最全面的深圳产业转移图景-星河产城研究院
先锋城市与创新建筑——改开_40年深圳建筑标志性成果概览
1.概况乘着国家改革开放的春风，深圳40多年来一路高歌猛进，创造了中外城市发展史奇迹。
深圳先后获得“国际花园城市”、“联合国环境保护全球500佳”，“全国文明城市”、“设计之都”等荣誉称号。
深圳从当年南中国一个边陲渔村，一跃成为人口二千万大都市。
在2000平方公里的土地上，GDP 年均增速超过23%，经济总量跻身中国前三，全球城市30强。
深圳40年发展可以划分为初创期（1979-1990）、快速发展期（1990-2000）、转型升级期（1990-2010）、成熟期（2010-至今）四个阶段。
今日的深圳不但高楼林立，而且是一个宜居的花园之城、创新的设计之都。
深圳建筑在类型、品质、外观、环境等方面不断创新和突破，取得生产、生活、生态全方位的提升，并具有鲜明的高密度、高层数、高效率、多样化等特征。
对深圳建筑经验进行全面系统研究总结，对深圳和全国未来发展不无裨益。
2.深圳建筑设计标志性成果2.1. 居住建筑--全国的样板房随着深圳人口和生活水平的快速提升，住宅需求巨大，发展迅猛。
据估算，深圳已建成住宅楼总量超过1千万套，面积超过6亿平方米。
深圳住宅，从福利房、商品房、保障房到居民自建房，从别墅、洋房、高层到超高层，种类齐全。
1980年代初期，罗湖区首次建成近百米高层住宅。
海丰苑（1984）、南洋大厦（1985）采用香港流行的住宅样式，明厨、明卫，每层8户，井字型塔楼。
这种塔式住宅随后也被复制到北京等地，但因水土不服，引发了不小的争议。
1980年代中期，滨河新村、园岭新村等福利房住区相继建成。
设计打破国内惯常的行列式布局，单体自由组合，围合出大型中心花园，并设立二层连廊，实现人车分流，一时风头无两。
随后十年，益田村、桃园村、梅林一村等一批大型福利房小区建成。
梅林一村（1998）总建筑面积约为80万平方米，被誉为“亚洲第一村”，并荣获“国摘要：自1980年设市以来，深圳城市建筑不断进取与突破，取得令人瞩目的成绩。
深圳案例_星河盛世(住宅_高容积率_综合体_深度案例研究
楼王面市
真正的好货卖高价：
推出朝向及质素较高的80套单位； 顺应客户需求变化，锁定更高一级的实力客户； 保留部分单位，后续加推。
实收均价2.6万元/平
商务公寓面市 奇货可居再涨价：
先推商务公寓，保留住宅公寓部分，避免与在售产 品冲突； 低价为先，分层放出，同朝向/多套销控； 保留质素高/景观优单位。
信义嘉御山
和成世纪 十二橡树 庄园
在售项目 待售项目
熙园山院
星河盛世 书香门第
雅宝工业城
溪山（三 期）
10
区域市场
销售情况
客户分析
拼合与非拼合销售对比
【竞争分析】区域内刚需带动高层新项目成交爆发，星河盛世通 过城市综合体、地铁物业、星河品牌树立核心竞争力
项目
占地面积 （平米）
容积率
物业 类型
星河盛世 6.9万
9
成交均价（元/平米）
区域市场
销售情况
客户分析
拼合与非拼合销售对比
【片区楼盘】龙坂片区12年供应多为中高端产品系列，在售楼 盘集中分布于龙华新城中央生活区
锦绣御园 福东龙华府
幸福城
潜龙曼海 特发和平里 宁二期
中央原著
中航天逸 润达圆庭 卓越皇后道
水榭春天
卓能雅苑
绿景公馆1866
汇龙湾花园
金亨利都 荟首府
项目属性：
属性 中等规模城市旧改
交通便捷 水景资源
综合体
项目事实 占地6.9万平米，容积率为4.36 梅林关口附近，三侧紧邻城市主干道，距地铁口300米 东侧有部分民治水库景观 物业类型包括住宅、公寓、商业
7
Part. 1 Part. 2 Part. 3 Part. 4
解读深圳市城市更新单元规划-图文
城市更新的实质
“城市更新单元规划”的内涵，已经远远超出传统的空 间规划层面，其实质是保障城市空间资源高效、公平配
置的公共政策，需要进行完善的制度设计。
公共设施和环境的改善 居民生产和生活条件的改善
经济和社会的可持续发展 就业率的增加
教育和发展机会的增多 卫生状况的改善 …….
1.城市更新规划的背景 2.城市更新规划概念 3.城市更新规划的规范体系 4.城市更新规划流程架构与成果内容 5.城市更新规划特点与难点
深圳城市发展
三版总规
86版经济特区总规奠定了原特区的空间总体格局。
特区成立之前的村落
80年代中后期，杂乱的自发改建
改造后的东门老街
深圳城市发展
三版总规
96版总规应对了全市域高速工业化、城市化的发展需求。
得到保护的旧围屋，很多已经消失
90年代初的深圳
深圳高速发展
深圳城市发展
三版总规
10版总规指引城市转型与可持续发展的战略目标。
——《深圳市城市规划城市标准与准则》第四章 4.2地块容积率
1 要点解析 ：开发强度
工业用地、物流仓储用地容积率
工业用地地块容积率上限宜按深标规定执行， 下限应满足《深圳市工业项目建设用地控制 标准》要求。 物流仓储用地地块容积率上限宜按深标规定 执行，下限应满足《深圳市物流项目用地规 划建设控制标准》要求。
价。
——《深圳市城市更新办法》第五章 拆除重建类城市更新
物流用地的公告基准地价按照工业和商业公告基准地价的平均值测算，研发用地的公告基准地价
按照工业和办公公告基准地价的平均值测算。认定为市政府鼓励发展产业的，以鼓励发展产业地价修正
系数予以修正。
——《深圳市城市更新办法实施细则》第五章 第四节 地价计收
大湾区“工业上楼”产品研究与实践思考
开放管道区域屋面层
变电机电管道区域，预留与屋面机电设备拓 展空间连接条件
韩国-公寓式工厂
大湾区主要城市“工业上楼”产品参数规定
产品与实践"工业上楼"产品特征总结与设计要点，星河产城相关实践
“工业上楼”五要素模型《深圳市光明区“工业上楼”建筑设计指南》
主要城镇群和城市已发布的鼓励上楼产业内容清单
工业上楼五要素
● 都市产业
620059005400
1F 2F 3F 4F 5F 6F 7F 8F 9F 10F 11F 12F惠州仲恺某12层工业大厦每层销售价格变化
通常认知
-传统制造业外迁转移佛山市场试水
深圳城市更新“工改工”和“工业用 地提容”政策下的市场化产物，位于 宝安107国道传统产业带，诞生深圳 首个制造业上楼项目，最高23层。
深圳重拾 “先进制 造”， 20+8，每年 2000万方
深圳集中在M0创新型产业用房探索
湾区各地全面学习深圳，政策频出， 加快推进“工业上楼”以图破解土地 约束和产业升级双重困境。
4-5M 0.65-0.85T 块制造等 环节等 陶瓷基板等
苏州工业园-腾飞新苏工业坊
以环湾城市为核心， 全面铺开，政策、市场双向驱动，实践案例密集程度高、产品创新性强。
京津冀城镇群疏导非首都职能后，对“离不开、 走不远”的既有产业，依托周边经 济开发区，以“工业上楼”的模式 保留升级，以局地实践为主。
2021年7月21日，国家发改委发布《关于推广借鉴深圳经济特区创新举措和经 验做法的通知（47条） 》——全国“工业上楼” 升温提速，年度热点！
关于未来Technological Innovation and Foresee
广东省产业转移园发展现状、问题与梯度转移布局研究
广东省产业转移园发展现状、问题与梯度转移布局研究何悦;胡品平【摘要】The construction of Guangdong Industrial Transfer Park began in 2005.It plays a very important role in tackling the challenges of the uncoordinated development in the crack area,expanding the space for development in Pearl River Delta,enhancing the core competitiveness,optimizing the industrial layout and the allocation of province's labor force.By analyzing the development situation of Guangdong Industrial Transfer Park,its existing problems,and the gradient transfer layout of Guangdong Province Industrial Transfer Park,the paper provides some references accordingly.%通过分析广东省产业转移园在产业发展情况、区域发展带动能力、软硬环境建设等方面的现状,研究其发展过程中存在问题,提出广东省产业转移园承接产业转移可按照“一核、两带、三圈、四群、五轴”的布局进行有序转移,充分将与当地资源优势结合,进行有选择的承接,为广东省产业转移园建设提供一定的决策参考.【期刊名称】《科技管理研究》【年(卷),期】2017(037)013【总页数】5页(P89-93)【关键词】产业转移园;梯度转移;广东省;布局【作者】何悦;胡品平【作者单位】广东省科学技术情报研究所,广东广州 510033;广东省科学技术情报研究所,广东广州 510033【正文语种】中文【中图分类】F204产业转移是指在市场化背景下，发达区域的产业基于区域的比较优势，通过跨区域直接投资、技术转移，将部分的产业转移到欠发达地区进行发展，从空间分布上实现部分产业的跨区域转移。
深圳城市更新情况调查设计研究报告
关于深圳城市更新情况调研报告中煤南方能源有限公司王有华一、深圳城市更新概况深圳的城市更新最早始于2004年，当时叫旧村改造，2009年后称为城市更新，其实质就是土地资源的再利用，通过综合整治、改变功能、拆除重建等措施，达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的，深圳城市发展已进入到以城市更新为主的发展阶段。
（一）城市更新的必然性1．土地资源稀缺据2011年相关统计资料显示，深圳市国土面积为1993平方千米，除去农用地面积906平方千米外，建设用地面积已达934平方千米，占全部国土面积的47%，接近城市规划要求建设用地总规模不能突破50%的红线。
预计到2020年，深圳可新增建设用地仅为42平方千米，既无外扩的空间，也无大幅度增加建设用地的可能，唯有提高土地利用效率。
2．人口密度大深圳建市之初，规划人口为600万，据深圳市出租屋综管办统计，截止2011年10月底，深圳登记在册的非户籍人口1280万人，户籍人口274 万人，全市实际居住人口已超过1500万，是中国人口密度最大的城市，城市配套滞后，迫切需要通过城市更新，拓展空间，完善相关基础设施，提升城市质量。
3．产业升级快深圳过去许多单纯的工业用地或厂房，基本上都是为配套早期的“三来一补”加工制造业的，经过产业转型和升级，已不适应当前以金融、高科技、服务业为主导的新兴产业的发展。
通过参与城市更新改造，转变经营发展模式，发挥产业聚集效应，释放土地最大价值。
4．历史遗留问题多1992年之后，深圳经济进入高速发展的轨道，随着大量移民及务工人员的涌入，深圳的房屋租赁需求急剧攀升。
村级股份公司及村民违规加建、抢建房屋现象屡禁不止，虽然经过1992年、2004年两次农村城市化改造，全市农村集体土地均已转为国有土地，但城中村房屋的确权问题一直是困扰城中村改造的核心问题。
截至2013年底，深圳历史遗留违法建筑有38万栋，建筑面积约4亿平方米，约占深圳市总建筑面积50%，通过城市更新部分可以理清产权。
房地产行业：产业地产市场月度报告
华夏幸福：深哈金融科技城项目盛大奠基
10月9日，位于哈尔滨新区的深哈金融科技城项目盛大奠基。该项目连接深圳、哈尔滨两地优势， 汇聚政府、平安集团、华夏幸福三方合力的超级引擎。
金融服务
高端商业
五大产业
科技服务
总部经济
健康产业
深哈金融科技城项目总投资200亿元，总占地面积约88万平方米，总建筑面积约159万平方米， 项目规划金融、科技、活力三大中心，重点布局金融服务、科技服务、健康产业、总部经济、高端 商业五大产业。
点评与启示：项目建成后将成为国家战略落地和区域经济提升的新引擎，也将为政企合作、产城融 合开创新范本。
15
星河产城：南京星河WORLD盛大开园，智启城市新篇章
10月28日，南京星河WORLD&星河•领创天下开园暨红山新城规划展示馆、政务服务中心启幕盛 典在南京星河WORLD产城融合会客厅圆满举行。
China Index Academy
产业地产市场月度报告
2020年10月
中指研究院
目录
CONTENTS
01
产业政策 动向
02
工业用地 市场
03
企业 动态
政策 动向
国务院：深圳建设先行示范区综合改革试点 国务院：进一步提高上市公司质量 此外，发改委、福建等部门或省份均有利好产业发展新动向，本期月报将逐一解读
国务院：深圳建设先行示范区综合改革试点
10月11日，国务院等印发《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020
－2025年）》，《方案》赋予深圳在重点领域和关键环节改革上更多自主权，支持深圳在更高起点、
更高层次、更高目标上推进改革开放。
《方案》措施
1、完善要素市场化 配置体制机制
珠江三角洲产业转移的地理意义
舟曲特大泥石流灾害除 自然原因外 ， 是否也有人为原因？据 史料记载 ， 舟曲境 内过去一直森林茂密。 ９ ８ 大跃进”－ Ｊ这 １ ５ 年“ ｎ－ ， ， ｊ ￣ 里的森林资源遭到掠夺『破坏 。 生 据统计 ， １５ 年 ８ 从 ９２ 月舟曲林业 局成立到 １９ 年 ， ９ ０ 累计采伐森林 １ ９ ５万亩 ， ８． ７ 许多地方的森林成
立了珠江三角洲在华南经济圈的中心地位 。加之对 环境保护的
一
信誉 度和影响力甚微 。由于其模 仿能力强 ， 创新 能力差 ， 以 所 在技术 密集型产业和一些 资本密集型产业 中，产业升 级落后
于工业发达 国家和地 区的制造基地 。而跨 国公 司正是根 据成 本和 市场优势 ，选择 了珠江 三角洲在其产业分工体 系中承担
＋ －－ －一＋ －—卜 一 ４ — ＋
一＋ －－＇ 一＋ －－， － ＋ － ４－ － － － Ｆ
救灾工作 。
十字会 总会 和各 地红 十字会 已累计 向舟 曲泥石 流灾 区提供 价 值近 ３ ０万元 的 紧急援 助 。 ５
５ 灾 后 反 思 ．
首先 ， 组织专业抢险队伍， 紧急加固或抢修各类 临时防护工 程， 使之排除险情。针对舟曲形成的堰塞湖 ， 专家兼顾上下游 、 左
家 园 。灾 害 发 生 后 ， 大 量 武 警 战 士 、 队官 兵 全 力 支 持 抢 险 除 部
失降低到最小 的。 从一般 自然 、 地理 、 质常识来讲 ， 地 泥石流 多
发生 在山体破 碎 、 岩石松 动 、 泥沙不牢 固地 区 ， 自然的地质 属
救灾工作外 ，城 区居 民 自发组成搜救 队伍赶赴 灾害现场 。同
系 统 地 理
差 珠 江 — － ＿ 角洲产 业 转移 的地 理 一 － — ■
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01
02
03
产业结构升级时期 （1995-1998年）
低端加工贸易企业外迁 政策主导
第一阶段：主要表现为一批低端加工贸 易类企业外迁，此阶段主要受政府政策 影响，例如“三个一批”发展战略（形 成一批支柱产业，创办一批大型企业集 团，创造一批名优产品），深圳政府有 意引导投资项目向高新技术产业聚集， 逐渐淘汰低端加工产业。
大湾区各市工业用电成本差别不大，相对而言 肇庆和汕尾两市成本较低
分/千瓦时
120
10市工业用电成本比较
100
80
60
62.25 60.55 62.25 62.25 62.25
60.85
66.03 62.25
54.02
54.02
40
20
0 东莞 惠州 珠海 佛山 中山 肇庆 江门 汕尾 深圳 广州
高峰用电
平时用电
低谷用电
数据来源：广东省发改委《关于降低我省一般工商业电价有关事项的通知》
生产要素比较总结
总体来看，汕尾和肇庆在各类生产要素上的成本较低，成本优势明显
• 用地成本最低
• 汕尾、江门、惠州
• 人工成本最低
• 汕尾、东莞、肇庆
• 用水用电成本最低
• 肇庆、汕尾
20.3
广州2100 深圳2200
二类地区 珠海、佛山、东莞、中山 16.4
1720
三类地区 汕头、惠州、江门、肇庆 15.3
1550
2019年10市在岗职工年平均工资比较
元/年
140000
120000
127757 119453
100000 80000 60000
74017
100878
83639
86401
结 • 惠州工业用地成本相对较低，且靠近深圳，投资热度排名第一。
• 各市工业地价相对深圳而言，成本优势均较为明显。
数据来源：万得数据库2019年数据
人工成本比较
汕尾、东莞的人工成本相对较低，广州、深圳、珠海的人工成本最高
广东省各地区最低工资标准
地区级别
一类地区
具体城市
广州、深圳
最低工资标准
元/小时 元/月
作为一家扎根于深圳的企业，星河集团始终与深圳共成长。星河产城研究院研究团队历时数月、搜集一手数据、实地考察 走访，形成《深圳产业转移趋势研究报告（大湾区）》，详实的分析了深圳产业转移动因、转移城市去向、转移产业类型、转 移案例解析、转移未来趋势等，力求描绘出史上最全面的深圳产业转移图景，为国内产业人、招商人提供参考。
高新产业发展时期 （2005-2008年）
加工贸易&中小制造企业外迁 成本&环保主导
第二阶段：主要表现为加工贸易类和中小制 造企业外迁，一个是环保压力，深圳市出台 《工业结构调整实施方案》政策，提高深圳 市的环保门槛；一个是成本压力，受劳动力 成本上升、产品利润下滑等影响，导致一批 劳动密集型企业、重污染工业企业和“三资” 企业外迁至广东周边、内地以及海外。
元/㎡
450
401.76
350
250
150
2019年8市工业用地楼面价比较
270.29
279.43
303.17
349.35
深圳工业用地楼面价平均为
2727元/㎡，相当于其他城市 的10倍左右！
259.96
185.06
159.75
50
-50
东莞
惠州
珠海
佛山
中山
肇庆
江门
汕尾
2019年8市投资热度排名
排名 1
1.生产要素成本不断提高，尤其是土 地价格、租金和人力成本
2.土地严重不足，深圳剩余可 开发土地面积不足20平方公里
土地 严重不足
营商 环境变化
3. 深圳产业升级和产业结构调整， 新的产业政策出台，营商环境政策改 变，迫使一些产业转移
用地成本比较
汕尾、江门、惠州工业用地成本最低，深圳是其他城市的10倍左右，此外东莞用地成本较高
8市用水价格远低广州深圳，其中肇庆、中山、江 门等城市的用水成本相对较低，均未超过2元/m³
元/m³
4
3.5
10市工业用水成本比较
3.77
3.46
3
2.53
2.43
2.43
2.5
2
1.9
1.8
1.5
1.86
1.9
1.6
1
0.5
0 东莞 惠州 珠海 佛山 中山 肇庆 江门 汕尾 深圳 广州
数据说明：按各市非居民生活用水基本水价进行统计
Байду номын сангаас
创新产业发展时期 （2015年至今）
部分高新技术企业外迁 成本主导
第三阶段：主要表现为一批高新技术 企业外迁，让位给高附加值创新型高 新技术企业和现代服务业，该阶段的 外迁主要受人工成本持续上升、深圳 土地空间资源日益紧缺等市场作用的 影响。
转移动因分析
深圳产业转移主要源于三大因素：
要素 成本提高
目录
一、转移动因：大湾区九城综合比较 二、转移特征：转移产业类别与去向 三、转移实例：转移典型企业与园区 四、转移趋势：都市圈时代五大趋势
第一部分
转移动因：大湾区九城综合比较
（用地成本、人工成本、用水用电成本、交通连接、 产业分布、招商政策）
转移进程演变
深圳产业转移最早可追溯至上世纪90年代，大致可分为3个时期，目前已进入部分高新技术产业外迁阶段
2021 深圳产业转移趋势研究报告（大湾区）
前言
世界的产业发展史是一部工业革命史，也是一部产业转移史。拜WTO全球化与世界产业转移浪潮所赐，作为中国改革开放 的窗口，深圳特区率先承接了全球产业转移，并成功积累了“第一桶金”。
经过40年的沧桑巨变与大国崛起国运加持，深圳自身不断追求创新突破，已经实现三次“产业革命”，正从“产业转移输 入城市”逐渐向“产业外溢输出城市”转变，先行示范与核心引擎地位日益彰显。据不完全统计，深圳目前是全国各地设置招 商办公室最多的城市，全国政府干招商的、产业地产干招商的几乎都绕不开深圳这座奇迹城市。
85691
80271
80332
64288
40000
韶关、河源、梅州、汕尾、 四类地区 阳江、湛江、茂名、清远、 14
潮州、揭阳、云浮
1410
数据来源：广东省政府《关于调整我省企业职工最低工资标准的通知》
20000
0 东莞
惠州
珠海
佛山
中山
肇庆
江门
汕尾
深圳
广州
数据来源：各市统计公报
用水用电成本比较
肇庆和汕尾在工业用水用电成本上相对较低，深圳用水价格是肇庆的2.3倍
工业用地 出让宗数
88
城市 惠州
2
84
佛山
3
80
东莞
4
52
肇庆
5
46
中山
6
41
珠海
7
35
江门
8
19
汕尾
• 汕尾、江门等城市的工业用地成本最低，楼面价低于200元/㎡，但远离大湾区中心，工业用地出让数量相对较少；东莞、中山等
小
城市工业用地成本最高，超过350元/㎡，由于靠近广深，工业土地出让数量相对较多。