[西乡铁岗地区]06-04+06-05地块 (0604)

[西乡铁岗地区]06-04、06-05地块规划调整研究（草案）深圳市规划和自然资源局宝安管理局深圳市新城市规划建筑设计股份有限公司目录01 项目概况02 现状分析03 调整必要性分析04 方案设计05 影响评估06 结论与建议PART1项目概况⏹区位与范围⏹法定图则控制要求⏹工作重点及意义宝安国际机场铁岗水库区位：本次研究对象位于宝安区西乡街道；广深高速以北；靠近平峦山、铁岗水库和宝安国际机场。

铁仔山平峦山研究范围：位于西乡河以东、广深高速以北、卧龙三路以西，尖岗山大道两侧；目前基本为空地，属国有储备用地。

调整范围：尖岗山大道以南的部分地块，用地面积研究范围为38880.19㎡。

申请调整范围企龙山西乡大道涉及图则：研究范围用地涉及深圳市宝安103-21&T3号片区［西乡铁岗地区］法定图则06-04、06-05、07-03地块和规划支路卧龙七路。

其中，申请调整的06-04地块用地性质为二类居住用地（规划），配建社区体育活动场地一处；06-05地块用地性质为二类居住用地（规划）。

1.2 法定图则控制要求研究范围申请调整范围1.3 工作重点及意义为什么调整图则?基地周边现状宝安区是深圳的“产业大区”和“产业强区”，随着粤港澳大湾区相融相通的发展建设，未来宝安区湾区核心、智创高地、共享家园的目标将逐渐得以落实。

在这种背景下，传统发展模式难以持续，用地布局结构亟需优化，土地利用效率亟待提升。

该用地作为宝安区年度土地出让计划中稀缺的住宅类项目，在土地出让前对地块条件进行进一步深入研究，有利于探索提高土地利用效率、完善居住配套服务的更多可能性。

粤港澳大湾区发展新机遇土地出让前地块条件进一步研究PART2现状分析⏹周边建设情况⏹周边交通情况⏹现状配套设施⏹周边环境情况铁岗水库550m 工业区SITE旧村企龙山居住区居住区居住区居住区居住区居住区空地1.项目范围周边主要为空地和居住区，是待开发的集中连片生活区。

2.地块南北与山体、水库等禁止建设范围距离较近。

3.地块内部基本为空地，有少量绿植和临时建筑九年一贯制学校申请调整地块研究范围至东莞To Dongguan至南山To Nanshan至罗湖To Luohu至龙岗To Longgang至南山To Nanshan1.5Km宝安客运中心汽车站臣田站流塘站鹤州立交1.靠近广深高速公路；2.距宝安立交0.8Km ，通过宝安立交可转沈海高速和广深高速；3.距宝安机场10Km ，距宝安客运中心1.5Km ，外部交通条件良好；4.距离地铁12号线（在建）流塘站1.8Km ，距臣田站约2.0Km 。

铁岗水库研究范围宝安立交0.8Km深圳宝安国际机场平峦山2.2 周边交通情况地块附近：（1）道路交通—①广深高速公路；②尖岗山大道，次干路，双向4车道；③地块西北侧卧龙二路，支路，双向2车道；（2）公共交通—3条公交线路（605、610、B864路，实际载客率不高），九号公馆二期站、九号公馆一期站、曦城商业中心站等站点。

现状尖岗山大道路口企龙山企龙山公交线路站点是否经过基地610曦城商业中心、尖冈山大道中是605尖冈山大道中、九号公馆二期、九号公馆一期否B864曦城商业中心、尖冈山大道中是研究范围申请调整地块2.3 现状配套设施现状周边已建成的设施包括1处九年一贯制学校，1处消防站，1处邮政所，1处敬老院，1处加油站。

邻近企龙山建有少量体育设施和活动场地。

缺少学前教育、社区管理服务以及文化类设施。

现状配套设施规划配套设施九首垃邮P康P文P 体体体垃厕厕服居老服居厕P 服居体P邮老菜警警幼幼消油体申请调整地块研究范围2.3 周边环境状况尖岗山凤凰岗村铁岗水库企龙山公园西乡河新安中学外国语学校桃花源科技创新园铁仔山平峦山宝安公园地块周边山水资源丰富，附近地势三面环山，分布有企龙山、尖岗山等自然山体，远眺可见平峦山。

西面靠近西乡河，景观环境条件良好。

申请调整地块PART3调整必要性分析⏹上位规划分析⏹用地功能研究⏹开发强度研究（1）《深圳市城市总体规划（2010-2020）》——土地利用根据《深圳市城市总体规划》，申请调整地块范围内用地性质为居住用地。

申请调整地块（1）《深圳市城市总体规划（2010-2020）》——功能定位申请调整地块位于西部滨海分区内，该分区的功能定位为区域生产性服务中心、全市重要的高新技术产业和先进制造业基地。

（2）《深圳市土地利用总体规划(2006-2020)》——建设用地管制分区根据《深圳市土地利用总体规划（2006-2020）》，该地块属于城镇建设用地，全部位于允许建设区。

申请调整地块（3）深圳市宝安【西乡铁岗地区】法定图则研究范围涉及三个地块，位于法定图则06-04、06-05和07-03地块，图则对地块的要求如下：☐用地性质：二类居住用地（R2）☐开发强度：2.1☐公共配套设施：社区体育活动场地地块编号用地代码一类用地性质用地面积（m 2）容积率配套设施项目名称备注土地相容性规定06-04R2二类居住用地18564 2.1社区体育活动场地规划——06-05R2二类居住用地188991.6——规划——07-03R2+C1二类居住+商业用地14537 2.1居委会、邮政所、小区级文化室、社区服务中心、社区健康服务中心、社区老年人日间照料中心（建筑面积不少于675平方米）、公交首末站（建筑面积不少于5840平方米）规划——地块控制指标一览表（局部）06-04地块——☐用地性质：二类居住用地（R2）☐开发强度：1.6☐公共配套设施：无06-05地块——☐用地性质：二类居住+商业用地（R2+C1）☐开发强度：2.1☐公共配套设施：居委会、邮政所、小区级文化室、社区服务中心、社区健康服务中心、社区老年人日间照料中心、公交首末站07-03地块——研究范围规划范围（4）《宝安综合规划（2013-2020）》区域位置：项目地块位于中部黄金发展带上;功能定位：根据需求变化逐步优化交通组织体系，重点对107国道开展市政化改造，净化交通环境，引入轨道和中运量等公交设施提升黄金发展带的可达性和便利性，强化对两侧用地的服务能力。

加强对沿线地块城市更新的引导，大力推动土地整备，促进土地集约利用，以科技创新、中小企业总部、特色商贸及城区综合服务等功能为核心，促进沿线产业转型。

（5）五线及其它相关规划经核查，规划地块范围线不涉及“五线”：绿线、蓝线、紫线、黄线、橙线。

项目不涉及基本生态控制区和基本农田。

（6）深圳市工业区块线经核查，地块不涉及工业区块线。

项目地块项目地块（7）107时尚商务带立体空间规划地块位于铁仔山孵化谷，是107空间结构上重要的科技服务组团，未来周边区域将打造创新孵化中心及科技谷。

项目地块3.2 用地功能研究相关规划定位位于总规西部滨海分区的宝安中心组团，功能为二类居住用地。

城总规位于黄金发展带上，功能定位是以科技创新、中小企业总部、特色商贸及城区综合服务等功能为核心，促进沿线产业转型。

宝安综合规划本片区（西乡铁岗地区）的发展目标是打造深圳西部生态型、创新型城市空间，促进宝安中心组团城市产业功能升级与空间结构优化。

法定图则现状条件支撑靠近宝安国际机场、车站、高速立交等，区位条件显著。

区位靠近京港澳高速、沈海高速、广深公路，对外交通便捷；距离在建的地铁12号线站点约2公里，未来公共交通可达性一般。

交通根据上位规划分析及现状条件，申请调整地块的一类用地性质确定为二类居住用地（R2），与法图一致。

一类用地性质分析（2）基于《深圳市城市规划标准与准则》（2018年修订版）的地块容积率密度四区二类居住用地基准容积率为2.5，上限为4.0。

本次按照单一性质二类居住用地测算。

分级密度分区基准容积率容积率上限2密度四区2.54.0表3.3.2 居住用地地块容积率指引（1）基于法定图则的地块容积率研究按照原法定图则，申请调整地块范围内开发强度为：18564x2.1+18899x1.6=69223平方米，总体容积率为1.78。

地块编号用地代码一类用地性质用地面积（m 2）容积率配套设施项目名称备注土地相容性规定06-04R2二类居住用地18564 2.1社区体育活动场地规划——06-05R2二类居住用地188991.6——规划——地块编号地块面积用地性质用地功能混合比例周边道路初次修正再次修正基准容积率地块规模修正系数周边道路修正系数地铁站点修正系数修正容积率基础建筑面积1基础容积混合修正权重修正建筑面积地块基础建筑面积修正容积率06-04&0538880.2R2住14 2.50.905 1.30 1.00 2.94 114356.4K1 1.00 114307.2 114307.2 2.94商2.50.8551.301.002.78 108038.4K20.000.00按照新深标测算，申请调整地块范围内开发强度为：114307平方米，总体容积率为2.94。

表3.3.1 地块控制指标一览表（局部）（3）类似地块开发强度通过对水库、山体周边连片居住用地容积率的研究，市内同条件类似地块容积率在1.2-4.4，均值3.0。

原法定图则的开发强度1.78与类似地块相比处于偏低水平。

2、梅林水库周边居住区:FAR1.9-3.43、深圳水库周边片区:FAR1.8-4.41、铁岗地块周边居住区:FAR1.6-2.1（4）教育设施容量地块属于居住项目，其开发强度一定程度上会增加配套设施承载压力，应结合配套设施容量具体情况分析（以教育设施为主）。

项目处在《宝安区学校建设教育发展规划》划定的第二学区。

按照该规划，第二学区覆盖西乡街道和航城街道。

近期至2020年预测人口约84.60万。

小学学位需求为42491个，初中学位需求为16850个。

第二学区2017年现状常住人口约73.26万。

（实际管理人口约131万）现状（公立）小学学位数约53190个，初中学位数约17150个。

总体来看近期大学区内义务教育阶段学位供需基本平衡但余地不多。

考虑到实际管理人口较大，实际情况可能偏紧缺。

凤岗小学新安外国语天骄小学上合小学孝德学校中海九号公馆曦城宝安区2018年秋季义务教育公办学校招生范围(局部)示意图名称班数学位数备注九年一贯制新安中学集团外国语学校（小学部）482400现状新安中学集团外国语学校（中学部）241200现状小学凤岗小学341689共享学区（4）教育设施容量西乡铁岗地区（法图）规划居住人口4.3万人。

学前教育分析：片区内有5所幼儿园，共45个班，服务人口约3.9万人，学前教育缺口约0.4万。

基础教育分析：凤岗小学作为全片共享学区、上合小学、孝德学校作为曦城共享学区，可配套约0.3万人，实际按4.0万计。

新建成有新安中学集团外国语学校（九年一贯制）。