第三章房地产开发项目用地取得
中华人民共和国房地产管理法
中华人民共和国房地产管理法中华人民共和国主席令（第二十九号）《中华人民共和国房地产管理法》已由中华人民共和国第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议于一九九四年七月五日通过，现予公布，自一九九五年一月一日施行。
中华人民共和国主席江泽民一九九四年七月五日目录第一章总则第五章房地产权属登记管理第二章房地产开发用地第一节土地使用权出让第二节土地使用权划拨第六章法律责任第三章房地产开发第七章附则第四章房地产交易第一节一般规定第二节房地产转让第三节房地产抵押第四节房屋租赁第五节中介服务机构第一章总则第一条为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。
第二条在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。
本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。
本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
第三条国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。
但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。
第四条国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。
第五条房地产权利人应遵守法律和行政法规，依法纳税。
房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第六条国务院建设行政主管部门、地土管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。
县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。
第二章房地产开发用地第一节土地使用权出让第七条土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
房地产项目用地的取得
房地产项目用地的取得引言在房地产开发过程中，用地取得是一个至关重要的环节。
用地取得的顺利与否直接关系到房地产项目的开展和成功。
本文将介绍房地产项目用地的取得过程及相关法律法规，并分析其中的具体步骤与注意事项。
用地取得的法律法规用地取得是指房地产开发商通过与政府或相关部门协商、购买等方式取得土地使用权。
在中国，用地取得主要遵循以下法律法规：1.《中华人民共和国土地管理法》该法规规定了关于土地使用权的取得、转让、登记等方面的基本原则和程序。
房地产开发商需要遵守土地管理法的相关规定，确保用地取得的合法性。
2.《城市房地产管理法》该法规对城市房地产开发管理进行了详细规定，包括用地取得、房地产开发过程中的资金管理、质量监督等方面内容。
房地产开发商需要按照城市房地产管理法的规定开展相关工作。
3.地方性法规与规章不同地区对用地取得也有一些地方性法规与规章，房地产开发商需要了解并遵守当地的具体要求。
用地取得的具体步骤1. 预期规划在进行用地取得之前，房地产开发商需要进行预期规划。
这包括考虑到项目的地理位置、土地规模、用途规划等因素，并进行初步的市场调研和风险评估。
这个阶段的重点是确保项目的可行性和可持续发展。
2. 土地调查与论证在确定了预期规划后，房地产开发商需要进行土地调查与论证。
这包括对目标土地的准确位置、规划用途、土地条件等进行实地考察和评估。
同时，还需要论证项目的合理性、可行性，并与相关部门进行沟通和协商，以确保项目的顺利推进。
3. 土地供应方式选择在进行用地取得之前，房地产开发商需要选择适合的土地供应方式。
常见的土地供应方式有拍卖、挂牌、协议转让等。
选择合适的土地供应方式是确保用地取得顺利进行的重要一环。
4. 用地申请与审批当房地产开发商确定了土地供应方式后，需要进行用地申请与审批。
这包括编制用地申请材料、提交相关部门进行审批，并按照相关程序进行公示和听证。
在此过程中，房地产开发商需要与相关部门进行良好的沟通和协调，以尽快获得用地审批的结果。
中华人民共和国房地产管理法
中华人民共和国城市房地产管理法《中华人民共和国城市房地产管理法》是为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。
(1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过1994年7月5日中华人民共和国主席令第二十九号公布根据2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改<中华人民共和国城市房地产管理法>的决定》第一次修正根据2009年8月27日第十一届全国人民代表大会常务委员会第十次会议《关于修改部分法律的决定》第二次修正)。
2019年8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过关于修改土地管理法、城市房地产管理法的决定。
本决定自2020年1月1日起施行。
中华人民共和国城市房地产管理法发布单位：第十一届全国人大常委修订时间：2009年8月27日施行时间：2020年1月1日属性：法律通过会议：十三届全国人大常委会第十二次会议目录.1修订.2内容修订1994年7月5日，第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过，1994年7月5日中华人民共和国主席令第二十九号公布，自1995年1月1日起施行。
2007年8月30日，中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》，现予公布，自公布之日起施行。
根据2009年8月27日第十一届全国人民代表大会常务委员会第十次会议《关于修改部分法律的决定》第二次修正。
2019年8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过关于修改土地管理法、城市房地产管理法的决定。
本决定自2020年1月1日起施行。
将第九条修改为：“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让，但法律另有规定的除外。
”内容目录第一章总则第二章房地产开发用地第一节土地使用权出让第二节土地使用权划拨第三章房地产开发第四章房地产交易第一节一般规定第二节房地产转让第三节房地产抵押第四节房屋租赁第五节中介服务机构第五章房地产权属登记管理第六章法律责任第七章附则第一章总则第一条为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。
城市房地产开发经营管理条例（2019年修订）-中华人民共和国国务院令第710号
城市房地产开发经营管理条例（2019年修订）正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------城市房地产开发经营管理条例（1998年7月20日中华人民共和国国务院令第248号发布根据2011年1月8日《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》第一次修订根据2018年3月19日《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》第二次修订根据2019年3月24日《国务院关于修改部分行政法规的决定》第三次修订）第一章总则第一条为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，制定本条例。
第二条本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
第三条房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第四条国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。
县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。
第二章房地产开发企业第五条设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：（一）有100万元以上的注册资本；（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。
省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。
山东省城市房地产开发经营管理条例
山东省城市房地产开发经营管理条例Document number【980KGB-6898YT-769T8CB-246UT-18GG08】山东省城市房地产开发经营管理条例(1995年10月12日山东省第八届人民代表大会常务委员会第十八次会议通过根据2002年7月27日山东省第九届人民代表大会常务委员会第三十次会议《关于修改〈山东省城镇国有土地使用权出让和转让办法〉等二十四件地方性法规的决定》第一次修正根据2004年11月25日山东省第十届人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈山东省人才市场管理条例〉等十件地方性法规的决定》第二次修正)第一章总则第一条为加强城市房地产开发经营管理，规范房地产开发经营行为，维护房地产市场秩序，保障城市规划和城市建设的顺利实施，促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条本条例所称房地产开发，是指城市人民政府将其确立的房地产开发项目，通过招标、拍卖或者协议方式确定给房地产开发经营企业(以下简称开发企业)，由开发企业在依法取得使用权的国有土地上进行城市基础设施和房屋等建设的行为。
本条例所称房地产经营，是指开发企业将其开发的房地产依法转让给他人的行为。
第三条在本省设市城市和县人民政府所在地城市规划区内，从事房地产开发经营，实施房地产开发经营管理，均应当遵守本条例。
自建自用、非经营性的房地产投资建设活动，不适用本条例。
但本条例第二十六条的规定除外。
第四条房地产开发必须坚持由城市人民政府总揽，以市场为导向，以项目带开发的方针，严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行统一规划、合理布局、综合开发、配套建设。
严格限制零星项目建设。
第五条房地产开发，必须严格执行文物保护和风景名胜区管理等法律、法规，切实保护文物古迹、风景名胜和园林绿地。
第六条房地产开发应当符合国家的产业政策，鼓励和扶持居民住宅的开发建设，严格控制建设高档房地产开发项目。
房地产开发项目用地的获取
房地产开发项目用地的获取房地产开发项目用地的获取1. 引言2. 用地获取方式在房地产开发项目中，用地获取可以通过以下几种方式实现：2.1. 购买现有土地购买现有土地是最常见的用地获取方式之一。
开发商可以通过与土地所有者进行谈判，以购买其土地用于房地产项目。
这种方式有助于节省时间和资源，但需要付出相应的购买费用。
2.2. 租赁土地如果开发商没有足够的资金购买土地，或者只需要短期使用土地，可以选择租赁土地的方式。
租赁土地可以是长期租赁或短期租赁，根据项目需求进行选择。
2.3. 政府调配土地在某些情况下，政府会根据城市规划和经济发展需求，调配土地给相关的房地产开发商。
这种方式通常需要进行一系列的申请、审批和招标程序，但可以在一定程度上降低用地获取的成本。
2.4. 合作开发开发商可以与土地所有者进行合作，共同开发土地。
在这种方式下，土地所有者可以提供土地，而开发商负责项目的策划、设计和建设。
这种方式可以使双方共享风险和利润。
2.5. 土地国有化在一些特殊情况下，政府会通过国有化的方式获取土地，用于公共利益或国家规划需要。
这种方式需要符合相关法律法规，确保土地的合法获取和使用。
3. 相关法律法规在房地产开发项目用地的获取过程中，需要遵守相关的法律法规，以确保用地获取的合法性和规范性。
以下是一些常见的法律法规：3.1. 国土资源管理法国土资源管理法是我国土地管理的基本法律。
根据该法，土地属于国家所有，土地所有权分为国有土地所有权和集体土地所有权。
开发者在用地获取过程中需要遵守国家和地方的土地管理政策。
3.2. 城市规划法城市规划法规定了城市规划的目标、原则和规划的编制、实施和管理等方面的内容。
开发商在用地获取过程中需要遵守相关的城市规划要求，确保项目的合法性和规范性。
3.3. 土地使用权出让和出租管理暂行办法土地使用权出让和出租管理暂行办法规定了土地使用权的出让和出租程序、条件和费用等方面的内容。
开发商在用地获取过程中需要遵守相关的土地出让和出租管理规定。
中华人民共和国房地产管理法
中华人民共和国主席令第七十二号《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议于2007年8月30日通过，现予公布，自公布之日起施行。
中华人民共和国主席胡锦涛2007年8月30日全国人民代表大会常务委员会关于修改《中华人民共和国城市房地产管理法》的决定（2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过）第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议决定对《中华人民共和国城市房地产管理法》作如下修改：在第一章“总则”中增加一条，作为第六条：“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
具体办法由国务院规定。
”本决定自公布之日起施行。
《中华人民共和国城市房地产管理法》根据本决定作相应修改，重新公布。
中华人民共和国城市房地产管理法（1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过根据2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》修正）目录第一章总则第二章房地产开发用地第一节土地使用权出让第二节土地使用权划拨第三章房地产开发第四章房地产交易第一节一般规定第二节房地产转让第三节房地产抵押第四节房屋租赁第五节中介服务机构第五章房地产权属登记管理第六章法律责任第七章附则第一章总则第一条为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。
第二条在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。
本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。
本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
房地产开发项目用地的获取
房地产开发项目用地的获取房地产开发项目用地的获取简介房地产开发项目用地的获取是指在进行房地产开发时，获取适合建设房地产项目的土地。
在中国，房地产开发项目用地获取是一个重要的环节，也是一项资金量大、变数多、风险高的工作。
本文将介绍房地产开发项目用地获取的各种方式和相关法律法规，帮助读者了解该过程及相关注意事项。
用地获取的方式1. 市场购买市场购买是指开发商通过市场渠道购买已经具备建设条件的用地。
这种方式的特点是较为便捷和高效，但成本较高。
常见的市场购买方式有：- 招标：开发商参加土地招标，通过竞价方式获取用地。
- 协议购买：与土地所有者协商，通过双方协议购买用地。
- 拍卖：参加土地拍卖会，通过竞拍方式获取用地。
2. 政府供应政府供应是指通过政府的土地供应计划获取用地。
这种方式的特点是政府对用地的规划和分配具有较大的决策权和控制权，但需要符合相关的政策和要求。
常见的政府供应方式有：- 出让：政府通过土地出让的方式将土地提供给开发商，通过招标或拍卖等方式确定最终获取方。
- 划拨：政府将一部分土地划拨给开发商，一般用于特定类型的项目，如保障性住房等。
- 入股：开发商与政府合作，通过入股方式获取土地使用权。
3. 合作开发合作开发是指开发商与土地所有者进行合作，共同开发房地产项目。
这种方式的特点是双方共同承担风险和利益，需要签订合作协议明确权益和责任。
常见的合作开发方式有：- 土地租赁：开发商通过与土地所有者签订租赁合同，获得土地使用权。
- 联营企业：开发商与土地所有者成立联营企业，共同投资开发项目。
- 建设建筑物承包合同：土地所有者与建筑施工企业签订合同，由后者负责用地开发。
用地获取的法律法规在进行房地产开发项目用地获取时，必须遵守相关的法律法规。
以下是常见的用地获取相关法律法规：- 《土地管理法》：规定了土地的管理制度、土地使用权的获取和转让等基本原则和制度。
- 《国有土地使用权出让和转让暂行条例》：规定了土地出让和转让的程序和要求。
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按照土地利用的性质和功能划分：
商业金融业用地
商业服务业、旅游业、金融保险 业
工业、仓储用地 市政用地
工业、仓储 市政公用设施、绿化
公共建筑用地
文、体、娱、机关、宣传、科研、 设计、教育、卫生
土地
住宅用地 交通用地 特殊用地
铁路、民用机场、港口码头、其 他交通
军事设施、涉外、宗教、监狱
水域用地
农用地
其他用地 第三章房地产开发项目用地取得
（二）城市规划区内的建设备用地 • 指规划区内的一些国有的建设备用地以及
市区以外尚未征用的集体所有的建设用地。 • 建设备用地的拆迁、安置量小。 • 对国有的建设备用地，开发企业宜尽量采
取协议出让方式获得使用权。 • 对尚未征用的集体所有的建设备用地，开
第三章 房地产开发项目用地取得
第三章房地产开发项目用地取得
1
本章主要内容：
• 房地产开发项目用地的类型 • 房地产开发项目用地选择 • 房地产开发项目用地的取得方式 • 开发建设中的农地征用
第三章房地产开发项目用地取得
2
第一节 房地产开发项目用地类型
第三章房地产开发项目用地取得
3
一、开发用地的涵义
场地内拆迁、平整，土地权利单一的土地。
第三章房地产开发项目用地取得
16
二、房地产开发项目用地类型
• “生地”、“熟地”着眼于建设； • “毛地”、“净地”着眼于出让。
第三章房地产开发项目用地取得
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第二节 房地产开发项目用地选择
第三章房地产开发项目用地取得
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一、房地产开发项目用地的来源
（一）城区中需再开发的土地
第三章房地产开发项目用地取得
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二、房地产开发项目用地类型
2．熟地 • 所谓熟地是指经过了开发方案的选择、规
划与设计、场地平整、附属构筑物及基础 设施建设阶段的土地。
第三章房地产开发项目用地取得
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二、房地产开发项目用地类型
2．熟地
熟地一般具备如下基本条件：
(1)地平条件。满足建筑物建设的场地平整要求，包 括地上、地下障碍物已清除，场地的标高、场地 填方的密实度达到要求。
7
居住用地（R）分类
公共设施、交通设施和公共服务 R1 一类居住用地 设施齐全、布局完整、环境良好
的低层住区用地
公共设施、交通设施和公共服务 R2 二类居住用地 设施较齐全、布局较完整、环境
良好的多、中、高层住区用地
公共设施、交通设施不齐全，公 R3 三类居住用地 共服务设施较欠缺，环境较差，
需要加以改造的简陋住区用地
R11、R21、R31：住宅用地。
R12、R22、R32：服务设施用地。
第三章房地产开发项目用地取得
8
第三章房地产开发项目用地取得
9
二、房地产开发项目用地类型
• 按照对开发用地进行人为投入的形式及程 度的不同划分：生地、熟地，毛地、净地。
第三章房地产开发项目用地取得
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二、房地产开发项目用地类型
(2)场地正常、安全使用的条件。已改善不良地貌、 地质和水文条件，地基稳定，地基承载力达到规 定要求，满足建筑物对场地的正常和安全使用要 求。
(3)基础设施条件。基础设施满足房屋的建设和使用
要求。
第三章房地产开发项目用地取得
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二、房地产开发项目用地类型
2．熟地
• 在开发实践中，由于满足上述条件要求的 程度通常不完全一致，从而形成各种成熟 度的熟地。如：完成了“三通一平”的熟 地；完成了“七通一平”的熟地；不仅完 成了“三通”或“七通”一平，还完成了 项目所需配建的各种道路、设施的熟地； 进一步完成项目±0.000m以下工程的熟地。
6
二、房地产开发项目用地类型
用地类别
用地占比（%）
居住用地（R）
25~40
公共管理与公共服务用地（A）
5~8
商业服务业设施用地（B）
工业用地（Ｍ）
物流仓储用地（Ｗ）
交通设施用地（S）
公共设施用地（U）
绿地（G）
10~15
《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）
第三章房地产开发项目用地取得
• 开发用地，通常是指一宗（片）位于城市 规划区的，适合开发企业有偿、有限期进 行基础设施和房屋建设使用的国有土地。
• 在城市规划区内，只有国有土地才能投入 房地产开发；城市规划区内的集体所有土 地，经依法征用转为国有土地后，才可用 于房地产开发。
• 开发用地使用的最高年限：居住用地70年，
工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、
1．生地 • 生地有二种形式：一种是未经任何投资建设的自然地，它
基本属于农村土地，如种植地，包括陆生种植地和水生养 殖地、沼泽地、滩地、山地等。这些自然地，大多属集体 所有，但往往已规划作为城市建设用地，经征用后，可用 于房地产开发。 • 另一种是虽进行过建设投资，但不能满足现时建设需要的 城市土地。 • 这种土地一般是指城区中须进行再开发的土地，如城区中 使用性质不符合城市规划要求的土地、使用效益低下的土 地、环境恶劣地段的土地等。此种土地大多属国有地，也 有部分属尚未征用的集体所有土地。 • 在对生地进行房屋建设以前，有大量的前期工作要做。如 拆迁、补偿与安置、地基处理、挖填土石方以及一些构筑 物、基础设施建设工作等。
• 这类土地主要是指城区中一些环境恶劣、基础 设施缺乏地区的土地，或是一些使用性质不符 合规划要求，使用效益低下的土地。
获取方式：
1. 直接向政府申请出让
2. 通过收购旧房取得土地
3. 以转让方式取得用地
4. 与土地的现使用者合作取得用地
5. 参加土地使用权竞投
第三章房地产开发项目用地取得
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一、房地产开发项目用地的来源
体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40
年，综合或其他用地50年。
第三章房地产开发项目用地取得
4
二、房地产开发项目用地类型
按照土地区位划分： • 闹市区（商业集中区）土地 • 城市副中心区土地 • 闹市区边缘地带（亚中心区）土地 • 城市边缘区土地 • 城市郊区土地
பைடு நூலகம்
第三章房地产开发项目用地取得
5
二、房地产开发项目用地类型
第三章房地产开发项目用地取得
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二、房地产开发项目用地类型
3．毛地 • 毛地指的是已完成宗地内基础设施开发，
但尚未完成宗地内房屋拆迁补偿安置的土 地。 • 国土资源部[2010]151号文规定，对于住房 建设用地，不得“毛地”出让。
第三章房地产开发项目用地取得
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二、房地产开发项目用地类型
4．净地 • 净地指的是已完成宗地内基础设施开发和