)加权平均法。
(3)直接取市场比拟法的评估结果。
(4)以市场比拟法评估结果为主,以收益复原法做适当减价修正。
2.答题要点
(1)收集的资料包括:
①国家或当地目前征地补偿、安置补偿以及地上附着物补偿标准文件;
②当地土地开发费用、市政设施开发费用或市政根底设施配套费的收取标准;③征地过程中的有关税费标准或耕地占用税、土地治理费等;④土地出让金或土地增值收益资料;⑤国家或当地市场的利率水平;⑥市场或行业平均利润率或投资回报率。
答案下载：试题答案href=“/ewxt/UploadFiles_6777/202303/20230330234128944.doc“>2023年全国土地估价师资格考试试题答案。
估价师考试题库及答案
估价师考试题库及答案一、单项选择题（每题1分，共10分）1. 根据《中华人民共和国房地产估价师法》，房地产估价师应当具备的条件不包括以下哪一项？A. 具有完全民事行为能力B. 取得房地产估价师资格证书C. 具有5年以上房地产估价工作经验D. 具有良好的职业道德答案：C2. 房地产估价中，以下哪种方法不属于市场比较法？A. 直接比较法B. 间接比较法C. 成本法D. 类似案例比较法答案：C3. 在房地产估价中，土地使用权的剩余年限对房地产价值的影响是？A. 没有影响B. 剩余年限越长，价值越高C. 剩余年限越长，价值越低D. 剩余年限对价值没有直接关系答案：B4. 以下哪种情况不属于房地产估价师应当回避的情形？A. 估价师与委托人有利害关系B. 估价师与估价对象有利害关系C. 估价师与估价对象的相邻权人有利害关系D. 估价师与估价对象的所有权人有利害关系答案：C5. 房地产估价报告中，以下哪项内容不是必须包含的？A. 估价目的B. 估价对象的描述C. 估价方法的选择及理由D. 估价师的个人简历答案：D二、多项选择题（每题2分，共10分）6. 房地产估价师在进行估价时，应当遵循的原则包括：A. 客观公正B. 科学合理C. 合法合规D. 保密原则答案：ABC7. 以下哪些因素会影响房地产的估价结果？A. 地理位置B. 建筑结构C. 市场供求关系D. 估价师的个人偏好答案：ABC8. 房地产估价师在估价过程中，不得有以下哪些行为？A. 接受贿赂B. 提供虚假估价报告C. 泄露估价信息D. 与委托人串通抬高估价结果答案：ABCD9. 房地产估价报告应当包含以下哪些内容？A. 估价师的签名B. 估价机构的公章C. 估价结果D. 估价过程的详细说明答案：ABCD10. 以下哪些属于房地产估价师的职业道德规范？A. 诚实守信B. 公平竞争C. 保守秘密D. 追求个人利益最大化答案：ABC三、判断题（每题1分，共5分）11. 房地产估价师在估价过程中，可以根据自己的主观判断随意调整估价结果。
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全国土地估价师资格考试卷3(1)-房地产估价师试题
本部分由4道土地估价计算题构成，请根据题目的条件和要求，详细分步进行计算，共100分答题时间为90分钟。
1.某公司于1990年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权，并于1991年11月在此地块上建戌建筑物B，当时造价为每平方米1200元；其经济耐用年限为55年，目前该类建筑重置价格为每平方米1500元，残值率为10％，A地块面积450平方米，建筑面积为400平方米，目前该建筑全部出租，每月实收租金为10000元，据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月每平方米30元，土地及房屋还原率分别为5％和6％，每年需支付的土地使用税及房产税为20元/建筑平方米，需支付的年管理费为同类建筑年租金的4％，年维修费为重置价的2％，年保险费为重量价的0.2％，试根据上述资料估算A地块在1994年11月在土地使用权价格。
（注本题不计房屋现值利息）（本题30分）。
2.宗地A已得到规划许可，可建一幢5层办公楼，总建筑面积为8000平方米，现正招标出让，某开发公司已进行了市场调查和可行性分析，预计开发周期为2年，估计建成后即可对外出租，出租率估计为90％，年租金为300元/平方米，建筑费和专业费预计为1000元/平方米，第一年投入40％，第二年投入60％，贷款年利率为12％，年出租费用为年租金的25％，当地房地产综合还原率为8％，开发商要求总利润不低于开发完成后不动产总价值的15％，取得土地使用权的法律、估价等专业费用为地价的3％，试估算开发商所能支付的投标地价款。
（本题30）
3.某城市内，有一宗住宅用地需要评估，现根据该地条件，选择了与之类似的四宗已成交案例，几宗地块的比较条件如下：
项目
待估土地
比较案例A
比较案例B
比较案例C
比较案例D
用途
住宅
住宅
住宅
住宅
住宅
成交日期
(评估期日1994.10)
1993.10 1993.12 1993.4 1994.8
成交价格1200元/平方米1300元/平方米1400元/平方米1100元/平方米
容积率
2
3
3
4
2
区域
条件
位置
-2%
+3%
-3%
基础设施
-1%
-2%
+2%。