第十一章 城市房地产管理法律制度剖析
房地产法律制度
房地产法律制度房地产是人们生活中最为重要的需求之一，而房地产法律制度则是保证在房地产市场中各方的权益和交易的合法性的重要法律体系。
本文将探讨房地产法律制度的相关内容，包括土地使用权管理、房屋买卖合同、商品房预售制度等。
一、土地使用权管理土地使用权的管理是房地产法律制度的核心之一。
在我国，土地使用权归国家所有，人民可以通过出让、划拨、出租、抵押等方式获得土地使用权。
土地使用权出让按照竞争性招标、拍卖等方式进行，保证了公平竞争和优胜劣汰的原则。
而土地使用权的划拨、出租、抵押需要符合土地法律法规的规定，确保权益的不可侵犯。
二、房屋买卖合同房屋买卖合同是房地产交易中最常见的合同形式。
根据我国《合同法》，房屋买卖合同应当明确双方的权利责任，确保交易双方的权益得到合理保护。
合同中应当明确房屋的价格、面积、使用权属、交付时间等关键要素，并约定违约责任和争议解决方式，以保障交易双方的利益。
在签订房屋买卖合同时，买卖双方应当注意了解房地产相关法律，避免因合同条款不清晰或违法而引发纠纷。
三、商品房预售制度商品房预售制度是我国房地产市场的重要组成部分。
该制度要求房地产开发商在建设未完工的商品房项目时，可以提前向购房者预售房屋。
预售房屋必须符合法律法规和质量要求，并严格按照已批准的规划、设计和施工方案进行建设。
购房者在预售合同中应当明确房屋的交付时间、质量标准、装修标准等，确保购房者的权益得到保护。
同时，商品房预售制度也规定了对违规行为的处罚和维权途径，以保持市场的公平竞争和秩序。
四、相关法律责任在房地产法律制度中，涉及到违反法律法规的行为将承担相应的法律责任。
购房者如果发现房屋存在质量问题或合同约定未履行，可以通过法律途径追究开发商的责任。
开发商如果提供虚假广告、违约或故意隐瞒重要信息，也将面临法律追责。
此外，房地产经纪人、评估师等相关从业人员在房地产交易中也有法律责任和行业准则要求，必须遵守相关法规和道德规范。
综上所述，房地产法律制度对于保障房地产市场的秩序、促进公平交易具有重要意义。
城市房地产管理法解读
城市房地产管理法解读嘿，朋友们！咱今天来聊聊城市房地产管理法。
你说这房子啊，那可真是咱生活中的大事儿！就好比是咱人生舞台上的重要道具。
你想想看，要是没有个安稳的住处，那不就跟那浮萍似的，飘来飘去没个安定？城市房地产管理法呢，就像是给咱房子这件大事儿上了一道保险。
它规定了好多方面呢，比如说开发商得按规矩来盖房子，不能偷工减料，这就好比做饭不能缺斤少两一样，不然咱住进去能放心吗？还有啊，房子的买卖也得有个章程，不能随随便便就交易了，这就像咱交朋友，也得看清人不是？咱老百姓攒一辈子钱买个房子不容易啊，要是碰到那些不靠谱的开发商或者中介，那不就坑大了？这时候城市房地产管理法就站出来了，保护咱的权益呢！它就像是个厉害的卫士，守护着咱和咱的房子。
你说要是没有这个法，那房地产市场还不得乱了套啊？开发商想怎么盖就怎么盖，中介想怎么骗就怎么骗，那咱老百姓咋办？所以啊，这个法可重要了，可不能小瞧它。
它还规定了房子的产权问题呢，这就好比是给房子上了个户口，明确了是谁家的。
你要是没这个户口，那不就像黑户一样，心里能踏实吗？而且啊，要是有人想侵占你的房子，这个法也能帮你讨回公道，你说厉害不厉害？咱再说说租房吧，这城市里好多人都得租房住呢。
这城市房地产管理法也对租房有规定呀，得保障租客的权益。
要是房东随便涨房租或者赶你走，那可不行，有法在那管着呢！这不就跟咱出门得遵守交通规则一样，大家都按规矩来，这社会才和谐嘛。
反正啊，城市房地产管理法就是为了让咱老百姓在房子这件事儿上能安心、放心、舒心。
它就像一把大伞，为咱遮风挡雨呢！咱可得好好了解了解它，别到时候自己的权益被侵犯了都不知道。
所以啊，朋友们，咱可得重视这个城市房地产管理法，它可关系到咱的切身利益呢！咱得学会用它来保护自己，让自己在这房子的海洋里稳稳地航行。
咱的家，咱得自己守护好呀，对吧？。
房地产市场的法律法规解析
02
房地产物权法
物权法的基本概念和原则
物权法定义
物权的特征
物权法是规定物的权利归属、权利行 使和保护的法律规范的总称。
物权具有绝对性、排他性、追及性等 特征，这些特征决定了物权的保护方 式和限制。
物权法原则
物权法的基本原则包括物权法定、一 物一权、物权公示等，这些原则是物 权法的基石，对物权的设立、变动和 消灭具有指导意义。
土地保护与生态修复
保护和修复受损的土地资源， 维护生态平衡。
04
城市房地产管理法
城市房地产管理法的基本原则和制度
基本原则
依法管理、合理利用、促进发展、保障权益。
制度体系
包括土地所有权制度、土地使用权制度、房地产交易制度、房地产税收制度、房 地产产权登记制度等。
房地产开发建设的管理
项目规划与审批
房地产物权的种类和内容
土地所有权
土地所有权是指土地所有者对土地的占有、使用、收益和 处分的权利。
房屋所有权
房屋所有权是指房屋所有者对房屋的占有、使用、收益和 处分的权利。
土地使用权
土地使用权是指土地使用者依法对土地进行占有和使用的 权利。
房地产抵押权
房地产抵押权是指债权人对于债务人或第三人不转移占有 而作为担保的房地产，在债务人不履行债务时，可以依法 享有的优先受偿的权利。
房地产物权的保护和限制
物权保护
物权保护是指对于侵害物权的行为， 物权人可以采取法律手段维护自己的 合法权益，包括请求停止侵害、排除 妨碍、恢复原状、赔偿损失等。
物权限制
物权限制是指为了维护社会公共利益 和其他个人的合法权益，法律对物权 的行使和保护进行必要的限制，包括 公法上的限制和私法上的限制。
城市房地产管理法律制度
王”顺义区后沙峪镇天竺开发区22号地的50.5亿
元，成为总价新“地王”。
• 2、招标出让。是指在指定的期限内，由符 合条件的单位或者个人以书面投标方式， 竞投出让地块使用权，由招标人根据一定 的要求，择优确定土地使用权受让人的一 种出让方式。
• 3、双方协议出让。是指市、县人民政府土 地管理部门与申请受让人直接就土地使用 权出让有关事宜进行协商，达成协议的一 种出让方式。
项目的用地； • （4）法律、行政法规规定的其他用地。
3、划拨土地使用权取得的种类和方式
• 取得方式包括有偿取得和无偿取得：
• （1）种类
• 第一、有偿取得。申请取得划拨使用权，需征 用集体土地或者占用其他用地者正在使用的国有 土地的，申请用地者应向集体土地所有者或原国 有土地使用者支付土地补偿、安置费。
二、城市房地产管理法的概念和立法概况
• 1、城市房地产管理法的概念 • 是指调整在城市房地产的开发、交易、服务和
管理过程中产生的各种社会关系的法律规范的总 称。 • 2、城市房地产管理法律制度立法概况 • 我国于1994年由全国人大常委会通过了《城市 房地产管理法》（简称管理法），2007年修改。 期间，又颁布了《房地产开发条例》；2007年3 月的《物权法》等一系列相关法规。
• 1、划拨土地使用权的概念※ • 是指经县级以上政府依法批准，在土地
使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土 地交付其使用，或者将土地使用权无偿交 付给土地使用者使用的行为。（没有期限 限制的国有土地使用权）
2、土地使用权划拨的范围
• 下列土地使用权的取得，可以采取划拨方 式取得：
• （1）国家机关用地和军事用地； • （2）城市基础设施用地和公益事业用地； • （3）国家重点扶持的能源、交通、水利等
第11章城市房地产管理法律制度
土地灭失;
土地使用权出让合同期满;
期满前国家因社会公共利益的需要而提前收回;
单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨土地；
公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的；
土地闲置时间超过规定的；
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第11章城市房地产管理法律制度
（2）土地使用权的续期 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，
土地使用权即行终止。但是如果土地使用者需要 继续使用该土地，就必须申请续期，通过一定的 法律手续，重新获得土地使用权。土地使用者申 请续期并重新办理出让手续，补交出让金的，地 上建筑物、其他附着物的产权仍归土地使用者所 有；土地使用者未申请续期或者未获批准的，土 地使用权由国家无偿收回。
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第11章城市房地产管理法律制度
2) 土地使用权划拨的特点
无偿取得或仅缴纳拆迁安置、补偿费用； 没有使用期限； 未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活 动
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第11章城市房地产管理法律制度
•3) 土地使用权划拨的范围 下列建设用地的土地使用权，确属必要，可
以由县级以上人民政府依法批准划拨：
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第11章城市房地产管理法律制度
•11.3 房地产开发
11.3.4 房地产开发企业
2) 房地产开发企业的设立程序
房地产开发企业的设立登记； 房地产开发企业的备案； 其他条件。
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第11章城市房地产管理法律制度
•11.4 房地产交易
11.4.1 一般规定 概念
房地产交易：指房地产转让、抵押和租赁等 交易行为及相关活动。 原则：权属合一 房屋所有权和土地使用权不可分离原则。
满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。
《城房地产管理法》重点内容
《城房地产管理法》重点内容《城房地产管理法》重点内容第一章总则该法旨在加强和规范城市房地产市场的管理，保障公民的合法权益，推动房地产市场健康发展。
第二章房地产市场监管第一节监管主体该节明确了房地产市场监管的主体为国家的房地产管理部门，地方政府也担负着一定的监管职责。
第二节市场监管方式该节规定了房地产市场监管的主要方式为市场准入制度、合同管理制度、价格监管制度等。
第三节防范风险该节强调了对房地产市场风险的防范措施，包括加强市场调控、完善信息公示制度、加大对违法行为的打击等。
第三章房地产开发管理第一节开发主体该节明确了房地产开发的主体可以是开发企业、个人或者其他法人，但必须符合相关的条件和规定。
第二节开发程序该节规定了房地产开发的程序和要求，包括项目可行性研究、规划设计、建设审批、竣工验收等步骤。
第三节资金管理该节对房地产开发中的资金管理进行了规范，包括开发企业的资金来源、使用、监管等方面。
第四章房地产交易管理第一节交易主体该节明确了房地产交易的主体可以是自然人、法人或者其他组织，但必须符合相关的条件和规定。
第二节交易程序该节规定了房地产交易的程序和要求，包括交易合同签订、权属过户、交易登记等步骤。
第三节交易监管该节强调了对房地产交易的监管措施，包括信息公示、价格监管、违法打击等。
第五章房地产中介服务管理第一节中介机构该节明确了房地产中介服务的主体可以是中介机构或者个人，但必须符合相关的条件和规定。
第二节中介服务行为该节规定了房地产中介服务的行为要求，包括信息真实性、责任保险、收费标准等方面。
第三节中介监管该节强调了对房地产中介服务的监管要求，包括中介机构的注册管理、执业资格检查等。
第六章法律责任该章对违反该法律规定的行为给予了相应的法律责任，包括行政处罚、刑事责任等。
第七章附则该章对该法律的适用范围、实施细则等进行了相关说明。
城房地产管理法律制度
城房地产管理法律制度城房地产管理法律制度第一章总则第一节法律制度的目的和基本原则第二节法律适用范围和适用主体第三节法律责任和违法行为的处理第二章房地产合同管理第一节合同的订立第二节合同的履行第三节合同的违约与解除第四节合同的转让和继承第三章房地产登记管理第一节房地产权登记第二节房屋所有权登记第三节土地使用权登记第四节房地产抵押登记第五节房地产租赁登记第四章房地产开发管理第一节开发项目的立项第二节开发项目的用地和规划第三节开发项目的建设和销售第四节开发项目的交付和验收第五章房地产中介服务管理第一节中介机构的设立和管理第二节中介服务的内容和方式第三节中介服务的合同管理第四节中介服务的责任和违法行为处理第六章房地产市场监管第一节市场秩序的维护第二节市场信息的公开与发布第三节市场交易的监管第四节市场价格的调控附件：1-城房地产管理法律制度实施细则2-城房地产管理法律制度相关表格法律名词及注释：1-房地产合同：指买卖、出租、租赁或其他形式的房地产交易行为所订立的合同。
2-房地产权登记：指对房地产的所有权、使用权等权益进行登记备案的行为。
3-房屋所有权登记：指对单独房屋的所有权进行登记备案的行为。
4-土地使用权登记：指对土地使用权进行登记备案的行为。
5-房地产抵押登记：指将房地产作为抵押物进行登记备案的行为。
6-房地产租赁登记：指对房地产租赁关系进行登记备案的行为。
7-开发项目的立项：指对房地产开发项目进行立项审批和备案登记的行为。
8-开发项目的用地和规划：指对房地产开发项目的土地使用权和规划条件进行审批和管理的行为。
9-开发项目的建设和销售：指对房地产开发项目的建设和销售行为进行管理和监督的行为。
10-开发项目的交付和验收：指对房地产开发项目的竣工验收和交付手续进行管理和监督的行为。
11-中介机构：指从事房地产交易中介服务的机构，包括房地产经纪机构、评估机构、顾问机构等。
12-中介服务的内容和方式：指中介机构提供的房地产交易信息发布、咨询、代理、评估等服务。
城市房地产管理法律制度_2022年学习资料
2、房地产开发企业-设立房地产开发企业，应当具备下列哪些-条件？-A-有符合国务院规定的注册资本-B、-有 己的名称、组织机构和固定的经营-场所-C、有符合国务院规定的投资总额-D、有足够的专业技术人员
房地产开发公司预售商品房应当具备-的条件是-A、已交付全部土地使用权出让金，取得土地-使用权证书-B、持有 设工程规划许可证-按提供预售的商品房计算，投入开发建设-的资金达到工程建设总投资的25%以上，并-已经确定 工进度和竣工交付日期-D、向县级以上人民政府房地产管理部门办理-预售登记，取得商品房预售许可证明
某开发商以出让方式取得一宗国有土地使-用权，其超过出让合同约定的动工开发期限-满2年未动工开发，如何处置？ 由出让方征收相当于土地使用权出让金-20%以下的土地闲置费-B、由出让方无偿收回土地使用权-C、因不可抗力 成动工开发迟延，给予宽免-D、因政府有关部门的行为造成动工开发迟延
出让土地使用权可因哪些原因而终止？-A、土地灭失-B-国家根据需要提前收回土地使用权-土地使用权年限届满土 使用者未申清续-期-D、-土地使用权年限届满土地使用者申请续期-未获批准
●4、八-哪些房地产权利可用于设定抵押？-A、-未建地上建筑物的出让土地使用权-B、-房屋所有权连同房屋占 范围内的划拨土-未建地上建筑物的划拨土地使用权-D、-房屋所有权连同房屋占用范围内的出让土
3、房地产开发的土地使用权出让与划拨-1出让方式-拍卖-招标-双方协议-2划拨方式
下列各项中不适用土地使用权划拨-的情形是-A国家机关用地-B、大学校园用地-C、-国有商业企业用地-D、军 营房用地
以出让方式取得的土地使用权转让-时，应同时符合哪些条件？-A、按照出让合同的约定己经支付全部土地-使用权出 金-B-取得土地使用权证书-C、-按照出让合同约定进行投资开发，属于-房屋建设工程的，完成开发投资总额的5%以上-、按照出让合同约定进行投资开发，属于-成片开发土地的，形成工业用地或其他-建设用地条件
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土地使用者取得一定年限内的国有土地使用权，须向国家 支付土地使用权出让金
土地使用权出让是一种附有特殊限制的行为
土地使用权出让的有期性 土地使用者应对土地负有管理、保护和合理利用的义务 土地使用权的客体仅及于土地
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第十一章 城市房地产管理法律法规
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建筑法律法规
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第十一章 城市房地产管理法律法规
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第十一章 房地产法律制度
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第十一章 城市房地产管理法律法规
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内容提要
城市房地产管理法概况 房地产开发 城市房屋拆迁 房地产买卖 房地产抵押 房地产租赁 房地产中介业务
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第二节 房地产开发
二、房地产开发用地 以进行房地产开发为目的而取得使用权
的土地 两类：即基础设施建设用地和房屋建设
用地 房地产开发用地仅取得开发用地的使用
权，取得方式为出让和划拨。
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第十一章 城市房地产管理法律法规
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第二节 房地产开发
试分析： （1）张某能否将刘某居住的房屋卖掉？为什么？ （2）刘某是否可以挂失房屋所有权证，并以此要求房产登记机 关补发？
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第十一章 城市房地产管理法律法规
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第一节 房地产法概述
一、概念 房地产：房屋财产和土地财产的统称。 房地产法：调整房地产关系的法律规范的总称。
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第二节 房地产开发
一、房地产开发概述
3、房地产开发的基本原则
严格执行城市规划的原则
经济效益、社会效益、环境效益相统一 的原则
全面规划、合理布局、综合开发、配套 建设的原则
依照法律或合同要求开发的原则
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第十一章 城市房地产管理法律法规
三、房地产法的基本原则
促进房地产商品化原则
如国家实行国有土地有偿、有期限的使用制度，住宅 商品化制度
合理利用土地和保护耕地原则
珍惜、合理利用土地和保护耕地是我国的一项基本国 策
国家扶持发展居民ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ宅原则
“国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅 建设，逐步改善居民的居住条件。” （《城市房地 产管理法》第4条）
房地产关系：人们取得、开发、利用、经营和管理房地 产而形成的社会关系
民事（商品）性质的房地产关系
平等主体之间基于房地产而发生的所有、使用、转让、 抵押、租赁等经济关系
行政性质的房地产关系
不平等主体之间基于房地产的征用、拆迁、土地用途 管制、建设立项审批、房地产税收等经济关系
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第二节 房地产开发
土地使用权出让的方式 1、协议出让的方式
出让方与受让方（土地使用者）通过谈判、协商， 最终达成出让土地使用权一致意见的一种方式
“商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的， 必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍 卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。”且 “采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得 低于按国家规定所确定的最低价”。 《城市房地产管理法》第12条
保护房地产权利人合法权益原则
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第十一章 城市房地产管理法律法规
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第一节 房地产法概述
四、房地产法的任务和作用
（1）调整房地产经济关系
确定参与房地产经济活动的主体资格 确定主体参与房地产活动的方式 调整房地产经济活动的对象
（2）建立和完善房地产市场
确定市场范围 确定房地产市场行为规范 明确了进入市场的程序
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第一节 房地产法概述
五、房地产法体系
房地产法律体系，是用以调整和规范房 地产开发、经营、管理和服务的一整套 法律规范的有机统一体。
目前，我国已经基本形成了以《城市房 地产管理法》为基本法，辅之以一系列 房地产单行法规和相关法规，结合宪法、 民法、行政法等共同调整房地产关系的 房地产法规体系
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第十一章 城市房地产管理法律法规
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第二节 房地产开发
一、房地产开发概述 1、概念 房地产开发是以土地开发和房屋建设为
投资对象所进行的生产经营活动 在依法取得国有土地使用权的土地上进
行基础设施、房屋建设的行为
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第十一章 城市房地产管理法律法规
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第十一章 城市房地产管理法律法规
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案例
某市居民刘某向张某借款10万元，张某要求刘某提供抵押， 刘某使用自己居住的房屋所有权作为抵押，并同张某签订了抵押 合同，期限1年，并把房屋所有权证交予张某。1年后，当张某要 求刘某还借款时，刘某由于无力偿还，张某便提出向刘某索要刘 某居住的房屋。
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第二节 房地产开发
一、房地产开发概述
2、房地产开发的特点
房地产开发是在国有土地上进行的
作为房地产开发用地的土地，必须是国有土 地，集体土地不能成为房地产开发用地
房地产开发的内容是进行基础设施（土 地开发）和房屋建设 （房屋开发）
房地产开发是一项十分复杂的经济活动
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二、房地产开发用地 （一）土地使用权出让 是指国家将国有土地使用权在一定年限
内出让给土地使用者，由土地使用者向 国家支付土地使用权出让金的行为
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第十一章 城市房地产管理法律法规
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第二节 房地产开发
土地使用权出让的特征
土地使用权出让是民事法律行为
作为土地所有者，国家与土地使用权受让人的法律地位平 等，双方应遵循民法上的平等、自愿、有偿原则
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第十一章 城市房地产管理法律法规
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第一节 房地产法概述
四、房地产法的任务和作用
（3）加强房地产市场的管理
对房地产交易市场的管理 对房地产价格的管理 对建筑承包活动的管理 对房地产经营单位的管理
（4）促进房地产业发展
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第十一章 城市房地产管理法律法规
第十一章 城市房地产管理法律法规
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第一节 房地产法概述
二、房地产法调整对象的内容 土地、房屋财产关系 土地利用和管理关系 城市房地产开发经营关系 城市房地产管理关系 城市物业管理关系
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第十一章 城市房地产管理法律法规
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西南财大天府学院
第一节 房地产法概述