碧桂园集团产城发展事业部潼湖创新小镇项目介绍
2017碧桂园潼湖科技小镇介绍
仲恺一区四园五镇（街道）格局示意图
n 以电子行业为主，其他各行业发展稳定
Ø 2015年，仲恺高新区规模 以上工业总产值 2688.5亿元， 其中电子行业完成产值2221 亿元，约占比83%；
Ø 全区各项主要经济指标稳中有增，经济结构 不断优化
潼湖科技小镇
u 4+2产业体系格局
• 现状格局：“4+1”体系——移动互联网、平板显示、新能源、LED+云计算； • 发展趋势：仲恺高新区以智能装备制造业为增长点，推动产业向“4+2”体系发展，确立平板显示、LED、移动互联网、 新能源四大优势产业，和云
vs 潼湖 T
S 松山湖
潼湖位于一线临深片区，和松山湖有着相似 的区位条件，抓住深圳东进的未来十年，有
机会实现比肩松山湖的腾飞
松山湖
潮莞高速47KM
博深高速 69KM
莞深高速56KM
潼湖
38KM 龙岗31KM深圳市政府潼湖生态智慧区：交通优势
通过构建轨道（城际）交通网和高速公路网，实现潼湖与周边深圳、广州、 东莞城市交通的全面对接
空港交通
根据城市总规，有望在项目北侧、东江边规划建设小型通用机场。
潼湖生态智慧区：生态优势 坐拥广东省最大的内陆淡水湿地，总水域面积达到28平方公里
A 广东省最大的内陆淡水湿地 B 总水域面积约28平方公里 C 惠州发展的“生命工程” D 国家低碳智慧城市引领区 E 国家级生态文明建设实践区
潼湖·湿地
碧桂园·潼湖科技小镇
目录
01
碧桂园
产城融合 科技小镇
02
潼湖智慧区
借力东进 比肩松山
03
科技小镇
世界级的产业 基地
04
惠州潼湖生态智慧区潼侨村镇工业集聚区升级改造项目扶持奖励实施
惠州潼湖生态智慧区潼侨村镇工业集聚区升级改造项目扶持奖励实施（实用版）目录一、项目背景二、项目目标三、扶持奖励政策四、项目实施流程五、项目意义正文一、项目背景惠州潼湖生态智慧区潼侨村镇工业集聚区升级改造项目是广东省政府为推进生态文明建设、提升城市品质、促进产业转型升级而实施的一项重要工程。
该项目位于惠州市惠城区潼湖生态智慧区内，目标是对潼侨村镇工业集聚区进行全面升级改造，打造一个具有高水平规划、高品质建设、高效能管理的现代化产业园区。
二、项目目标项目旨在实现以下几个方面的目标：1.优化产业结构，提升产业附加值，推动产业转型升级；2.完善基础设施，提高园区综合承载能力；3.提升园区生态环境质量，实现绿色可持续发展；4.提高园区管理水平，提升园区整体竞争力。
三、扶持奖励政策为鼓励相关企业和个人积极参与项目实施，政府制定了一系列扶持奖励政策，包括：1.对符合条件的企业给予税收优惠、用地优惠等支持；2.对参与园区建设的投资方给予一定的投资奖励；3.对引进高新技术企业和创新型企业的中介机构给予奖励；4.对园区内企业实施技术改造、研发创新给予资金支持。
四、项目实施流程项目实施将按照以下流程进行：1.政府发布项目招标公告，征集投资方和建设单位；2.投资方和建设单位进行项目申报，政府部门对申报项目进行审核；3.政府与中标投资方、建设单位签订合同，明确双方权利义务；4.投资方、建设单位组织实施项目，政府部门对项目进行监管；5.项目竣工验收，政府部门对项目实施效果进行评估。
五、项目意义潼湖生态智慧区潼侨村镇工业集聚区升级改造项目的实施，对于提升惠州市产业水平、推动经济发展、改善生态环境具有重要意义。
惠州市潼湖镇经济发展优势分析及策略研究
惠州市潼湖镇经济发展优势分析及策略研究
蒋 政 李育 儒 中央 民族 大 学 经 济学 院 北 京 １ ０ ０ ０ ８ １
摘要 ： 惠州市潼 湖镇位 于珠 三 角经 济圈 ， 又是深 莞惠一体 化的 中心位 置 ， 区位优 势明显 。潼湖镇 发展 面临 巨大发展 机遇 ， 同时在发展 的过 程 中也存 在许 多问题和挑 战 。明确 定位 、发挥优 势、制 定发展 策略 ， 是潼 湖镇 发展 中必须进
准。
“ 金三角”。横纵交叉 的网格状 道路网路 ， 形成 “ 两横 四纵 ”的 城镇 骨干道路 系统 ， 使潼湖镇接受周边城市的产业 、市场、信息 辐射提供 了便利， 给潼湖镇的经济发展提供了有力的条件。 （ 二 ）资源优势 １ 、良好农业资源 。潼湖镇素有 “ 鱼米之乡”的美誉 ， 全镇农 业人 口２ ． ４ ７ ｉ 人， 耕地面积 １ ． ４ ３ 万亩， 全年粮食播种面积２ ２ ６ ９ ８ 亩， 水 产养殖面积９ ３ ４ ３ 亩， 果树种植面积７ ７ １ ０ 亩， 山林面积７ ． ８ 万亩 （ 其 中 生态林面积３ ． １ ３ 万亩）， 是惠州重要的农产品生产基地。 ２ 、丰富的水资源。潼湖镇水资源丰富， 主要有观洞水库， 东江， 潼湖三大资源 ， 其 中观洞水库为于潼湖镇东北部 ， 东接惠州市区， 北 于博罗县罗阳镇相连， 总库容为６ ４ ２ １ 万平方米， 水面积为７ ８ ０ ０ 亩， 东 江潼湖河段约 ｌ ０ 公里 ， 发源于江西省邬县桠 簪岭 ， 在龙川县流入广 东， 流经龙川、河源、惠州、博罗， 到东莞石龙入珠江三角洲， 至石 龙干流长５ ２ ０ 公里 ， 集水面积２ ７ ０ ４ ０ 平方公里。东江水量主要 由东江 北干流和南支流入狮子洋虎门出海 。丰富的水资源不仅有效的满 足了该地区的生活用水， 也给投资人住企业投资带来 了便利。
碧桂园潼湖科技小镇智慧城市建设实践
碧桂园潼湖科技小镇是碧桂园第一个建设和投入运营的科技小镇，基于“2中心+4平台+N 场景应用+资源开放接入”核心框架打造集智慧安全、智慧交通、智慧环境、智慧市政、智慧建筑、智能能源、智慧酒店、智慧产业、智慧社区、智慧生活、智慧服务于一体的高科技智慧城市。
一、潼湖科技小镇概况潼湖科技小镇是广东省发改委公布的第一批省级特色小镇创建对象，也成为入选者中率先以科技冠名的特色小镇。
它以“科技、生态、智慧、创新”为特色、以“为凤筑巢陪伴成长”为理念、以“物联网、大数据、云计算”等高新产业为发展点，助力智能制造的爆发式发展，打造成世界级物联网产业平台，为粤港澳大湾区实现跨越式发展贡献力量。
小镇规划面积8平方公里，将立体分层、垂直绿化的理念融入其中构筑多维度生态景观系统。
小镇配套城市级的公共服务设施，学校、医院、酒店、会议中心、商业购物、文娱休闲、公共实验室等一应俱全，为入驻小镇的产业和居民，提供工作和生活上的可靠保障。
同时，小镇紧跟行业和技术潮流，结合最新人工智能、物联网、大数据、云计算技术，建设智慧城市，提升入驻企业和员工办公和生活体验，降低内部管理成本，提升园区运营效率。
二、智慧城市顶层架构设计潼湖科技小镇智慧城市规划以最终用户（入驻企业、企业员工、业主、访客、酒店客人、小镇运营管理人员、物业人员、合作资源厂家、政府等）为使用对象，以应用场景为依托，以人工智能、物联网、移动互联网和大数据平台为核心，打造科技化、高效化和人性化的小镇。
智慧城市在规划之初就明确摒弃噱头，本着落地运营为前提，明确如下建设原则：科技含量高：将最新前沿技术融入智慧城市建设，增强用户体验，提升园区运营效率，降低运营成本。
场景式规划：所有功能模块的建设基于最终用户使用场景，确保可落地。
效果可呈现：智慧城市各模块功能的使用效果和运营成效须可衡量和可展现。
投资效益：须严格测算每项功能的投资和产出效益，每个功能投入均能回收。
可成熟落地：场景可以创新，但技术须成熟可靠，并且未来可平滑升级，节省初始投资。
【2021年整理】特色小镇全生命周期运营模式解读
C. 融资渠道多元化
由于华夏幸福对资金的需求非常庞大，所以在融资渠道方面进行的重点建设非常关键，目前与国内多家银行及其他金融机构建立了长期、稳定
的战略合作伙伴关系，授信额度充足、贷款利率稳定。同时积极开拓利用公司AAA级信用评级发行公司债券、中期票据、超短期融资券、PPP资产证
券化等多渠道、多种类融资工具。2017年华夏幸福一共使用了21种融资方式，成为了A股上市公司的融资教科书，并成功把公司总体负债利率下降
长岛小镇从设计伊始就兼具时尚度假、休闲运动、生态养生、经营商务、文化科研和教育医疗等功能，除了宜居 之外，休闲旅游的价值十分明显。规划上先行启动有吸引力的配套，奠定度假调性的同时，物业销售也可以帮助快 速回笼资金并导入大量人气。
开 发 时 序
三、中国特色小镇现有商业模式及实例
长岛小镇虽然规划得气势磅礴，但仍是一个以房地产为主导的小镇，旅游场景也并 未作出特色，有产业的小镇才是真正的小镇。后期能否成功导入有竞争力的产业，还需 拭目以待。
2017年末，短期借款+长期借款+应付债券=828.7亿 C. 产业新城所涉及的方面非常复杂，打造难度极高 D. 开发周期长、投资大、收益见效慢
商业模式的优点 由于和政府签订的PPP协议具有排他性，以及一二级开发 联动的业务，所以在园区拿地方面会有相比于其他任何房 企绝对的优势。且华夏幸福的模式较为特殊，不需要像其 他房企一样囤积大量的土地. 一旦开发成功，则后期在很少投入的情况下源源不断的产 生持续收入，即运营维护简单但收益可观。 华夏幸福拥有强大的招商平台，企业来园区投资，政府以 45%的落地投资额给华夏幸福支付产业发展服务费用，如 果华夏幸福入股了某家自己非常看好的企业，那么在企业 落地后除了能拿到一笔政府支付的产业发展服务费外，后 期还能享受到该企业的发展红利，属于轻资产业务，有利 于后期各园区成熟后，华夏幸福向轻资产企业的转型。
碧桂园-北京房山青龙湖文旅小镇项目规划方案
三月： Aromatherapy fair （按摩节） 四月： « Venusia » beauty and well-being fair（健康节） Grasse Car Rally（车会） 五月： Expo-Rose, international cut rose exhibition（国际玫瑰展览） 六月： National Music Festival（国家音乐节） 八月： Jasmine Festival (flower parade, battle of flowers, election of Miss Jasmine, Provencal Mass）茉莉节（花卉游行、花战、茉莉小姐评选 、普罗旺斯大集会） 九月： Bio Grasse ：vast market of organic products（格拉斯生态节） 六月-九月 剧院季节（Theatre season） 十月： International exhibition of farmyard animals（家畜国际展览会） 十二月 Provencal Christmas and New Year activities（圣诞节、新年活动）
地块经济技术指标
地块 编号 1 2 3 占地面 积（ Ha) 12.83 2.23 1.26 总建筑 面积 5.1万 M2 0.8 0.6 建筑密 度 24.50% 35% 30% 容积 率 0.4 40% 40% 设置项目
酒店、商业街、企业 会所、休闲娱乐设施 红酒展销中心 高档分时度假屋
4
5
2.28
16世纪法国手套制作和香精制作城
著名的夏奈尔5号的诞生地
法国第一家香精香料生产公司的成立地 法国著名三大香水生产商：Galimar、 Fragonard、 Molinard 的聚集地
惠州仲恺高新技术产业开发区潼湖镇人民政府_企业报告(业主版)
地产 _前瞻产业研究院：碧桂园产业地产发展模式分析V1.0
前瞻产业研究院：碧桂园产业地产发展模式分析产业地产，顾名思义，即以产业为依托，地产为载体，同时实现土地的整体开发与促进经济发展的产业价值链一体化平台。
随着房地产调控加强，产业升级转型发展，产业地产正成为各路资本和众多房企布局的新风口，即将迎来前所未有的蓬勃发展期，这其中就包括碧桂园。
碧桂园当上行业老大三四线销售占比58%地产江湖，一年混战，盟主之位，早成定局。
2018年3月20日，碧桂园在香港召开的2017年度业绩会上交出了行业老大的成绩单。
2017年，碧桂园以5508亿元的销售额，6066万平方米的销售面积，成为去年卖得最好的房企，这两项数据同比分别增长了78.3%和61.9%。
截至2017年底，碧桂园总共进入了全国220个城市，项目总数达到1456个，规模增长超过一倍，是进入全国城市最多的房企。
2017年，碧桂园的营业收入增长近五成达到2269亿元，股东应占利润261亿元，同比增长126%，创自2007年上市以来最高纪录，核心净利润247亿元，同比增长106%。
创下史上最高销售规模后，碧桂园今年的营收还可能继续增长，不过今年碧桂园没有再设定具体的公开销售目标。
从业绩会上碧桂园集团董事局主席杨国强的表述来看，未来三四线依然是碧桂园的主战场，城镇化是他提到最多的词之一。
事实上，从碧桂园年报数据显示，2017年，三四线城市对其业绩贡献非常大。
数据显示，碧桂园58%的销售来源于三、四线城市，2017年碧桂园在近50个县级市的市场占有率超过30%，部分甚至过半。
碧桂园销售业绩结构图实现全产业链布局由“乡”到“城”的转变这58%的市场份额可不是心血来潮。
据了解，碧桂园每进入一个城市，都是由营销团队来做第一轮市场研究的，这对于营销团队的判断定位能力与营销策划能力都有较高要求。
在拿地时，碧桂园也有一套自己的体系，会通过与政府合作来降低土地获取成本，同时打造全方位配套提升产品及区域价值，优化项目的同时满足政府需求，进一步获取土地溢价。
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营销中心产城发展事业部
碧桂园集团产城发展事业部目前科技小镇重点推进项目有：惠州潼湖创新小镇、惠州潼湖科学城、惠东稔山科技生态城、东莞黄江硅谷小镇。
首期推进项目惠州潼湖科技小镇，位于广东省惠州市潼湖生态智慧区，占地1.4平方公里，距离惠州市中心约11公里，毗邻深圳市、东莞市。
该项目作为碧桂园集团的“科技创新智慧生态小镇计划”的首发，将继承潼湖生态区的生态和智慧核心理念，以及集团的森林城市精髓，将打造集技术研发、商务服务、智慧生活、休闲旅游等多种功能于一体的“创新小镇”，建立绿色低碳的现代产业体系，全面诠释森林之城、智慧之城、海绵之城，建设成宜业、宜居、宜游之城。
（一）项目背景
十三五时期，在国家力推特色小镇发展、珠江东岸产业升级与转移、深莞惠经济圈发展等大环境下，碧桂园集团推出“科技创新智慧生态小镇计划”，积极探索创新、协调、绿色开放、共享的产业持续发展道路。
该计划率先在临深区域践行，拟在惠州选址打造3个科技小镇——惠东稔山科技生态城项目、潼湖创新小镇项目、潼湖科学城项目。
潼湖创新小镇作为该计划的先驱，将在产品设计、开发模式及运营方式等具有重要示范意义。
（二）项目位置：本项目位于广东省惠州市仲恺高新区西部的潼湖生态智慧区西南部，处于潼湖-松山湖创新走廊，距离惠州市中心区约11公里，毗邻深圳市、东莞市。
基地北至以英山路，紧临潼湖湿地，南临英光河。
而首期地块即位于项目东部，英山路与英光河的交汇处。
（三）项目目标及定位
1、项目目标：
在深莞惠区域一体化发展环境下，潼湖智慧区依托仲恺国家级高新技术开发区的产业基础及其三城交汇的区位优势，已被列为省十三五规划确定的珠江口东岸科技创新走廊五大区域创新平台，将成为惠州乃至广东省实施创新驱动发展战略的主战场。
根据《惠州潼湖生态智慧区发展总体规划（2015-2030年）》，潼湖智慧区的发展将立足于其生态优势和创新驱动战略，以生态和智慧为核心，定位为国家级生态文明建设实践区、珠三角和华南城地区创新驱动发展基地、惠州市将推进国家新型城镇化综合试点的引领区打造成“宜创、宜业、宜居、宜游”融合发展的未来之城。
本项目位于潼湖智慧区的潼湖-松山湖创新走廊、高新企业聚集园内，作为碧桂园集团的“科技创新智慧生态小镇计划”的首发，将继承潼湖生态区的生态和智慧核心理念，以及集团的森林城市精髓，将打造集技术研发、商务服务、智慧生活、休闲旅游等多种功能于一体的“智能制造小镇”，建立绿色低碳的现代产业体系，全面诠释森林之城、智慧之城、海绵之城，建设成宜业、宜居、宜游之城。
2、发展定位
根据潼湖智慧区的总体定位，项目将立足于其深莞惠三城交汇的区位优势、仲恺高新区的产业基础，打造成面向珠三角和粤港澳地区的高新科技企业聚集区，主动对接深、广、莞的智能装备产业，培育并发展智能制造相关产业链，完善配套并融入生态智慧区整体，建设成宜业、宜居、宜游的“潼湾智谷”。
3、产品定位
企业总部办公楼、产业办公楼、综合商业中心、酒店、公寓、住宅。
4、项目首期定位
项目首期将成为企业践行“科技创新智慧生态小镇计划”的第一步，需关注其社会影响力，将建设成低碳生态智慧产业园区的范本，围绕生态和智慧核心理念进行高标准打造，围绕发展定位进行针对性定制功能载体，将包含从企业总部、研发基地到中小企业孵化器等，并为其打造产业发展服务平台。