世联地产取地和进入策略研究

u 纺织工业园与汽车 零配件工业园对土地价 值的影响权重分别为 45%与55%
u 本项目的工业用地 主要分布在地块北部与 南部，以此两块土地为 放射中心，随箭头方向 ，土地价值逐渐降低
u 测算出每一产业园 对土地价值的影响值， 根据权重累计出每个网 格的土地价值
学习改变命运,知 识创造未来
•5 产业影响因素下的土地价值分析
•30
学习改变命运,知 识创造未来
世联地产取地和进入策略研究
由以上分析，在商服影响因素下的地块 价值如下表所示
•注释 •很好：20 •好：15分 •一般：10分 •差：5分
学习改变命运,知 识创造未来
世联地产取地和进入策略研究
u 交通网络对土地价 值有较大影响，但是 不同的交通路线对土 地价值有不同程度的 影响：
学习改变命运,知 识创造未来
世联地产取地和进入策略研究
u 基础配套对土地 价值的影响主要体 现在老城区的城市 配套对工业区的辐 射影响
u 基础配套设施以 老城区为中心，土 地价值由圆心向圆 外围逐渐降低
•3 基础配套设施影响下的土地价值分 析
•老城 区
•1 •2 •5 •3 •6 •8
•4 •7 •9
世联地产取地和进入策略研究
世联对取地和进入策略研究的理解及观点 Opinion >
学习改变命运,知 识创造未来
世联地产取地和进入策略研究
•进入策略研究思路
•在 •企 •业 •区 •域 •战 •略 •下 •解 •析 •意 •向 •地 •区
学习改变命运,知 识创造未来
•战略层面
•进不进入该地区？
•意向地区房地产市场 现状及发展前景
•1 •2 •5 •3 •6 •8
•4 •7 •9
•10 •11 •12 •13 •14 •15 •16 •17 •18 •19 •20 •21 •22 •23 •24 •25 •26 •27 •28 •29
•30
世联地产取地和进入策略研究
影响土地价值的七大核心因素
u 基于“固安县土地 基准地价”、 “北京 市土地基准地价”及 固安的现实情况，世 联总结出影响宗地土 地价值的七大因素
u 根据“固安县土地 基准地价”与本区域 的总体规划，本区域 的土地均为一级用地 ，毛地价基本相同， 所以成本影响因素忽 略，不做土地价值影 响考虑因素
1、商服繁华程度 2、道路交通状况 3、基础配套设施状况 4、环境条件 5、产业影响因素 6、城市规划 7、宗地现状及内部资源
学习改变命运,知 识创造未来
•京九铁
•3 •6 •8
路
•4 •7 •9 •廊涿公
•10 •11 •12路•13 •14
•15 •16 •17 •18 •19
•20 •21 •22 •23 •24
•25 •26 •27 •28 •29
•廊涿高
•30
速
世联地产取地和进入策略研究
由以上分析，在交通影响因素下的土地 价值如下表所示
•注释 •很好：20， 好：15分 •一般：10分， 差：5分
•10 •11 •12 •13 •14 •15 •16 •17 •18 •19 •20 •21 •22 •23 •24 •25 •26 •27 •28 •29
•30
学习改变命运,知 识创造未来
世联地产取地和进入策略研究
由以上分析，在基础配套设施影响因素 下的土地价值如下图所示
•注释 •很好：20， 好：15分 •一般：10分， 差：5分
•京 开高
速
•水 泥厂
•106国 道
•1
•2 •5
•京九铁
•3 •6 •8
路
•4 •7 •9 •廊涿公
•10 •11 •12路•13 •14
•15 •16 •17 •18 •19
•20 •21 •22 •23 •24
•25 •26 •27 •28 •29
•廊涿高 速
•30
学习改变命运,知 识创造未来
u工作成果： ✓城市在区域中的角色 ✓房地产机遇与风险 ✓比较中山与珠三角其它城 市的房地产发展 ✓房地产市场研判 ✓土地市场状况 ✓发展策略 ✓土地储备策略
学习改变命运,知 识创造未来
世联地产取地和进入策略研究
万科佛山城市地图项目
u项目规模：整个城市及各 区
u工作成果： ✓规划、产业发展和土地 储备为房地产业带来的 影响、发展空间 ✓各组团的产品类型、价 格区间 ✓各组团配套优劣排序 ✓确定各片区的最适宜 客户类型
学习改变命运,知 识创造未来
世联地产取地和进入策略研究
u 商服繁华程度分 析主要考虑的是老 城区的辐射影响力
u 老城区对本区域 的商服繁华影响程 度由圆心向圆周逐 渐下降
商 服繁华程度对土地价值的影响
分•1 析
•老城 区
•1 •2 •5 •3 •6 •8
•4 •7 •9
•10 •11 •12 •13 •14 •15 •16 •17 •18 •19 •20 •21 •22 •23 •24 •25 •26 •27 •28 •29
•意向地区房地产市场研判 •意向地区土地市场状况
•市场总量、消化情况 •客户群与产品情况
•竞争对手情况
•发展策略 •土地储备策略 •地价分析与建议
•土地储备原则 •意向地块评估
世联地产取地和进入策略研究
取地策略研究思路
•弹性分 析
•土地价值影响 •因素权重确定
•确定可能的取 •地范围
•区域宗地 •划分
u 106国到、京九铁 路、廊涿公路、廊涿 高速及京开高速对土 地价值的影响的权重 分别约为35%、15%、 20%、25%、5%：
u 测算出单条交通线 路对土地价值的影响 值，根据权重累计出 每个网格的土地价值 。
学习改变命运,知 识创造未来
•2 道路交通影响分析
•京 开高
速
•106国 道
•1
•2 •5
•网 u 网格图的基本分析单元大小由可能取地范围面积及合理的网格 格 地块数量决定；
划 u 考虑到可能的取地范围面积为30平方公里，确定网格地块面积 分 范围为1公里至2平方公里
学习改变命运,知 识创造未来
世联地产取地和进入策略研究
学习改变命运,知 识创造未来
根据以上原则，世联把区域土地进行网 格划分，并进行编号
世联地产取地和进入策略研究
七大核心因素权重值及考虑因素
u 根据特尔菲法（通 过专家对影响因素权 重作出统计估算）计 算，参考固安县及周 边区域基准地价修正 体系各因素权重，确 定七大核心因素对地 块价值影响的权重比 ；
u 按照土地价值大小 ，地块分为四个等级 ：很好、好、一般、 差，分别用20、15、 10及5代表。
2004
城市 项目规模 委托客户
服务内容
廊坊 30平方公里
廊坊市开发区 三浦威特园区 建设发展有限 公司
土地价值评估与地块划分 、取地策略（取地规模、 范围及次序）、项目整体 定位与发展战略、区域开 发模式与运作、启动区发 展定位及发展建议
中山房地产市场研究
2005 中山 2600亩
中远房地产开 发有限公司
世联地产取地和进入策略研究
环境影响下土地价值判断的分析方法
环境对土地价值的影响分为正面与负面影响之分，故 环境影响因子的权重有正有负，但是它们的绝对值之和 为100% 京开高速、106国道、水泥厂、京九铁路、廊涿高速 、廊涿公路及永定河对土地价值影响权重分别为-5%、10%、-15%、-5%、-5%、-5%、55% 测算出每一环境影响因子对土地价值的影响值，根据 权重累计出每个网格的土地价值
学习改变命运,知 识创造未来
世联地产取地和进入策略研究
由以上分析，环境影响下的土地价值评 分为下图所示
•注释 •很好：20， 好：15分 •一般：10分， 差：5分
学习改变命运,知 识创造未来
世联地产取地和进入策略研究
u 产业积聚对土地价 值具有提升作用；依据 产业集聚程度与规模的 差异，不同的产业对土 地价值影响存在着差异
学习改变命运,知 识创造未来
世联地产取地和进入策略研究
•4 环境影响下的土地价值分析
u 环境对土地价值的 影响分析主要体现在 永定河及现有工厂及 车道对环ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ的正面或 负面影响
u 永定河对土地价值 的影响主要体现在其 景观带对沿线土地价 值的提升
u 区域地块内的工厂 及车道对环境影响主 要体现在污染与噪音 等方面的负面影响
•纺•织1 工 业园•2 •5
•3 •6 •8
•4 •7 •9
•10 •11 •12 •13 •14 •15 •16 •17 •18 •19 •20 •21 •22 •23 •24 •25 •26 •27 •28 •29
中山房地产前景、房地产 市场与土地市场研判、发 展策略和土地储备策略
万科佛山城市地图项目
2005 佛山 --
佛山市万科置 业有限公司
通过地图系列进行信息分 析、结合企业自身战略进 行分析产品线布局和土地 储备
学习改变命运,知 识创造未来
世联地产取地和进入策略研究
中山房地产市场研究
u项目规模：三个地块合共 2600亩
学习改变命运,知 识创造未来
世联地产取地和进入策略研究
经典案例：廊坊固安工业园区项目取地和 进入策略研究
学习改变命运,知 识创造未来
世联地产取地和进入策略研究
可能取地范围反映在“廊坊市固安新城 （2003-2020）”
u 可能的取地面积高 达30平方公里左右， 反映在“廊坊市固安 新城总体规划（ 2003-2020）”上， 即为西起西玉、柏村 ，东至纪庄
2. 意向地区房地产市场和土地市场的现状和未来发展 趋势是怎样的？
3. 现时意向地块的评估价值是多少？影响现时土地价 值的关键因素有哪些？意向地块的发展前景如何？