房地产开发用地的取得共33页
佛山市项目开发报建流程12共33页文档
报批报建子项
规划报建 专业报建 施工证申请 预售证申请
问题与交流
报批报建工作的主要内容
规划报建 申请施工证
人防报建 环保报建
消防报审 申请余泥证 小区道路报建
卫生报建
申请预售证
小区管线报建
…….
佛山市项目报批报建流程
报批报建的意义 报批报建的主要内容 报批报建的主干流程
问题与交流
一、人防规划报审（统筹建设） 1、经办部门:管委会建设局 2、办理条件：修建性详规批复
规划总平面图（人防地下室面积、设置位置） 小区人防规划图三套
请人防设计单位协助办理
专业报建－人防
佛山市项目报批报建流程
报批报建的意义 报批报建的主要内容 报批报建的主干流程
报批报建子项
规划报建 专业报建 施工证申请 预售证申请
建筑工程规划建设总建筑面积 1.4.1 指一定地块内建筑工程规划建设的总建筑面积，包括地面以上和地面以下
建筑面积的总和。具体计算方法应按照《建筑面积计算规则》（[1982]经 基设字58号）执行。 1.4.2 建筑工程规划建设总建筑面积可以分为计算容积率的总建筑面积和自然计 算的总建筑面积。 1.5 容积率 指一定地块内，计算容积率的总建筑面积与净建设用地面积的比值。 1.5.1 计算容积率的总建筑面积包括： （1） 地面以上建筑的建筑面积，但是地面以上的架空层、避难层、屋顶梯间和 电梯机房的建筑面积除外； （2） 地面以下建筑的建筑面积，但是地面以下的机动车和非机动车库、设备用 房的建筑面积除外。
问题与交流
二、人防设计专项报审 1、经办部门:管委会建设局
2、办理条件：人防规划批复、规划许可证
房地产开发用地的取得
房地产开发用地的取得房地产开发用地的取得1. 引言本文档旨在说明房地产开发用地的取得过程及相关要求，以供参考和指导。
房地产开发用地取得是房地产开发项目的基础工作，涉及到土地规划、审批、交易等多个环节。
本文将从以下几个方面进行详细细化。
2. 用地规划2.1 初步调研和规划在开始房地产开发用地取得的过程中，首先需要进行初步调研和规划。
这包括对所需用地的基本情况进行调查，确定项目的规模、类型、用途等参数。
2.2 土地规划方案的编制根据初步调研和规划的结果，制定土地规划方案。
土地规划方案应包括用地性质、用途、规模、布局等信息，同时要符合相关法律法规的要求。
2.3 土地规划方案的审批将土地规划方案提交给相关部门进行审批。
审批过程中需要符合相关法律法规和规章制度的要求，同时要进行必要的沟通和协商。
3. 用地申请和审批3.1 土地预审在进行用地申请之前，需要进行土地预审。
土地预审旨在核实用地规划方案的合法性和合规性，包括土地的产权归属、用途等方面。
3.2 用地申请材料准备根据土地规划方案和相关法律法规要求，准备用地申请所需的各种材料。
包括用地申请书、规划设计方案、环境影响评价报告等。
3.3 用地申请审批将用地申请材料提交给相关部门进行审批。
审批过程中需要经过专业评审、公示等环节，确保用地申请符合规定，并得到相关部门的批准。
4. 土地交易及手续办理4.1 土地拍卖或挂牌交易根据用地取得的方式，进行土地拍卖或挂牌交易。
参与竞买或议价的人需要符合相关资质条件和申请要求。
4.2 土地出让合同签订在土地交易过程中，需签订土地出让合同。
土地出让合同应明确双方权益和义务，并符合相关法律法规的要求。
4.3 征地及土地手续办理根据土地规划方案和用地申请批准的要求，进行征地和土地手续办理。
包括土地权证办理、土地划拨、登记等环节。
5. 附件本文档涉及以下附件：1. 土地规划方案2. 用地申请材料清单3. 土地出让合同样本4. 土地权证样本5. 相关法律法规及规章制度的摘要6. 法律名词及注释1. 用地性质：指土地的经济、社会、生态等要素上的分类，包括住宅用地、商业用地、工业用地等。
房地产开发规费
北京市的房价主要由四大块构成:一是成本；二是费用；三是税金；四是利润。
构成成本的主要因素有：征地及拆迁补偿费、前期工程费、建安工程费、基础设施费、配套设施费等5项.费用主要有4项：管理费、财务费、销售费、代收代缴的行政性收费.其中代收代缴的行政性收费有10项：土地出让金、大市政费、四源费、用电权费、电贴费、开发管理费、绿化费、建材基金、新菜田基金、粘土砖费。
对开发企业征收税款有两项：一是按销售收入的5。
5%征收营业税、城市维护建设税和教育附加费，二是按销售收入扣除成本费用及营业税的余额征收33%的所得税。
销售收入减去成本、费用和税金后的余额即为企业的利润。
差别性主要表现在征地拆迁补偿费，从几百到几千元。
如此巨大的差别性对规范征地拆迁补偿费、实现土地费用真实化带来了很大的难度。
房地产企业开发流程概要房地产暴利,做房地产赚大钱之言至今不绝于耳，却不知做房地产多么难！现在人们抱怨房价太高,你却不知为什么?房地产成本有六大成本要素构成:土地成本,建造成本,环境成本,营销成本，融资成本，税费成本.房地产产业链最多可延伸至七十多个产业，在相当多的地区己成为当地支柱产业,是当地主要财政收入源泉.在房地产成本中当地财政仅从土地成本和税费两项最高拿走54%-—64%.本人曾担任一企业集团置业公司CEO.深知其内情.请看一看房地产开发流程你便知个中艰辛困苦。
第一步房地产开发项目的立项和可行性研究房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序1, 选定项目，签订合作意向书2，初步确定开发方案3 申报规划要点4，申报、审批项目建议书5，编制项目可行性研究报告6，申报、审批项目可行性研究报告房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费1、可行性研究费用2、建设工程规划许可证执照费第二步房地产开发项目的规划设计和市政配套房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序一、房地产开发项目的规划设计1、申报选址定点2、申报规划设计条件3、委托做出规划设计方案4、办理人防审核5、办理消防审核6、审定规划设计方案7、住宅设计方案的专家组审查8 落实环保“三废”治理方案9、委托环境影响评价并报批10、建设工程勘察招、投标11、委托地质勘察12、申报、审定初步设计二、房地产开发项目的市政配套14、征求主管部门审查意见15、落实市政公用设施配套方案16、报审市政配套方案17、市政各管理部门提出市政配套意见18、市政管线综合房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费1、工程勘察（测量）费2、工程设计费3、建设工程规划许可证执照费（建筑用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程开工证、商品房销售许可证共“五证"，商品房质量保证书、商品房使用说明书)4、竣工档案保证金5、临时用地费6、临时建设工程费7、建设工程勘察招标管理费8、勘察设计监督管理费9、估建园林工程设计费第三步房地产开发项目土地使用权的取得取得房地产开发项目土地使用权的法律程序一、国有土地使用权的出让1、办理建筑用地规划许可证2、办理建设用地委托订桩3、办理国有土地使用权出让申请4、主管部门实地勘察5、土地估价报告的预审6、委托地价评估7、办理核定地价手续8、办理土地出让审批9、签订国有土地使用权出让合同10、领取临时国有土地使用证11、领取正式国有土地使用证12、国有土地使用权出让金的返还二、国有土地使用权的划拨13、国有土地使用权划拨用地申请14、主管部门现场勘察15、划拨用地申请的审核、审批16、取得划拨用地批准取得房地产开发项目土地使用权的相关税费1、地价款（土地出让金）2、资金占用费3、滞纳金4、土地使用费5、外商投资企业土地使用费6、防洪工程建设维护管理费7、土地闲置费8、土地权属调查、地籍测绘费9、城镇土地使用税10、地价评估费11、出让土地预定金12、征地管理费13、土地补偿费14、青苗及树木补偿费15、地上物补偿费16、劳动力安置费17、超转人员安置费18、新菜田开发建设基金19、耕地占用税第四步、房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段房地产开发项目、建设、竣工阶段的法律程序一、房地产开发项目开工前准备工作1、领取房地产开发项目手册2、项目转入正式计划3、交纳煤气（天然气）厂建设费4、交纳自来水厂建设费5、交纳污水处理厂建设费6、交纳供热厂建设费7、交纳供电贴费及电源建设集资费8、土地有偿出让项目办理“四源"接用手续9、设计单位出批图10、出施工图11、编制、报送工程档案资料,交纳档案保证金12、办理消防审核意见表13、审批人防工程、办理人防许可证14、核发建设工程规划许可证15、领取开工审批表，办理开工登记二、房地产开发项目的工程建设招、投标16、办理招标登记、招标申请17、招标准备18、招标通告19、编制招标文件并核准20、编制招标工程标底21、标底送审合同预算审查处确认22、标底送市招标办核准，正式申请招标23、投标单位资格审批24、编制投标书并送达25、召开招标会,勘察现场26、召开开标会议，进行开标27、评标、决标28、发中标通知书29、签订工程承包合同30、工程承包合同的审查三、房地产开发项目开工手续的办理31、办理质量监督注册登记手续32、建设工程监理33、办理开工统计登记34、交纳实心黏土砖限制使用费35、办理开工前审计36、交纳投资方向调节税37、领取固定资产投资许可证38、报装施工用水、电、路39、协调街道环卫部门40、协调交通管理部门41、交纳绿化建设费,签订绿化协议42、领取建设工程开工证四、房地产开发项目的工程施工43、施工现场的“三通一平”44、施工单位进场和施工暂设45、工程的基础、结构施工与设备安装46、施工过程中的工程质量监督五、房地产开发项目的竣工验收47、办理单项工程验收手续48、办理开发项目的综合验收,领取《工程质量竣工核验证书》49、商品住宅性能认定50、竣工统计登记51、办理竣工房屋测绘52、办理产权登记房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费1、三通一平费2、自来水厂建设费3、污水处理厂建设费4、供热厂建设费5、煤气厂建设费6、地下水资源养蓄基金7、地下热水资源费8、市政、办公设施建设费（大市政费）9、开发管理费10、城建综合开发项目管理费11、建筑行业管理费12、绿化建设费13、公园建设费14、绿化补偿费15、路灯维护费16、环卫设施费17、生活服务设施配套建设费(小区配套费）18、电源建设集资费（用电权费)19、外部供电工程贴费(电贴费）20、建安工程费21、建设工程招投标管理费22、合同预算审查工本费23、质量管理监督费24、竣工图费25、建材发展补充基金26、实心黏土砖限制使用费27、工程监理费28、工程标底编制管理费29、机电设备委托招标服务费30、超计划用水加价31、夜间施工噪声扰民补偿费32、占道费33、固定资产投资方向调节税第五步房地产开发项目的经营阶段房地产开发项目经营阶段的法律程序1、提交完成建设项目投资证明2、签署预售内销商品预售款监管协议3、办理《内销商品房预(销）售许可证》4、销售项目备案5、委托中介代理结构进行销售6、与购房者签订认购书7、与购房者签订买卖契约8、办理预售登记9、办理转让登记10、办理房地产低钾登记手续11、楼宇交付入住12、质量保证书和使用说明书13、办理产权立契过户手续开工建设和竣工验收的详解内容作者:商海粟、潘麒麟开发程序税费2004-9—13 第八部分：房地产开发项目的开工建设和竣工验收阶段法律程序：1、房地产开发项目的开工手续办理（1)建设工程档案资料的编制;(2）建设工程施工图的审查;（3）建设工程规划许可证的办理；（4）房地产项目开工计划的审批与备案；（5）工程建设项目报建表的备案；（6)建设工程施工的招投标；（7）建设工程施工合同草案的审查；（8)建设工程施工合同的签署；(9）工程质量监督注册的备案;（10）建设项目开工前统计登记;(11）开工前审计的办理；（12）临时占道、掘路的审批；（13)古树名木移植的审批；(14）占用绿地及伐移树木的审批;（15）建设工程规划验线与检查；（16)建设工程施工许可证的办理。
房地产开发如何拿地PPT78页
国家税务局关于土地使用税假设干具体问题的解
释和暂行规定
河南省地方税务局房地产开发企业城镇土地使用
税征收管理方法
河南省房地产开发企业土地增值税清算管理有关
问如何拿题地 的通知
61/ 78
政策信息7
城中村改造有关法律法规
郑州市人民政府关于印发?郑州市城中村改造规定〔试 行〕? 的通知
郑州市城中村改造规划、土地、拆迁管理实施方法〔试 行〕
根据地块的性质，提供对应政策法 规支持
对如何拿目地 标地块的获取方式，提供建议28/ 78
步骤3
设计获取路径
研究地块相关资料设计最优土地 获取路径
研究有关政策规定设计最优土地
获取路径
如何拿地
29/ 78
步骤4
获取土地 取得土地证 进展土地储藏
如何拿地
30/ 78
步骤5
加强根底工作
如何拿地
31/ 78
律问题的解释
国土资源部对国有土地使用权挂牌出让有关问题的复函
关于军用土地转让有关问题的复函
如何拿地
57/ 78
政策信息5
土地权属相关法律法规
土地登记资料公开查询方法
闲置土地处置方法
确定土地所有权和使用权的假设干规定
郑州市确定土地权属条例
郑州市土地储藏实施方法
如何拿地
58/ 78
政策信息6
如何拿地
25/ 78
拿地实战
收集土地信息 关注市场 研究政策 设计获取路径 获取土地 取得土地证
如何拿地
26/ 78
步骤1
搜集土地信息
重点集中郑州土地市场 关注河南其他地区优质土地 建立土地交易信息库
如何拿地
27/ 78
工程建设用地取得流程
工程建设用地取得流程
工程建设用地取得流程如下：
1.立项用地规划许可阶段。
主要包括项目审批核准备案、选址意见书核发、用地预审、用地规划许可等。
2.工程建设许可阶段。
主要包括规划设计方案审查、初步设计审查、建设工程规划许可证核发等。
3.施工许可阶段。
主要包括施工图审查备案和施工许可证核发等。
4.竣工验收阶段。
主要包括有关部门的并联验收及竣工验收备案等。
其他行政许可、涉及安全的强制性评估、中介服务、市政公用服务以及备案等事项与相关阶段并行推进。
1。
房地产基础知识
14
第14页，共33页。
房地产基础知识1
交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书
有建设工程规划许可证
按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金25%以上，并以确定施工进度和竣工交付日期
向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明
坐起但无法直立。
复式住宅的经济性体现在： (1)平面利用系数高，通过夹层复合，可使住宅的使用面积提高50％--70％。 (2)户内的隔层为木结构，将隔断、家具、装饰融为一体，既是墙，又是楼板、床、柜，降低了综合造价。
(3)上部夹层采用推拉窗及墙身多面窗户，通风采光良好，与一般层高和面积相同的住宅相比，土地利用率可提高40％。因此复式住 宅同时具备了省地、省工、省料的特点。
米的住宅，让普通市民有能力买到层面丰富、面积、总价合理控制的新型住宅。 错层房屋的另一个特点是丰富了居家生活的画面层次，许多人在买房装 修时，还要特意在房间内做个踏步、设计个平台，目的是要改变传统固有的生活空间，以享受美满的立体生活，错层住宅在动静分区、私密性，舒适性 方面有了提高和完善。
18
第18页，共33页。
旧城改造速度加快
改革深化与市场发展
出台主要政策有：取消福利分房，实行住宅分配货币化；开放住房二级市场，以存量住房带动增量住房消费；下调存贷利率，以 抵押信贷扩大当前住房消费。
4
第4页，共33页。
房地产基础知识1
（1）房地产一级市场：又称土地一级市场，是土地使用权出让 的 市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村
点扶持的能源、交通、水利等国民经济基础设施用地；法律、法规规定
的其他用地，经县级以上人民政府批准，可以通过行政划拨方式取得土 地使用权。
第5章房地产开发用地的取得PPT课件
⑷挂牌出让
1）只有一个竞买人，报价高于底价，成交 2）有两个竞买人，价高者得（若报价相同，早
报者得） 3）无竞买人或报价均低于底价，不成交 4）多个竞买人，组织现场竞价
房地产经营与2管3 理
房地产开发与经营（第二版） 材
普通高等教育“十一五”国家级规划教
挂牌基本流程
普通高等教育“十一五”国家级规划教
招标出让土地使用权的基本特征 • 程序规范 • 全方位开放，透明度高 • 公平、客观 • 交易双方一次成交
房地产经营与1管8 理
房地产开发与经营（第二版） 材
普通高等教育“十一五”国家级规划教
招标基本流程
招标
投标
开标 评标 决标
签约
领证
房地产经营与1管9 理
第二节 房地产开发用地的取得方式
4）城市土地储备制度
限制农用地转为建设用地，控制建设用地 总量，对耕地实行特殊保护。
房地产经营与管5 理
第一节 概述
1.我国的土地制度
⑵土地所有权
城市市区的土地属于国家所有 城市郊区和农村的土地，除由法律规定属于国家
所有的以外，属于农民集体所有 宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有
9.城市房屋拆迁补偿及安置方式。
10.思考房地产开发企业在征地拆迁过程中可能遇到
的困难。
房地产经营与管4 理
第一节 概述
1.我国的土地制度
⑴社会主义公有制
1）国有土地有偿使用制度土地收购储备：城市政府通过设立的
2）土地用途管制制度 专门机构，统一负责行政区域内土地
3）保护耕地的制度
整理、征用、收购、储备以及土地交易 等活动的一种工作制度。
房地产经营与管6 理
中国房地产市场分析(ppt 34页)
175
57%
233
15%
269
32%
562
59%
2670
58%
147
7%
56
-3%
104
122%
108
4%
178
-4%
140
-4%
57
-28%
212
-16%
112
83%
1112
18%
2012年Q3
成交面积 同比
423
89%
247
29%
311
44%
96
38%
257
223%
224
108%
180
75%
259
调控——地方政府陆续对政策进行“微调”，行业政策环境明显好转
今年以来，地方政府在政策执行环节反复持续试探中央的底限，虽然有个别地方由于反响过大 遭到中央叫停，但大多数城市的微调最终成行。 在众多调整渠道中，公积金贷款政策已成为成功率最高的调整渠道，众多城市在公积金上已经打 破了首套房、二套房首付的门槛。
特征 5——今年以来市场需求由低到高依次恢复，项目热销路径明朗
从项目层面来看，今年以来各线城市项目销售状况普遍好转，从项目类型来看，今年上半年市场 基本以刚需为主打，自下半年起，则相当一部分改善性项目强势入市，甚至不乏有中高档、豪宅项 目出现热销，而投资项目中世茂御龙海湾“起死回生”给市场注入更多信心。
长达9.71年，市场严重供
过于求。康巴什大面积降
价，从去年的每平米均价
10000 元 暴 跌 到 了 现 在
的3000多元。
9
温州 楼盘打对折也无人问津
今年上半年，温州全 市商品房销售面积同比下 降47.4%；市区二手住房 总成交量同比下降58.6% ，而在7月份上旬，甚至 出现零交易量的情况。温 州市二手房均价比去年同 期下跌25.1%。