房地产开发用地的获取.
房地产开发项目用地的获取
房地产开发项目用地的获取房地产开发项目用地的获取1. 引言2. 用地获取方式在房地产开发项目中，用地获取可以通过以下几种方式实现：2.1. 购买现有土地购买现有土地是最常见的用地获取方式之一。
开发商可以通过与土地所有者进行谈判，以购买其土地用于房地产项目。
这种方式有助于节省时间和资源，但需要付出相应的购买费用。
2.2. 租赁土地如果开发商没有足够的资金购买土地，或者只需要短期使用土地，可以选择租赁土地的方式。
租赁土地可以是长期租赁或短期租赁，根据项目需求进行选择。
2.3. 政府调配土地在某些情况下，政府会根据城市规划和经济发展需求，调配土地给相关的房地产开发商。
这种方式通常需要进行一系列的申请、审批和招标程序，但可以在一定程度上降低用地获取的成本。
2.4. 合作开发开发商可以与土地所有者进行合作，共同开发土地。
在这种方式下，土地所有者可以提供土地，而开发商负责项目的策划、设计和建设。
这种方式可以使双方共享风险和利润。
2.5. 土地国有化在一些特殊情况下，政府会通过国有化的方式获取土地，用于公共利益或国家规划需要。
这种方式需要符合相关法律法规，确保土地的合法获取和使用。
3. 相关法律法规在房地产开发项目用地的获取过程中，需要遵守相关的法律法规，以确保用地获取的合法性和规范性。
以下是一些常见的法律法规：3.1. 国土资源管理法国土资源管理法是我国土地管理的基本法律。
根据该法，土地属于国家所有，土地所有权分为国有土地所有权和集体土地所有权。
开发者在用地获取过程中需要遵守国家和地方的土地管理政策。
3.2. 城市规划法城市规划法规定了城市规划的目标、原则和规划的编制、实施和管理等方面的内容。
开发商在用地获取过程中需要遵守相关的城市规划要求，确保项目的合法性和规范性。
3.3. 土地使用权出让和出租管理暂行办法土地使用权出让和出租管理暂行办法规定了土地使用权的出让和出租程序、条件和费用等方面的内容。
开发商在用地获取过程中需要遵守相关的土地出让和出租管理规定。
房地产开发用地的获取
房地产开发用地的获取随着城市化进程的不断加快和人口的不断增加，房地产市场的需求也在日益扩大。
房地产开发商为了满足市场需求，需要获取开发用地。
然而，由于土地资源有限和国家政策的限制，房地产开发用地的获取并不容易。
本文将介绍房地产开发用地获取的几种方式和相应的政策。
一、土地拍卖土地拍卖是指政府通过竞拍的方式将土地出让给开发商。
这种方式相对公开透明，所有有意参与竞拍的开发商都可以参与竞标，出价最高的开发商将获得土地使用权。
土地拍卖的好处是确保了市场公平竞争，同时也可以为政府提供一定的经济收益。
然而，土地拍卖也存在一些问题，比如有些土地因为市场竞争激烈导致价格过高，开发商的利润空间被压缩。
二、土地出让土地出让是指政府按照一定的程序和条件将土地出让给开发商。
相比土地拍卖，土地出让通常会有更为详细的规定和条件，比如土地用途、规划设计等。
土地出让通常采取公开招标的方式，开发商需要提交相应的申请材料并接受政府审核。
土地出让的好处是可以确保土地的合理利用，并且政府可以根据个别情况对开发商作出一些要求，比如加强环保措施。
然而，土地出让也存在一些问题，比如政府审核过程可能较为繁琐，增加了开发商的办理时间和成本。
三、土地划拨土地划拨是指政府将国有土地划归给开发商使用，通常出让方式以优先协商的形式进行。
这种方式一般是根据开发商的开发计划、社会效益和政策需求进行综合评估，然后由政府与开发商进行协商并签订协议。
土地划拨的好处是政府可以更好地掌控土地发展的方向，确保土地的合理利用和社会效益最大化。
然而，土地划拨也存在一些问题，比如需要开发商与政府进行复杂的协商和谈判，而且开发商需要承担相应的社会责任。
四、土地征收土地征收是指政府为公共利益目的依法对土地实行控制和收回的行为。
土地征收通常是由政府依法将土地的使用权收回，然后再向符合条件的开发商进行出让或划拨。
土地征收的好处是为了公共利益，比如基础设施建设、城市更新等，可以确保土地的合理利用和社会效益最大化。
房地产开发全流程及详细报建流程
一项目开发流程及内容（一）项目开发流程（二)项目开发流程内容1、土地获取深圳目前已基本采用招拍挂卖的方式,此阶段主要是地块信息的收集、分析,对地块开发方向进行可行性研究分析。
2、立项筹备（项目方案设计阶段）（1）凭土地出让合同到规划局规划技术处申报，规划测绘队测绘后，取得建设项目规划红线图,进行放点确位，报项目名并注册。
（2）选定各类专业服务机构，首先选定其专业的策划代理公司,以市场需求出发,完成项目前期的策划工作，并协助完成项目规划设计的要点；然后选定规划设计单位。
3、报批报建（1)提交可行性研究报告和立项申请，到计划发展委员会申请立项；（2)将总体规划方案报规划局规划管理处审批,通过后领取建设用地规划许可证（总体规划通过后如一次规划分批实施，将分期实施详细规划和相应单体建筑设计报规划局规划管理处审批。
）（3)在项目签订土地出让合同、取得立项批文和建设用地规划许可证后到当地民政局地名管理办公室申报地名。
（4)上述手续完毕，到规划局规划管理处申领建设工程规划许可证。
（5)在项目的总体规划设计审查通过以后,由规划设计单位对整个项目的所有专业管线(包括：供电、自来水、燃气、电信、有线电视、路灯，市政道路、雨污水管网）进行管线规划设计，设计方案送规划局的市政规划管理处审核，通过后，将管线规划图送上述各专业部门听取各部门意见，然后由建设单位会同规划局的有关人员召集各专业部门召开管线规划协调会，将所有专业部门的意见形成会议纪要，以防止各专业管线在具体实施中相互扯皮，管位相撞。
（6)到各规费收缴部门报审、缴费，具体手续办理如下：⏹将报批的范围内所有建筑单体图纸报当地消防部门进行消防审查，取得建筑工程消防意见书。
⏹到当地建设局计划财务处缴纳建设规费。
⏹到当地教育局计划财务处缴纳教育设施附加费。
⏹到卫生防疫站进行工程卫生防疫审查，缴纳卫生防疫检测费。
⏹与当地房管局白蚁防止所鉴定白蚁防止协议，缴纳白蚁防止费。
⏹按整个建设项目规划的绿化率规定专门对项目进行绿化设计,将绿化报建图，送园林管理局审批。
中国现行政策法规下的土地获得方式
房地产开发企业获取土地的几种方式土地所有制是在一定的社会条件下拥有土地的经济形式，是土地制度的核心和基础，其法律的体现形式是土地所有权。
中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制，国家为了公共利益的需要，可以对土地征收或征用，并给予补偿。
任何单位和个人进行建设，需要土地的，必须依法申请使用国有建设用地。
根据我国现行法律法规的规定，房地产开发企业进行开发的只能是依法取得的国有土地使用权即《物权法》实施后的国有建设用地使用权。
当前，我国建设用地使用权的取得方式有五种：划拨、出让、租赁、作价投资（入股）、授权经营。
1、划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付使用（称为相对划拨），或者将建设用地使用权无偿交付给土地使用者的行为（称为绝对划拨）。
2、出让：是指国家将国有建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付建设用地使用权出让金的行为。
土地使用者取得是土地使用权，而非土地所有权，土地使用者取得土地称为“出让”而非“买卖”。
买卖取得的是所有权，出让取得的是使用权。
出让分为协议出让和公开出让。
所谓公开出让，方式有三种：招标、拍卖和挂牌，通常简称为“招拍挂”。
3、租赁：是指政府作为出租人将国有建设用地出租给承租人，由承租人向出租人支付租金的行为，是一级市场行为。
目前，租赁在各个地方普遍受到冷遇，开发企业无法通过租赁方式取得国有建设用地使用权。
4、作价投资（入股）：是指国家以一定年限的国有建设用地使用权作价，作为出资人投入股份有限公司或者有限责任公司，相应的建设用地使用权转化为国家对企业出资的国家资本金或股本金的行为。
建设用地使用权由该股份有限公司或有限责任公司持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让建设用地使用权的规定转让、出租、抵押。
这种方式只适用于企业改制时，新股东买不起土地情况，开发企业通过这种方式获得土地使用权并不多见。
房地产开发项目用地的获取
房地产开发项目用地的获取房地产开发项目的成功与否，往往与用地的获取息息相关。
在过去的几年中，随着城市化进程的加速和人口增长带来的土地供需矛盾，用地的获取变得更加困难。
因此，选择适合的用地对于房地产开发者而言，是至关重要的。
本文将介绍房地产开发项目用地的获取方法，并分析其优劣。
一、国有土地招拍挂国有土地招拍挂是最常见的房地产用地获取途径之一。
这些土地往往由政府出售或租赁，所以最大的优势是流程较为规范、透明。
国有土地招拍挂的优势在于，这种土地所有权证明清晰，流程规范，相比其他的土地用途变更等流程更为清晰。
在这种方式下，房地产商可以根据自己的需求寻找适合的土地。
此外，这种方式也方便开发商筹划资金，因为土地会符合银行借款要求。
然而，由于竞争激烈，这种方式往往会导致土地价格高昂，增加了项目的成本。
而且，由于政府严格控制土地供应，政策变动等因素可能会使土地获取计划变得不确定。
二、划拨土地划拨土地是指根据土地管理部门的规定，将某些土地划拨给特定的企事业单位作为其自用或出租使用。
这是另一种获取土地的重要途径。
划拨土地的好处在于，价格便宜，而且政策上具有稳定性。
这是由于土地通过政府划拨，因此离开政府的控制范围。
此外，这种方式对于企事业单位来说也很方便，因为他们不需要参加任何激烈的竞争，就可以获取用地。
但是，这种方式的缺点在于土地用途和流程比较繁琐，并且土地的供应量相对较少。
三、土地拆迁拆迁是指政府为了实现城市发展规划，将一些老旧的建筑物进行拆迁，用于新的城市建设。
拆迁所提供的土地往往是位于城市核心区域和较好的地段，因此适合进行大规模的商业开发。
如果拆迁户愿意以合理的价格出售土地，房地产开发者可以通过购买拆迁户的土地来获取用地。
此外，政府在拆迁时也可以挑选出适合商业开发的土地进行出售。
但是，通过拆迁方式获取用地也面临着许多挑战。
首先，它需要耗费大量的精力和时间来跟进和操作。
其次，它可能需要与拆迁户开展艰难的洽谈，需要考虑他们的合法权益。
房地产项目用地的获取主要程序及要求
房地产项目用地获取的程序及相关要求房地产开发企业获取建设项目用地主要有三种方式，即划拨、出让和转让。
其中出让和划拨属于土地一级市场行为，转让属于土地二级市场行为。
一、划拨土地使用权的获取（一）、概念：划拨土地使用权是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，在缴纳补偿、安置等费用后所取得的或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。
（二）、程序：划拨土地使用权的取得，需要经过县级以上人民政府依法批准划拨。
1、申请交易双方提出转让、受让申请交易当事人申请办理转让手续同时，还应提供转让协议、土地使用证、宗地界址点图、建筑物产权证明、法人资格证明，委托书、身份证明等资料。
2、受理和审查。
市、县国土资源管理部门受理申请后，应当依据相关规定对申请人提交的申请材料进行审查，并就申请地块的土地用途等征询规划管理部门意见。
经审查，申请地块用途符合规划，并且符合办理协议出让手续条件的，市、县国土资源管理部门应当组织地价评估，确定应缴纳的土地出让金额，拟订协议出让方案。
3、地价评估。
市、县国土资源管理部门应当组织对申请转让地块的出让土地使用权市场价格和划拨土地使用权权益价格进行评估，估价基准期日为拟出让时点。
4、确定出让金，拟订出让方案。
市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策、综合确定办理出让手续时应缴纳土地使用权出让金额，并拟订协议出让方案。
应缴纳土地使用权出让金额应当按下式核定：（1）转让后不改变用途等土地使用条件的：应缴纳的土地出让金=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格（2）转让后改变用途等土地使用条件的：应缴纳的土地出让金=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格5、方案报批，发出准予转让通知书市、县国土资源管理部门应当按照规定，将协议出让方案报市、县人民政府审批。
开发商获取土地的途径
（二）开发商获取土地的途径1．土地使用权出让为规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，国土资源部于2002年4月颁布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，并于2007年9月对该规定进行了修订，形成了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》。
从加强国有土地资产管理、优化土地资源配置、规范协议出让国有土地使用权行为的角度出发，国土资源部于2003年8月颁布了《协议出让国有土地使用权规定》。
按照这些规定，工业（包括仓储用地、但不包括采矿用地）、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
不适合采用招标、拍卖或者挂牌方式出让的土地，才允许以协议方式出让。
各种出让方式的具体界定是：（1）招标出让国有建设用地使用权：是指市、县人民政府国土资源行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人或者其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。
（2）拍卖出让国有建设用地使用权：是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定的时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。
（3）挂牌出让国有建设用地使用权：是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。
（4）协议出让国有建设用地使用权：是指出让人与特定的土地使用者通过协商方式有偿出让国有建设用地使用权的行为。
该方式仅当依照法律、法规和规章的规定不适合采用招标、拍卖或者挂牌方式出让时，方可采用。
即“在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，方可采取协议方式出让”，但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。
2．土地使用权划拨土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
完整版房地产拿地流程及技巧
完整版房地产拿地流程及技巧房地产拿地是指开发商购买土地用于房地产项目的过程。
这是房地产开发中至关重要的一步，成功的拿地流程和技巧直接影响着整个项目的成败。
本文将详细介绍完整版的房地产拿地流程，并分享一些拿地的技巧，帮助读者了解和应用于实践当中。
1. 拿地前准备阶段在正式拿地之前，开发商需要进行一系列的准备工作，以确保拿地的顺利进行。
这包括以下几个方面：市场调研：了解所在地区的房地产市场情况，包括供需关系、竞争对手情况、政策法规等。
只有对市场有全面了解，才能做出明智的决策。
财务规划：评估项目的可行性和风险，并制定合理的财务计划。
考虑购置土地的成本、建设投资、销售预期等因素，确保项目的盈利能力。
团队组建：组建专业的拿地团队，包括市场分析师、法律顾问、土地评估师等，以确保团队的专业性和高效性。
2. 拿地流程下面将介绍典型的房地产拿地流程，每个步骤都至关重要，需要认真执行。
2.1 土地调研与选址在拿地流程中的第一阶段，开发商需要进行土地调研和选址工作。
这包括以下几个步骤：确定目标区域：根据市场调研的结果，确定适合项目发展的地区。
土地调研：对目标区域内的土地进行详细调研，包括土地的规划用途、限制条件、地形地势、周边配套设施等。
选址考虑因素：综合考虑目标区域的发展潜力、现有竞争情况、交通便利性等因素，选取最适合项目的土地。
2.2 拿地谈判与合同签订在确定目标土地后，开发商需要与土地所有者进行谈判，并最终签订购地合同。
谈判策略：制定拿地谈判策略，包括土地价格、付款方式、交易条件等的议定。
合同起草：由法律顾问起草合同，确保合同条款合法合规，并保护开发商的权益。
洽谈与签订：通过与土地所有者的洽谈，确定最终的购地条件，并签订购地合同。
2.3 审批与手续办理完成购地合同签订后，开发商需要办理相关的审批与手续，以确保项目能够合法开展。
土地规划审批：按照土地规划要求，提交相关申请并进行审批。
建设用地预审：根据规定，提交建设用地预审申请，等待审批结果。
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房地产开发用地的获取
主要内容
1. 土地使用权获取的方式。 2. 土地征收、征用以及拆迁安置补偿。
学习目标
1. 掌握本章所涉及的概念、招牌挂出让的基本程序。 2. 熟悉土地征收（用）的拆迁安置补偿的有关内容。
一、土地使用权的获取
获 取 的 主 要 渠 道
土地出让
市场机制 土地转让
转让人享有土地使用权的处分权；转让双方都只能在 原土地使用权出让合同规定的权利义务范围内进行。
必须办理产权过户手续以及土地使用权变更登记手续。 转让方应当依法缴纳土地使用权流转税收。 土地使用者不得非法转让土地。
依据： 《中华人民共和国城市房地产管理法》
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
4. 国有土地使用权转让的内容
竞买
文件移交
签订合同
签订合同，并支付规定数额的土 地出让金
持《付清地价款》的凭证，办理 登记和领取证件
登记领证
10. 出让合同
（1）类型
宗地出让合同 成片开发土地出让合同
划拨土地使用权补办出让合同
（2）内容
出让方及受让人的姓名或者名称、地址；
出让土地使用权的坐落位置、宗地号、面积、界址及用途； 土地使用年限及起止时间，土地使用条件；
（二）土地使用权转让 1. 含义 当前用地者之间通过出售、交换或赠与等方式转让 土地使用权的行为过程。
出让
地方政府
土地使用权
用地者
转让
用地者
土地一级市场
土地二级市场
2. 土地使用权转让的特征
以土地使用权出让为基础 需要具备一定的条件
平等民事主体之间的民事法律行为
转让的同步性
3. 土地使用权转让的一般条件
领取招标文件
投标
开标、评标和定标
签订合同
登记领证
8. 拍卖出让程序
载明事项：拍卖时间、地点、标的基本情况、 用地要求、展示时间、地点及手续和其他事项 等。
发布拍卖公告
领取拍卖文件
持证申报登记，领取文件资料和 竞买牌号，交纳保证金
最高应价以拍卖主持人落槌或其 他方式确认 ，签署成交确认书 签订合同，并支付规定数额的土 地出让金
（1） 权利和义务的规定
国有土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、 义务随之转移给新的受让人。 （2） 土地使用权年限的规定 有效使用年限＝原合同规定使用年限－已经使用年限。 （3） 转让价格的相关规定 土地转让中应进行评估，地方政府有优先购买权和平抑 地价权。
5. 国有土地使用权转让的方式
交付土地出让金的数额、期限及付款方式 ；
交付土地的时间，转让、出租和抵押土地使用权的条件， 不可抗力对合同履行造成影响的处置方式 ；
规划设计要点，项目建设进度及竣工时间 ；
市政设施配套建设义务，使用相邻土地和道路的限制 ；
违约责任，合同适用的法律及合同争议的解决方式等。
参见出让合同样本，总结出让方和受让方的权利和义务。
出售 交换 赠与 土地使用权作价入股 企业收购、兼并或合并等
（1）出售
买卖双方当事人等价有偿行为。 合同的标的是国有土地使用权。 土地使用权的转移以登记为要件。
（2）交换
本质是权利交易。
标的的双重性。
双方的权利和义务具有相同性。
（3）赠与
一种无偿、单方的行为 ，可以对赠送的土地 使用权设置附加条件 。
行政划拨
出租或抵押渠道
其 他 取 得 渠 道
入股联营或收购兼并渠道
国 有 土 地 使 用 权 集 体 所 有 土 地 的 使 用 权
与农村集体经济组织联营 或收购兼并渠道
（一）土地使用权出让
1. 含义
国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限 内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土 地出让金的行为。
所有权：国家
土地
使用权
出让 地方政府
用地者
2. 土地使用权出让的特征
土地所有权与使用权分离 受让主体的多样性
有偿有期限性
计划性
3. 土地使用权出让的基本原则
国家主权神圣不可侵犯原则 平等、自愿、有偿原则
所有权与使用权分离原则
合理利用土地原则
4. 土地使用权出让年限 用地类型 居住 工业 年限 70年 50年
2006年7月30日，国土资源部公布《招标拍卖挂牌出让国有土地使 用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》，并自2006年8月1 日起实施 .
三种出让方式的比较 招标 底价是否公开 底价由谁确定 交易决策组织 报价方式 不公开 招标委员会 招标委员会 填写投标书 拍卖 不公开 拍卖委员会 拍卖委员会 举牌 挂牌 公开 委托人 委托人 交易中心电脑报 价 可多次 ≥1人
报价次数
竞买（投）人数
一次
≥3人
多次
≥2人
公告发布地点
公告期限 公告发布方
交易中心、互联 网、报纸
— 委托机构
交易中心、互联 网、报纸
拍卖前不少于30 日 委托机构
一般在交易中心 和互联网
不少于30日 委托机构
6. 土地出让的一般程序 拟定方案
正式报批
缴纳投标或竞 买保证金
签订成交确认书
组织实施
获取出记发证
领取国有土地使用 权证书
出让方角度
受让方角度
7. 招标出让程序
发布招标公告或通知
公开招标或邀请招标 招标书、投标书、土地使用和规划条 件及土地使用权出让合同等 投入密封的投标书于标箱，交付 投标保证金 开标、验标 、评标和定标 ，发出 中标通知书 签订合同，并支付规定数额的土 地出让金 持《付清地价款》的凭证，办理 登记和领取证件
教育、科技、文化、卫生、体育 50年 商业、旅游、娱乐 综合或其他 40年 50年
依据： 《中华人民共和国城市房地产管理法》
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 提示：注意使用期限届满的后续问题的处理
5. 土地使用权出让方式
出让方式的演变
出让方式
依据
协议、招标、拍卖 《中华人民共和国城市房地产管理法》 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 招标、拍卖或挂牌 不再实行协议出让 国土资源部第11号部令 （2002年7月1日起执行） 国土资源部第71号部令 （2004年8月31日起执行）
举行拍卖活动
签订合同
登记领证
持《付清地价款》的凭证，办理 登记和领取证件
9. 挂牌出让程序
发布挂牌公告
提交文件：竞买申请书、营业执照、法人代 表证明书、法人代表身份证复印件，履约保 证金，领取竞买标志牌 竞价最高者，与土地整理中心签 订《挂牌成交确认书》 土地整理中心向土地利用中心移 交项目文件
竞买人申请并 提交有关文件