房地产开发用地的取得
房地产开发项目用地的获取
房地产开发项目用地的获取房地产开发项目用地的获取1. 引言2. 用地获取方式在房地产开发项目中，用地获取可以通过以下几种方式实现：2.1. 购买现有土地购买现有土地是最常见的用地获取方式之一。
开发商可以通过与土地所有者进行谈判，以购买其土地用于房地产项目。
这种方式有助于节省时间和资源，但需要付出相应的购买费用。
2.2. 租赁土地如果开发商没有足够的资金购买土地，或者只需要短期使用土地，可以选择租赁土地的方式。
租赁土地可以是长期租赁或短期租赁，根据项目需求进行选择。
2.3. 政府调配土地在某些情况下，政府会根据城市规划和经济发展需求，调配土地给相关的房地产开发商。
这种方式通常需要进行一系列的申请、审批和招标程序，但可以在一定程度上降低用地获取的成本。
2.4. 合作开发开发商可以与土地所有者进行合作，共同开发土地。
在这种方式下，土地所有者可以提供土地，而开发商负责项目的策划、设计和建设。
这种方式可以使双方共享风险和利润。
2.5. 土地国有化在一些特殊情况下，政府会通过国有化的方式获取土地，用于公共利益或国家规划需要。
这种方式需要符合相关法律法规，确保土地的合法获取和使用。
3. 相关法律法规在房地产开发项目用地的获取过程中，需要遵守相关的法律法规，以确保用地获取的合法性和规范性。
以下是一些常见的法律法规：3.1. 国土资源管理法国土资源管理法是我国土地管理的基本法律。
根据该法，土地属于国家所有，土地所有权分为国有土地所有权和集体土地所有权。
开发者在用地获取过程中需要遵守国家和地方的土地管理政策。
3.2. 城市规划法城市规划法规定了城市规划的目标、原则和规划的编制、实施和管理等方面的内容。
开发商在用地获取过程中需要遵守相关的城市规划要求，确保项目的合法性和规范性。
3.3. 土地使用权出让和出租管理暂行办法土地使用权出让和出租管理暂行办法规定了土地使用权的出让和出租程序、条件和费用等方面的内容。
开发商在用地获取过程中需要遵守相关的土地出让和出租管理规定。
房地产开发用地的获取
房地产开发用地的获取随着城市化进程的不断加快和人口的不断增加，房地产市场的需求也在日益扩大。
房地产开发商为了满足市场需求，需要获取开发用地。
然而，由于土地资源有限和国家政策的限制，房地产开发用地的获取并不容易。
本文将介绍房地产开发用地获取的几种方式和相应的政策。
一、土地拍卖土地拍卖是指政府通过竞拍的方式将土地出让给开发商。
这种方式相对公开透明，所有有意参与竞拍的开发商都可以参与竞标，出价最高的开发商将获得土地使用权。
土地拍卖的好处是确保了市场公平竞争，同时也可以为政府提供一定的经济收益。
然而，土地拍卖也存在一些问题，比如有些土地因为市场竞争激烈导致价格过高，开发商的利润空间被压缩。
二、土地出让土地出让是指政府按照一定的程序和条件将土地出让给开发商。
相比土地拍卖，土地出让通常会有更为详细的规定和条件，比如土地用途、规划设计等。
土地出让通常采取公开招标的方式，开发商需要提交相应的申请材料并接受政府审核。
土地出让的好处是可以确保土地的合理利用，并且政府可以根据个别情况对开发商作出一些要求，比如加强环保措施。
然而，土地出让也存在一些问题，比如政府审核过程可能较为繁琐，增加了开发商的办理时间和成本。
三、土地划拨土地划拨是指政府将国有土地划归给开发商使用，通常出让方式以优先协商的形式进行。
这种方式一般是根据开发商的开发计划、社会效益和政策需求进行综合评估，然后由政府与开发商进行协商并签订协议。
土地划拨的好处是政府可以更好地掌控土地发展的方向，确保土地的合理利用和社会效益最大化。
然而，土地划拨也存在一些问题，比如需要开发商与政府进行复杂的协商和谈判，而且开发商需要承担相应的社会责任。
四、土地征收土地征收是指政府为公共利益目的依法对土地实行控制和收回的行为。
土地征收通常是由政府依法将土地的使用权收回，然后再向符合条件的开发商进行出让或划拨。
土地征收的好处是为了公共利益，比如基础设施建设、城市更新等，可以确保土地的合理利用和社会效益最大化。
中国现行政策法规下的土地获得方式
房地产开发企业获取土地的几种方式土地所有制是在一定的社会条件下拥有土地的经济形式，是土地制度的核心和基础，其法律的体现形式是土地所有权。
中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制，国家为了公共利益的需要，可以对土地征收或征用，并给予补偿。
任何单位和个人进行建设，需要土地的，必须依法申请使用国有建设用地。
根据我国现行法律法规的规定，房地产开发企业进行开发的只能是依法取得的国有土地使用权即《物权法》实施后的国有建设用地使用权。
当前，我国建设用地使用权的取得方式有五种：划拨、出让、租赁、作价投资（入股）、授权经营。
1、划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付使用（称为相对划拨），或者将建设用地使用权无偿交付给土地使用者的行为（称为绝对划拨）。
2、出让：是指国家将国有建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付建设用地使用权出让金的行为。
土地使用者取得是土地使用权，而非土地所有权，土地使用者取得土地称为“出让”而非“买卖”。
买卖取得的是所有权，出让取得的是使用权。
出让分为协议出让和公开出让。
所谓公开出让，方式有三种：招标、拍卖和挂牌，通常简称为“招拍挂”。
3、租赁：是指政府作为出租人将国有建设用地出租给承租人，由承租人向出租人支付租金的行为，是一级市场行为。
目前，租赁在各个地方普遍受到冷遇，开发企业无法通过租赁方式取得国有建设用地使用权。
4、作价投资（入股）：是指国家以一定年限的国有建设用地使用权作价，作为出资人投入股份有限公司或者有限责任公司，相应的建设用地使用权转化为国家对企业出资的国家资本金或股本金的行为。
建设用地使用权由该股份有限公司或有限责任公司持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让建设用地使用权的规定转让、出租、抵押。
这种方式只适用于企业改制时，新股东买不起土地情况，开发企业通过这种方式获得土地使用权并不多见。
房地产开发项目用地的获取
房地产开发项目用地的获取房地产开发项目的成功与否，往往与用地的获取息息相关。
在过去的几年中，随着城市化进程的加速和人口增长带来的土地供需矛盾，用地的获取变得更加困难。
因此，选择适合的用地对于房地产开发者而言，是至关重要的。
本文将介绍房地产开发项目用地的获取方法，并分析其优劣。
一、国有土地招拍挂国有土地招拍挂是最常见的房地产用地获取途径之一。
这些土地往往由政府出售或租赁，所以最大的优势是流程较为规范、透明。
国有土地招拍挂的优势在于，这种土地所有权证明清晰，流程规范，相比其他的土地用途变更等流程更为清晰。
在这种方式下，房地产商可以根据自己的需求寻找适合的土地。
此外，这种方式也方便开发商筹划资金，因为土地会符合银行借款要求。
然而，由于竞争激烈，这种方式往往会导致土地价格高昂，增加了项目的成本。
而且，由于政府严格控制土地供应，政策变动等因素可能会使土地获取计划变得不确定。
二、划拨土地划拨土地是指根据土地管理部门的规定，将某些土地划拨给特定的企事业单位作为其自用或出租使用。
这是另一种获取土地的重要途径。
划拨土地的好处在于，价格便宜，而且政策上具有稳定性。
这是由于土地通过政府划拨，因此离开政府的控制范围。
此外，这种方式对于企事业单位来说也很方便，因为他们不需要参加任何激烈的竞争，就可以获取用地。
但是，这种方式的缺点在于土地用途和流程比较繁琐，并且土地的供应量相对较少。
三、土地拆迁拆迁是指政府为了实现城市发展规划，将一些老旧的建筑物进行拆迁，用于新的城市建设。
拆迁所提供的土地往往是位于城市核心区域和较好的地段，因此适合进行大规模的商业开发。
如果拆迁户愿意以合理的价格出售土地，房地产开发者可以通过购买拆迁户的土地来获取用地。
此外，政府在拆迁时也可以挑选出适合商业开发的土地进行出售。
但是，通过拆迁方式获取用地也面临着许多挑战。
首先，它需要耗费大量的精力和时间来跟进和操作。
其次，它可能需要与拆迁户开展艰难的洽谈，需要考虑他们的合法权益。
房地产项目用地的取得
房地产项目用地的取得引言在房地产开发过程中，用地取得是一个至关重要的环节。
用地取得的顺利与否直接关系到房地产项目的开展和成功。
本文将介绍房地产项目用地的取得过程及相关法律法规，并分析其中的具体步骤与注意事项。
用地取得的法律法规用地取得是指房地产开发商通过与政府或相关部门协商、购买等方式取得土地使用权。
在中国，用地取得主要遵循以下法律法规：1.《中华人民共和国土地管理法》该法规规定了关于土地使用权的取得、转让、登记等方面的基本原则和程序。
房地产开发商需要遵守土地管理法的相关规定，确保用地取得的合法性。
2.《城市房地产管理法》该法规对城市房地产开发管理进行了详细规定，包括用地取得、房地产开发过程中的资金管理、质量监督等方面内容。
房地产开发商需要按照城市房地产管理法的规定开展相关工作。
3.地方性法规与规章不同地区对用地取得也有一些地方性法规与规章，房地产开发商需要了解并遵守当地的具体要求。
用地取得的具体步骤1. 预期规划在进行用地取得之前，房地产开发商需要进行预期规划。
这包括考虑到项目的地理位置、土地规模、用途规划等因素，并进行初步的市场调研和风险评估。
这个阶段的重点是确保项目的可行性和可持续发展。
2. 土地调查与论证在确定了预期规划后，房地产开发商需要进行土地调查与论证。
这包括对目标土地的准确位置、规划用途、土地条件等进行实地考察和评估。
同时，还需要论证项目的合理性、可行性，并与相关部门进行沟通和协商，以确保项目的顺利推进。
3. 土地供应方式选择在进行用地取得之前，房地产开发商需要选择适合的土地供应方式。
常见的土地供应方式有拍卖、挂牌、协议转让等。
选择合适的土地供应方式是确保用地取得顺利进行的重要一环。
4. 用地申请与审批当房地产开发商确定了土地供应方式后，需要进行用地申请与审批。
这包括编制用地申请材料、提交相关部门进行审批，并按照相关程序进行公示和听证。
在此过程中，房地产开发商需要与相关部门进行良好的沟通和协调，以尽快获得用地审批的结果。
房地产项目用地的获取主要程序及要求
房地产项目用地获取的程序及相关要求房地产开发企业获取建设项目用地主要有三种方式，即划拨、出让和转让。
其中出让和划拨属于土地一级市场行为，转让属于土地二级市场行为。
一、划拨土地使用权的获取（一）、概念：划拨土地使用权是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，在缴纳补偿、安置等费用后所取得的或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。
（二）、程序：划拨土地使用权的取得，需要经过县级以上人民政府依法批准划拨。
1、申请交易双方提出转让、受让申请交易当事人申请办理转让手续同时，还应提供转让协议、土地使用证、宗地界址点图、建筑物产权证明、法人资格证明，委托书、身份证明等资料。
2、受理和审查。
市、县国土资源管理部门受理申请后，应当依据相关规定对申请人提交的申请材料进行审查，并就申请地块的土地用途等征询规划管理部门意见。
经审查，申请地块用途符合规划，并且符合办理协议出让手续条件的，市、县国土资源管理部门应当组织地价评估，确定应缴纳的土地出让金额，拟订协议出让方案。
3、地价评估。
市、县国土资源管理部门应当组织对申请转让地块的出让土地使用权市场价格和划拨土地使用权权益价格进行评估，估价基准期日为拟出让时点。
4、确定出让金，拟订出让方案。
市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策、综合确定办理出让手续时应缴纳土地使用权出让金额，并拟订协议出让方案。
应缴纳土地使用权出让金额应当按下式核定：（1）转让后不改变用途等土地使用条件的：应缴纳的土地出让金=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格（2）转让后改变用途等土地使用条件的：应缴纳的土地出让金=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格5、方案报批，发出准予转让通知书市、县国土资源管理部门应当按照规定，将协议出让方案报市、县人民政府审批。
开发商获取土地的途径
（二）开发商获取土地的途径1．土地使用权出让为规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，国土资源部于2002年4月颁布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，并于2007年9月对该规定进行了修订，形成了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》。
从加强国有土地资产管理、优化土地资源配置、规范协议出让国有土地使用权行为的角度出发，国土资源部于2003年8月颁布了《协议出让国有土地使用权规定》。
按照这些规定，工业（包括仓储用地、但不包括采矿用地）、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
不适合采用招标、拍卖或者挂牌方式出让的土地，才允许以协议方式出让。
各种出让方式的具体界定是：（1）招标出让国有建设用地使用权：是指市、县人民政府国土资源行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人或者其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。
（2）拍卖出让国有建设用地使用权：是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定的时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。
（3）挂牌出让国有建设用地使用权：是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。
（4）协议出让国有建设用地使用权：是指出让人与特定的土地使用者通过协商方式有偿出让国有建设用地使用权的行为。
该方式仅当依照法律、法规和规章的规定不适合采用招标、拍卖或者挂牌方式出让时，方可采用。
即“在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，方可采取协议方式出让”，但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。
2．土地使用权划拨土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
房地产开发土地获取方式详解
房地产开发土地获取方式详解房地产开发土地获取方式
目前土地获取通过一级市场有三种方式：招标、拍卖、挂牌，土地供应主要以挂牌为主，通过以下三种形式获得土地。
1、普通的土地招拍挂
土地供应量和存量调查（区域）
地块瑕疵调查（权属纠纷）
地块所在区域的地价和房价调查
获取土地信息
（网络、社会关
系、其他媒介）
土
地
市
场
调
研
地上附着物和地下管线调查
市政配套情况
城市总体规划控制性详细规划
规划设计要点
城市近三年的开竣工面积和商品房销量分析
区域行政性收费（房地产开发相关费用）、基准地价出具报告
成本测算
初步设计新工程投资决策会议
参与招、拍、挂
2、内部运作地皮招拍挂
确定地块
(城市规划内的集体土
地、非基本农田)耕地，
地皮局组卷报
省厅批复
省厅批复建设用地指标
后地皮局征用该宗地，组
织补偿进场
组织招拍挂
取得地皮
3、城中村革新地皮招拍挂
同村委会接触达成革新意向
书
地皮市场调研
90%以上通过签订合作意向
构造召开村支两委会，党员代
表会议，村民代表会议
公司决策会议通过后出具报告
初步设计成本测算获取地皮信息
形成革新决议，报市政府批准
组织测量评估并出具报告制定拆迁补偿方案由村委与村民逐一签订拆迁补偿协议。
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3.3.3 土地使用权转让
土地使用权转让是获得国有土地使用权的受让人，在投 资开发经营的基础上，对出让土地的再转移，土地使用权的 转让是土地使用者之间的横向土地经营行为。 以出让方式取得的土地使用权转让，必须按照合同的约 定已经全部支付土地使用权出让金，并取得土地使用权证书， 按照合同约定进行投资开发，属于房屋建设的，完成投资总 额的25%（不包括土地出让金），属于成片开发的，形成工 业用地或者其他建设用地条件。
国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律行政法
规规定的其他用地。
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3.3.5 土地合作
中小开发商与拥有土地使用权的机构进行合作 开发，是一种目前常见的土地取得方式。土地合作 的方式很多，可以土地作价入股成立项目公司，也 可以进行公司之间的并购或资产重组。
1.开发企业可根据自身 的状况及开发环境和要 求，单独或者联合其他 投资者，向政府受让开 发区生地或熟地；
2.开发企业也可接受先 期投资者的转让，取得 开发用地。
于成功。
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3.2.2
投资区域 选择的因 素分析
房地产开发用地的选择
农地征用特 点
农地征用出 让程序
农地征用补 偿
指为了满足公共公 益事业发展的需要 和城市规划建设需 要，政府依靠国家 权力，强制转移农 村集体土地所有权 利并对原权利人给 予合理经济补偿的 一种行政行为
开发企业申请用地； 1.有一定的强制性； 土地管理部门审核 2.须妥善安置被征 申请文件； 用单位及人员的生 拟定征地方案； 产和生活； 征地出让申请报批； 3.土地所有权性质 签订合同，核发土 发生转移； 地使用证
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3 地价测算方法—剩余法（假设开发法）
开发完成后的房地产价值= 土地价格+开发成本+管理费用+投资 利息+销售税费+开发利润+开发商购买土地的税费
土地价格=开发完成后的房地产价值 —开发成本—管理费用— 投资利息—销售税费—开发利润—开发商购买土地的税费
土地补偿费； 地上附着物补偿 费； 青苗补偿费； 安置补助费； 临时建设用地补 偿费； 税、费
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3.5 开发项目立项与报批
项目立项 立 项 与 报 批 的 主 要 内 容 和 程 序 建设项目选址许可 申领《建设用地规划许可证》
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3.3.6 关于土地使用权出让和转让的几个问题
1.除了成片土地受让人，外商须为在中国注册的法人外，我国法
律未对土地受让人作出其他规定和限制。 2.在国有土地使用权出让实践中，出让合同一般都采用书面标注 合同的形式，即合同的主要条款、格式等均由出让方提出，受让 方只能按照出让方所提供合同文本的相应项目提出自己的意见， 必要时可作为补充。 3.关于房地产开发的期限。 4.土地使用权转让中的受让人，按目前规定应当在办理土地使用 权变更登记手续后的15日内持续让合同到房地产开发的主管部门 备案，并办理项目开发人变更等有关手续。 5.转让合同必须书面订立。
高档住宅项目 城市公益事业项目 廉租房项目 娱乐项目 国家重点扶持的能源、交通项目
答案:BCE
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开发地段 的选择因 素分析
开发项目 选择原则
1.政治环境 2.经济增长状况 3.投资环境 4.特大型建设投资
1.城市规划 2.自然环境和工程地 质因素 3.现有的建设条件 4.地段面积与形状 5.投资经营计划
1.区域优先 2.注重潜力 3.适应投资特征 4.综合评价
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3.3房地产开发用地的取得方式
3.3.1 土地使用权出让 土地使用权出让是指国家或其代表（省、市、县土地 主管部门）以土地所有者身份作为出让人，将国有土地使 用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国 家支付土地使用权出让金的行为，又称“批租”，属于地
产一级市场。土地使用权出让的方式有招标出让、拍卖出
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3.3.7房地产开发可接受地价的测算
土地的用途；
1.影响地价的两大因素
土地的容积率
较准确地评估土地所建的楼宇预期楼价和楼 宇建造成本等基础数据，是关键性的环节。
2.用对比法推算基础数据
1）找到相当数量的条件相似的楼宇，综合取得其基础数据作 为测算的参数； 2）综合分析各相关因素；
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招标、拍卖、挂牌方式下的土地价格测算
市场法 成本法 收益法 剩余法（假设开发法） 长期趋势法
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3.4 开发建设中的农地征用
农地征用一 般涵义
新手练习场
1．（ ）是整个房地产开发过程中最重 要的一个环节。
A．投资决策阶段 B．前期工作阶段 C．工程建设阶段 D．租售与物业管理
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新手练习场
2．目前，经济适用房和廉租房项目用地的获 取方式为（ ）。
A．行政划拨 B．招标出让 C．拍卖出让 D．挂牌出让
）
答案:ABCD
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新手练习场
6．土地使用权出让的获取途径有（ ）
A．划拨 B．出让 C．招标 D．拍卖 E．合作开发
答案:CD
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新手练习场
（3）施工许可证不得伪造和涂改;
（4）建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工; （5）在建的工程因故中止施工施工的，建设单位应自中止施工之日起两个
月内向发证机关报告;
（6）建筑工程恢复施工时，应当向发证机关报告。
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发证机关在受到申请之日起十五日内做出处理
建筑工程在施工过程中，建设单位或施工单位发生变更的， 应当重新申请领取施工许可证
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3.6.3 施工许可证的管理
（1）建设单位申请领取施工许可证的工程名称、地点、规模，应当与依法
签订的施工承包合同一致; （2）施工许可证应放在施工现场备查;
出让合同 双方Байду номын сангаас事 人的权利 义务
出让方享有的主要权力和应履行的主要义务； 受让方享有的主要权力和应履行的主要义务。
出让合同 的变更和 解除
出让方因社会利益的需要；土地使用者需要更改土地使用权出让 合同规定的土地用途和使用条件；合同一方违约时，另一方有权 解除合同；因不可抗力或社会动荡、暴乱等。
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A．房地产开发公司公开招标 B．房地产开发公司邀请招标 C．房地产开发公司自行招标 D．委托招标机构代理招标投标 E．房地产开发公司联合招标
答案:CD
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新手练习场
9．下列（ 土地。
A B C D E
）可以通过划拨方式取得
居住用地 公共设施用地 工业用地
按照土地利用的性
质和功能划分
仓储用地 对外交通用地 道路广场用地
市政公用设施用地
绿地
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3.2
房地产开发用地选择
3.2.1房地产开发用地的来源
城市中需再开 发的土地
城市规划区内的 建设备用地
7．申请领取施工许可证时要具备的证件有 （ ）。
A．国有土地使用权证 B．建设用地规划许可证 C．建设工程规划许可证 D．拆迁许可证（需要拆迁的项目） E．商品房预售许可证
答案:BCD
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新手练习场
8.房地产开发项目招标组织形式有（ ）
各种开发区内 的土地
1.直接向政府申请出让 2.通过收购旧房取得土 地 3.以转让方式取得用地 4.与土地的现使用者合 作取得用地 5.参加土地使用权竞投
1.对国有的建设备用地， 开发企业宜尽量采取协 议出让方式； 2.对尚未征用的集体所 有的建设备用地，开发 企业采取与土地所有者 合作开发的方式，更利
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第3章 房地产开发用地的取得
本章学习要求 1.掌握土地使用权的获取方式；
2.熟悉房地产开发用地的类型；
3.了解遵循房地产开发程序的必要性，了解项目
立项报批的程序与内容，办理施工许可。
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3.1.2房地产开发用地的类型