商业地产租赁核算方式的纳税筹划
商业地产企业纳税筹划.doc
商业地产企业纳税筹划摘要：随着商业地产的不断发展，对房地产企业来说，结合当期经济形势做好纳税筹划非常重要。
本文主要是对商业地产企业的纳税筹划进行了研究和分析，从近期国家出台的一系列税收政策入手，进一步探析商业地产企业在纳税方面需要注意的方面，所产生问题以及解决方法，从而更好地做好企业纳税筹划工作。
关键词：地产企业；纳税筹划对策一、重视企业纳税筹划的必要性（一）合理规避税务风险是非常必要的商业地产企业虽然有着特殊性，从标的上来看，它的商品价值比其他一般企业要高得多，生产周期长，资金流量大，基础建设和项目分支庞大。
但是，从防范税务风险上来看，和其他的企业一样，都应该重视和积极配合税务工作。
根据最新的税务规定和政策，统领全局地进行归纳总结，充分的学习和研究国家税收政策给企业带来的影响，在按照国家规定的政策合理缴纳税款的同时，重视纳税税收筹划，设计出合理全面的把控风险方案，以降低企业的税收风险，减缓资金的流转压力。
（二）掌握征税期限，合理控制税收进度在企业持续经营的情况下，会计期间是指，在会计工作中为核算经营活动或预算执行情况所规定的起讫期间。
企业除了要在每个自然月结束后，向税务部门申报上一月的纳税申报表来体现企业经营情况外，还要在每年的年度结束后，5月末之前进行上一年度的企业所得税年度汇算清缴工作。
商业地产企业应该合理安排税务申报和税款缴纳的时间。
一方面，如果企业没有把控好缴税划款的时间节点，企业过早的完成申报缴税工作，无疑是降低了企业资金的流动利用率。
而其项目很可能会因为短期内资金紧张，耽误了施工进度的进行，新工程的项目因资金缺口问题遇到了阻碍，从而影响整体工程进度，给企业经营带来风险和损失。
另一方面，税务的资金筹划不够充分，没有按时的预备好缴纳税款的资金，延误了税收征缴期限，不仅会增加企业的费用成本，还会产生晚交税款的滞纳金，在账目上体现出营业外支出——罚没支出项目，说明企业的运营资金不够充足，给企业信誉和纳税信用带来不良的影响。
现代租赁企业纳税筹划有方
现代租赁企业纳税筹划有方现代租赁企业扮演着重要的角色，为各行业提供设备、车辆等资产的租赁服务，促进了经济的发展和效率的提高。
然而，纳税问题对于租赁企业来说是一个重要的挑战。
租赁业务的特殊性质需要租赁企业进行合理的纳税筹划，以确保公司合规性、降低税负，并保持良好的财务运营。
本文将重点讨论现代租赁企业如何进行纳税筹划，以达到最佳的税务效益。
首先，租赁企业可以通过选择合适的税务制度来降低税负。
目前，租赁企业可选用的税务制度有一般纳税人和小规模纳税人两种。
如果租赁企业的年营业额较小，可以选择小规模纳税人制度，享受简化的税务流程和较低的税率。
相反，如果企业规模较大，采用一般纳税人制度可以获得更多的税务优惠政策和抵扣额度。
租赁企业应根据自身的实际情况选择适合的税务制度，以最大程度地减少税负。
其次，租赁企业可以通过合理的资产评估来降低租赁收入的纳税额。
租赁企业的收入主要来自于租赁资产的出租，而现代租赁业务通常涉及不同类型和规模的资产。
在纳税时，租赁企业可以根据资产的实际价值和使用寿命进行评估，并按照税务法规的规定进行计算。
合理的资产评估可以减少租赁企业的纳税额，降低税务成本，提高利润率。
此外，租赁企业还可以通过合理的费用支出和成本管理来优化纳税筹划。
租赁企业经营中会产生各种费用，如租金、修理费、员工工资等。
在纳税时，企业可以合理地支出这些费用，并按照法规规定的可抵扣范围进行抵扣。
此外，企业还可以进行成本管理，通过降低成本、提高效率来减少税负。
例如，租赁企业可以采取节约能源、优化生产流程等措施，降低经营成本，减少纳税额。
此外，租赁企业还应充分利用现代信息技术，进行纳税数据的准确记录和报告。
租赁企业纳税筹划的重要一环就是确保纳税数据的准确性和合规性。
现代信息技术可以帮助企业建立完善的财务系统，并实时记录与纳税相关的数据。
企业可以通过会计软件、电子发票等工具，减少人工操作的错误，并确保数据的实时性和准确性。
此外，租赁企业还可以利用现代大数据分析技术，对纳税数据进行深入挖掘和分析，发现潜在的税务优惠措施，并进行针对性的纳税筹划，提高税务效益。
商业地产租赁的税务筹划与规避
基本原则
合法性、前瞻性、风险控制、成本效 益。
策略
合理利用税法规定、调整经济活动、 选择合适的纳税人身份、合理安排支 付方式等。
02
商业地产租赁的税务种类与 计算
营业税
总结词
营业税是对在我国境内提供应税劳务、 转让无形资产或销售不动产的单位和个 人，就其取得的营业额征收的一种税。
VS
详细描述
营业税的计算基础是租金收入，税率根据 不同的地区和行业而有所不同，一般在 3%到5%之间。
了解税务法规变化
关注税务政策动态
及时了解税务法规的变动和更新，确保企业遵 循最新的税收规定。
分析法规对企业的影响
对新的税务法规进行深入分析，评估其对商业 地产租赁业务的具体影响。
制定应对策略
根据法规变化，制定相应的税务筹划和风险应对策略。
建立税务风险评估机制
分析风险成因
深入分析税务风险的产生原因，为制定应对 措施提供依据。
合法避税
在合法的前提下，合理避税以降低企业税负 。
建立完善的税务管理体系
制定税务管理制度
建立完善的税务管理制度，明确税务管理流程和岗位 职责。
提高税务管理效率
采用信息化手段，提高税务管理效率，降低管理成本 。
加强内部沟通与协作
加强企业内部各部门之间的沟通与协作，确保税务管 பைடு நூலகம்的顺利进行。
04
商业地产租赁税务风险规避
识别潜在风险
通过系统性的方法，全面识别商业地产租赁 业务中可能面临的税务风险。
制定风险评级标准
根据风险发生的可能性和影响程度，对税务 风险进行评级。
制定税务风险应对措施
预防性措施
针对可能出现的风险，提前 制定预防措施，降低风险发 生的概率。
企业房产租赁收入的筹划
企业房产租赁收入的筹划企业房产租赁收入的筹划是指企业为了最大化房产租赁收入，采取合理的策略和措施来提高租金收入和利润。
在进行房产租赁筹划时，企业需要考虑多个因素，包括市场需求、租金定价、租客关系管理等，以实现租赁业务的稳健发展和收益的增长。
首先，企业需要对市场需求进行认真分析。
了解市场上的租赁需求、竞争情况和发展趋势，可以帮助企业选择合适的租赁目标，确定适当的房产租金水平。
市场需求的了解包括不同行业和企业的租赁需求，以及租客对房产位置、建筑质量和配套设施等要求。
企业可以通过市场调研、与租客交流等方式获取相关信息，从而对市场需求有一个全面的了解。
其次，企业需要合理定价，以平衡租金收入和租客的需求。
合理的租金定价是企业获取稳定房产租赁收入的关键。
定价时，企业应综合考虑多个因素，包括房产的位置、规模、建筑质量、租赁期限等。
同时，企业还要参考市场行情和竞争对手的定价情况，以确保租金具有市场竞争力。
另外，企业还可以考虑提供一些优惠政策，如租金折扣、灵活的租金支付方式等，以吸引租客并提高租赁率。
租客关系管理也是企业房产租赁收入筹划的重要环节。
租客的满意度和忠诚度直接影响着租赁业务的延续性和盈利能力。
因此，企业应加强与租客的关系管理，提供优质的租赁服务和技术支持。
这包括及时响应租客的需求、定期进行房屋维修和保养、保持良好的沟通和合作等。
通过建立良好的租客关系，企业可以提高租客的满意度和忠诚度，减少空置率，增加租赁收入。
此外，积极开发新增值服务也是企业提高房产租赁收入的重要策略之一。
企业可以考虑为租客提供一些增值服务，如物业管理、保安服务、停车位、办公设备等，以增加租金收入。
这些增值服务可以提高租客的便利性和满意度，并有助于提高租金水平。
同时，企业还可以开发一些定制化的租赁解决方案，满足不同租客的特殊需求，提高租约续租率和客户忠诚度。
最后，企业应加强对租赁合同和法律法规的合规管理。
合规管理可以规范企业的租赁业务，并减少潜在的法律风险。
商业地产税收筹划
商业地产税收筹划在我国税法规定的税种中，房地产开发企业涉及到的税种有：耕地占用税、城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、企业所得税、土地增值税、房产税、契税和印花税，占到了我国税种的41%。
目前，我国房地产企业按销售收入的5%交纳营业税，按营业税的1%—7%交纳城建税，按营业税的0.3%0交纳印花税，按利润总额的25%交纳企业所得税，按0.2—10元/平方米的标准交纳城镇土地使用税按房产余值的1.2%或租金的12%交纳房产税，按累进税率征收土地增值税，按交易额的3%—5%交纳契税，还有诸如耕地占用税、车船使用税等，如果将这些水中综合计算，房地产企业的税负可达10%以上。
1.筹资环节税务筹划由于目前大部分房地产经营企业的开发资金来自金融企业的借贷，具有资金量大、借款期限长、利息费用多等特点，所以可以利用合适的利息扣除方式对借款利息进行税收筹划。
一方面，针对房地产开发完工之前的利息费用，将完工之前的借款利息可以计入开发成本，并可作为计算房地产开发费用（期间费用）的扣除基数。
特别是从事房地产开发经营的企业，还可按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和，加计20%的扣除，这样，就可以大大增加扣除项目，降低增值额，从税基和税率两方面减轻税负，增加净收益。
另一方面，针对房地产开发完工之后的利息费用支出，凡能够按转让房地产项目计算、分摊并提供金融机构证明的：允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。
企业据此可以选择：如果购买房地产主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，可提供金融机构证明，据实扣除；反之，主要依靠权益资本筹资，利息费用很少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。
2.建设环节税务筹划由于建筑行业适用的是3％的比例税率，税负较低，而土地增值税适用的是30％～60％的四级超率累进税率，税负显然比前者为重，如果在相同收入的情况下，当然是前者更有利于实现收入最大化。
【老会计经验】租赁经营的税收筹划-税收筹划-税收筹划基础
【老会计经验】租赁经营的税收筹划_税收筹划_税收筹划基础一、租赁经营的一般分析所谓租赁, 就是由物件所有者（出租人）按照合同的规定, 在一定期限内将物件出租给使用者（承租人）使用；承租人按合同向出租人缴纳一定的租金。
由于在租赁期间出租人把物件交由承租人使用, 但物件所有权仍属于出租人自己, 因而它也可简单概括为“动产或不动产所有权的借贷关系”。
我国租赁主要指银行、租赁公司和委托投资公司出租大型设备的活动。
这些出租人本身不是生产企业, 但拥有资金, 可以从国外设备制造单位或设备供应厂商购买机器后再向国内外用户出租。
租赁的范围包括飞机、船只、车辆、电子计算机和各种机电设备, 甚至扩大到成套工厂。
租赁期限一般在5年以下, 带有中期融资性质。
现代租赁的种类很多, 主要有两类：一是融资性租赁, 亦称金融租赁或金额清偿租赁。
它是指出租人把租赁物件出租给承租人, 按期收取租金。
回收租金总额相当于租赁物件价款、价款利息、手续费的总和。
在租赁期内, 承租人除分期向出租人支付租金外, 还应将租赁物件保险。
租赁期满时, 承租人可以支付象征性货价以取得租赁物件的所有权。
融资性租赁具有可自己选择租赁物件、租赁时间长、不得中途退约的特点。
二是经营性租赁, 亦称服务租赁、管理租赁或操作性租赁。
它是一种以提供租赁物件的短期使用权为特点的租赁形式。
通常运用于一些需要专门技术进行维修保, 技术更新较快的设备。
它具有租赁物件由出租人根据市场需要选购、实行专业化、租期太短的特点。
租赁对承租人来说, 可以避免长期拥有机器设备而承担资金占用和经营风险。
况且, 租金的支付过程是较为平稳的, 与其他方式筹集来的资金购买企业所需的机器相比, 具有很大的均衡性。
企业购买机器设备其贷款人一般为一次性支出, 即使采用期付款的方式, 资金的支付时间仍比较集中；而租赁过程中所支付资金的方式可在签合同时与双方共同商订。
这样, 承租企业就可以从减少税负的角度出发, 通过租金的稳支付, 来减少企业的利润水平, 使利润在各个年度平均分摊, 以达到减轻所得税租的目的。
企业出租房产如何进行税筹划分析
企业出租房产如何进行税筹划分析一、租金收入的纳税企业出租房产所获得的租金收入需要缴纳相对应的所得税。
2024年起，个人所得税法进行了修改，将租金收入纳税方式从简单的超额累进税率改为综合计算纳税方式，即将租金收入与其他综合应纳税收入合并计算个人所得税。
因此，企业需要根据租金收入的多少和个人所得税法的具体规定，进行相应的纳税筹划。
在租金收入相对较高的情况下，可以考虑以下几种筹划方式：1.合理调整租金收入计入的时间点，将部分租金收入分散到不同年度，以减少当年的个人所得税负担；2.利用合法的税务减免政策，如租金收入的一部分可以按照个人所得税法规定的减免条款进行免税或者减免，降低完税额。
二、房产税的优化出租房产的企业还需要缴纳房产税。
房产税是按照房产的市场价值计算，但是企业可以通过以下几种方式进行房产税的优化筹划：1.对房产进行科学合理的评估，合理评估可以避免进行高估价值或低估价值，使纳税基数更加准确；2.利用房产附加设施的合理评估和分摊，减少房产税的计税基数；3.利用合法的税务优惠政策，如一些房产税的减免条款，减少税务负担。
三、税前成本的合理化1.合理规避一些无关的费用，减少不必要的成本开支；2.合理安排各种费用的支付时间，以减少同一年度费用的集中支付，使得税前利润分散到不同年度，降低年度纳税额；3.确保费用支出的合法性，并及时保存相关费用凭证。
四、税务合规与风险控制企业在进行税筹划时需要注意税务合规和风险控制，以免产生不必要的风险和纠纷。
重要的注意事项包括：1.了解国家相关税法和税务政策，确保企业的筹划行为合法合规；2.及时缴纳各项税费，并按时进行申报，避免逾期缴纳产生罚款或其他风险；3.定期进行税务风险评估和内部审计，及时发现和解决可能存在的税务风险问题。
总之，企业出租房产的税筹划分析需要综合考虑租金收入的纳税、房产税的优化、税前成本的合理化以及税务合规与风险控制等方面。
通过合理的税筹划，可以降低税负、提高效益，并确保企业在税务方面合法合规。
房地产商业开发项目税务筹划方案_[全文]
![房地产商业开发项目税务筹划方案_[全文]](https://img.taocdn.com/s3/m/57e3b981eefdc8d377ee327e.png)
房地产商业开发项目税务筹划方案_[全文] 房地产商业开发项目税务筹划方案郑州铁路房屋建设开发公司我国房地产行业连续8年被国家税务总局列为全国税务专项检查重点行业。
每年被查处的偷税金额之巨大，令人触目惊心。
从房地产行业角度而论，房地产企业的综合税负为15%左右(即每1亿元售房收入，税务成本为1500万元)，税负率较重。
房地产开发中涉及十三个基本税种，行业涉税问题相当复杂，如何有效降低税收成本，做好税务规划，防范税务风险，尤为重要。
目前，我公司正在全力以赴的推进房地产商业开发项目，项目开发的前期工作已积极展开，各方面工作要求按照有关规章制度，规范运作，科学管理，做到有章可循，有据可依，确保预期目标顺利实现。
就房地产企业涉税方面，我们认为多数房地产企业往往主观上不是恶意的偷税，通常是因为财务处理的不规范造成的财税错弊，最后遭致了税务机关的重罚。
为此，我们认为建立正确的纳税意识和纳税操作程序将帮助我们在项目开发中掌握好各项纳税义务的操作，回避税务风险;能够正确预计纳税资金量，统筹资金运用，可以达到节约资金成本目标;合规争取享受税收优惠政策，节约税收成本，也是我们税务规划的重点;建立开发项目税务规划制度，稳妥有序的推进财务管理水平，也是提升我公司项目管理水平的主要方面。
房地产商业开发项目税务规划方案将主要阐述房地产项目主要业务活动及主要开发阶段涉及税收种类，以及我们对于各类税收的政策学习和筹划要点，以进一步使会计成本趋同与计税成本，减少税务调整，减少税收成本。
以下，将通过以下方面来分析房地产项目的涉税问题，进一步明确税务筹划。
房地产商业开发主要业务活动和主要阶段。
房地产商业开发主要业务活动。
房地产商业开发活动主要包括基础设施建设、房屋建设，转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的内容，具有资金密集型、专业技术人才密集型、社会关系密集型的行业特征。
(1)土地的开发与经营，房地产开发企业有偿获得土地后，通过“三通一平”将生地变为熟地，然后既可将其有偿转让给其他单位使用，也可自行组织开发，然后作为开发产品作价出售或开展土地出租业务。
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房地产开发企业商业地产租赁核算方式的纳税筹划作者：周玉亮来源：山东齐鲁税务师事务所加入时间：2008-11-6 11:21:31阅读次数：[610]商业地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的商业类房地产，主要包括宾馆、酒店、购物中心、专业市场、物流仓储中心、直销店、娱乐类商业地产、写字楼、住宅的底层商铺等。
商业地产租赁作为商业地产经营的主要形式，商业地产与住宅地产租赁的显著区别在于，住宅地产租赁的对象一般是个人，而商业地产租赁的对象一般是企业。
随着第三产业的发展，商业地产开发租赁已成为房地产开发企业获取更大经营效益的重要途径，做好商业地产租赁的纳税筹划，对提高商业地产运营效果有着重要的意义。
《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定：“开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。
”，据此，商业地产租赁期间，商业地产的核算方式分为转入固定资产核算方式和未转入固定资产核算方式，即固定资产核算方式和开发产品核算方式。
《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定：“开发企业将开发产品转作固定资产行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
”和“开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用；未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。
”，商业地产的固定资产核算方式与开发产品核算方式纳税差异是固定资产核算方式要视同销售缴纳企业所得税，同时可以提取折旧，而开发产品核算方式不缴纳视同销售环节企业所得税，也不提折旧。
可见，不同的核算方式会带来不同的税收负担和净利润。
为了比较这两种核算方式的财务差异，下面，我们结合实例来比较两种核算方式租赁期间应缴纳的税金及附加和净利润。
一、从净利润角度的进行筹划案例：甲公司是内资房地产开发企业，2008年1月1日，将开发完工的写字楼用于出租，租赁20年后出售。
前10年年租金为600万元，后10年年租金900万元，每年年末收取租金。
写字楼土地及开发成本4800万元，开始出租时的账面价值为5000万元、市场价格为8000万元，20年后写字楼销售价格9000万元、评估价格7000万元。
（案例计算结果保留整数，营业税及附加5.55%，其中：营业税5%、城建税7%、教育费附加3%、地方教育附加1%）方案一、固定资产核算方式甲公司写字楼以固定资产方式对外出租，写字楼转入固定资产视同销售环节，缴纳企业所得税，不缴纳营业税和土地增值税，同时固定资产提取折旧。
甲公司2008年度租金收入600万元，应缴纳营业税及附加600X5.55% = 33万元，应缴纳房产税600X12% = 72万元。
将写字楼转为固定资产资产时，计算企业所得税时，应视同销售收入8000万元，税收和会计折旧年限均为20 年，不考虑固定资产残值，税收折旧额为8000-20 = 400万元（税收折旧基数不再是账面价值5000万元，而是视同销售价格8000万元)，会计折旧额为5000 -4-20=250万元，视同销售收入计税所得额8000-5000=3000万元，租赁收入计税所得额600-400-33-72=95万元，计税所得额合计3000+95=3095万元，应缴纳企业所得税3095X25% = 774万元，本年利润600-250-33-72 = 245万元。
应缴纳税金及附加合计33+72+774=879万元，净利润245-774= -529万元。
甲公司2009年度租金收入600万元，应缴纳营业税及附加600X5.55% = 33万元，应缴纳房产税600X 12% = 72万元。
税收折旧额8000 — 20 = 400万元，会计折旧额5000 — 20=250万元，计税所得额为600-400-33-72 = 95万元，本年利润600-250-33-72 = 245万元，应缴纳企业所得税95X25%=24万元。
应缴纳税金及附加合计33+72+24=129万元，净利润245-24=221万元。
甲公司2010年至2017年与2009年相同，每年的应缴税金及附加均为129 万元，净利润均为221万元。
前十年小计即2008年至2017年：税金及附加累计879+129X9=2040万元，净利润累计-529+221X9=1460万元。
甲公司2018年度租金收入900万元，应缴纳营业税及附加900X5.55% = 50万元，应缴纳房产税900X 12% = 108万元。
税收折旧额8000 — 20 = 400万元，会计折旧额5000 — 20=250万元，计税所得额为900-400-50-108 = 342万元，本年利润900-250-50-108 = 492万元，应缴纳企业所得税342X25%=86万元。
应缴纳税金及附加合计50+108+86=244万元，净利润492-86=406万元。
甲公司2019年至2026年与2018年相同，每年应缴纳税金及附加均为244 万元，净利润均为406万元。
2027年写字楼租赁：应缴纳营业税及附加900X5.55%=50万元，应缴纳房产税900X 12% = 108万元。
2027年写字楼销售：销售收入9000万元，应缴纳营业税及附加9000X 5.55%=500万元；写字楼销售按销售旧房缴纳土地增值税，写字楼评估价7000 万元，增值率(9000-7000-500) —(7000+500)=20%，土地增值税税率为30%，应缴纳土地增值税(9000-7000-500)X30%=450 万元。
2027年租赁和销售：年末写字楼已提完会计折旧和税收折旧账面净值即销售成本 0 万元，计税所得额为(900-400-50-108) + (9000-0-500-450) =8392 万元，本年利润(900-250-50-108) + (9000-0-500-450) =8542 万元，应缴纳企业所得税8392X 25%=2098万元；应缴纳税金及附加(50+108)+(500+450+2098) =3206万元；净利润8542-2098=6444万元。
后十年小计即2018年至2027年：税金及附加累计244X9+3206=5402万元，净利润累计406X9+6444=10098万元。
二十年合计即2008年至2027年：税金及附加累计=前十年税金及附加小计+后十年税金及附加小计= 2040+5402=7442万元，净利润累计=前十年净利润累计+后十年净利润累计= 1460+10098=11558万元。
方案二、开发产品核算方式甲公司将写字楼以开发产品方式对外出租，开发产品用于租赁时没有视同销售环节，不因视同销售而缴纳企业所得税，出租的开发产品不能计提折旧税前扣除。
甲公司2008年的租金收入600万元，应缴纳营业税及附加600X5.55% = 33万元，应缴纳房产税300X 12% = 72万元。
计税所得额和本年利润均为 600-33-72 = 495万元，企业所得税495X25%=124万元。
应缴纳税金及附加合计33+72+124=229 万元，净利润 495-124=371 万元。
甲公司2009年至2017年计算方法与2008年相同，每年的应缴税金及附加均为229万元，净利润均为371万元。
前十年即2008年至2017年：税金及附加累计229X10=2290万元，净利润累计 371X 10=3710 万元。
甲公司2018年度租金收入900万元，应缴纳税金营业税及附加900X5.55%=50万元，应缴纳房产税900X 12% = 108万元。
计税所得额和本年利润均为900-50-108 = 742万元，应缴纳企业所得税742X25%=186万元。
应缴纳税金及附加合计50+108+186=344万元，净利润742-186=556万元。
甲公司2019年至2026年计算方法与2018年相同，每年的应缴税金及附加均为344万元，净利润均为556万元。
2027年写字楼租赁：应缴纳税金营业税及附加900X5.55%=50万元，应缴纳房产税900X12% = 108万元。
2027年写字楼销售：销售收入9000万元，应缴纳营业税及附加9000X 5.55%=500万元；写字楼销售开发产品缴纳土地增值税，开发成本和开发费用4800X(1+20%+10%) =6240万元(20%为加计扣除率，10%为开发费用率)，增值率(9000-6240)^6240=44%，土地增值税税率为30%，应缴纳土地增值税(9000-6240-500)X30%=678 万元。
2027年租赁和销售：写字楼账面价值即销售成本5000万元，计税所得额与本年利润均为(900-50-108) + (9000-5000-500-678) =3564万元，应缴纳企业所得税3564X25%=891 万元；应缴纳税金及附加(50+108) + (500+678+891) =2227 万元；净利润3564-891=2673万元。
后十年即2018年至2027年：税金及附加累计344X9+2227=5323万元，净利润累计556X9+2673=7677万元。
二十年即2008年至2027年：税金附加累计=前十年税金及附加小计+后十年税金及附加小计= 2290+5323=7613万元，净利润累计=前十年净利润累计+后十年净利润累计= 3710+7677=11387万元。
方案一与方案二比较可知，方案一比方案二税金及附加累计减少171万元(7613-7442)，方案一比方案二净利润累计增加171万元(11558-11387)，从选择税后利润最大化方案角度，应选择方案一即选择固定资产核算方式。
经分析归纳，方案一、二的税金附加累计和净利润累计差异，与视同销售企业所得税额、视同销售价格、租金价格、提取折旧额、租赁结束的销售价格无关，方案一比方案二净利润大、税金小的原因是：方案一土地增值税扣除项目金额大于方案二扣除项目金额，因两方案扣除项目销售税金及附加相同均为500万元，实质上就是方案一写字楼评估价格大于方案二加计扣除后的开发成本和开发费用，其差额为7000-4800X(1+20%+10%) =760万元，方案一比方案二少缴纳土地增值税760 X30%=228万元，方案一因少缴纳土地增值税多缴纳企业所得税228X25%=57万元，方案一比方案二少缴纳税金合计228-57=171万元。