准确区分国有土地使用权作价出资与授权经营
国有土地授权经营与划拨的差异分析
国有土地授权经营与划拨的差异分析作者：赵鑫华来源：《经营管理者·上旬刊》2016年第11期摘要：2013年3月10日，根据国务院机构改革和职能转变方案，我国实行铁路政企分开，原铁道部撤销，同年8月9日，国务院发布《关于改革铁路投融资体制加快推进铁路建设的意见》（国发〔2013〕33号），要求加大力度盘活铁路用地资源，鼓励土地综合开发利用，支持铁路车站及线路用地综合开发。
对原铁路生产经营性划拨土地，可采取授权经营方式配置，由中国铁路总公司依法盘活利用。
授权经营概念的提出，给铁路用地管理带来了新的变化，作者从使用权人、使用期限、资产价值量和使用灵活性四个方面，对两者的主要差异进行了分析阐述。
关键词：土地使用权划拨授权经营2013年8月9日，国务院发布《关于改革铁路投融资体制加快推进铁路建设的意见》（国发〔2013〕33号），文件指出“中国铁路总公司作为国家授权投资机构，其原铁路生产经营性划拨土地，可采取授权经营方式配置，由中国铁路总公司依法盘活利用”。
文件的出台引起社会各界的广泛关注，中国铁路总公司随即在全路范围内开展了铁路用地资产清查及授权经营工作。
经过历时两年的大力推进，目前全路铁路用地授权经营地方初审工作已完成，已上报国土资源部待批。
铁路用地由原来的生产经营性划拨土地过渡为授权经营方式配置，这将对铁路用地管理产生革命性变化，文章将从以下方面阐述授权经营与划拨存在的主要差异：一、使用权人有所不同原国家土地管理局《划拨土地使用权管理暂行办法》第二条：划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。
《城市房地产管理法》第23条明确只有下列建设用地才可以适用划拨方式取得土地使用权：（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。
从上述规定来看，在制度设计上，我国将划拨土地使用权定位在公益事业和国家重点工程建设上。
授权经营土地授权书
根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》以及《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》等法律法规，为支持我国国有企业改革和发展，优化土地资源配置，现将国有土地使用权授权经营事宜授权如下：一、授权范围1. 国有土地使用权授权经营范围包括：土地使用权出让、转让、出租、抵押、作价出资（入股）等。
2. 授权经营的土地范围为：经国务院批准设立的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司所拥有的国有土地使用权。
二、授权主体授权主体为：经国务院批准设立的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司。
三、授权期限1. 本授权期限为：____年。
2. 在授权期限内，授权主体可根据经营需要，依法将土地使用权进行出让、转让、出租、抵押、作价出资（入股）等。
四、授权条件1. 授权主体必须遵守国家法律法规，依法经营，确保土地资源的合理利用和保护。
2. 授权主体在经营过程中，必须接受授权部门的监督管理，定期向授权部门报告经营情况。
3. 授权主体在经营过程中，应优先考虑国有土地资源的保护、节约和合理利用。
五、授权内容1. 授权主体有权根据经营需要，依法将土地使用权进行出让、转让、出租、抵押、作价出资（入股）等。
2. 授权主体在经营过程中，有权根据市场情况，调整土地使用权的出让、转让、出租、抵押、作价出资（入股）等价格。
3. 授权主体有权根据经营需要，对土地使用权进行评估、处置等。
六、监督管理1. 授权部门将对授权主体的经营情况进行监督检查，确保授权主体依法经营、合理利用土地资源。
2. 授权主体在经营过程中，如发生违反国家法律法规、损害国家利益等行为，授权部门有权依法进行处理。
3. 授权主体在经营过程中，如需变更土地使用权，应提前向授权部门申请审批。
七、终止授权1. 在授权期限内，如遇以下情况，授权部门有权终止授权：（1）授权主体违反国家法律法规，损害国家利益；（2）授权主体经营不善，无法保证土地资源的合理利用和保护；（3）授权主体擅自变更土地使用权，未经授权部门批准。
国有企业改制资产处置的方式包括哪些？
国有企业改制资产处置的方式包括哪些？国有企业改制涉及土地部分的改制主要内容是对土地资产的界定、处置和评估,合理处置土地资产对促进国企改革有重大意义,有利于盘活和显化土地资产,国有企业土地资产处置方式有:土地使用权出让和租赁;土地使用权作价出资(入股);土地使用权授权经营;土地使用权保留划拨方式。
国有企业在我国一般规模都比较大。
在我们的现实生活中，经常可以看到国有企业进行改制。
国有企业进行改制之后，必然会带来一系列的问题。
比如说国有企业改制，资产应当如何处理。
很多人就想要知道国有企业改制资产处置的方式包括哪些?那么，接下来小编将为大家详细的介绍一下相关的知识。
▲一、国有企业改制资产处置的方式包括哪些?1、国有企业改制涉及土地部分的改制主要内容是对土地资产的界定、处置和评估，合理处置土地资产对促进国企改革有重大意义，有利于盘活和显化土地资产，国有企业土地资产处置方式有：土地使用权出让和租赁;土地使用权作价出资(入股);土地使用权授权经营;土地使用权保留划拨方式。
2、土地使用权出让或出租方式适用的条件是国有企业改变原有的国有性质，而成为有限责任公司、股份有限公司、企业集团、股份合作制;或者被非国有企业兼并;对外租赁经营;企业破产等涉及划拨土地使用权，应该采用土地出让或租赁形式。
土地使用权作价入股或授权经营适用条件是关系国计民生，国民经济命脉的关健性领域和基础性企业或大型骨干企业，改组成为有限责任公司、股份有限公司、企业集团的企业改制，并且要由省级以上人民政府土地行政主管部门批准。
保留划拨方式适用条件是：(1)城市基础设施和公益事业用地;(2)国家重点扶持的能源交通、水利项目用地;(3)不进行公司制改造的国有企业，土地用途不发生改变;(4)国有企业兼合国有企业或其它非国有企业后仍为国有工业生产企业或国有企业兼并、合并的对方为濒临破产的企业;(5)国有企业改组成国有独资公司的。
保留划拨方式要由有批准权的政府土地行政主管部门的批准。
浅析国有土地使用权授权经营概要
浅析国有土地使用权授权经营市国土资源局梁琰摘要：分析土地授权经营方式的沿革，土地使用权授权经营的概念、适用围和实质，土地使用权授权经营的适用性，以及土地使用权授权经营的注意事项。
提出了铁路企业改制将普遍使用土地授权经营方式。
关键词：企业改制土地授权经营1．国有土地使用权授权经营方式的延革1995年以前的土地管理法律法规及规性文件中，国有企业改革时涉及处置的划拨土地，主要有办理国有土地使用权作价出资（入股）、出让和租赁三种形式。
也就是说，改制企业的原划拨土地资产只有在办理出让或租赁或作价出资（入股）以后，土地使用权才能成为（或在有效时间视为）企业的法人财产，进行转让、出租和抵押。
为适应国有资产授权经营的要求和国有企业改制的多样性，1996年以后，国务院相继批准对以国有资产授权经营管理的中国石油和天然气集团公司等大型企业涉及的划拨土地使用权采取授权经营方式处置，第一次明确了国有资产授权经营方式。
1998年2月，原土地管理局〔1998〕第8号令即《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》，确立了国有企业改制涉及的划拨土地使用权，可以采取授权经营方式进行处置。
1999年11月，国土资源部《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》(国土资发〔1999〕433号)和《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》(国土资发〔2001〕44号)对国有土地资产授权经营方式作了进一步的规，进一步明确了在国有企业改制过程中所涉及的划拨土地使用权处置方式，主要有出让、租赁、作价出资（入股）、授权经营和保留划拨五种方式。
同时国有土地授权经营方式作为处置土地资产的重要方式，在授权投资机构部普遍采用。
2、国有土地使用权授权经营的概念、适用围和实质2.1原土地管理局〔1998〕第8号文令指出，国有土地授权经营是指“根据需要，可以一定年期的国有土地使用权作价后授权给经国务院批准设立的控股公司、作为授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理”。
国有企业土地资产配置的浅思
济 宁 师 范 专科 学 校 学报
Ｊｕｎ ｌ ｆＪｎｎ ｅ ｃ ｅｓＣ ｌ ｇ ｏ ｒａ ｉｉｇＴ ａ ｈ ｒ ｏｌ ｅ ｏ ｅ
２０ ０ ７年 ６月
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文 章 编号 ：Ｏ ４ ｌ７ ｛ ０７）３ ｌｏ 一 ８ ７ ２０ ０ —Ｏｌ － ２ １ － １－０
家将土地交付 给土地使 用者使用 ， 者国家将 土地使用权 或 无偿交付 给土地使 用者 使用 的行为 。保 留划 拨方 式成本
较低 ， 由于是无偿取得 的， 但 土地使用权受到限制 的 ， 法 无 在市场上灵活运作 。 第三 ， 国有土地使用权授权经 营是指 国家将一定年期 的土地使用权 作价 后 ， 授权 给特定 企业进 行经 营管 理 ， 该 企业可 以向其 直属 企业 、 控股或 参股企 业 以作价 出资（ 人
国有企业土地资产 配置的浅思
彭 磊， 左振 宇
２２０ ） ７ １０ （ 济宁 市 国土资 源局 、 宁市任城 区财政局 ， 东 济 宁 济 山
摘
要： 本文通过对 国有企业土地 资产配置现 状的分析 ， 出土地 资产处置 已经成为 国企顺利 改制的 关键 指
性 因素 ， 出了国有企业土地资产￣＿ ｊ 提 ｔＣ基本 思路 、 对策及建议 。 关键词 ： 国有企业 ； 土地 资产 中图分类号 ： Ｍ１ １ Ｔ ３ 文献标识码 ： Ａ 目前按照我 国现行 的法 律规定 ， 政府对 土地一级市场 实行高度垄断 ， 企业土地资产配置方式有 出让 、 划拨 、 授权 经营 、 租赁和作价投资 （ 人股 ） 五种 。 第一 ， 国有土地使用权让是指土地使 用者向国家交付 土地使用权 出让费用 ， 国家将土地使用权 在一 定的年限 内 让予 以土地使用者 的行 为。 出让 土地使 用权 产权 关系清
第二章 房地产基本制度与房地产权利第四节 房地产权利综合练习与答案
第二章房地产基本制度与房地产权利第四节房地产权利综合练习与答案一、单选题1、下列取得房屋所有权的情形中，属于原始取得的是（）。
A.购买房屋B.遗赠房屋C.交换房屋D.自建房屋【参考答案】：D【试题解析】：原始取得是指由于一定的法律事实，根据法律的规定，取得新建房屋、无主房屋的所有权，或者不以原房屋所有人的权利和意志为根据而取得房屋的所有权。
原始取得主要包括以下情形：①合法建造房屋；②依法没收房屋；③收归国有的无主房屋；④合法添附的房屋（如翻建、加层）。
ABC三项均属于继受取得。
2、国家所有的房屋广泛实行（）的分离。
A.所有权与使用权B.所有权与占用权C.收益权与使用权D.使用权与处分权【参考答案】：A【试题解析】：国家所有的房屋广泛实行所有权与使用权的分离。
国家享有所有权，国有企、事业单位和其他组织享有使用权。
3、（）是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。
A.自物权B.使用权C.用益物权D.担保物权【参考答案】：C【试题解析】：在他物权中，建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权属于用益物权，抵押权属于担保物权。
用益物权是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。
担保物权是就他人的担保物依法享有优先受偿的权利。
4、房地产所有权具有的四项基本权能是（）。
A.占有、使用、收益和处分B.占有、回收、收益和抵押C.出租、出卖、赠与和抵押D.购买、使用、出租和收益【参考答案】：A【试题解析】：房地产所有权是指房地产所有权人对自己的房地产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
房地产所有权人通常又称房地产所有人、所有者。
所有权的占有、使用、收益和处分四项内容，在理论上通常被认为是所有权具有的四项基本权能。
5、按照（）划分，建设用地使用权分为出让、划拨、租赁、作价出资（入股）和授权经营等方式取得的建设用地使用权。
A.主体特性B.相关费用C.使用用途D.取得方式【参考答案】：D【试题解析】：建设用地使用权通常称为国有建设用地使用权，是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。
国有企业划拨土地授权经营模式分析
国有企业划拨土地授权经营模式分析一、国有土地使用权授权经营的特点1.基本概念。
从法理和政策上看，国有土地使用权授权经营的概念始终比较模糊，缺乏严谨的界定。
根据《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》和国土资源部《关于加强土地资源管理促进国有企业改革和发展的若干意见》中的相关界定，可以认为国有土地使用权授权经营方式是指国家将国有划拨土地使用权授权给有改制前母体企业（以下简称“集团公司”）经营，集团公司取得土地使用权后根据重组对净资产、收益综合考虑，采用以下三种方式之一进行配置：一种是作价出资（入股），二是租赁；三是“部分作价入股、部分租赁”。
2.适应范围。
授权经营具有严格的主体范围限制条件，一是只有经国务院或省级人民政府批准的国有授权投资机构，其改制涉及其（或其全资公司）使用的划拨土地使用权，可申请采用该方式；二是根据《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》中的规定，“对于自然垄断的行业、提供重要公共产品和服务的行业,以及支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业,根据企业改革和发展的需要,主要采取授权经营和国家作价出资(入股)方式配置土地。
”3.非货币交易。
与土地出让、租赁等方式相比,国有土地授权经营具有非货币交易的特点。
从支付对价的形式上看，与出让或出租方式中必须缴纳出让金或租金相比,集团公司实质上是在没有缴纳数额较大的地价款的条件下取得了可相对自由处置的土地使用权，因此集团公司在改制重组过程中的现金压力大大减轻。
二、土地授权经营目前存在的问题随着土地管理制度的不断完善，原先采用授权经营方式处置土地资产的企业在实践中已经产生了一系列问题，制约着国有企业土地资产管理关系的理顺和授权经营土地资产的合理利用和再处置。
1.产权不完整，流转受限制。
1999年《国土资源部关于加强土地资源管理促进国有企业改革和发展的若干意见》第3条中规定，“以授权经营方式处置的，土地使用权在使用年限内可依法作价出资（入股）、租赁，或在集团公司直属企业、控股企业、参股企业之间转让，但改变用途或向集团外的单位或个人转让时，应报经土地行政主管部门批准，并补缴土地出让金。
政府以土地作价出资(入股)相关规定
政府以土地作价出资（入股）相关规定中华人民共和国土地管理法实施条例（自１９９９年１月１日起施行）第二十九条国有土地有偿使用的方式包括：（一）国有土地使用权出让；（二）国有土地租赁；（三）国有土地使用权作价出资或者入股。
土地登记办法(国土资源部令第40号，自2008年2月1日起施行)第三十条依法以国有土地使用权作价出资或者入股方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当持原国有土地使用证、土地使用权出资或者入股批准文件和其他相关证明材料，申请作价出资或者入股国有建设用地使用权初始登记。
第三十九条依法以出让、国有土地租赁、作价出资或者入股方式取得的国有建设用地使用权转让的，当事人应当持原国有土地使用证和土地权利发生转移的相关证明材料，申请国有建设用地使用权变更登记。
湖南省实施《中华人民共和国土地管理法》办法第二十九条县级以上人民政府以国有土地使用权作价出资或者入股形成的股权，可以委托有资格的国有股权单位持有，所得收益应当缴入同级财政。
河北省土地管理条例（99年修订草案）（通过的正式文本以下内容删除）第四十七条县（市）以上人民政府以国有土地使用权作价出资或者入股的，由土地行政主管部门签署国有土地使用权作价出资或者入股决定书。
国有土地使用权作价出资或者入股形成的国家股股权，由土地行政主管部门或者其委托的国有股权持股单位持有。
拥有土地使用权的企业，可以依照土地管理法律、法规中出让国有土地使用权的规定，转让、出租、抵押其土地使用权。
长沙市国有土地有偿使用规定一、本规定适用于长沙市行政区域内国有土地使用权出让、租赁（包括政府租让和土地使用权者出租）、作价出资或入股、转让（包括出售、交换、赠与）、抵押等有偿使用行为。
五、国有建设用地的供应，除法律、法规及国家《划拨用地目录》规定可使用划拨土地使用权外，一律实行有偿使用。
商业、旅游、娱乐、商品住宅等各类经营性用地必须采取招标、拍卖、挂牌方式出让。
经营性基础设施用地逐步实行有偿使用。
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准确区分国有土地使用权作价出资与授权经营首先，要回答这个问题，我们应充分了解作价出资（入股）和授权经营的性质。
依据《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》（原国家土地管理局8号令），“国家以土地使用权作价出资（入股），是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。
土地使用权作价出资（入股）形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地管理部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有。
”
从法律关系上看，企业在国企改制中通过作价出资（入股）方式取得土地使用权，是以相应价值的股权为代价的，它应当是企业的完整的法人财产，与划拨方式取得的土地有着明显的不同。
原国家土地管理局1997年5月31日发布的《对关于执行股份有限公司土地使用权管理暂行规定中几个问题的请示的批复》规定，对于原划拨土地使用权采取国家入股的，股份制企业对入股的土地享有出让土地使用权同样的权利。
由此可以看出，作价出资（入股）土地使用权具有有偿性，类似于出让土地使用权，可参照出让国有土地使用权办理变更登记。
另外，根据《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，授权经营土地使用权是以划拨土地使用权的价值作为评估价值授权给经国务院批准设立的国家控股公司、国有独资公司、集团公司，即只有国家作为股东才能取得。
而作价出资（入股）土地使用权可以是国有企业，也可以是私营企业和外资企业，甚至可以是个人，由此看出，授权经营土地使用权性质类似于划拨土地使用权。
而对于划拨土地使用权，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院55号令）第四十五条规定，其依法转让应当经当地行政主管部门批准，签订出让合同，补缴土地使用权出让金。
其次，《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》（国土资发〔1999〕433号文件）指出：“进一步明确国家作价出资（入股）和授权经营土地使用权的权益。
以作价出资（入股）方式处置的，土地使用权在使用年期内可依法转让、作价
出资、租赁或抵押，改变用途的应补缴不同用途的土地出让金差价；以授权经营方式处置的，土地使用权在使用年期内可依法作价出资（入股）、租赁，或在集团公司直属企业、控股企业、参股企业之间转让，但改变用途或向集团公司以外的单位或个人转让时，应报经土地行政主管部门批准，并补缴土地出让金。
”
可以看出，作价出资（入股）土地使用权转让无须缴纳出让金，而授权经营土地使用权转让时，应报经土地行政主管部门批准，补缴出让金。
最后，根据《土地登记办法》三十九条规定：“依法以出让、国有土地租赁、作价出资或者入股方式取得的国有建设用地使用权转让的，当事人应当持原国有土地使用证和土地权利发生转移的相关证明材料，申请国有建设用地使用权变更登记。
”可以看出，作价出资（入股）土地使用权依法转让时，无须经土地行政主管部门批准，可直接申请国有建设用地使用权变更登记。
而从《土地登记办法》第四十条的规定看到，作为划拨土地使用权性质的授权经营土地使用权转让，当事人应当提供有批准权人民政府的批准文件。
由此笔者认为，祁县国土资源局的同仁可以依据《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》为其办理变更登记，而至于土地取得方式，仍应保持“作价出资（入股）不变，不宜轻易变更。
”。