精装和土建界面划分
精装修界面划分
零星及其他工作项目及计价表附件四：精装修总包与土建总分包单位施工界面的划分土建总防水层、保温层、保护装修露台/屋面包/栏杆层完成，蓄水试验无渗总包顶面涂料完成。
墙面面层由分包单位完成。
进行蓄水试验并检查排水坡度、面层铺贴完成分包漏；栏杆安装完成。
土建总进户门包/入户门分包墙面、梁底、梁侧面卫生间、厨土建总包土建入户门分包完成门框的安装和框内灌浆；土建总包完成洞口预留和门框的土建收口；入户门分包待精装修湿作业完成后负责安装门扇、锁具并做成品保护后移交水泥砂浆抹灰完成，垂直度、平整度、方正度满足验收规范要求墙面粉刷完成并打毛，垂直度、平整度、方正负责通知分包安装入户洞口尺寸根据进装修总包装修总包装修门并接受和维护入户门的成品保护按蓝图完成面层装饰并做好成品保护墙面铺贴装饰，厨房下户门厂家安装工艺要求确定总包总包柜后墙面只做粉刷。
墙面内保温墙面（如有）顶棚内保温分包土建度满足饰面铺贴要求内保温面层施工完成（面层为石膏板或薄抹灰）结构砼面修补并清理完装修总包装修墙面装饰完成基层界面剂及顶棚如内保温墙面有开槽或改动的，必须通知内保温分包修复，严禁直接用砂浆修复需对顶棚平整度根据分户验收标 准进行验收，关注 土建总包顶棚钉 眼的处理总包 成，平整度、极差满足总包装饰（涂料或吊顶） 验收规范质量要求。
装修 总包/楼梯踏步（如 有） 土建总包抹灰面完成各装完成楼梯装饰修分 包土建总包完成的 平整度根据分户 验收标准核定装修总包负责结构完注意入户门扇底 土建房/厅总包结构面清理完成装修总包/木地 板分 包成并地坪找平（平整度 达到木地板直接铺装的要求），对毛坯地坪进行 成品保护；木地板分包 负责施工木地板沿距毛坯地面净 距需达到35~40mm ，每2m 内高低误差不超过3mm楼地 面 卫生间土建总包排污管安装完成，结构 面清理完成装修总包管道通水测试及蓄水试验，坡度检测；完成施工墙地面防水层及后续的装修工作；完成管道井的砌筑及壁龛；注意盲管口的高度和坡度、马桶等预留口位置尺寸 土建厨房总包结构面原浆收光找坡及装修完成烟道粉刷及收口总包蓄水检测和坡度检测；负责防水层施工及后续装修工作；完成管道井 的砌筑及粉刷；电梯轿厢电梯分包土建大堂总包土建总大堂|'门单元包/土建分包完成电梯轿厢顶、厢壁装修完成轿厢墙地面、顶棚安装总包装修及成品保护不做地面找平层，仅完成结构以及墙面水泥砂浆抹灰（若装饰需做石材的，总包做到结构面清理；如有吊顶则不作顶面及吊顶以上墙面粉刷，并完成顶地面清理）;分包完成单元门、门庭雨篷等安装；总包完成相关内容收头工作。
土建总包与精装修界面划分
土建总包与精装修界面划
分
Prepared on 22 November 2020
附件三土建总包与精装修界面划分
第一节土建部分
注明：
1、本次划分未提及的项目根据施工合同由相关单位完成；
2、墙地砖、洁具、五金件、橱柜、木地板、吊顶等户内装饰由精装修总包，业主指定品
牌及型号；由业主独立分包施工的项目，精装总包负总包管理责任并做好配合及相关
成品保护工作；
3、燃气工程、环境工程、消防工程、有线电视、电信、宽带数据安装工程、门窗及阳台
栏杆、毛坯房护窗栏杆（不含楼梯栏杆）、外保温及外装饰、入户门、防火门、智能
化系统、市政供电工程、市政直供水及二次供水工程、电梯安装工程、柴油发电机及
其它项目由专业单位施工，土建总承包负总包管理责任并做好配合及相关成品保护工
作
第二节公共安装部分
第三节户内安装部分。
精装修房土建总包与精装分包工作界面划分
10、电气（强、 弱电）
建筑设计
1、总包负责施工至进户箱、进户线缆及箱 芯安装 2、结合墙面精装面层，根据精装电气图预 埋底盒 土建总包 3、砼结构、砌体中管道及线盒预留预埋 （厨房、卫生间预留贴砖厚底）、穿线、 配电箱空气开关编号 4、简易照明灯具安装完成
精装总包
完成开关插座点位布置深化定位工作 （100距离内移位改造）；完成合同规 定的精装的开关插座面板、灯具安装、 调试等工作
注意1 电气底盒定位尺寸，以及两 底盒之间的距离； 注意2 各专业分包底盒预埋应按照 精装定位图实施
设备安装
第 2 页，共 6 页
界 类
设备安装
面 项
施工界面
设计界面
完成面 完成单位 工作内容
接收面 接收单位 工作内容
备 注
1、总包单位完成管线、底盒的预埋，根据 精装电气图预埋底盒 建筑设计/ 土建总包/ 2、专业分包完成穿线、设备安装、气管敷 11、天燃气管、表 精装设计 安防分包 设，结合墙面精装面层，根据精装要求敷 设气管走向 3、现场打样确定管道走向
土建总包负责质量问题整改，洞口 封堵完成后正式移交
2、卫生间、厨房 墙面
精装设计
墙面抹灰（粗麻面）完成，橱柜吊柜位置 土建总包 做实心砖
精装总包
墙面铺贴精装
墙面抹灰为粗麻面交接，厨卫墙面 抹灰考虑门窗四周贴砖厚度预留， 注意抹灰平整度，方正度，土建总 包负责质量问题整改
3、顶棚
精装设计
土建总包
结构砼顶面修补完成，厨、卫间顶面完成 结构面即可
6、厨房地面
精装设计
精装总包
第 1 页，共 6 页
土建工作
界 类
面 项Байду номын сангаас
总包（土建、安装）与精装修工作界面划分
总包（土建、安装）与精装修工作界面划分第一篇：总包(土建、安装)与精装修工作界面划分总包（土建、安装）与精装修工作界面划分一、土建部分（一）户内部分1、地面、天棚：（1）卫生间：土建完成结构砼浇筑，完成养水。
（2）所有电梯前室、户内阳台、过道等地面抹面砂浆均不做（结构砼完成即可），楼梯踏步（含休息平台）花岗岩铺砖、栏杆及扶手由总包完成，与电梯前室标高面关系由电梯间前室标高确定后再定（电梯间前室标高由精装修部提供）；（3）户内水电安装管道预留孔由精装修负责封堵。
2、墙面：（1）户内墙体如为砼、粘土砖，完成砂浆抄平；砂加气或灰加气砌体材质的墙体，面层批灰由精装修单位施工。
如预砼、砖砌体柱等与砂加气（灰加气）等砌体材质墙体交接部位，砼、砖柱部分统一由精装修单位施工。
（2）室内铝合金门窗与墙体连接处完成发泡剂施工，内墙胶不打；室内门洞口侧边砂浆找平由精装修单位施工。
（二）公共部分1、公共通道：总包与精装修单位界面划分以防火门为界：防火门以内为总包施工，防火门以外（前室等，含防火门/两面装修及门套收头等）精装修单位负责。
墙面各类留孔处理：除增压输风口外，其余均由精装修单位施工。
门厅部位楼梯起始踏步与门厅地面的界面：上部无梁，以起始步为界，楼梯踏步以外地面、踢脚等均有精装修施工。
2、单元门厅：单元门以内由精装修单位施工；单元门以外由景观单位施工；单元门施工纳入总包范围（甲方专业分包）。
（三）阳台、露台、屋面及设备平台、空调机位地面处理1、全部阳台地砖（除3#楼外）、屋面地砖均由总包铺贴，材料甲供（全部面砖由精装修部负责采、供；工程部提供面砖数量及供货时间节点）；2、设备平台、空调机位等处的地面总包完成防水施工及面层刚性层施工，表面刷地坪漆（颜色另定）（地坪漆：3#楼精装修单位施工，1#2#楼总包施工）；（四）其他1、户内竖向给、排水管全部明装，管井、烟道全部不包，留待精装修单位处理。
２、室内顶棚结构完成即可，阳台顶棚砂浆找平由总包完成。
精装和土建界面划分
精装和土建界面划分精装修工程与土建工程界面划分一、施工界面划分从专业技术、利于施工组织、利于保证质量和利于明确责任的角度划分各单位各工种的施工范围是施工顺利进展和减少扯皮的重要工作，主要明确如下几项：1、二次结构墙体砌筑因涉及抗震构造等由土建施工单位按照设计规范施工，包含墙体抹灰批荡，室内的顶面和地面基层找平。
2、机电管线的划分管线安装均属隐蔽工序，直接影响中层和面层工序的交接而且穿插频繁，对进度和质量影响都非常大，强弱电以户内电箱为分界点，各种进水系统则应以管道井的仪表及阀门等接点处为分界点，排水系统为尽量减少对结构的破坏由土建单位将排水横支管预埋至出楼面管口处为界面（如若采用同层排水方式，则按给水系统划分分界，均由土建单位负责安装主立管并预留三通口）。
3、厨房和卫生间防水因涉及底部管道隐蔽和一、二次闭水，与精装交叉极其频繁且在成品保护上容易造成相互干挠和扯皮，为明确责任和工程顺利进行由精装单位完成施工。
4、户内风道因要求跨层贯通且有消防要求由土建单位统一安装，而户内管井包封及主支管连接及面层装饰由精装单位完成。
详细的划分有以下方面1 、土建方面土建单位完成框架主体结构，二次结构隔墙砌筑、厨卫内的排烟（气）管道安装、外墙门窗（含塞缝）工程。
走道、电梯厅、及各种井道内侧的普通装修含防火门安装。
各种进水系统、排水系统、消防疏散梯基层批荡抹灰和室内墙面、地面天花的基层找平等。
2、精装方面公共区域的饰面装饰，如：电梯间的墙面、地面、天花顶面和走道的天、地、墙面的饰面装饰；各管道井的饰面装饰，户内内墙的饰面腻子和装饰，天棚的饰面装饰粉刷，地面的装饰铺贴；卫生间、厨房间二次防水施工及防水保护层，户内管井包封及主支管连接等。
二、电气系统划分1、土建单位负责主体框架结构及二次结构内暗配管线（不含管内电线、电缆）的预埋工作，砼结构中的孔洞预留、预埋，配管内穿带钢丝，线盒预埋完；其余的由精装单位按招标设计图施工安装与调试。
【精装修管理】精装修总包和土建总包施工界面的划分规定
土建总包
结构板完成，防水层施工完成，淋浴区上翻至地面最终完成面1800mm高，其余上翻至地面完成面300mm高；完成管道通水测试及蓄水试验；建议排水立管包管由总包单位施工完成。
精装总包
精装总包完成（先闭水）沉箱回填（如有）、防水施工、石材或面砖铺贴及其它装修工作；
注意盲管口的高度和坡度、坐便器等预留口位置尺寸；防水材料及工艺按照相关要求执行
厨房
土建总包
招标时自行约定
精装总包
招标时自行约定
设备安装
给排水
土建总包
给水管道全部安装到位，排水管道预留出接驳口，给水点施工到管堵，并完成给水管道试压、排水管道通水通球试验；
精装总包
负责排水管道的支管安装，并负责其它给排水二次改造及改造后的给水试压和排水通球试验；负责成品保护，负责按照合同规定的精装洁具、龙头、地漏等安装
楼地面
房/厅
土建总包
招标时自行约定
精装总包/木地板分包
精装总包负责对毛坯地坪（如有）进行平整度验收，移交后如不平，则负责整改，并负责木地板的安装或移交地坪给木地板分包单位；
注意入户门扇底沿距毛坯地面净距需达到45~48mm，装修总包负责清出腻子等垃圾，并用拖把或吸尘器清扫干净后方可铺贴木地板或移交木地板分包单位
注意检查各种预留孔洞是否齐全、和孔洞坡度是否合格、是否有穿墙套管、防风罩等，如：燃气、空调、热水器、排气扇等孔洞；检查外墙渗漏记录是否齐全齐全。洞口如需二次改造则精装总包负责改造开洞
如由于外墙渗漏水造成后期精装修损失的，将由土建责任单位负全责，甲方保留进一步处罚权利
铝合金/塑钢门窗
土建门窗分包
门窗安装完毕，窗框与墙面打胶完成，经淋水试验，确定无渗漏，配件安装齐全，功能调试正常、完成成品保护后移交。门槛保护由门窗单位完成。
精装修作业界面划分表规范
附件2
精装修作业界面划分表
表1：土建安装与精装施工界面划分（户内精装修）
说明：本工程界面划分各区域（城市）公司可根据项目属在地相关规定、资源匹配情况以及项目特殊情况在招标前进行修订、审批，未尽之处招标答疑澄清或以实际施工过程中建设单位指令为准。
表2：土建安装与装饰施工界面划分（公共区域装饰）
说明：本工程界面划分各区域（城市）公司可根据项目属在地相关规定、资源匹配情况以及项目特殊情况在招标前进行修订、审批，本方案未尽之处以实际施工过程中建设单位指令为准。
装修总包和土建单位施工界面的划分规定
注：1、以上交接面的完成标准需满足设计要求、相关国家规范、客服模拟验收检查质量标准及分户验收标准，交接单位都需对此签字认可；
2、以上交界面的完成标准仅按常规要求划分，各项目实际操作时可根据实际情况进行
调整；
3、土建总包移交：装修总包单位需提前现场介入，根据图纸及合同所约定的工程范围
与土建总包对接，并进行分户移交，并由中标单位提交问题清单和整改工程量清单，土建总包整改完成后再进行四方验收，四方认为合格，投标方必须接收，并形成交
接记录，各方持1份；如有特殊问题经双方协商并经甲方、监理同意后由装修总包
整改，投标单位不得以局部或个别部位土建总包处理不到位而拒绝接收，拖延工期
等。
如果总包在甲方、监理规定的期限内未整改或未完成整改，甲方可要求遗留质
量问题由投标方整改，并按甲方、监理、总包确认后的整改工程量清单提交签证单，同时认为投标方同意接收，并形成记录，各方持一份；
4、土建总包或土建分包移交装修总包后，质量责任和成品保护责任移交给装修单位，
装修总包负责装修期间的成品保护，并承担因管理不当带来的土建总包或分包单位
的损失或返工及维修费用；
5、除外墙渗漏和铝合金门窗渗漏的责任归属土建总包或铝合金单位外，移交后装修总
包有责任对房间牵头、天花、地坪的方正度、垂直度、平整度、卫生间沉箱渗漏、
户内门洞口尺寸复合性等进行质量负责或二次整改；
6、相关验收用表和标准见xxx相关管理记录要求；。
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精装修工程与土建工程界面划分
一、施工界面划分
从专业技术、利于施工组织、利于保证质量和利于明确责任的角度划分各单位各工种的施工范围是施工顺利进展和减少扯皮的重要工作，主要明确如下几项：
1、二次结构墙体砌筑因涉及抗震构造等由土建施工单位按照设计规范施
工，包含墙体抹灰批荡，室内的顶面和地面基层找平。
2、机电管线的划分
管线安装均属隐蔽工序，直接影响中层和面层工序的交接而且穿插频繁，对进度和质量影响都非常大，强弱电以户内电箱为分界点，各种进水系统则应以管道井的仪表及阀门等接点处为分界点，排水系统为尽量减少对结构的破坏由七建单位将排水横支管预埋至出楼支管口处为界面（如若采用同层排水方式，则按给水系统划分分界，均由土建单位负责安装主立管并预留三通口）。
3、厨房和卫生间防水因涉及底部管道隐蔽和一、二次闭水，与精装交叉极其频繁
且在成品保护上容易造成相互干挠和扯皮，为明确责任和工程顺利进行由精装单位完成施工。
4、户内风道因要求跨层贯通且有消防要求由土建单位统一安装、而户内管井包
封及主支管连接及面层装饰由精装单位完成。
详细的划分有以下方面
1、土建方面
土建单位完成框架主体结构，二次结构隔墙砌筑、厨卫内的排烟（气）管道安装、外墙门窗（含塞缝）工程。
走道、电梯厅、及各种井道内侧的普通装修含防火门安装。
各种进水系统、排水系统、消防疏散梯基层批荡抹灰和室
内墙面、地面天花的基层找平等。
2、精装方面
公共区域的饰面装饰，如：电梯间的墙面、地面、天花顶面和走道的天、地、墙面的饰面装饰；各管道井的饰面装饰，户内内墙的饰面腻子和装饰，
天棚的饰面装饰粉刷，地面的装饰铺贴；卫生间、厨房间二次防水施工及防
水保护层，户内管井包封及主支管连接等。
二、电气系统划分
1、土建单位负责主体框架结构及二次结构内暗配管线（不含管内电线、电
缆）的预埋工作，碌结构中的孔洞预留、预埋，配管内穿带钢丝，线盒预
埋完；其余的由精装单位按招标设计图施工安装与调试。
2、土建单位负责从低压柜至户内配电箱（含户内配电箱）安装完成止，并
负责户内配电箱以前的项目安装与调试，待户内配电箱以后项目完工后主
持整个配电系统调试工作；由精装单位完成从户内配电箱以后的所有项
目，包括末端盒位微调、管内的电线、电缆、灯具、面板安装工作，并负
责其施工范围内调试工作，配合整个强电系统的调试。
三、等电位联结系统划分
土建单位负责接地扁钢及卫生间局部等电位箱体（含箱体开孔）安装完
为止，并负责等电位箱以前的项目安装与调试；精装单位完成等电位箱体以后全部项目的安装与调试（包括二次结构中暗配管及管内穿线，并与金属体
连接），配合整个系统调试工作。
四、水系统的划分：
1、冷给水系统：土建单位负责完成楼层公共管井内的立管安装、支管甩
口至冷水表完成止，并负责其施工范围内的管道试压、保温工作，待冷
水表后的全部项目完工后主持整个系统调试工作；精装单位完成冷水表
后的全部项目的安装与调试，并配合整个系统调试工作。
2、热给水系统：土建单位完成楼层公共管井内的立管安装、支管甩口至楼
层供回水阀门完成止，并负责施工范围内的管道试压、保温工作，待楼层
供回水阀门后的全部项目（含热水表安装）完工后主持整个系统调试工
作；精装单位完成楼层供回水阀门后的全部项目（含热水表安装）的安装
与调试工作，并配合整个系统调试工作。
3、中水系统：土建单位负责完成楼层公共管井内的立管安装、支管甩口至中
水表完成止，并负责施工范围内的管道试压、保温工作，待中水表后的
全部项目完工后主持整个系统调试工作；精装单位完成中水表后
的全部项目的安装与调试工作，配合整个系统调试工作。
4、同层排水系统：土建单位负责户内立管安装、支管甩口、灌水、保温完
成，待支管甩口后的全部项目完工后主持整个系统调试工作；精装单
位完成支管甩口后的全部项目安装与调试工作，配合整个系统调试工作。
5、暖气系统：上建单位负责完成楼层公共管井内的立管安装、支管甩口至预
留热量表表位（含除污器）完成止，并负责承包范围内的管道试压、保温
工作，待预留热量表表位后的全部项目完工后主持整个系统调试工作；精
装单位完成预留热品表位后的全部项目的安装与调试, 配合整个系统调试
工作。
6、空调系统：由甲方或土建单位另行发包给专业公司，专业公司完成设备
及管道安装、试压、保温工作；精装单位负责分户电箱至室外机的电
源线和内机控制线，配合专业公司在适当位置预留安装检修口，并配合风
口安装。
五、场地移交及工期问题
1、为创造安全施工环境，也为了发挥“分段平行施工、段内组织流水”批
量装修的特有模式和优势，在场地移交最好在土建单位基本完成外装修落架后整体移交场地；
2、若无法采取上述方式移交场地而需采取与土建单位交叉施工时,为保证精装
单位有一定的施工缓冲区域、便于均衡组织施工，同时也为了减少土建对装修造成进度和质量上的干扰，土建单位在施工进度上应把需超前装修的楼层或3-5层，尽量在时间上和移交数量上都按相同的节奏移交（如每个月移交5层）。
3、为减少土建单位（总包）与精装单位之间的扯皮,精装单位场地交接对象应为甲方但土建方必须在场，避免直接与土建方（总包）发生交接。
同时，土建方（总包）移交的场地质量或各种预埋管件质量必然会存在大量的遗留问题，为加快工程进展避免无休止的细节扯皮，场地交接后由精装单位统一汇总
存在的各工种问题报甲方工程部核实后统一委托精装单位依据现场实际进行整改，费用由甲方或土建单位（总包）另行支付。
4、因采取分段移交及与土建单位存在立体交叉施工、特别要求机电安装单位主立管安装必须与移交的场地同步到位。
六、总分包关系问题
1、精装工程是作为单位工程单独报建还是作为分部项目归属于总包管理？这直
接关系工程资料的整理和日后的验收程序，也涉及到总包配合费用问题。
为避免多
头管理和扯皮，对于甲方直接发包的整体精装最好单独报建。
2、精装单位和土建总包单位在临水、临电及安全文明设施方面的责任界定及费用计量方式必须在合同中明确界定。
3、甲方必须确保精装单位有专用垂直运输电梯，同时总包配合费用甲方直
接支付总包并明确规定总包应尽的义务，精装单位不应另外与总包单位发生经济扯皮。
七、设计变更和现场签证问题
1、所有设计变更不得口头通知，必须以书面形式加盖项目出图章下发方有效。
2、甲方必须明确精装、水暖、强弱电等工种现场签证有效代表人，并在合
同中注明。
3、变更下发后由精装单位上报工程最和价格•甲方必须在量和价上给予限
时确认。
4、对于大量存在的电气末端盒位偏差调整等零工项目，双方应约定零星
综合工价及工效系数，或按套包干。
八、物资供应问题
鉴于开发商部门较多牵制较大，除灯具、洁具五金、橱柜和后期配饰等成品类物资可有甲供外，其它物资由于与现场施工结合紧密和容易责任扯皮均不适合甲供或甲指，否则必然因双方责任不好界定而极大影响工期进度。
提示和建议：
1、精装楼盘应舍弃毛胚房时期的内外木门安装项目，在精装楼盘中这纯属浪
费；
2、鉴于毛胚状态下的管盒预埋的精确性绝无可能与日后的精装要求相吻合、同
时考虑土建施工时期常造成管道堵塞，对于户内箱后强弱电支管和线盒建议由精装单位现场埋设而非由土建单位预埋（对结构墙体影响较大的主电源管路或设备箱除外）一这也是常造成精装单位与土建单位扯皮的问题所在；
3、因厨房和卫生间后期布管和预埋件较多常须剔凿墙体或地面，因此土建单位
在该区域的防水是没有任何意义的！。