1995年出售公有住房方案实施细则

附件—：１９９５年出售公有住房方案实施细则第—条根据《关于出售公有住房的暂行办法》〔沪府发，１９９４）１９号（编者注：见《企业财税法规选编》第１２册第１８２页），和《关于１９９５年出售公有职工住房的方案，〔沪府１９９５）２２号〕的规定，特制定本实施细则。

第二条出售公有住房，应贯彻购房自愿、产权归己、维修自理的原则。

第三条凡独用成套的公有住房，均可向承租的居民户和获得新分配住房的职工出售，但列入旧城改造规划、产权归属不清和具有历史保护价值的房屋以及市政府认为不宜出售的房屋除外。

出售公有住房按计划、有步骤、分期分批地进行。

１９９５年出售的是一般标准、独用成套、作居住使用的多层和高层职工住宅。

职工租住单俭购买的外销商品房、侨汇商品房、高标准内销商品房仍不列入出售范围。

第四条按成本价购买公有住房，每个职工家庭享受一次，职工家庭是指承租人及其配偶；承租人和同住人在二人或二人以上的；因离婚、丧偶，配偶支内或支农等离开本市（另一方不再享受购房忧惠）而承租户内留有一人的；４０岁以上的单身未婚男子或女子。

第五条购买公有住房的对象为获得新分配住房的具有本市常住户口的职工和在住所地具有本市常住户口的公有住房承租人或年满１８周岁的同住成年人。

职工家庭内有多人的，应协商确定购房人，协商不成的，不办理购房手续。

职工家庭购房时，可申请共有产权。

共有人必须是前款规定的购房对象。

共有人再购房时应合并计算购房面积。

承租人死亡或迁离本市的，应变更租赁户名后办理购房手续。

有下列情况之一的不能购房：擅自转租或变相转租的；擅自改变公有住房结构及有违章搭建或违章建筑的；利用承租房屋改变用途的；承租人全家迁离本市的；承租人去国（境）外定居、探亲、留学承租户内留有一人的（承租户内留有二人或二人以上的，须变更租赁户名后按规定购买）。

第六条１９９５年出售公有住房的成本价为每平方米建筑面积１０６０元.第七条按购房人每一年工龄给予每平方术建筑面积１５．３０元的工龄折扣，确定１９９５年公有住房出售的计算基价，职工家庭购房时的工龄仍可以新配房职工、承担人或同住成年人中工龄最长的一人为计算依据。

但该工龄最长者及其配偶再迁至他处时不得重复享受优惠。

职工购房时的工龄按连续工龄标准计算到１９９１年底。

从事井下、高空、，高温、特别繁重体力劳动或其他有害身体健康工作的符合国家提前退休规定的提前退休职工，其购房时的工龄应加上提前的“工龄”。

第八条１９９５年公有住房的实际售价以确定的计算基价连乘以各种折扣和增减率计算。

对按成本价购买公有住房的职工给予下列折扣：１．购买己租住的公有住房，按规定给予５％的折扣。

２．多层和高层住宅的面积折扣，多层住宅为１０％，高层住宅为１２％。

３．房屋的地段、朝向、层次等增减系数详见附件。

４．房屋的成新折扣率为每年２％，折旧后残值低于４０％的按４０％计算。

第九条对购房者给予以下优惠：１．购房者仍可按规定享受原有的住房补贴。

２．购房者免缴房产税、契税，并缓征地租。

３．购买新建住房者免缴固定资产投资方向调节税。

第十条１９９５年公有住房实际出售单价计算公式如下：新分配公有住房的实际出售单价（元／平方米）＝〔成本价（元／平方米）—１５．３元／年．平方米×购房工龄（年）〕×〔１—成新折扣率×竣工年限（年）〕×〔１—面积折扣〕×地段增减率×朝向增减率×层次增减率已租住公有住房的实际出售单价（元／平方米）＝〔成本价（元／平方米）—１５．３元／年·平方米×购房工龄（年）〕×〔１—成新折扣率×竣工年限（年）〕×〔１—已租住公房折扣率〕×〔１—面积折扣〕×地段增减率×朝向增减率×层次增减率其中：购房工龄——机关事业单位职工连续工龄按市人事局有关规定计算；企业单位职工连续工龄按市劳动局有关规定计算。

连续工龄计算到１９９１年底。

竣工年限——按房屋出售年份减去房屋竣工年份计算。

加层的房屋按原来房屋竣工年份计算。

第十—条１９９５年公有住房实际出售单价（含新分配公有住房、已租住公有住房、套增配房）的最低限价，１级地段内，定为每平方米建筑面积２１３元；２级地段内，定为每平方米建筑面积２００元；３级地段内，定为每平方米建筑面积１８８元；４级地段内，定为每平方米建筑面积１７５元；５级地段内，定为每平方米建筑面积１６３元；６级地段内，定为每平方米建筑面积１５０元。

第十二条出售公有住房的分户建筑面积计算标准，按《关于印发异产同幢房屋建筑面积摊算办法的通知》〔沪房（９３）权字发第５２号〕规定执行。

建筑面积计算保留二位小数，以下四舍五入。

第十三条职工家庭购买公有住房的建筑面积控制标准，一般按人均建筑面积２４平方米计算。

家庭成员中有下列对象的也可按下列标准执行：１．建筑面积控制标准７５平方米——一般职工、干部；具有各类初级专业技术职称的人员。

２．建筑面积控制标准８５平方米——科级干部；具有各类中级专业技术职称的人员；具有高级工证书的技术工人。

３．建筑面积控制标准１００平方米——县处级干部；副教授、副研究员等各类高级专业技术职称以及不分正副高级专业技术职称的人员。

４．建筑面积控制标准１２０平方米——副局级干部。

５．建筑面积控制标准１４０平方米——正局级干部；教授；研究员；以及享受教授、研究员待遇的各类正高级专业技术职称的人员。

６．建筑面积控制标准５０平方米——无业、待业、孤寡老人。

７．部级干部按国务院规定的控制标准执行。

购买高层公有住房在上述建筑面积控制标准的基础上再增加建筑面积１０平方米。

以上是职工家庭购买公有住房的建筑面积控制标准，不是必须达到的分房标准。

第十四条１９９５年职工购买公有住房超过建筑面积控制标准的部分，实行市场价。

对于享受离职休养待遇的干部购买公有住房超过建筑面积控制标准１０平方米以内的，其超过部分按１９９５年规定的成本价购买，不再享受优惠折扣，超过部分的实际售价以成本价连乘以地段、朝向、层次等增减系数和成新折扣后确定，再超过部分，实行市场价。

凡按市场价购买的部分，不享受１９９５年的优惠折扣政策，其实际售价应连乘以朝向、层次等增减系数和成新折扣后确定。

第十五条１９９５年多层住宅每平方米建筑面积市场价，1、2级地段定为２９２８元，3、4级地段定为２０９２元，5、6级地段定为１２５５元。

１９９５年高层住宅每平方米建筑面积市场价1、2级地段定为４４４２元，3、4级地段定为３１７３元，5、6级地段定为１９０４元。

第十六条职工家庭购房后，因居住困难或其他原因符合住房分配规定的职工，仍可在单位享受住房分配和购买住房。

具体办法按《公有住房出售后再套配、增配的若干规定》〔沪房地改发（１９９５）２４０号（编者注：见企业财税法规选编》第１３册第２１５页）〕办理。

第十七条购房人以现金一次付清全部购房款的，给予一次性付款折扣。

１９９５年一次性付款折扣为２０％。

申请抵押贷款支付购房款的，不享受一次性付款折扣，首期付款不低于实际售价的３０％。

第十八条对公有住房的出售人，可免缴营业税，售房所得不计入计算所得税的税基。

第十九条出售、购买公有住房的程序（一）出售公有住房按下列程序进行：１．出售公有住房前应先办理可售公房的确认手续。

部属、市属单位和区、县属单位分别报市、区县房改办确认。

对１９９４年度出售过公有住房的楼房不再办理确认手续。

２．出售公有住房应编报可售公有住房的售房规模。

部属、市属单位和区、县属单位分别报市，区县房改办审核、备案。

３．单位将１９９５年度竣工的新建住房以出售形式分配给职工之前，应办妥申领单位房屋所有权证的有关手续。

４．出售人向住户宣传购房政策。

５．出售人为购房人办理购房有关手续，开具上海市公有住房出售收入专用票据。

（二）购买公有住房按下列程序进行：１．职工家庭购买公有住房前，应先办理认购手续，预付手续费１００元（不购房时不予退还），购房时，应协商一致，确定购房人。

２．职工家庭确定购房人后，应填写《职工家庭购买公有住房协议书》。

３．购房人提供有关购房手续的证明，选择付款方式后与出售人签订房屋买卖合同，支付定金１０００元，按规定缴付购房款和有关税费。

４．购房人凭购房合同、购房票据及付款凭证、证明文件向房屋所在地房产登记发证机关办理申领房屋所有权证有关手续。

第二十条按成本价购买公有住房，购房者拥有全部房屋产权。

购房款已付清、并购房后住满五年者，其住房可进入房地产市场转让、出租，权益归已，但须按规定补交土地出让金和有关税费。

该住户今后的自住房应自行解决。

职工购买公有住房前与单位订有配房协议的，在购买公有住房后五年内，违反正常工作调动规定，擅自离职的，必须向单位补交擅自离职当年住房成本价与市场价的差价。

，第二十—条房屋维修责任和维修费用的承担规定如下：（一）室内维修由购房人自理。

（二）住房的共用部位和电梯等其用设备以及公共设施的维修，由全幢房屋所有人共同承担，购房户的维修费用在房屋维修基金中提取，租赁户的维修费用由产权单位承担。

（三）住房的共用部位、共用设备以及公共设施，凡属人为损坏的，由损坏人修复或赔偿。

（四）住房建筑以外的道路、上下水管道、窨井、化粪池、路灯，绿化等街坊公共设施的管理、维修、养护等费用，由房屋所有人共同承担。

购房户承担的费用，应在城市维护费中列支，在公有住房出售起步阶段，暂在街坊公共设施管理、维修、养护基金中列支；租赁户承担的费用，由产权单位支付。

第二十二条高层住宅水泵、电梯的运行费，由全幢房屋所有人按建筑面积合理分摊。

在公有住房出售的起步阶段，购房的居民户只承担运行费用的２０％，其余８０％在维修基金中列支。

第二十三条房屋维修基金按下列规定筹集：（一）多层住宅的购房人在购房时首期应按每平方米建筑面积成本价的１．５％缴付房屋维修基金，１９９５年定为每平方米建筑面积１５.９０元；出售人应一次性从售房款中按每平方米建筑面积成本价的６％缴付房屋维修基金，１９９５年定为每平方米建筑面积６３．６０元。

（二）高层住宅的购房人在购房时首期应按每平方术建筑面积成本价的１．５％缴付房屋维修基金，１９９５年定为每平方米建筑面积１５．９０元；出售人应一次性从售房款中按每平方米建筑面积成本价的１２％缴付房屋维修基金，１９９５年定为每平方米建筑面积１２７．２０元。

上述维修基金由房屋自管组织负责专户存储（按居民个人储蓄利率计息），专项使用。

以后再需筹集维修基金时，均由房屋所有人分摊。

高层住宅电梯和水泵共用设备的大修和更新费用，原则上由全幢房屋所有人按建筑面积合理分摊。

在公有住房出售的起步阶段，由出售人从售房款中一次性按出售的每平方米建筑面积提取１００元费用，用于电梯和水泵等共用设备的大修和更新。